北部湾国际新城建筑规划设计任务书.doc

北部湾国际新城建筑规划设计任务书一、规划背景1、本项目地处钦州市金海湾大道中段（北部湾国际建材商贸城对面），依据政府规划此地段为大型商业建设用地。2、本项目定位追求高品位、综合性、品牌化、规模化、产业化之商业设施构架， 满足北部湾地区乃并且辐射东盟地区的区域商业发展需求。本项目结合钦州市经济发展趋势和行业发展需求，创建以滨海城市特色结合地方汽车行业、五金行业以及休闲商业发展特点为一体的“北部湾国际新城”，并以1600亩白石湖公园景观特色凸显城市魅力景色形成钦州市最具规模的湖景高档住宅小区。它的建设与发展，必然带动金海湾大道片区房地产业的大开发，加快该片区的专业市场大发展。3、目前钦州市开发的商业楼盘主要为商业街，一般为简单的业态组合。正在开发的北部湾国际建材商贸城是钦州市第一个大型建材专业市场。根据本项目的地段，应设计市场差异化的产品，采取竞争策略，以新的理念引导商业地产市场。二、钦州市规划部门规划条件要求1、用地情况（1）总用地280.317亩。共分为A、B、C、D四个地块。其中：商住用地：包括A地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩；配套住宅用地：C地块56亩。（2）建筑物退让道路红线（用地边界）：按市政规划要求。2、用地使用性质A、B、D地块为商住用地，C地块为住宅用地。3、用地使用强度（1）容积率：A、B、D地块为1.6，C地块为3.0；（2）建筑密度：A、B、D地块为35%，C地块为30%；（3）建筑间距：应符合国家有关范围的规定。4、绿化要求（1）绿地率： （2）做出绿化工程设计方案（环境设计）。5、城市综合设计要求该地块位于钦州市主干大道金海湾大道中段南面，沿金海湾大道、扬帆大道及用地内的市政规划道路须做好视距与景观分析，并处理好空间尺度，形成一个场所感强烈、标志性强的城市节点。6、建筑设计要求（1）建筑层数：A、B、D地块商业街5层，C地块高层部分18层。（2）建筑高度：不超过海拔高程60米。（3）建筑色彩：明快，大方,创新,具时代感。（4）建筑材料：高档材料并能反映地域特色，努力使用绿色环保节能的新材料、新技术、新工艺及一些必要的智能化配置，屋顶建议统一考虑预留太阳能安装位置，塑造绿色、环保、节能的地产精品。（5）建筑造型:符合总体主题概念设计,具时代特色之商业规划。7、交通设计要求（1）机动车出入口设置：依规划需要合理开设出入口。（2）停车场（库）办公楼停车位按1个/100平方米建筑面积配建，商业大楼，商业区，停车位按1.5个/平方米建筑面积配建。商务公寓部份依国家相关规定及实际需求配置。地面停车率：30%8、市政要求（1）管线给水：接周围城市规划管网排水：接周围城市规划管网电力：接周围城市规划管网燃气：接周围城市规划管网（所有弱电管线尽可能集中布置）。（2）市政基础设施变配电：按国家规范设置，尽可能隐藏设置。燃气调压站：按国家规范设置，远期考虑与天然气管接口。9、报审方案制图要求：（1）图纸深度须符合国家有关规范、标准的要求；（2）规划设计方案内容包括环境、现状分析图等，其中主要有：总平面图（需迭加到现状地图上，并标明相关规划指针，简要文字说明，规划控制尺寸）、竖向规划图（含竖向设计分析，须将规划图与现状图迭加，并标明建筑物尺寸、与周边建筑及道路等的间距等资料）、管线综合图、环境（绿化工程）设计图、交通分析图、景观分析图。上述规划图比例尺均为1：1000；（3）建筑设计方案图内容包括；各层平面图，四个立面图，两个以上剖面图（剖到楼梯）；（4）效果图内容包括总体效果图，单体效果图，夜景效果图。效果图必须与基地实景相迭加，并反映环境、尺度的真实效果，可按规划合理、适当美化。总体效果图应包括鸟瞰图，以下视点效果图：四周规划路上1.5米视高。11、遵守事项：（1）承担本工程设计资格及业务范围的设计单位进行方案设计需依照设计任务书所提相关指针设计,设计概念依照设计任务书及方案进行总体设计；（2）报审设计方案图纸装订规格按钦州市建规委要求。三、规划指导思想1、方案总体设计需以制高点及考虑未来发展性为设计目标，须有超前意识及符合商业行为之设计方案并强化各组成部分之功能设计。2、各大主题功能规划面积配比参照本文规定的面积功能配比要求配置,可依设计需求酌情调整分布和比例。3、本项目定位为“北部湾国际新城”，分为三大功能主团：以汽车为主题的综合商住街区、欧法式风情休闲骑楼街、湖景豪宅。各组团相互独立但又通过建筑风格设计有机连成一体。4、整体设计的消防功能考虑须符合国家相关法规。5、各大功能分区互动关系根据其功能属性及要求合理分部设计配置。6、要有足够营造可观赏可使用的人性化公共空间和公共设施，以提升产品的附加值功能。四、产品规划原则（一）第一组团:汽车销售主题商住街区（A、B地块）1、底层商铺部份（1）建筑面积：3.7774万（2）内容: 大小汽车、货车、工程机械等销售市场： 1.242万，占32.9%；五金机电产品、汽车配件、汽车用品、汽车附属服务行业等： 2.4354万，占64.5%；服务配套设施： 0.1万，占2.6%。（3）规划方向：普通商铺规格开间4米左右，纵深10米左右、层高内铺5米左右，临大街6米左右。