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最佳收房流程及注意事项.txt24生活如海，宽容作舟，泛舟于海，方知海之宽阔；生活如山，宽容为径，循径登山，方知山之高大；生活如歌，宽容是曲，和曲而歌，方知歌之动听。 本文由晓缘铭彦贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 简述最佳收房流程及注意事项 简述最佳收房流程及注意事项 收房注意六原则 新房查验三十六招 两小时查出新房毛病 16 处 关注民间验房师 高级工程师教你新房验收 15 招 隐蔽工程验收不可马虎 怎样避免入住纠纷 改变旧观念 分清责权利 验房很关键 验房细则 一步步教你如何收房验房 网友原创： 网友原创：新房入伙验收注意事项 几篇收房注意事项， 几篇收房注意事项，贴出来供大家参考 详解交房时各项应缴纳费用 详解交房入住手续 详解收 程序： 详解收房程序：要坚持先验房 后办理入住手续 详解验房程序： 详解验房程序：做好七步八关注 验房程序 简述最佳收房流程及注意事项 简述最佳收房流程及注意事项 核验业主材料 业主领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书并由开发商 加以说明 交纳剩余房款 业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书 业主做综合验收 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 开发商与业主协商并达成书面协议 根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在 15 日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议 业主签署入住交接单 【提示】：开发商在交房时向业主提供的竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为 原件而不是复印件。 收房注意事项 马上要到一年收房的高峰季节，总结几大原则请业主注意。 原则一： 原则一：如期收房 如果业主无正当理由拒绝收房，是要承担违约责任的。 特别提示：如果购房人因特殊情况不能如期办理收房手续，可以书面形式委托亲友或律师进行收房，也可及时与开 发商联系，商议另行约定时间。 原则二：看不到“两书一表” 原则二：看不到“两书一表”可拒收房 目前，开发商交付房屋应提供两书、一表，即住宅使用说明书、住宅质量保证书、竣工验收备案表。 特别提示：若开发商不能提供上述文件的，购房人有权拒绝收房。由此造成逾期交房的，由开发商承担违约责任。 原则三：“质量问题单”业主要备份 原则三： 质量问题单” 若收房过程中发现有质量问题，应与开发商交涉，限期维修。由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。 特别提示：对所出现的质量问题，双方要以书面形式确认。“问题单”业主手中要有一份，上面同时要有开发商承 诺的维修期限及开发商的签字。 原则四： 原则四：开发商代收费用明确约定 要点：代收费用要出具正式收据 特别提示：法律政策均规定，如果合同中没有明确约定，开发商不能将代收公共维修基金与契税作为交房的条件。 即这两项费用业主完全可以选择自己交纳至相关部门。 原则五： 原则五：正式用电改建费用由开发商承担 若开发商以将临时用电改为正式用电为由收取改建费，业主可拒绝。 特别提示：根据相关规定，商品房销售价格已包括临时用电设施的建设费用及居民用电设施工程的建设费用。 原则六： 原则六：产权代办费不能强收 如果没有约定，开发商无权强行要求代办产权证或收代办费。 特别提示：产权证可以由业主自行办理，具体程序可到相关的产权登记机关查询。 （家宜） 新房查验三十六招 买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼， 房屋内在质量如何检查，这里综合有关专 家经验，附上条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。 你不妨记住并逐条检查看一看。 关于门 门的开启关闭是否顺畅？ 门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 关于窗 窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 窗户玻璃是否完好？ 窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 关于地板 地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ 地板间隙是否太大？ 柚木地板有无大片黑色水渍？ 地脚线接口是否妥当，有无松动？ 地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 关于顶棚 顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质 量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使 用；如果裂缝与墙角呈度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房 屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点， 对室内装潢将带来很大的不利影响。 顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是 绝不能忘记的。 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？内墙墙面上有否石灰爆点？ 