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惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 1 总总 目目 录录 第一部分第一部分 说明书说明书 导言 第1章 项目概况 第2章 用地现状分析 第3章 规划定位与发展规模 第4章 规划构思 第5章 土地利用规划 第6章 地块划分与细分 第7章 指标控制 第8章 综合交通规划 第9章 绿地与开敞空间规划 第10章 公共服务设施规划 第11章 综合防灾规划 第12章 环境保护规划 第13章 城市设计引导 第14章 规划实施建议 第二部分第二部分 图纸图纸 01 区位图 02 上位规划-城镇总体规划图 03 上位规划-土地利用规划图 04 土地利用现状图 05 用地权属图 06 地形分析图 07 规划结构分析图 08 土地利用规划图 09 用地编码图 10 绿地系统规划图 11 公共服务设施规划图 12 道路交通规划图 13 建筑密度控制图 14 建筑限高控制图 15 开发强度控制图 16 城市设计意向 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 2 第一部分第一部分第一部分第一部分 说明书说明书说明书说明书 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 3 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 说明书说明书 第一章第一章 项目概况项目概况 1.1. 区位分析与规划范围区位分析与规划范围 1.1 区位分析区位分析 规划区位于广东省惠州市惠东县稔山半岛西北部，东距汕头270公里，是环大亚湾的门户地带，交 通区位优越，区域位置条件突出。目前国家批准环大亚湾滨海新区建设，稔山镇将成为环大亚湾旅游 体系中的重要节点。 规划基地内主要有一条过境国道和两条县道作为区域对外主要的交通流线。其中广汕公路为南北 纵向公路，北至惠东县城，南至吉隆镇与汕头市的过境国道。县道为210县道和213县道，210县道是稔 平半岛环岛路的一部分；213县道为沟通惠东县城与铁涌镇的主要干道。 优越的地理区位、良好的自然条件以及便捷的对外交通体系为基地的未来发展创造了重大机遇和 良好的发展条件。 1.2 规划范围规划范围 规划区位于惠东县稔山镇南部海滨城片区东部。规划用地北起范和河，南至稔山镇镇域南端镇界 ，西南部临范和港海域，西北与海滨城西片区相接，东北部依城镇外环路，东南部临山体。本次规划 总用地面积961.96公顷。 2.2. 规划依据规划依据 （1）中华人民共和国城乡规划法（2008年） （2） 建设部城市规划编制办法（2006年版） （3）城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372011） （4）城市、镇控制性详细规划编制审批办法（2011年） （5）城市居住区规划设计规范(GB5018093)2002年版 （6）工程建设标准强制性条文（城乡规划部分） （7）广东省城市控制性详细规划编制指引（试行） （8）惠州市城市规划标准与准则（2007年） （9）广东省环境保护规划纲要（20062020年） （10）稔山镇土地利用总体规划（2010-2020年） （11）惠东县稔山镇总体规划（20082025年） （12）惠东县稔山镇总体规划（20082025年）实施评估报告 （13） 其他相关规范及规划 3.3. 规划期限规划期限 本次规划与镇总体规划期限保持一致，规划期限为2013-2025年。 4.4. 规划原则规划原则 制定和实施城乡规划，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则， 改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特 色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共 卫生、公共安全的需要。 在规划区内进行建设活动，遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。 地方人民政府根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定镇的发展规模 、步骤和建设标准。 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 4 第二章第二章 用地现状分析用地现状分析 1.1. 基本概况基本概况 1.11.1 规划范围规划范围 规划区位于惠东县稔山镇南部海滨城片区东部。规划用地北起范和河，南至稔山镇镇域南端镇界 ，西南部临范和港海域，西北与海滨城西片区相接，东北部依城镇外环路，东南部临山体。本次规划 总用地面积961.96公顷。 2.2. 