打造市场亮点通过建筑的立面、建筑小品以及建筑色彩等的创新使用，在项目的局部位置或者街区打造本商城的亮点，形成一个场所感强烈、标志性强的、具有非常浓郁的欧法风情的休闲商业步行街区，提升项目的附加价值。2、二层以上配套住宅部份（1）建筑面积：13.4906万（2）配套市场定位：居住是一切商业活动的首要条件，为了满足外来投资客商的居住生活需求及更佳投资环境，提供优质、安全、便利的住宅配套，解决投资客就近居住、经营，增加便利性，减少去市区的烦劳时间。（3）户型配比根据项目所在区域楼盘户型规划比例和销售情况，大致安排如下户型规划比例：主力户型：3房2厅2卫（面积：95125），占比例40%其他户型：3房2厅1卫（面积：95125），占比例15%；2房2厅1卫（面积：80100），占比例15%；1房1厅1卫（面积约：55），占比例5%；4房2厅2卫（面积：130），占比例10%；占天占地商务公寓楼：双铺面为主，五层半或四层半，主要布局在项目的沿街两边。占比例15%。3、建筑风格：外立面明亮、现代感强，总体建筑风格与C、D地块的欧法骑楼建筑风格接近，不影响项目的整体风格。4、规划目标该组团地块面积大，内铺多，建议有关项目的形象展示内容安排在该地块，比如大门广场、办公大楼、主要的户外广告标志展示等。为减少内铺或者把内铺变外铺，该组团内可以规划商业大街，以大街商业带动小街道商业。 规划的目标是，体现项目大气势，市场美观实用，布局合理，铺位规划设计有个性。整体建筑风格与项目的欧法骑楼建筑风格相近。（二）第二组团：商务公寓住宅区（C地块） 1、建筑面积：11.2万。2、地块特征：本地块相对独立于汽车城外形成一完整独立的安全小区。相对于住宅项目它有一大优势，紧邻白石湖公园，有100米以上的临湖风景。3、市场定位：本主题社区为市内的中高层人士提供一个休闲、度假的居住场所。智慧配套商务公寓特有丰富独特的文化，高科技的智能手段，用科技关怀人。商务公寓实施一卡通系统、宽带信息接受系统、多媒体公告、它的住户能切身体会到现代科技带来的便捷舒适。4、建筑风格及建筑文化提示（1）建筑风格：C地块配套住宅建筑整体倾向于欧法现代建筑风格。良好的建筑风格能够极大的提高项目的品质，也是房地产项目的卖点之一。建议整个项目280亩范围内均采用国际较为流行的法欧式现代风格进行设计，局部采用中式现代化线条处理进行总体设计。商业街建议采用欧法式骑楼风格设计。（2）欧欧法式现代建筑风格融合海洋城市文化钦州市是北部湾港口城市，海洋文化的内涵应该在建筑上进行大力的发掘，才能充分表现钦州滨海城市特质。建议项目在法欧式现代的整体建筑风格下，设计上融入海洋文化要素。相信融合了海洋文化的法欧式风格建筑将成为本项目的一大亮点。5、户型配比（1）主力户型：4房2厅2卫：面积约：140160，比例50%；花园洋房：面积约170230，占30%左右，户型以大中户型为主。（2）其他户型：3房2厅2卫：面积约：120140，比例10%； 楼中楼： 面积约：160230，比例10%。6、规划目标建设以花园洋房为主要项目特征的高档住宅小区，欧法风格骑楼建筑的古典风格在这里要得到充分体现，要在园建筑艺术、园林规划、建筑色彩、社区管理上狠下功夫，力争在钦州市地产界标新立异，做出优异的地产品牌项目。（三）第三组团：现代都市休闲商业街（D地块）1、建筑面积：6.6117万；2、项目定位具有浓郁法欧风情的休闲骑楼商业街，主要商业业态：休闲娱乐业、特色餐饮业以及其他特色零售业。3、主要产品类型主要以单铺面、双铺面的4层半临街商业洋楼建设为主，占天占地式，整栋出售。休闲商业街依使用功能规划区分为临街商铺和商业洋楼，商业洋楼需考虑日照采光、公共设施等，以方便商业经营为主要目的。4、建筑风格欧法式骑楼建筑风格，与C地块建筑风格基本一致。5、单层面积配比商业洋楼单层面积配比以80、120作为规划内容(可依规划适度调整面积配比)。其中：80占总面积60%；120占总面积40%；6、规划目标 为了方便销售，全部单栋洋楼均为临大街建筑，以适应项目往后的商业运作。建议除临金海湾大道部份样楼外，其他的洋楼只设一层商铺。（四）停车场设置要点:1、停车位设置除满足法规地面停车要求外,可分布于地下室作为停车使用。2、地下室具体开挖面积将依照设计规划条件计算总停车位所需数量订定。 广西钦州国盟五金机电置业投资有限公司 2008年7月19日星期六附件：规划原则一、人流动线的规划原则1、注重内外沟通，2、脉络清晰；人流动线循环分布3、注重立体人流的自然顺畅，4、平均分配关系；5、避免盲区和死角问题；6、合理设置宽度。二、街道布局的规划原则1、临街布局原则2、街道规划符合主题市场布局原则，有主有次。三、铺位布局规划原则：1、实用、利润、形象的统一临街商铺布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体市场的协调性与互动性。2、尊重消费者的行为人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物更便。3、使用率适中本项目铺面使用率在70%以上。四、项目内外部景观及商业小品设计原则以项目核心主题功能特色为基点，通过内外景观、小品的有效组合，与商城主题密切联系。保证市场内外景观、空间及与商场主题特色的和谐性与均好性。室外有足够的广场，作为停车、促销场所和消费者休闲的公共区域。建筑小品注重观赏性，大众化与艺术有机组合。五、汽车主题商城外立面设计