关于厨厕 厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ 浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？ 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空 鼓，必须砌实。 砖缝有无渗水现象？ 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ 卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。 其他 厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。的 火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路 的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了住宅设计规 范，规定每套住宅回路数不宜少于个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短 路火灾事故的发生。 供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用 年。另一个无可比拟的优点是净化管内水 质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。 试煤气热水器开关是否妥当？ 居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难， 也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 自来水水质怎么样？ 两小时查出新房毛病 16 处 关注民间验房师 看摸敲照一样不漏 和老王正谈着，“笃笃笃”敲击防盗门框的响声传入耳畔，验房师使出“看摸敲照”的本领，开始忙活了。 防盗门 “左右倾斜 1 厘米，没有灌浆。”老李立刻找出了问题，他说，倾斜时间长了防盗门就要变形无法关上；如果门框 没有灌浆，一方面没承载力，另一方面轻飘飘的铁皮根本经不起撬，会给“娄阿鼠”们以可乘之机。 地漏 来到卫生间，地面已蓄满了水。“昨天上午，我们就在这放好水了。还在楼上楼下两户人家也放了水。”老刘说， 查卫生间的问题，一看蓄水后自家的地坪是否漏水，天花板是否渗水；二是打开堵上的地漏后，瞧是不是因为四周地势 低，而出现倒返水现象；三是查水管有无渗漏。 窗户护栏 “没用钢化玻璃。”指着窗子，老王告诉我们，这玻璃上没有 3C 标记，敲一敲声音清脆，肯定是普通玻璃。老王 讲按规定，高层使用的必须是双层中空钢化玻璃。在阳台上，老王接着找出了护栏上的问题：房产商没有使用双面夹胶 钢化玻璃，“安全玻璃碎裂后不会掉到楼下，但价格比普通的贵了 50%。” 空鼓 “95%的房子都会有空鼓现象。”老李一边用锤小心敲打着墙壁和地板，一边侧耳细听。发现声音有异，立刻用红 粉笔将出现空鼓的区域勾出。老李讲，“空鼓不但会导致粉刷好的墙面开裂，而且在打冲击钻时，会造成整块墙面脱落 和地面塌陷。” 粉刷 在客厅、卧室，老刘发觉所有的墙壁都没有用腻子抹平。“一套 100 多平方米的房子，房产商又能从你们这里刮到 2000 多元。”按照国家规定，内墙除厨卫外，应全部用腻子抹平。“如果合同书上写明是白水泥腻子的，我们就会用 手摸，掉粉的话那用的就是滑石粉，也可以要求整改。” 水管煤气管 水管上接口没装阻燃圈；煤气管进气口没装阀门在厨房一转悠，老王就看出了两处偷工减料的地方，“不安装 阻燃圈，万一发生火灾，大火就会顺着水管蔓延到楼上邻居。说到底，房产商还是为多赚几个钱，厨卫一共要安装 3 个 阻燃圈、再加阀门就是 300 元。” 如何维权面授机宜 2 个半小时，2 张整改明细单上密密麻麻写着 16 处毛病，“你们把这个整理一下，一式两份，一份签字后交房 产商，另一份要房产商签字认可这些问题后交你们保存，按规定限他们 15 天内整改，否则就提出索赔。” 听完老王的话，业主小张满脸无奈，“房产商脸皮才厚呢，要是拖着不改怎么办？”这下，“零点先生”老王又开 出了几帖良方。在和房产商较量中，业主要始终保持一种“冷处理”的状态，只要房产商认可问题，就不要理他。15 天后没有整改，就拿着照相机和摄像机全部拍下来。“找你谈又没法谈，赔又不愿意，房产商肯定服软。” “要是房产商否认这些问题呢？”小张问。 “你就要求他在整改明细单上写明业主所述问题概不存在，只要他落笔，哪怕只有一处问题属实，法庭上 就会判你赢。房子有毛病是明摆着的事，房产商怎么敢写这话呢？到头来也只能求你协商解决。”老王肯定地说。 高级工程师详细讲解： 高级工程师详细讲解：新房验收 15 招 备案” 两书” 1 招：看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的 住宅质量保修书和住宅使用说明书。 2 招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24 小时后，到对应的下 层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可 检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水 存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 3 招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它 们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面 1.5 厘米。 门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。 