商品房验房注意事项.doc

一、注意接收入住通知书这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。验房师特别提示：1、要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。2、收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。3、有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。4、若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。5、如果超过约定的时间，您未接到通知，就属于开发商违约了，您翻翻合同，看看如何追究开发商的违约责任。当然，一旦超过约定时间，也有必要联系一下开发商，了解对方违约及没通知到位的原因，主张一下违约责任。二、书面审查交付的文件是否符合交付条件接到收房通知，就可以开始收房了，在开发商交付房屋钥匙同时，您应该要求其提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，也就是我们通常说的“两书”，另外还应该有建筑工程竣工验收备案表、实测面积数据等相应文件，如果双方在合同中有约定其他的房屋交付条件，也应该由开发商按合同约定提供。1、竣工验收备案表房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2、住宅质量保证书住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。3、住宅使用说明书住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4、建设工程质量认定证书5、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6、实测面积登记表验房师特别提示：1、只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。2、建筑工程竣工备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。3、对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4、如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。5、住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。6、如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。开发商不能提供规定或约定的相应文件，可以视为交付的房屋不符合条件，购房者可以拒收。同时，应该明确通知开发商，并保留必要的证据证明自己已前往收房。如果您在上述文件不齐备的情况下收了房，过后再主张开发商延迟交房，就没多大机会了，所以当时要认真审查，该提异议就要提。三、检验房屋状况实地收房，要认真查验房屋的实际功能和细节。一般是让开发商或物业的人带您查看房屋实际状况验收。收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。要求开发商出具实测面积测绘报告，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从房屋本身的质量，景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定，装修质量入手。验房师特别提示：1、一定要掌握“先验后收”的原则。2、如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。3、购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。4、若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。5、只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。6、不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。关于商品房的收房技巧，在商品房收房注意事项（一）中，验房师介绍了注意接收入住通知书；书面审查交付的文件是否符合交付条件；检验房屋状况这三点注意事项，以下将为你揭晓另三点。四、房屋有质量问题要考虑是收还是不收如果在收房的过程中您发现房屋有什么质量问题，首先要决定的是这房是收还是不收。一般情况下，如果质量问题不严重或不是很多，基本不影响使用，您可以先签字办理收房手续，但是对于存在的问题要开列清单，要求开发商承诺在一定期限内修理。注意在开发商提供的验收交接手续上，要一项一项地核实，没有问题的当然可以确认，有问题的要明确提出，有些暂时不能确认的就标明“无法核实”、“暂时不能确认”等。如果质量问题比较严重，如购房者认为房屋的主体结构有问题，或者其他问题太多，可以考虑不收房，并向开发商提出明确异议，要求限期整改或出具相应方案解决问题。当然，如果双方对是否存在质量问题有争议，那恐怕就要涉及请专业机构鉴定或及时起诉由法院委托鉴定确定是否存在问题了。需要注意的是，不管收不收房，如果有异议除了向开发商提出外，还应该保留提出异议的证据，最有效的方法是由开发商出具盖章的文件，证明房屋存在问题且购房者已提出异议。如果开发商拒绝出示相关证明，本着“防人之心不可无”的原则，购房者要保留房屋有质量问题和曾提出异议的证据，比如拍照、记录，发快递提出异议、甚至可以考虑请公证处公证。以免出现开发商不承认购房者提出的异议，而坚持说通知收房后购房者未按时收房。这样的事现实中也发生过。五、房屋面积与约定不符怎么办 这个不符有两种可能：一是在收房时开发商提供的测绘证明上标明的面积与原合同约定的面积不同，这往往是在期房销售过程中出现的，因为实际施工和当初的设计多少有一些偏差是正常的；另一种是购房者认为房屋的实际面积与测绘面积不同。如果是购房者认为开发商提供的测绘面积与实际面积不符，要想*原测绘面积，从实践来看，难度实在是太大了，一般不是一两个购房者能顺利完成的，这一点我在这里就不多说了。我们来说说期房交房时面积发生变更后如何处理，这个问题在实践中非常普遍，前面两个案例中的购房人就都遇到了这种情况，而引发了纠纷。处理这类问题，总的原则是“有约定从约定，无约定依法定”。首先，对于交房时房屋实际面积与合同不符如何处理，要看双方的合同是如何约定的，如果有约定的处理方案，则依双方的约定；如果没有约定，则按法定的标准处理。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3以内(含3)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面移的，面积误差比在30i，以内(含3)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。这个司法解释规定得很清楚：面积增加或减少，但误差在3以内，属于正常，双方据实结算，多退少补；面积减少，误差超过3，购房者可以选择解除合同，开发商要返还购房款利息(实际上购房名还是吃亏了)；也可以选择继续履行，开发商要返还误差在3以内的房款，对超过3部分的房价款要双倍返还；面积增加，误差超过3，购房者可以选择解除合同，同样的返还购房款和利息(同样是吃亏)，也可以选择继续履行，那就由购房者补交误差在3以内的购房款，对超过3以上的面积不必再付钱了，直接归购房者。但是，如果双方在购房合同中约定了明确的处理方法，则按双力的约定处理。通常我们会碰到有的开发商在合同中直接约定类似于“最终面积以实测为准，如有增加或减少，最终以实际测绘面积结算，多退少补”。通过类似于这样的手段，开发商想剥夺房屋面积发生变化；时购房者的话语权，我们在签订合同的时候不得不防。建议认真阅读、理解上述司法解释的规定，购房者在合同中约定的权利，至少不要更?低于这个司法解释，否则有约定还不如没约定。为什么这么说呢?就，前面的案例而言，如果李女士在签订合同时按司法解释的内容去签订面积调整后的处理条款，那面积增加10平米对李女士就不是一个坏消息了，而是天大的喜事，只要交了增加的百分之三的钱，剩余的面积就全自得了，面积增加20平米也不怕了。相信大家也明白了怎么在签订协议和收房时处理房屋面积发生变更的情况了。六、除房款外，还涉及什么费用？在房屋交易过程中，除房款外，还涉及很多种类的税费，我们按顺序介绍一下：(一)在交易过程中需交费用印花税：房价款的万分之五。(二)入住过程中需交费用物业管理费：00.5元至2.0元；(三)在申办产权证过程中需交费用1登记费：每建筑平方米0.3元；2房屋所有权证工本费：4元本；3印花税：5元件；4契税：普通住宅缴纳房价款的15(注：别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受此税率，按3缴纳)；5住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的2。如果办理贷款还涉及到银行那边要求的评估费、保险费等。开发商往往在收房时就要求购房者把办理产权证时需要的费用也一并交了，不交就不给钥匙。应该说这种做法是错误的，购房者有权拒绝。开发商为什么这么做呢?往好处理解是“产权证手续一般由开发商代办，这钱反正也是要交的，一次交清楚双方都省事儿。往坏处理解就是想占用购房者的资金。这钱是交还是不交，什么时候交，您心里有数，由自己考虑决定。除此之外，在商品房交付使用时，还经常会有“初装费”的问题。例如，购房款早已交清，但在交房时，开发商却列出了5000多元的天然气初装费的缴费清单，这些费用到底应该由谁来承担呢?以上海为例，上海市商品房价格管理暂行办法规定，本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。商品住宅销售价格包括以下部分：住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。对于新建住宅