地理位置地理位置 本项目用地位于惠州市惠东县稔山镇镇域东南部，现状镇区南部、324国道以西、范和河以南、范和港 以东的地区。 3.3. 气候条件气候条件 稔山镇地处沿海丘陵地区，东为山地，南临大亚湾，属于南亚热带季风气候，常年气候温和，日 照时间长，降水量充沛，利于农作物生长。年平均气温为20，最高月平均气温出现在六、七月，最低 月平均气温在一、二月份，有历史记记录的最高气温为37.5，最低气温为0.4。平均降雨量为1920mm， 年平均温度为86%，绝对温度为22.4%，相对温度为80%。常年主导风向为东南风和东北风，夏秋季多台 风。 4.4. 水文条件水文条件 本项目选址位于范和港，潮汐属于不规则半日混合型，每日均出现两次高潮和两次低潮，但潮高 和潮时不等，历年最高潮位：2.76米，平均潮位：1.33米，最低潮位：0.23米，最大潮差：2.02米， 平均潮差1.35米。 5.5. 工程地质条件工程地质条件 利用GIS软件进行高程、坡度、坡向对地形地貌进行综合分析，稔山海滨城片区整体呈东南高西北 低的地势，山地分布在东南滨海沿线，呈带状分布，滨海及北部片区地势平坦，适宜建设。项目用地 内最高峰270m,位于用地南部沿线。东区最高峰180m,东南有一片呈指状分布的山脉，最高指峰80 m,最低指峰 50m。项目用地范围内， 0 12度的平缓用地主要集中在沿海及北部已建设用地范围内，坡度总体在4度以下，坡度较大的用地主要 集中在东南沿线的山地，总体在20度以上，东北地区坡度总体在312度左右。 6.6. 土地利用现状土地利用现状 项目规划总用地面积961.96公顷，主要包括水域、农林用地、其他非建设用地及城市建设用地。 城市建设用地主要为工业用地及道路用地，其中工业用地为59.17公顷。非建设用地主要为水域、农林 用地与其他非建设用地，占总用地的83.32%。其中水域面积为52.61公顷，农林用地面积485.40公顷， 其他非建设用地面积为263.51公顷。 现状建设用地平衡表现状建设用地平衡表 序号序号用地代码用地代码用地名称用地名称 用地面积（用地面积（haha ） 比例（比例（% % ） 公共管理与公共服务用地公共管理与公共服务用地 5.515.54 行政办公用地行政办公用地 0.420.42 1 1A A 其中其中 教育科研用地教育科研用地 5.095.12 商业服务业设施用地商业服务业设施用地 3.543.56 商业设施用地商业设施用地 2.422.43 商务设施用地商务设施用地 0.590.59 2 2B B 其中其中 公用设置营业网点用地公用设置营业网点用地 0.530.53 3 3M M 工业用地工业用地 59.1759.48 4 4W W 物流仓储用地物流仓储用地 6.026.05 道路与交通设施用地道路与交通设施用地 27.3227.46 5 5S S 其中其中城市道路用地城市道路用地 27.3227.46 绿地绿地 0.680.68 6 6G G 其中其中防护绿地防护绿地 0.680.68 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 5 城市建设用地城市建设用地 99.48100.00 7.7. 现状建设情况现状建设情况 7.17.1 建筑物现状建筑物现状 规划区内用地以非建设用地为主，建筑物较少，其中沿广汕公路及县道210两旁的建筑物以商业、 工业建筑为主，建筑质量良好。 规划区内共有范和村、芙蓉村、大埔屯村、革新村、沙埔村、塘埔村及上元墩村等七个村庄，其 中范和村与芙蓉村建筑状况良好，其他村庄建筑状况整体较好，局部较差。 7.27.2 道路交通现状道路交通现状 规划区内现状道路交通较为便利，以广汕公路、县道210及县道213为主，村庄内现状道路为较窄 ，宽度仅有24米，不成体系。 7.37.3 公共服务设施、市政公用设施现状公共服务设施、市政公用设施现状 规划区内现状配套有一定的公共服务设施及市政公用设施，主要包括派出所一处（范和派出所） 、小学四所（文峰小学、芙蓉小学、革新小学、青洲小学）、加油站一处、110Kv变电站一处。 7.47.4 外部建设情况及环境条件分析外部建设情况及环境条件分析 规划区北起范和河，与镇区隔河相望；南至稔山镇镇域南端镇界，向南均为山体，生态环境良好 ；西临海滨城西片区，现状已经完成了一定量的建设；西南部临范和港海域；东北部依城镇外环路， 东南部临山，建设量较少。 第第4 4章章 规划定位与发展规模规划定位与发展规模 1.1. 规划目标及定位规划目标及定位 1.11.1 规划目标规划目标 强化功能整合，混合开发，打造一个融合海、山、水、田、古村风光为一体的具有国际水平的多 功能旅游目的地，稔平半岛的旅游新名片，稔山镇提升经济的引擎之地，环大亚湾滨海新区的重要旅 游地。 2.22.2 规划定位规划定位 环大亚湾滨海新区及稔平半岛的重要旅游目的地； 稔山镇的旅游服务、休闲娱乐中心； 独具特色的游、居、业一体的生态宜居海滨城。 