4 招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声 音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 5 招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经 过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6 招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房 间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 7 招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定 有问题。 8 招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水 压，二来试试排水速度。 9 招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正 好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差 1%。 10 招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地 面 2-3 厘米，地面为初装修的，应高出地面 5 厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11 招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分 闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12 招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装置。 13 招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插 座。 14 招：厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 15 招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 隐蔽工程验收不可马虎 家庭装修中的隐蔽工程是指隐蔽在装饰表面内部的管线工程和结构工程值得注意的是，目前隐蔽工程的质量问题普遍 存在，而且由于维修不便，留下很多隐患由此，有必要了解它的结构和材料 家庭装修中隐蔽工程主要包括： 吊顶验收、电器管理验收、给排水验收、木门窗验收、墙面验收 其他注意事项还有： 墙与墙的交角防止虚漏；导线线路要走好；排放线路必须严格；吊顶基础；线管的走势要合理；冷热水管距离要分开； 线盒的安装要仔细、安全是第一、顶部布线要规范、暗盒位置要一致。 1-1.吊顶验收： 吊顶的设计标高，允许在水平面上偏差。 吊筋所用的镀锌铁丝不的小于号，且必须要膨胀螺栓作吊点。 如采用木龙骨，其材料必须是无开裂、无扭曲的红、白松木，主龙骨的规格不能小于 50 70 。 卫生间的罩面板不能采用受潮易变形的石膏板、矿棉板、胶合板等，应选用金属和板或塑料板。 罩面板与龙骨及龙骨架的各接点，必须连接紧密、无松动、安全可靠。 1-2.电器管线验收： 暗线应铺设在护套管中，最好采用 PVC 阻燃管或金属管，导线的接头应设在接线盒内（万万不可简单地用包布一包，就 直接埋在墙里）。 电源线、电话线和有线电视线不能穿在同一个护套管内。 应采用安全型暗装插座、暗装开关，最好在加装个漏电保护器。 各类接线盒内的线头要预留 15 厘米以上，在封墙前应仔细电检查，电话线、有线电视线可用万用表检查。 1-3.给排水验收： 管道的安装要做到横平竖直，管道内畅通无阻，各类阀门的安装位置合理、便于日后维护及更换。 如做暗管的话，完工后先通水、加压，检查所有接头、阀门和各连接点是否渗水、漏水现象，检查无误后才能缝掉。 安装镜箱、纸缸、皂缸、口杯架、毛巾杆、浴帘杆、浴缸拉手等必须安装牢固（最好及膨胀螺栓）、无松动现象，位置 及高度适宜，镀膜光洁无损、无污染，另外，水龙头的遮罩要紧贴墙面，不能留有有任何缝隙。 1-4.木门窗验收： 门窗套的步框等处两端高低相差不能大于 2 ，垂直度的偏差也需在 2 以内，具体检验时可用线锤检查，简言之：横 平竖直是准则。 护墙板的表面要平整、光滑，如做图案的话，细木的宽窄要一致，紧贴护墙板，另外，要无锤印、无污染，不留钉帽， 棱角要顺直。 油漆后应无漏刷、砂粒、刷痕、污斑及流坠（滴泪）等现象，表面光洁、平整。 建议在油漆前应先检查一遍为合格的地方应及整改，细木制品有体现出精工细做，否则上漆后就难以查出某些砒疵了。 1-5.墙面验收： 吊顶的设计标高，允许在水平面上偏差5 。 吊筋所用的镀锌铁丝不得小于 8 号，且必须要膨胀螺栓作吊点。 如采用木龙骨，其材料必须是无开裂、无扭曲的红、白松木、主龙骨的规格不能小于 50 70 。 卫生间的罩面板不能采用受潮易变形的石棉板、胶合板等，应选用金属扣板或塑料板。 罩面板与龙骨及龙骨架的各接点，必须连接紧密、无松动、安全可靠。 2-1.墙与墙的交角防止虚漏： 下水口和地面的交界处要做清根处理。 由于大多数防水层漏水的原因都是出在边边角角，所以只要把边边角角的地方处理好，出现渗漏的可能性就很小了。 2-2.导线线路要走好： 电视天线同轴电线及电话线要单独穿着，而且相邻线管之间保持不少于 30 厘米的距离。 线管管径要保证穿线以后拉动自如。 2-3.排放线路必须严格： 施工中线头交接处必须安放在电气盒中，接送必须拧紧采用后线头用压线帽拧紧。 排放线路必须严格分色（红、蓝、黄及花线等）。 2-4.吊顶基础： 吊顶采用龙牌轻钢龙骨，这样即保证吊顶平整牢固，又能避免今后使用中变形开裂。 2-5.线管的走势要合理： 线管的走势一定要横平竖直地排放在墙壁中。