山语林墅策划提报912（压缩版）.ppt

目标,前言,我们的,1、使项目产品价值最大化，从而保证开发利润最大化； 2、为项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案。,目录,项目解析,项目定位,开发策略,创意表现,营销推广策略,战略执行保障,Directory,市场研判,我们处于怎么样的,一 、市场研判,市场？,洪濑基本概况,洪濑镇位于南安市东北部，是一座商贸古镇，是泉州市“小城镇建设示范”镇。,全镇面积87平方公里，总人口8.4万人，旅外侨胞6万人，是著名的侨乡。,经济实力名列前茅，2011年农人均年收入突破10000元，是福建省百强镇、工业卫星镇、,良好的经济基础是房地产发展的基石。,洪濑镇,18公里,22公里,洪濑房地产市场概况,洪濑镇正规房地产开发起步较晚，近年来洪濑镇以无产权项目唱主角，近三年来仅一个正规商品房销售。房地产开发整体品质差，体量相对较小。但今年以来，出现了3300亩超级大盘，这将在极大程度上改变洪濑房地产市场格局。,房地产散兵开发，格局重新调整,项目分析 项目位于东溪工业开发区省道307边，交通便捷 ； 项目无产权； 项目整体品质较低，价格也相对较低，去化缓慢,洪濑房地产项目分析金荣花苑,项目品质低，无产权，不对本项目构成竞争,项目分析 位于洪濑镇上，生活配套齐全； 半小时可到泉州、南安市区，2小时到厦门，交通便捷； 没有地下停车场，车位为户外露天车位。,项目地处镇中心，配套佳，交通方便，其楼中楼产品将对本项目洋房产品构成一定的竞争。,洪濑房地产项目分析明发商业中心,项目分析 辉达国际豪城位于南安市洪濑镇镇政府对面，是洪濑新崛起的商业中心 ； 距泉州、南安市区20余公里，属泉州市1小时经济圈内 ； 项目无产权。,项目在户型产品及定位上与本项目差异甚远，客群不存在重叠，不对本项目构成竞争。,洪濑房地产项目分析辉达国际豪城,项目分析 位于新南洪路东侧、规划路北侧、南临江滨路，交通便捷； 项目无产权；,洪濑房地产项目分析联丰水岸豪园,项目无产权，品质不高，产品及项目定位与本项目差异较大，不对本案构成直接威胁。,竞争项目分析-江滨别墅区,江滨别墅区位于洪濑东滨路，是由政府统一规划，私人购地自行建设的别墅区，本区域已成为洪濑高端住宅的集中区。别墅区内别墅建筑面积集中在280-400m2左右。主要建筑类型有独栋、双拼、联排等。目前该项目部分别墅对外报价，200万起，但无实际成交案例。但由于各别墅均为自购地，各别墅间缺乏联系，整个别墅区也缺少一个统一的共公空间布局。但洪濑人长期形成的这种居住习惯也将使该项目成为本项目的一个有力竞争。,项目分析 一线临江，拥有先天江景优势； 项目东至江滨西路，西至西林大道，南至规划6号路，北至规划1号路，交通便捷 ； 项目价值还有很大提升空间，未来供应量巨大。,项目一期规划用地600亩，为别墅用地，目前项目临时接待中心已先行开放，项目预计在春节前后正式开放现场售楼部。因项目产品户型及案名均未正式确定，且工程进度缓慢，预计开盘时间要到2013年，其大盘规划及高品质将成为项目最大的竞争对手。,洪濑房地产项目分析中鸿基项目,项目竞争分析,本案将面临中鸿基项目强大的竞争，打造项目附加值，差异化营销，才能出奇制胜,洪濑镇经济实力强，房地产潜在购买力大； 洪濑房地产开发处于起步发展阶段，市场是机遇和挑战并存； 目前市场购买人群主要以自住为主，投资热情较低； 本镇人口较少，区域外到本区域内置业客户少； 本项目将面临激烈竞争，对于高端客户的争夺将会是白热化,市场分析小结,关键词：经济基础好、地产刚起步、投资热情低、区域性强、竞争激烈,泉州典型别墅一览,宝珊花园,宝珊花园产品类型由独栋、联排、双拼及多层洋房构成。项目配套有网球场、游泳池、高级会所、中西餐厅等。周边景光资源有大小桃花山、泉州森林公园及多处历史文化遗产等。,泉州第一豪宅,350万/套起,奥林匹克花园,奥林匹克花园由独栋及精装酒店公寓组成，坐拥紫帽山优美景观资源、项目国际双语幼儿园、高级会所、体育配套等。,奥林匹克主题山体别墅,850万/套起,紫湖国际高尔夫山庄,紫湖国际高尔夫山庄由泉州本土两在地产巨头中骏和南益联手打造，以高尔夫主题定位，产品由独栋、双拼及联排组成，主要配套有高尔夫球场、国际豪华会所、游泳、紫帽山公园等。,高尔夫主题豪华别墅,350万/套起,泉州别墅成功共性分析,每一个项目打造一个非常突出的卖点； 每一个项目都有一个明常明确的主题概念； 每个项目都打造出了比较完善的社区配套。