2 2发展规模发展规模 2.12.1用地规模用地规模 规划区总用地面积约961.96公顷，村庄用地约为83.62公顷，现状林地和水域等非建设用地面 积约为150.79公顷。根据现状地形坡度分析，为营造良好的生态自然环境，建设生态休闲度假胜 地，本规划将尽量保留重要的生态基质和景观要素，限制人工开发。 2.22.2人口规模人口规模 按照片区开发强度及人口容量计算，居住用地规模为182.97公顷，人口密度取值为250人/公 顷，采用下列公式： 人口数（万人）=规划建设用地面积（公顷）人口密度（人/公顷） 城镇人口规模约为4.57万人。 村庄建设用地规模为83.62公顷，人口密度取值为130人/公顷，采用下列公式： 人口数（万人）=规划建设用地面积（公顷）人口密度（人/公顷） 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 6 村庄人口规模约为1.09万人。 承载人口规模约为承载人口规模约为4.57+1.09= 5.66万人。万人。 第第5 5章章 规划构思规划构思 1.1.规划原则规划原则 制定和实施城乡规划，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则， 改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特 色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共 卫生、公共安全的需要。 在规划区内进行建设活动，遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。 地方人民政府根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定镇的发展 规模、步骤和建设标准。 2.2.规划理念规划理念 （1）与上层次规划惠东县稔山镇总体规划（20082025年）衔接。 承接与体现总体规划思想，并根据市场及社会经济发展的新形势新情况，进行适当的深化和优化 调整。 （2）体现科学发展观，促进社会公平，致力于社会和谐。 提高公共绿地资源的均质性、可达性。医院小学等社会基础公共设施，具有较好的、均匀的服务 半径。规划尽可能多的住宅用地，提供尽可能多的就业空间与多样化的就业机会，提高社会包容性。 （3）体现可持续发展战略，保护城市生态环境和城市空间环境特色，促进人与自然和谐发展。 保护自然环境资源，保护与完善现有城市水系，构建连续的生态网络，促进生态多样性与生态连 续性。保护城市空间环境特色。 （4）节约土地，紧凑集约发展。 提升与体现土地的经济价值。在保护环境品质的前提下，适当提高土地开发强度。利用市场规律 ，通过市场配置的基础性作用以及规划的引导作用，实现土地及空间资源的高效利用。充分发挥交通 可达性的经济价值。 （5）提高街区功能的有机性和高效性，促进经济繁荣。 平衡发展，促进公共设施的共享和空间高效利用。创造有机的、有活力的社区。如采用混合用地 或综合性用地等措施，增加混合的均质性，以充分利用资源的时间与空间价值，增强街区的有机性及 提高综合效益和效率。 （6）公交导向的发展。 采用安全可达的、连续的步行与自行车道网络和以公交步行为主的交通系统，提倡健康高效、利 于环境保护的交通出行方式， 减少对私人汽车的依赖，避免私人汽车导向的发展方式。 （7）提升城市现代服务业功能，增强服务与经济辐射能力。 （8）加强防灾，化解风险。预防、减少山区城市可能发生的各种灾害，降低灾害风险。 （9）更大的灵活性与适应性。 提高规划的灵活性以适应市场变化存在许多不确定因素，规划控制方案具有灵活性，借助于市场 机制实现优化目标，以实现功能的有机性。容许相互协调的多种功能共生。 3.3.规划结构规划结构 规划区按照 “一轴、三心、五组团”的总体空间结构进行空间布局。 一轴一轴-城镇发展轴：沿广汕公路与县道210由北向南逐步发展； 三心三心-行政文化中心，综合服务中心，商务休闲中心； 五组团五组团 农业生态保护组团；市政生活服务组团，集聚工业发展组团，临山居住休闲组团，滨海商务娱乐组团 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 7 。 （1）农业生态保护组团：位于规划区西北部，北临范和古村落，组团内保留大面积农田，以古村 落文化保护及田园风光体验为主； （2）市政生活服务组团：位于规划区北部、广汕公路两侧，以城镇生活服务为主，融行政管理、 商业金融、文体娱乐、医疗卫生、居住、公园等与一体； （3）集聚工业发展组团：位于广汕公路以东，规划一类工业用地，为城镇总体规划中布置的海滨 城工业园； （4）临山居住休闲组团：位于规划区东南部，北面为县道210，东南面临山，为朝向海的山地， 规划有面积较大的如来公园，山林生态环境优越，以低强度开发的小型特色养生休闲旅游产业为主； （5）滨海商务娱乐组团：西面临范和港，东部为县道210，临海设置大面积公园绿地，形成滨海 绿色长廊及公共开敞空间，滨海大道二边以绿化、商务会议及旅游服务业为主，为本片区主要的滨海 旅游区，靠县道210一带规划滨海居住地产。 