这样能有效地避免日后维修的麻烦。 2-6.冷热水管距离要分开： 冷热水管要选择优质、耐用的水管两者之间要隔开一定的距离。水管要检查是否牢固，所有水路要不滴水不渗透。 2-7.线盒的安装要仔细、安全是第一、顶部布线要规范、暗盒位置要一致。 怎样避免入住纠纷 房地产商发出入住通知，购房人却认为房子无法入住。房子交付总不能公说公有理、婆说婆有理，房子是否能够交 付，只能看房子有没有达到合同约定的交房条件。因此，要避免入住纠纷，必须从签好合同入手。 交付条件要明确 购房人在约定合同第八条交付期限时，最重要的是约定好交付条件。随着北京市城市房地产转让管理办法出 台，北京市对标准合同进行了修改，在合同第八条中将取得竣工验收备案表和面积实测技术报告书作为了房地 产商在交房期限前必须完成的工作，购房人签约时千万不要同意房地产商对此约定进行更改或附加变通条件。 竣工验收备案表虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消 防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的 房屋是否符合原来规划的要求。购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和 公章。 由于合同第五条约定了购房人在实测面积和合同约定面积误差超过 3%时可以选择退房，而目前北京的法院在处理 房地产纠纷案件时，通常把购房人收房视为购房人事实接受了房屋，放弃了要求退房的权利，因此购房人在收房前能看 到面积实测技术报告书，是购房人能及时做出选择的必要条件。 在北京，目前没有“商品住宅交付使用批准文件”，约定“经分期综合验收合格”则往往会给房地产商钻空子。建 议购房人在约定第几种条件时不要选这两条，而是自己约定第 5 种条件，即“达到合同第十三条和第十四条及补充协议 第几条的约定要求”。 别签“开口”合同 购房人特别要注意的是合同第八条可能会给房地产商留出的“后门”，房地产商如果在“如遇下列特殊原因”后面 添写了过多的免责条款，合同约定的期限将会变成没有期限。 “不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，我国民法通则、合同法上均有清楚的定 义，购房人按照法律应接受房地产商在出现“不可抗力”时的免责。如果房地产商在免责条款的空行中填写其它免责条 款，购房人则要多加小心了。 “因天气原因”：下雨下雪，冬天气温低是房地产商事先应预估到的，如果一定要写上，就写明大雨、大雪、气温 低于多少度的天数超过多少天(以国家气象部门确认的为准)。 “因配套工程影响”：如果土地已做好“七通一平”，这种影响基本不存在。如果需先做“七通一平”，房地产商 也应把时间事先算进去，最多给一个规定的宽限期，而避免敞口，并要求相关的市政部门提供具体影响时间的证明。 “因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决”：这话怎么解释都行，而且这是房地产商自己的问题， “没有金刚钻、别揽瓷器活儿”，购房人要避免房地产商写上这条免责理由。 “因材料供应延误”：这属于房地产商向材料供应商索赔的问题，责任不应转嫁给购房人来承担。 “因政府政策改变而带来的延误”：什么叫“政府政策改变”，房地产商认为申请变更规划可以批准，而实际政府 有关部门没有批准或批了很长时间叫不叫政策变化？如果约定这个免责条款，最好写明以哪个部门出具的证明为准。 最后想提醒购房人的是：在房地产商逾期交房免责问题上，不管您接受了房地产商加上的哪一条，都要跟上一条： 房地产商在免责条件发生之日起多少天内用什么具体方式告知购房人，防止房地产商在不能按时交房时花钱买关系搞假 证明。有可能的话最好争取在“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延 期”后面加上“但不得超过()天”。 避免“得不偿失” 如果购房人能在合同第八条将房地产商的免责时间封口，在约定合同第九条出卖人逾期交房的违约责任时，可以按 标准合同的第 1 种方式进行约定，如果能将逾期时间分段，赔偿金额逐段提高(逾期第 2 个月比逾期第 1 个月的赔偿高) 就更好了，同时要避免约定的违约金的比率比第七条约定得低。 购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同 的，购房人可以参考最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条：“商品房 买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付 使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标 准确定。”算一下自己付款方式下的违约金比例是否合适。贷款买房的人要注意在合同中约定的房地产商逾期交付使用 房屋的违约金至少要高于自己要付的贷款利息。 笔者在此提醒购房人，一旦出现购房人可以选择退房的情况，如果房地产商只赔偿利息，显然无法弥补购房人的损 失，至少会赔进合同印花税和办理贷款时发生的律师费、保险费等费用。因此建议购房人最好能在约定中加上一句话： “买受人的实际经济损失超过出卖人支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由出卖人据实赔偿。” 如果购房人不能在合同第八条将房地产商的免责时间封口，最好自行约定第 2 种方式，在借鉴上述方法约定房地产 商逾期交房违约责任的同时，明确即使出现了合同第八条所说的房地产商逾期交房可以免责的情况，超过合同约定的交 房时间多少日，购房人也可选择退房，退房的具体方式可参照标准合同第九条第 1 种方式进行约定。 改变旧观念 分清责权利 验房很关键 一.收房 收房前的合同履行过程 收房 在收房之前，有一个双方履行合同的过程。 期房的合同履行过程与现房的合同履行过程大不一样。 