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第三届房地产知识竞赛题库一、房地产项目策划基础知识1. 在做房地产项目策划之前，首先要进行项目市场调查，它包括项目所在地宏观背景状态 ：地理位置、区域面积、人口数量（流动量） 、管辖区经济现状、发展状况、主要经济产业区域荣誉（给居住者带来荣誉感）购房者能力、可能的目标消费者（区域内、区域外）。2. 房地产项目策划包括九大内容，分别是总论，项目产品模式分析， SWOT分析， 项目定位， 整合营销传播战略、 新闻话题策划和传播计划、 广告战略、 营销策划和 风险防范。3. 总论需要简单的概括与城市房地产市场发展现状，住宅产品创新性分析市场前景分析相关的内容。4. 项目产品模式分析包括核心产品，外延产品（核心竞争力分析），资源报告（地理位置，气候条件，深邃的文化底蕴，自然资源，人文资源）。5. 在SWOT分析之前，要对服务项目进行了解，包括项目具体位置、楼盘占地大小、项目地形、所处区域、交通状况、周边配套设施、周边特色文化、户型、建筑风格、容积率 项目配套设施、绿化面积 形象价格、实际价格和赠送面积6. 市场调研分析包括：市场分析、消费者分析、产品（服务）分析、7. 调研报告一般应该包括以下五个部分：序言、摘要、引言、正文、附录.8. 项目的SWOT是：SWOT是优势（Strengh）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threats）的合称。 它是将房地产项目内外部各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优势和劣势、机会和威胁的一种方法。其中，优势和劣势分析主要着眼于项目自身的实力及与竞争对手的比较；而机会和威胁分析是指外部环境的变化及对项目的可能影响，两者之间有着紧密的联系。9. STP策划分析是：即是房地产项目市场细分、目标市场选择与市场定位10. 房地产营销渠道类型：A、房地产直接营销渠道：房地产发展商自己承担全部流通职能，直接将房地产商品销 售给顾客。在现行的我国房地产营销渠道中，直接营销渠道仍是主导的营销渠道。B、房地产间接营销渠道：房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地 产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。C、联合一体销售：房地产发展商对销售 也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。11. 房地产市场调研的具体分析内容 1地段（地点、交通、环境等） 2公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） 4建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等） 5面积与户型（面积与户型配比情况） 6周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等） 7价格（起价、均价、最高价） 8推广策略（现场促销方式、广告推广方式） 9销售情况（销售率等） 10.付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等） 11.客户群体（客户群体分布情况） 12.楼盘优、劣势等二、房地产基本名词解释1. 房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。2. 房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。3. 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动4. 房产税：以房屋为征税对象，按照房屋的原值或房产租金想产权所有人征收的一种税5. 营业税：对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。6. 蜗居： 是指那些房奴因每月要还房贷，经济能力受限，从而生活行为受限的一种 生活形态。7. 商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。8. 使用权房：使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。9. 公房： 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 10. 廉租房：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 11. 期房：人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。12. 现房：现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房 。13. 准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。14. “楼花” ：“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。15. 内销商品房：是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 16. 外销商品房：是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式 ，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。17. 均价：指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。18. 起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表;元/平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。19. 认购： 一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。20. 开盘： 一般项目在取得销售许可证后会选定某一时间开始公开发售，称之为开盘。这时，可以交纳预付款，正式签约并办理贷款等相关手续，也有些楼盘把第一次公开推出之时定为开盘。21. “五证”：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证。22. “两书”：住宅质量保证书和住宅使用说明书。23. 产权证书：产权证书指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、它项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 24. 商品房的销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。(商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积)25. 套内建筑面积是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。三、房屋建筑基础知识1. 按建筑物的用途通常可分为三类：民用建筑、工业建筑、农业建筑。2. 民用建筑高度与层数的划分为：1层3层为低层住宅；4层6层为多层住宅；7层10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11层30层为高层住宅；30层（不包括30层）以上为超高层住宅。3. 跃层住宅是一套住宅占两个楼层，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。3.1优点（1）每户都有较大的采光面；（2）通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；（3）相互干扰较小。（4）在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。 3.2缺点（1）跃层户内楼梯要占去一定的使用面积；（2）同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。4. 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。4.1优点：（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%；（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。