第第6 6章章 土地利用规划土地利用规划 1.1. 规划用地汇总规划用地汇总 本次规划确定地块的用地性质以居住用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地、道路与交 通设施用地、市政公用设施用地、绿地、村庄建设用地等为主。规划总用地961.96公顷，其中城镇建 设用地面积为727.55公顷，占规划总用地75.63%；村庄建设用地面积为83.62公顷，占规划总用地比例 8.69%；非建设用地面积为153.79公顷，占规划总用地比例15.68%。 2.2. 城镇建设用地规划城镇建设用地规划 2.12.1 居住用地（居住用地（R R） 1）居住用地现状 规划区以村庄建设用地为主，尚未形成配套较全的城镇居住用地。 （2）居住用地布局 规划居住用地面积为209.44公顷，占城镇建设用地的31.10%。居住用地结合公共服务设施、滨水 景观、公共绿地、道路绿化等要素，主要分布在规划区靠近镇区中心的北端及规划区南部沿山地带。 基本形成滨海居住组团、大埔屯、沙埔村、塘埔村、上元墩村居住组团、北部居住组团、芙蓉村及范 和村组团。 滨海居住组团：位于西南部海边，主要是集中开发的新型居住片区，开发建设强度按中高控制。 大埔屯、沙埔村、塘埔村、上元墩村居住组团：位于东南部山边，为村庄改造居住片区，每个村 庄预留有发展用地，开发建设强度按中低控制。 北部居住组团:位于北部，为集中开发的新型居住片区与村庄改造居住片区的混合区，村庄预留有 发展用地，开发建设强度按中高控制。 芙蓉村及范和村组团：位于规划区西北部，为村庄改造居住片区，开发建设强度按中低控制。 2.22.2 工业用地（工业用地（M M） （1）工业用地现状 规划区内沿广汕公路及县道210现状分布有少量工业用地，总面积约为84.27公顷。 （2）工业用地布局 规划针对目前现状工业用地的分布以及已征未建工业用地的情况，按照“工业进园、集约发展” 的原则，在规划区东北部广汕公路以东形成工业片区。规划以一类工业用地为主，面积为84.27公顷， 占总建设用地的12.52。 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 8 2.32.3 公共管理与公共服务设施用地（公共管理与公共服务设施用地（A A） 规划公共管理与公共服务设施用地包括行政办公用地、文化设施用地、体育用地与医疗卫生用地 ，主要集中在规划区北部的行政文化中心及滨海地带，总面积约为32.42公顷，占城镇建设用地的4.81 %。其中行政办公用地面积约为5.18公顷；文化设施用地面积约为16.27公顷，文化活动用地为主；教 育科研用地面积约为8.12公顷，以中小学用地为主；体育用地面积约为2.01公顷；医疗卫生用地面积 约为0.83公顷。 2.42.4 商业服务业设施用地商业服务业设施用地 商业服务业用地包括商业用地与公用设施营业网点用地，总面积约为110.98公顷，占城市建设用 地的16.48%。 规划商业服务业用地以餐饮业用地及艺术传媒产业用地为主，其中餐饮业用地主要沿广汕公路与 县道210及其交叉口分布，用地面积约为30.09公顷；艺术传媒产业用地主要分布在沿海及伴山地带， 用地面积约为36.77公顷。 2.52.5 道路与交通设施用地（道路与交通设施用地（S S） 规划道路广场用地包括城市道路用地及交通场站用地，总面积约为134.14公顷，占城镇建设用地 的18.61，占总用地的14.08%。其中道路用地面积约为131.95公顷；交通场站用地包括公共交通场站 用地和社会停车场用地，用地面积分别为0.15公顷和2.04公顷。 2.62.6 市政公用设施用地市政公用设施用地(U)(U) 规划市政公用设施用地主要包括供应设施用地与环境设施用地，总用地面积约为4.14公顷，占城 镇建设用地的0.61。其中供电用地3.14公顷；供燃气用地0.30公顷；环卫设施用地0.28公顷。 2.72.7 绿地绿地(G)(G) 规划绿地包括公园绿地、防护绿地和广场用地，面积约为145.4公顷，占城市建设用地的21.59 ，占总用地的14.75%。其中公园绿地面积约为97.98公顷；防护绿地主要结合道路布置，面积约为46.3 规划用地汇总表规划用地汇总表 用地代码用地代码用地性质用地性质用地面积用地面积(ha)(ha) 占城市建设用地的占城市建设用地的 比例比例(%)(%) 占总用地的比占总用地的比 例例(%)(%) R R 居住用地居住用地 182.97182.97 R2R2 二类居住用地二类居住用地 182.97182.97 25.1525.15 19.0219.02 A A 公共管理与公共服务设施用地公共管理与公共服务设施用地 49.4149.41 A1A1 行政办公用地行政办公用地 6.136.13 文化设施用地文化设施用地 33.2633.26 A2A2 A21A21 图书展览用地图书展览用地 33.2633.26 教育科研用地教育科研用地 