在现房的合同履行过程里，购房人支付购房款一般是分期进行的，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或 者已经出现开发商未履行合同义务或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人有权不支付购房款来制约开 发商(购房人的这一权利在合同法上被称为“不安抗辩权”或“后履行抗辩权”)。期房销售都是有按揭贷款支持 的，而且，按揭贷款在购房人支付首付款后就由银行一次付清。在收房之前，购房人的主要义务支付购房款的义务 已经履行完毕，开发商的义务尚未履行，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同 义务、或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人没有任何可以通过自己的行为制约开发商的手段。 二.开发商不交房是根本性违约 如果开发商通知你收房了，那么，你房财两空的风险几乎没有了。 收房的过程开始于开发商交房。交房时，开发商应向购房人交付哪些物品和文件，前面一章已经做了阐述，这里不 再重复。 开发商交房时一般都要求购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理公司交纳以下几项费用：契税、维修基金、物业管 理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。这几项费用，都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。 无论开发商或物业管理公司要求你交纳这几项费用中的哪一项或哪几项，居律师都建议你坚决拒绝。如果开发商因为你 未向其交纳其要求交纳的费用而拒绝交房，就是开发商根本违约行为，你就有权根据合同法的规定选择退房(即解 除合同)。 三.购房人不收房 收房不属于违约行为 收房 很多购房人担心不收房会对开发商承担违约责任，居律师要告诉你：“收房”是购房人的权利，不是购房人的义 务。即使合同中约定了购房人不收房应承担何种法律责任，也是无效的，购房人不会因为不收房而承担任何违约责任。 根据合同法，在购房人不收房的情况下，开发商惟一的权利是将房屋提存(所谓“提存”，是指：买方不按合同收 取货物，卖方便有权将货物存放在某个地方，并找人做证明，同时告知买方货物已经于何时存放在何地，自此，货物失 灭的风险由买方承担)。购房人因为不收房所承担的惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失的风险由购房人 承担。房屋灭失的风险概率是微乎其微的，所以，开发商一般也不会将房屋提存。 四.“检验”是收房 收房过程中最重要的环节 收房 收房的过程中最重要的环节是对房屋的检验。如果“补充协议”里已经约定了检验期限，你就应该在检验期限内完 成对房屋的检验；如果没有约定检验期限，你应尽快完成对房屋的检验。如果房屋经检验在面积和质量上均符合合同约 定，你就可以向开发商表示接收房屋；如果房屋的面积或者质量不符合合同约定，你应在检验期间内或尽可能短的期限 内(最长不能超过交房后的两年以内)将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，并明确表示拒收房屋。如 果你没有在检验期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，后果是：无论房屋 的面积多少或质量如何，你都将丧失追究开发商违约责任的权利。 对房屋面积的检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。对房屋面积进行检验的惟一准确方法是按照设计图 纸上的数据进行计算。如果开发商拒绝提供设计图纸，你有权拒绝接受开发商交房，并可以根据合同法第一百三十 六条向法院起诉要求开发商提供设计图纸。如果你不愿意起诉，你就只好带上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套 内面积，公摊面积是量不出来的，而开发商的“虚秤”一般只出现在公摊面积的数据上。 对房屋质量的检验应包括： 对房屋建筑质量、房屋附属物质量的检验和房屋是否符合综合验收条件的检验。 1.对房屋建筑质量的检验 你最好请一个建筑方面的专家帮你检验。建筑方面的专家在建筑公司里可以找到。不要被某个人的职称、头衔所迷 惑，真正工作在第一线的才是真正的专家。 2.对房屋附属物的质量的检验 对房屋附属物的质量的检验主要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、管道等的检验。有装饰装修经验的工人就能 够胜任这一工作，装饰、装修公司里可以很容易请到他们。 如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么，对房屋附属物的质量的检验中就包含一项很重要的检验项目：那就是 对室内污染物的检测。室内污染物的主要检测指标是甲醛、苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化 硫、挥发性有机化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。据非权威机构估计，全国每年因室内污染而致死亡的人数 在十一万以上，致人体器官功能丧失或降低、其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在三千万左右，故对室内污染物 的检测不可大意。县级以上地方各级政府的质量监督检验检疫部门或环卫部门都有下属的室内污染物检测机构。这些检 测机构都是有偿服务的，你可以选择一家机构谈好价格后委托其检测。但你应记住：提供检测服务的机构都必须经过省 级以上政府计量行政部门的计量认证(即 CMA)，其检测报告才具有法律效力。检测机构是根据国家标准进行检测的。