,我们拥有什么样的,二 、项目认知,产品？,占地面积：20802m2 容积率：1.29 总建筑面积：26952.2m2 住宅面积：26752.2m2 建筑密度：29.8% 绿化率：36.5% 停车位：106个 住宅：72户，其中别墅54户,项目概况,项目属性,洪濑纯墅居社区新古典主义风格较低容积率,项目概况-区位,本案,本案,洪濑镇中心,2公里,45分钟车程,30分钟车程,项目坐落洪濑镇东南向，离泉州约45分钟车程，离南安30分钟车程，对于别墅项目来说，这样的距离对于小城市来讲相对偏远；项目离洪濑镇中心约两公里，镇中心配套齐全，是一个比较理想的路程距离。,项目概况-四至,项目周边整体环境不佳，东面有山体树林，具备一定景观资源,东面靠山，具有一定的山景资源,南面隔河与木厂相望，形象不佳，有一定污染,地块现状,西面隔河与神象工业园及金荣花园相接,北面隔河与老居民区及工厂相接,地块价值分析,地块价值排序：阶梯三阶梯二阶梯一,地块价值排序：,阶梯三阶梯二阶梯一,阶梯一： 临近工业区，远离山体 阶梯二： 离工业区略远，山体景观资源较好 阶梯三： 离山景资源最近，离社区配套近,户型配比分析,别墅面积空间主要为434505平米，其中505平米A户型近半数，整体面积偏大，选择空间较小，这样户型面积设计体现不出差异化，而高端客户人群相对狭小，没有了差异化的选择，限制了后期销售客户群的范围，对于后期销售将是个很大的障碍。,SWTO分析-S（优势）,S1：项目三面环水，一面环山，有利于社区管理，安全、私密性好； S2：项目有山有水，具备较好的景观资源； S3：项目为纯别墅低容积率项目，别墅更纯粹； S4：项目配有泳池、会所等配套，一改洪濑别墅无配套历史； S5：项目体量小，战略上“船小好调头”； S6：项目拿地成本低，售价运作空间大。,关键词：安全、私密好；景观资源；纯墅居；战略灵活；成本低,SWTO分析-W（劣势）,W1：项目周边工厂集中，整体形象不佳； W2：项目户型差异化不明显，客群比较单一； W3：项目比较小，在配套施设建设上受到较大限制； W4：地块形状成狭长三角型，不利于建筑规划布局； W5：户型面积偏大，总价较高，购买门槛偏高；,关键词：形象差、户型单一、配套少、形状不佳、面积大,SWTO分析-O（机会）,O1：06年以来，国家正式出台文件禁止出让别墅 用地，别墅稀缺性越来越明显； O2：洪濑整体经济增长强劲，购买力提升快； O3：洪濑目前没有正规在售别墅项目； O4：政府规划九日山隧道，将缩短洪濑至泉州距 离，加强项目与泉州联系。,关键词：稀缺、经济增长快、无同品在售、交通改善,SWTO分析-T（威胁）,T1：中鸿基项目一期规划600亩别墅，整体规划强于本 项目，将对本项目构成直接威胁； T2：目前洪濑别墅区有部分别墅对外挂牌销售，其位 置优于本项目，也在一定程度上对本项目构成威胁 T3：目前泉州各别墅面积走低，总价走低，将在一定程 序上分流本项目客源。,关键词：中鸿基、江滨别墅区、泉州别墅分流,SWTO分析总结, 整体环境不佳； 具有一定山水资源； 周边现代城市居住氛围、配套档次有待提升； 面临强劲对手的竞争。,战略对策：,放大优势，规避劣势，抓准时机，抢占市场！ 创造差异化营销亮点； 灵活把握入市时间，避免无谓竞争； 突出产品亮点，截流区域内客户。,如何定位我们的产品？,三、 项目定位,Our products sell?How to position our products?,卖给谁？,我们的产品,我们客户是谁？ 他们具有什么样的特点？ 他们需要什么？,通过调研与走访，我们认识了他们,目标客户界定,主力客户,补充客户,【核心目标客群定位】,通过区域项目市调及客户访谈， 研究分析得出本项目的目标客群：,处于经济收入的金字塔顶尖阶层 通过自身实力不断追求理想的居住方式 追求真正意义上的高品质生活享受 有强烈的落叶归根感,事业丰收，开始追求身份标签与品质生活享受的 高收入阶段,客群定位,游离客户,游离客户： 洪濑周边乡镇的潜在别墅客户,重要客户,重要客户： 洪濑镇各乡村，生意有成，渴望改善住宅条 件，但又不希望离原来的家太远的洪濑人,核心客户,核心客户： 洪濑镇区高收入阶层，追求真正意义高品 质生活，不愿意离开洪濑的洪濑人,目标客户划分,目标客户年龄分布,专业访谈：（项目经理） 在闽南特别是南安地区，客户买房都有非常明显的地域特征，再加上各地区或乡镇都有自己的地产开发，一般上跨区域购房的可能性非常小，我们洪濑这边也一样，购房者主要以洪濑镇及周边村庄为主，其他镇区过来买房的非常少。