8.368.36 A3A3 A33A33 中小学用地中小学用地 8.368.36 A4A4 体育用地体育用地 1.011.01 A5A5 医疗卫生用地医疗卫生用地 0.650.65 6.796.79 5.145.14 B B 商业服务业设施用地商业服务业设施用地 129.63129.63 商业用地商业用地 128.55128.55 B11B11 零售商业用地零售商业用地 51.0051.00 B1B1 B14B14 旅馆用地旅馆用地 77.5577.55 公用设施营业网点用地公用设施营业网点用地 1.081.08 B4B4 B41B41 加油加气站用地加油加气站用地 1.081.08 17.8217.82 13.4813.48 M M 工业用地工业用地 82.0982.09 M1M1 一类工业用地一类工业用地 82.0982.09 11.2811.28 8.538.53 S S 道路与交通设施用地道路与交通设施用地 135.42135.42 S1S1 城市道路用地城市道路用地 131.95131.95 交通场站用地交通场站用地 3.473.47 S41S41 公共交通场站用地公共交通场站用地 0.40.4 S4S4 S42S42 社会停车场用地社会停车场用地 3.073.07 18.6118.61 14.0814.08 U U 公用设施用地公用设施用地 2.632.63 供应设施用地供应设施用地 2.352.35 U12U12 供电用地供电用地 2.052.05 U1U1 U13U13 供燃气用地供燃气用地 0.300.30 环境设施用地环境设施用地 0.280.28 U2U2 U22U22 环卫设施用地环卫设施用地 0.280.28 0.360.36 0.270.27 G G 绿地绿地 141.93141.93 G1G1 公园绿地公园绿地 98.298.2 G2G2 防护绿地防护绿地 41.0541.05 G3G3 广场用地广场用地 2.682.68 19.5119.51 14.7514.75 城镇建设用地城镇建设用地 727.55727.55100.00100.00 75.6375.63 H H 建设用地建设用地 83.6283.62 城乡居民点建设用地城乡居民点建设用地 83.6283.62 H1H1 H14H14 村庄建设用地村庄建设用地 83.6283.62 8.698.69 E E 非建设用地非建设用地 150.79150.79 E1E1 水域水域 20.2520.25 E2E2 农林用地农林用地 108.05108.05 E9E9 其他非建设用地其他非建设用地 22.4922.49 15.6815.68 总用地总用地 961.96961.96100.00100.00 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 9 9公顷；广场用地面积约为1.03公顷。 3.3. 村庄建设用地村庄建设用地 规划区内共有范和村、芙蓉村、大埔屯村、革新村、沙埔村、塘埔村及上元墩村等七个村庄，现 状建设面积约为60.85公顷。规划在现状基础上对村庄进行整治，同时考虑村庄发展，除范和村因为周 边为基本农田，没有安排村庄规划发展用地，其余村庄规划增加了发展用地，村庄规划建设面积约为8 3.88公顷，占规划总用地的12.46%。 4.4. 非建设用地非建设用地 4.14.1 水域（水域（E1E1） 规划区内主要由河流组成，面积约为20.25公顷，占规划总用地的2.11%。 4.24.2 农林用地（农林用地（E2E2） 规划区内农林用地包括基本农田和一般农用地，主要分布在规划区北部，面积约为108.05公顷， 占规划总用地的11.23%。 4.34.3 其他非建设用地（其他非建设用地（E9E9） 规划区内其他非建设用地主要由规划区南端的山地组成，面积约为22.49公顷，占规划总用地的2. 34%。 第第7 7章章 地块划分与细分地块划分与细分 1.1.地块划分地块划分 1.11.1 地块划分依地块划分依据据 （1）保证土地使用性质没有相互干扰； （2）尊重现有土地权属情况； （3）结合现状道路边界； （4）结合自然地理界线； （5）利于修建性详细规划编制和土地出让； （6）遵守上层次及其他专项规划的要求。 1.21.2地块划分概况地块划分概况 本区地块采用规划区代码、规划管理单元代码、地块编号三级划分体系，规划区共划分为十个规 划管理单元，细分为146个地块。 2.2.地块编码地块编码 地块编码原则上按一个独立用地性质、独立用地权属的地块为编码单位，即每一个用地编码只代 表一个地块，一种用地性质。地块编码采用三级编码办法，即“规划区代码+规划管理单元代码+地块 编号”组成。规划区代码用“RS-S”， 代表“稔山镇- 南部滨海城片区”；规划管理单元代码即01、02、03等；第三、第四位数字代表地块编号，地块编号 按从上到下、从左到右的顺序编号。如RS-S- 0101即表示稔山镇南部滨海城片区01规划管理单元01号地块。地块是城镇规划建设、土地批租的最小 单位。 