迄 今为止，有关室内污染物控制指标的国家标准有三个，分别是：室内空气质量标准、民用建筑室内环境污染控制 规范和室内装饰装修材料有害物质限量。你应在这三个标准中选定你要求检测机构检测的范围。选定的检测范围 不同，你支付的价格也就不同。 3.对房屋是否符合综合验收条件的检验 对房屋是否符合综合验收条件检验必须依据各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具备的条件。建设 部制定了一部城市住宅小区综合验收管理办法，但这个办法没有规定综合验收应具备的条件，所以，综合验收 应具备的条件就留给各地方政府或地方政府部门根据各地的具体情况做出规定。广州市人民政府在 2001 年出台了一部 规章广州市商品住宅建设项目验收管理办法。这份规章对综合验收应具备的条件规定得比较全面，具体而且严 格。这份规章要求综合验收必须具备下列条件： .建设工程规划验收合格； .消防工程验收合格； .人防工程验收合格； .有永久供水证明，有永久供电证明； .煤气工程验收合格； .有单项(单位)工程(电信管线)竣工验收证书； .道路和排水工程验收合格； .居住区绿化验收合格； .有通邮申报表； .有环卫化粪池报建批复表等等。 这份规章是居律师所见到的同类规章中最好的。有这样一部规章，购房人入住无忧。如果你在广州市买了房，你就 对照广州市商品住宅建设项目验收管理办法中规定的条件逐一检验吧。 北京市有一个 1995 年出台的北京市居住小区接管综合验收办法，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市 政管理委员会制定的。这个办法规定了综合验收应具备的四个条件： (1)所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设完毕； (2)各专业主管部门对归口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全； (3)建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完毕，达到场清地净； (4)具备实行封闭式物业管理的基本要求。 如果你在北京买了房，你就对照这四个条件检验吧。 你就别对照了。这四个条件对你入住没有什么实际意义，甚至不能解决你对水、电、气等生活所必需的条件的要 求。有这样一个综合验收标准存在，北京市的某些小区采自地下的生活用水有害物质严重超标从入住至今已三年依然解 决无望也就不足为奇了。 五.收房 收房过程中购房人易犯的错误 收房 很多购房人在开发商交房后未进行检验就急不可耐地搬进去住，甚至在开发商正式交房前就开始对房屋进行装修。 这种做法极不可取。这么做很可能被法官理解成你已经以自己的行为表示对开发商交付的房屋的接受，你以房屋面积或 质量不符合合同约定为由要求开发商承担违约责任的诉讼请求会遭到驳回。 有些开发商的交房人员将包含有购房人同意接受房屋或对房屋面积、质量没有异议的意思的文件隐藏在其他文件 (比如：三书一证两表)中，趁购房人进入新房时的兴奋让购房人一并签字。你千万不要为开发商交房人员 的甜言蜜语和赌咒发誓所动摇，稀里糊涂就在文件上签字。对开发商的交房人员让你签字的文件，每一页你都要认认真 真地看，看不明白就不要签。 有些购房人相约集体收房。集体收房可以共摊成本、相互证明、联手行动，并可以为以后小区的物业管理培养公共 意识。居律师十分赞成这种做法。 验房细则 业主需要带的资料有： 1.身份证正本及复印件 2.购房合同 3.已付房款及税费收据或发票 4.改动装修费用收据 5.供楼存折，并请打印至最近的供款期 6.人民币（入伙费用必须用人民币交纳）或磁卡若干，交必要的费用，切记要正式发票及物价局批号; 7.彩色照片（2 张） 8.收楼通知书(上面开发商注明了要业主带齐的资料) 9.验楼工具 验房前准备的工具： (1) 试电笔、带二相三相插头和电源显示开关的插座（小台灯亦可） (2) 钢卷尺 (3) 小锤子 (4) 电筒 (5) 抹布 (6) 盛水器具/乒乓球 (7) 计算器 ( 笔 (9) 纸 (10) 易贴便条一叠 (11)小镜子: 用于观察难以看到的地方，如门底有否上油漆 (12)纸巾: 检查马桶排水功能，喉管有否渗水 (13)铝梯 (14)报纸，塑料袋: 做闭水试验 (15) 收过房的朋友 正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：30 去。 过程 1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 去物业部门查看资料部分 A、房屋的住宅质量保证书-可带走 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏为 5 年； 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为 2 年； 墙面、顶棚抹灰层脱落为 1 年； 地面空鼓开裂、大面积起砂为 1 年； 门窗翘裂、五金件损坏为 1 年； 管道堵塞为 2 个月； 卫生洁具为 1 年； 灯器、电器开关为 6 个月； 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 住宅保修期从开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，以上保修期限应在住宅质量保证书中明确 约定。 B、住宅使用说明书-可带走 要对住宅的结构、性能和下水、电、燃气等设施的类型、性能和标准做出说明，并提出装饰、装修及设施、设备使用的 注意事项。 C、竣工验收备案表（盖章原件） 有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不 能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等 D、面积实测表（可为复印件但要有章） E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走 水电线路图，撑重墙，保温墙及其厚度。