4.2缺点：（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差5. 住宅的开间：5.1在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。5.2根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。6. 住宅的进深：6.1住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。6.2根据有关规定，住宅的进深常采用下列参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。6.3为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补救的措施之一是将黑房间用于次要的生活区，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补自然光的不足；另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。7. 住宅的层高：7.1层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。7.2住宅建筑模数协调标准规定，砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米 。7.3一般来说，层高设计规律是层数越少，层高可相应提高；层数越多，层高可相应压缩。8. 住宅的净高：净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式净高=层高-楼板厚度来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。9. 房屋的使用率与实用率9.1使用率：使用面积与建筑面积之比；9.2实用率：套内建筑面积与住宅面积的比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。9.3房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。9.4在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的作用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。10. 使用面积：除交通面积和结构面积之外的所有空间净面积之和。11. 建筑面积：外墙包围的（含外墙）各楼层面积总和。12. 建筑容积率：是指地块总建筑面积与地块面积的比率。12.1 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。13. 建筑密度：在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。13.1 通过建筑密度指标的确定，能保证建设地块所必需的道路、停车场地和绿地的面积，保证地块建成后内部的环境质量以及使用功能的正常运行。14. 绿地率：某地块内所有绿化用地面积与该地块面积的比率。15. 绿化覆盖率：是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。16. 生地 ：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地17. 熟地 ：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。18. 三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。四、法律法规基本知识1. 房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。2. 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。3. 广义而言，房地产法包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。4. 狭义而言，房地产法是指中华人民共和国城市房地产管理法。5. 房地产法的基本原则：土地公有原则、土地有偿使用原则、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则、房地产综合开发原则、城镇住房商品化原则、宏观调控与市场调节相结合的原则。6. 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。7. 土地使用权出让的方式有协议、招标、拍卖三种。8. 取得土地使用权的土地使用者可在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。9. 居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。10. 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。11. 住宅的各项权利111住宅的产权：（1） 住宅的产权一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，简单地讲，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。（2） 住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。（3） 产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。11.2住宅的占有权：占有权一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。11.3住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。会使使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等“外人”。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。11.4住宅的收益权：收益权是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如上文提到的出租。11.5住宅的处分权：处分权由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。12. 房地产开发的用途与期限以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。A、超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；B、满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。其目的有两个：一为禁止出让土地使用权人在房地产开发中擅自改变土地用途，侵犯国家利益，扰乱房地产市场秩序；二为禁止或限制出让土地使用权人闲置土地，造成土地资源的浪费。 13. 房地产交易，包括房房地产抵押、地产转让和房屋租赁。 14. 房地产抵押14.1房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。14.2申请抵押登记应提交什么资料？（1）房地产抵押登记申请书；（2）委托书；（3）房地产证；（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。15. 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。16. 房屋租赁（1） 不按规定办理房屋租赁登记备案手续的由市或者区、县房地产管理局责令限期补办登记备案手续，逾期不补办的，处以3万元以下罚款（2） 从事房屋出租活动的单位应当自领取企业法人营业执照或者事业法人证书之日起30日到是房地产管理局备案（3） 房屋出租前已抵押的，出租人应当在签订房屋租赁合同前书面告知承租人（4） 出租人在租赁期间内以赠与、析产、继承或者买卖等方式将租赁房屋转让给他人的原房屋租赁合同继续有效（5） 房地产中介服务机构的服务收费标准、服务内容、服务标准、执业规范及投述电话等内容，应当在经营场所公示17. 房地产销售问题（1） 房地产开发企业销售商品房时，不得在商品房买卖合同约定的价格之外，另行收取其它费用。（2） 商品房销售许可证是房地产开发企业销售许可证批准范围内商品房的凭证。（3） 商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日