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 10 3.3.地块细分与合并规定地块细分与合并规定 1.地块细分指将本次规划划定的一个地块进行更细划分，而形成细分地块；地块合并指将本次规 划划定的两个以上相邻地块合并使用。 2.对公共绿地，防护绿地、公共停车场、广场、公共设施等用地不能进行细分。 3.土地细分或合并时，不准改变原有用地性质及其相关规定。 4.土地细分或合并时，不得减少已定位的配套公共设施用地和建设规模。 5.土地细分后各细分地块开发量的总和不得突破该地块原定的总开发量。 6.地块内部路网与地块细分界线必须同时确定。原则上内部道路的中心线成为细分地块的征地界 线，并且，各细分地块不临次干路与支路时，则至少有一段界线是内部道路中心线，并在该段上设置 车行出入口。 7.地块合并时，除特别规定外，支路以下的路网可由城市规划行政主管部门根据具体情况作适当 调整。 第第8 8章章 指标控制指标控制 1.1. 控制体系内容控制体系内容 本次规划的控制体系的内容可分为以下几类： （1）土地使用控制：用地性质、用地面积、土地使用兼容性。 （2）环境容量控制：容积率、建筑密度、绿地率、人口密度。 （3）建筑建造控制：建筑高度、建筑间距、建筑后退。 （4）交通活动控制：交通出入口方位、停车位（面积）。 （5）城市设计指引：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设 计要求； （6）配套设施控制：公共服务设施、市政公用设施、交通设施布置和管理的要求。 以上控制内容可分为规定性内容和指导性内容两类。规定性指标是必须严格遵照的指标；指导性 指标是参照执行的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体布置为布局引导 ，为修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设有序进行。 2.2. 规定性指标规定性指标 2.12.1 用地性质用地性质 按城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137- 2011）规定的土地利用类别分类；在“地块控制指标一览表”中土地使用性质栏下规定的是地块的主 导性质，原则上各类用地不得任意改变其用途。同时考虑到开发建设的各种不确定因素，为保障土地 利用具有一定程度的灵活性，土地利用性质可以在兼容性规定许可的范围内有条件（或无条件）地变 更，但任何更改均需按法定程序经规划主管部门批准。 2.22.2 用地面积用地面积 规划地块划定的面积，本次规划的用地面积一般为地块的净用地面积。 2.32.3 开发强度开发强度 各街区、地块开发的建设用地使用强度控制指标：包括地面以上总建筑面积、建筑密度、容积率 、建筑控制高度、建筑间距、绿地率等，必须符合法定图则的规定。一般情况下指标上限按照下表进 行控制： 建设用地使用强度控制指标明细表建设用地使用强度控制指标明细表 序号序号用地代码用地代码用地分类用地分类容积率容积率 建筑密度建筑密度 （% %） 建筑限高（建筑限高（ 米）米） 绿地率绿地率 （% %） 1R2 二类居住用地 2.0-2.52860-8035 2A1 行政办公用地 1.6308030 3A22 文化活动用地 1.0-2.025-2824-6030 4A33 中小学用地 1.2302430 5A4 体育用地 1.0202420 6A5 医疗卫生用地 1.2302430 7B1 商业设施用地 3.04010020 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 11 8B14 旅馆用地 1.4-2.025-3024-6030 9B41 加油加气站用地 1.0202420 10M1 一类工业用地 1.23045 20 11S42 社会停车场用地一一 24 一 12U 市政公用设施用地 1.0202420 13G1 公园绿地一一 1060 14G2 防护绿地一一一 60 15G3 广场用地一一 1050 16H14 村庄建设用地 1.0-1.630-3515-6030 本规划区内地块的容积率和建筑高度均为上限指标；建筑密度控制中，工业用地以下限控制；绿 地率控制中，工业用地以上限控制；其他用地以上限控制。规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩 建和新建后的建筑密度、容积率和绝对高度不得超过图则中规定的建筑密度、容积率、建筑限高的限 制，同时应符合惠州市城市规划标准与准则的有关规定。 2.3.1建筑密度：建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，以上限控制，本次规划的 建筑密度为地块的净建筑密度。 2.3.2容积率：容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比，以上限控制，本次规划的容积率为 地块的净容积率。 