有线电视，电话，网线布线 F、建筑工程质量认定书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证如不能提供要在相关文件中写明 如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即可查看完资料。 注意：1. 对发现的问题要详细在验楼单商予以注明。如果确实属于不能收楼的。要详细写明不予收楼的原因并要求开 发商签字，盖章。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 核实面积 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面 积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同 为 2%误差，但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为 30-40 分钟 收房子 3） 验收房子 1门： (1) 看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。 (2) 目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。 (3) 试门是否运作自如、开关时有无特别声音。 (4) 试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。不上锁 是否会自动关上或者打开。 (5) 关门听隔音效果并了解密封程度。 (6) 卫生间的门下方须油漆，且离地 1.5 厘米。 (7) 直角接合部是否严密。 (8) 四角是否呈直角 (9) 是否与墙在一个平面上 2窗： (1) 看窗的油漆质量有无流坠、漏刷和磕碰，色泽是否一致。 (2) 目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。 (3) 看窗户玻璃是否完好。 (4) 试窗是否开关或推拉灵活自如。 (5) 看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。 (6) 试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。 (7) 看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。 (8) 留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。 (9) 外窗框处理是否粗糙 3墙壁、天花： (1) 目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。与房间横梁平行的裂缝属质量通病，基本不碍使用；与墙角 呈 45 度甚至垂直状态的裂缝，说明房屋沉降严重，有严重的结构性质量问题）。 (2) 环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；油漆、刷浆应色泽一 致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍和裂痕）。 (3) 用木棍轻敲墙壁听有无空声（“空空”的声音说明面层与墙面有缝隙需返工；沉闷的碰击声表明接触良好。）。 (4) 墙面是否有结露现象（有则说明保温层有问题）。 (5) 房间与阳台的连接处有无裂缝（阳台断裂先兆，危险！），阳台应比室内略低。 (6) 看顶棚天花有无渗水、裂痕, 麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢有不利影响）。 (7) 阴阳角是否平直 4厨房、卫生间： (1) 龙头是否出水流畅（大开龙头观察水压及排水速度查漏、堵）。 (2) 面盆表面有无划痕。 (3) 地漏排水是否通畅（冲水做试验），地漏的篦子低于地面 5 毫米（坯房除外）。 (4) 地砖是否粘贴牢固无破损。防水是否有效（厨、卫生间泡 24 小时以上检验防水层；不可行的话只能询问并记 录）。 (5) 试排风扇。 (6) 浴缸、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等略。 5电源插座、电源开关、电闸： (1) 试用所有的电源开关、插座和电闸（带一个有显示灯的插头，电笔不合适）。 (2) 检查闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电）。 (3) 空调插座应与其他线路分开。 (4) 离地 30 厘米高的插座必须带保险装置（保护幼童）。 (5) 厨、厕插座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。 (6) 卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待盖），照明灯座必须是磁口安全灯座。 (7) 有可能的话打开电话和电视面板，用力拉一拉看是否虚设。 (8) 询问电力线（2.5 平方）、空调线（4 平方）、电话线、电视线等规格，一概记录如下：“据工程人员介绍线 路规格为”。 6管道 (1) 各种管道表面镀层是否完好无破损。 (2) 过墙线是否有导管，导管连接是否紧密 (3) 弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。 (4) 排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流畅）。 (5) 看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。 (6) 放空调外飘小台是否做好地漏及防水(泼水实验) 7. 地面 如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每 块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一小锤轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或 用量不够，地面砖下面虚空。 8.水表 a.是否安装 b.是否有水表空走 c.阀门关闭不严 d.阀门脱丝，连接件滴水 e.截止阀生锈影响水质 9. 电表 a. 是否安装 b, 使用数目 10其它 (1) 测量室内使用面积尺寸。 (2) 目测大致地平。 (3) 测量层高，与售房合同比较。 (4) 查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞（要记录！你要不给我留，就别怪我瞎打乱 挂了！） (5) 有无专用垃圾道，其有无堵塞。 (6) 验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。 11. 在您查看了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签收物业管理条约，做一个事先约定，避免日后 起纠纷。 您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费，保安费，绿化费怎么核定，做到明明白白。同事， 考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您所要求的管理标准 后记 在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理： 1）影响房屋结构安全和设备安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻 房屋的安全问题，由建设单位负责处理 2）如果发现不影响房屋及设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由 接管单位处理 3)如果发现问题至少要在收楼文件上注明”室内情况尚不清楚”或”楼房状况未明”等字样。 一步步教你如何收房验房 一、收房日期和形式 已经买过房人可能有过这样的遭遇：如期接到收房通知单后，全家人兴冲冲地赶到新居现场，却发现，现场已经是非常 热闹，人来人往。也许你早上 8 点多钟就来现场了，却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情况，你要有绝对 的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染，急着交钱收房，也不要失去耐心，冲工作人员发起脾气，甚至在验房的时候 “找碴儿”，一定要本着“新生活开始第一天”的心态，和开发商、物业公司配合好，要知道，从此，这就是你的新家 园。 我们建议，大家在接到开发商验房通知后（不论是否分批接到），请及时联系各楼栋的牵头人，尽量分批集中统一前 往，人多力量大嘛！ 如果收（验）房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期，应属延误了交房时间，大家看契约规定的赔偿条例是如何规 定的，要向开发商提出。验房时，一定要先验收，检查过房屋没了问题，或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字。 千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续，那么开发商就会以“业主已经 认可”为由，对质量问题拒绝赔偿。所以，在房屋交付时，邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。前往 验收房屋，并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行，首先要存在前提，即开发商 交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外，该房屋的实际质量也应当符合规定。 切记!到时大家分批集体验收。人多、眼多、智慧多！如果开发商不同意，有问题找组织临时业主委员会，联合起来 抵制开发商、物业公司的各种侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题，将验房中出现问题及时发布，提醒大家随时 关注。 二、需要准备的验收工具 1、 房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。 2、 稍大一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅。 3、 卷尺：用来检查房屋净高等。 4、 验电插头：用来检查插座有无脱线、不通。 5、 网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机（带闪光灯），律师建议最好用光学相机用于房屋 有问题时留影取证。 正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：00 去。有条件的可请专业人员帮你验房。 三、验收过程和具体步骤 要根据购房契约和补充协议验收房屋，下面提供验房的参考步骤，通过的项目可在后面打“”，未通过的注上说明， 最后汇总，请开发商代表签字确认。各位邻居有认为需要添加的其他验收内容，就自行添加或发到网上来，相互提醒相 互帮助！ 第一项：查验文件 业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件）齐 全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问