2.3.3 建筑控制高度：建筑控制高度：建筑物室外地坪至女儿墙顶的高度，以上限控制。 地块内建筑高度不得超过规定的指标。建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要 求。如因实际需要，需变更地块中建筑高度时，应符合惠州市城市规划标准与准则的有关规定的 要求，同时应注重环境承载力因素，注重城镇整体空间和建筑群体形态的城镇设计，并将修改结果报 规划行政主管部门审核批准。 沿城市道路两侧新建、扩建、改建建筑物的建筑高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）与建 筑退让距离（S）之和的1. 5倍，即：H1.5（WS）。 2.3.4 绿地率：绿地率：一定地块内，绿地面积与建筑用地面积的比例（用百分比表示）。绿地率控制中，工业用地 以下限控制，其他用地以上限控制。 2.52.5 建筑后退控制建筑后退控制 2.5.1 建筑退让相邻用地界线建筑退让相邻用地界线 建筑退让相邻用地界线距离，应满足消防、日照、地下管线、交通安全、防灾、绿化和工程施工 等方面的规范以及由城市规划主管部门制定的相关规划要求。 （1）住宅建筑退让相邻用地界线的距离应符合下表的规定： 住宅建筑退让用地界线表住宅建筑退让用地界线表 宜宜退退让让距距离离最最小小退退让让距距离离（m m ） 高层建筑高度的0.3倍 15 中高层建筑高度的3.50.4倍 10.5 多层建筑高度的0.40.5倍 9 主 要 朝 向 低层建筑高度的0.5倍 6 高层 10 中高层 8.5 多层 7 次 要 朝 向 低层 满足消防间距或通道要求； 侧面有居室窗户的，须同时满足视觉卫生要 求 4 当住宅的主要朝向为东西向或多层、低层住宅侧面宽度大于12米、高层住宅侧面宽度大于24米时 ，其各个方向的退让距离均应按主要朝向控制。 当住宅相邻公园、绿地、广场及水面等开敞空间或在其他特殊情况下，住宅建筑退让用地界线的 距离可根据该地区的相关规划要求确定。 （2）非居住建筑退后用地界线的距离应符合下表规定： 非居住建筑退后用地界线距离非居住建筑退后用地界线距离 宜退让距离宜退让距离最小距离（最小距离（m m） 高层不宜小于建筑高度的0.2倍 12 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 12 多层 9 低层 6 2.5.2 建筑退让道路红线建筑退让道路红线 （1）建筑退让道路红线（指建构筑物临道路一侧的外墙面距道路红线的距离）应符合表的规定 。 （2）建筑退让道路红线除满足上述规定外，还须满足城镇绿地和市政工程管线规划确定的沿道路 控制宽度规定，若两者不一致时，则择宽退让。 （3）建筑退让道路红线部分可以与建设用地同时设计和建设，但须遵守以下规定： 用地内除规划允许建设绿化小品外，不得修建围墙、门房以及任何其它建筑物、构筑物。 （4）凡新建、改建、扩建建设工程时，自身应配置的附属设备用房及设施（如：电力开闭所、配 电房、通信、联通、有线电视、计算机网络等音频及视频信息网交接间，天然气调压间或调压器，供 水泵房、储水池、水箱、水表间，垃圾收集间，污水处理池等），不得超出建筑红线；消防结合器、 消火栓、室外消防环管、各类检查井等，不得超越道路红线。 （5）道路交叉口处当道路局部放宽时，建筑退让道路红线按原道路等级确定。 （6）重要道路交叉口处建筑退让道路红线，由规划管理部门依据城市设计及交通规划、详细规划 等另行确定。 建筑退让道路红线表建筑退让道路红线表 道路宽度（米）道路宽度（米）退让最小距离（米）退让最小距离（米） 243 24305010 2.62.6 建筑间距建筑间距 相邻建筑物外侧垂直投影之间的最小距离。 任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。住宅建 筑的间距应符合惠州市城市规划标准与准则的相关规定。 幼儿园的主要房间与其遮挡建筑的距离必须达到冬至日满窗日照不少于3小时的日照标准。幼儿园 的活动场地必须满足有二分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线范围以外的要求。 民用建筑间距控制应满足下表： 非居住建筑退后用地界线距离非居住建筑退后用地界线距离 建筑类别高层建筑多层建筑 多层建筑9米6米 高层建筑13米13米 3.3.指导性指标指导性指标 3.13.1人口容量人口容量 即规划地块内部每公顷居住用地的居住人数，通常以上限控制。 城市居住人口平均密度控制在250人/公顷，村庄居住人口平均密度控制在130人/公顷。 3.23.2环境设计控制要求环境设计控制要求 3.2.1重点地区景观设计重点地区景观设计 （1）建筑物应当符合城市道路和广场的界面变化要求，临城市道路或广场的立面应当为主要立面 ，立面造型和屋顶应当力求丰富，与城市街道和广场景观相协调。 （2）住宅建筑临城市道路或广场一面的阳台和窗户不得安装任何形式外挑式防盗网；禁止在居民 住宅楼内新办餐饮业，严格控制住宅建筑中设置娱乐等对环境有较大影响的项目。 3.2.2建设场地环境设计建设场地环境设计 新建建筑的设计方案文件中，应根据城市规划的要求编制室外场地的环境设计平面图。 较大规模的公共建筑宜设置相应的休闲广场，广场设置小品、绿化、休息座椅、广场灯及夜景照 明系统等配套设施。 建筑物前广场、人行道及商场入口踏步铺设材质及形式要协调一致，并应与绿化、小品等统一考 虑，并统一施工、统一验收。 3.2.3建筑立面设计建筑立面设计 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 13 新建成建筑物应讲究建筑艺术，造型美观，建筑物外墙饰面应淡雅，并与周围环境相协调。住宅建筑 立面设计要注重自身建筑特征和与周边住宅群立面的协调和谐，具有鲜明的组团特色和明显的识别性 。 3.2.4建筑围墙景观控制建筑围墙景观控制 宾馆、酒店等对社会公众开放的公共建筑，临城市道路或广场一面不应修建围墙。 沿城市道路的居住建筑基地的围墙高度不得大于1.8米，并应为通透式围墙，其建筑后退道路红线 距离内应设置一定宽度的绿化带。 4.4.用地兼容性控制用地兼容性控制 4.14.1 一般地段土地兼容性规定一般地段土地兼容性规定 规划确定的每个地块的土地使用性质原则上不得改动，但考虑到土地的适用性与土地的市场需求 ，为保障土地利用一定程度的灵活性，土地使用可具有一定兼容性，在兼容性规定许可的范围内可有 条件(或无条件)地变更。一般地段土地兼容性按照惠州市城市规划管理技术规定进行控制。土地 使用性质变更，重要地段的必须经城市人民政府审核同意，一般地段须报规划行政主管部门核准同意 。 第第9 9章章 综合交通规划综合交通规划 1.1. 规划理念规划理念 1.提高街区功能的有机性和高效性，促进经济繁荣。 平衡发展，促进公共设施的共享和空间高效利用。创造有机的、有活力的社区。如采用混合用地 或综合性用地等措施，增加混合的均质性，以充分利用资源的时间与空间价值，增强街区的有机性及 提高综合效益和效率。 2.公交导向的发展。 采用安全可达的、连续的步行与自行车道网络和以公交步行为主的交通系统，提倡健康高效、利 于环境保护的交通出行方式， 减少对私人汽车的依赖，避免私人汽车导向的发展方式。 2.2. 道路交通规划道路交通规划 2.12.1 路网结构路网结构 2.2.1对外交通对外交通 基地内主要有一条过境国道和两条县道作为区域对外主要的交通流线。其中广汕公路为南北纵向 公路，北至惠东县城，南至吉隆镇与汕头市的324国道的一段。210县道是稔平半岛环岛路的一部分；2 13县道为沟通惠东县城与吉隆镇的主要干道。 对区域内324国道和210县道进行升级改造，规划将324国道接驳路段道路红线拓宽为50米，210县道红 线拓宽为40米，使得规划区对外交通将越来越便利。 2.2.2内部交通内部交通 规划区域内总体地势平缓，西南侧有部分山地，通过对地形的分析研究，在规划区形成北侧以广 汕公路为轴，西南侧以与山体近乎平行的210县道为轴形成主干路网+次干道+支路的方格网道路结构体 系。 2.22.2 道路等级道路等级 道路网按照片区主干路、片区次干路、支路三级控制。 惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划 技术文件 2013.10 14 片区主干路：贯穿规划区，与对外交通相连接。 片区次干路：半环或枝状布局，与片区主干路相连接。 支 路：连接片区主、次干路与各用地。 2.32.3道路断面规划道路断面规划 各道路的红线和断面按规划道路横断面布置一览表的要求控制。 片区主干道红线宽度分50米和40米两种，机动车道展宽分别为31米和24米； 片区次干道共计三种类型，其中道路红线宽度为30米的有两种， 36米的一种，三种类型机动车道展宽均为16米； 片区支路红线宽度为20米，机动车道宽12米。 规划道路横断面布置一览表规划道路横断面布置一览表 道路等级道路等级道路红线宽度（道路红线宽度（ m m） 横断面布置形式（横断面布置形式（m m） 片区主干路 50 7.5（人）+15.5（车）+4.0（绿）+15.5（车）+7.5（人） 片区主干路 40 6.0（人）+12.0（车）+4.0（绿）+12.0（车）+6.0（人） 片区次干路 36 8.0（人）+8.0（车）+4.0（绿）+8.0（车）+8.0（人） 片区次干路11 1111 30 8.0（人）+16.0（车）+6.0（人） 片区次干路 30 7.0（人）+16.0（车）+7.0（人） 支 路 20 4.0（人）+12.0（车）+4.0（人） 2.42.4 转弯半径要求转弯半径要求 结合规范确定道路交叉口转弯半径与机动车限制开口控制的相关要求 （1）中心线的平曲线半径尽可能选用大于或等于不设超高最小半径。 （2）平面交叉口缘石半径应满足城市道路交叉口设计的有关规范，规划区范围内道路交叉口的转 弯半径均须