,本项目目标客户将以洪濑镇及下辖村庄为主，争取辐射周边乡镇，特别是目前无别墅开发的乡镇。,专业访谈：（置业顾问） 一般来说，能买得起别墅，特别是大面积的别墅的人，年龄都会偏大，基本在40岁以上。一方面，财富的积累需要一个过程，其次年龄小的人，家庭人口相对比较少，又还不太愿意和父母住一起，住房面积需求不大。年轻一点的买别墅也只考虑买小面积的别墅。,本项目的目标客户年龄将主要集中在41-60岁之间，这一阶段的客户积蓄比较丰厚，购买力不存在问题，他们在事业高峰期后更多的会开始追求一种高品质的生活享受。并且有较强的恋乡情结，都愿意回家乡定居。,目标客户年龄分布,置业经历,客户访谈： 一般我周边想买别墅的人都有过多次的买房的经历，很多人在泉州厦门都有很多套的房子。一般没有买过商品房的而第一次买房就买别墅是不可能的，买别墅需要很多钱，没积累到买别墅的钱难到我们就不用住了，赚这么多钱可不是一年两年的事情啊。再说我们要买别墅都会比较很多的项目，都有丰富的看房经验的。,本项目目标客户至少都有过两次以上的置业经历，具有丰富的置业经验，不是一般的容易被“忽悠”的那一类客户。,目标客户家庭结构,客户访谈： 买别墅的人特别是买大别墅的人，基本上都有三代同堂或者以上的，三口之家谁去买四、五平方的别墅啊？买套洋房倒是有可能。像我这种接近六十岁的，上有父母在，儿子也有小孩子了，属于那种四代同堂了。,一般上来讲，年轻偏年轻的人，比较倾向于进城市生活。一般年纪比较大的人，生意有成，年纪偏大了，有较强的落叶归根感，他们开始考虑回家乡购置一套较高品质的房子来享受生活。因此，本项目目标客户将会以三代或四代同堂型客户为主。,典型客户访谈,姓名：姚先生（洪濑） 职业：个体经营者 年龄：53岁 置业经历：300多平地、3套商品房,访谈内容： “房子我已经好几套了，自己建的有400多平米，泉州、厦门总共有3套房子，都没去住，厦门是父母住，没计划再买普通住宅，考虑在周边买套高档住宅。” “别墅有考虑过，但别墅建不好就没有什么意思了，洪濑别墅区这些都不能称为别墅，没有公共配套，没有统一的物业管理、也没有集中的园林，建筑也参差不齐，别墅面积不要太大，没人住大没有用，只要客厅大点气派点就好了。” “别墅更加注重公共空间，如会所，社区景光环境，物业管理以及其他配套。别墅就应该是纯粹的别墅，如果和高层住宅在一起，私密性就差了，而且住的人杂了也不好，我们就希望是和我们差不多的人住在一起，我们有自己的圈层”,关键词：置业经历丰富；面积不要大；注重公共空间、纯粹的别墅、圈层,典型客户访谈,姓名：廖女士 年龄：50多岁 职业：个体经营者 置业经历：自建别墅1套、商品房2套,访谈内容： “自建的别墅感觉住得还不是很理想，如果有好的老公有考虑重新买一套，我们现在这一套可以考虑转手卖掉，毕竟专业开发的别墅才是真正意义上的别墅，他们有好的物业管理，服务周到，而且会有好的会所、配套等，这样住在里面就会有公共的活动空间。现在自己住的别墅400多平米，如果考虑换也差不多考虑差不多大的。别墅一定要纯粹，不要跟普通住宅混在一起，那样住的人就杂了，物业管理水平肯定也不好，因为普通住宅的人承担不起高昂的物业管理费。别墅更看中的是公共配套，这种配套必须是一般人享受不到的， 这才能体现很好的身份，比如紫湖国际的高尔夫球场、宝珊花园的物业管理和豪华会所”,关键词：物业管理好；会所好；公共配套；纯粹；体现身份,典型专业访谈,姓名：黄小姐 年龄：26岁 职业：置业顾问,访谈内容： “洪濑人其实挺有钱的，很多人都跑厦门买房，但因为很多人生意、产业还是在洪濑这边，买的房子住得很少，他们都希望能在洪濑有一套适合他们住的房子。” “洪濑目前没有所谓的豪宅适合这些有钱人住，因此很多人自己买地建所谓的别墅，但自建别墅也就一栋，没有社区的氛围，而且也有没有物业管理，公共环境的塑造也没办法。” “他们很多人看别墅，更多的是看小区的品质，公共空间的营造，至于别墅的面积，他们大点小点倒不是非常的在意，大多表示300-400平左右比较合适。他们更在乎物业管理、社区配套，他们很多人去宝珊等泉州别墅看过，都拿他们来对比。”,关键词：社区品质、公共空间、物业管理、社区配套,他们基本在40岁以上，三代或四代同堂 他们已有多套住宅，有丰富的置业经验 他们买房更在乎的是产品的品质 他们购房希望能得到很好的物业服务、能体现尊重身份 他们对景观、环境及公共空间的要求超过以往 私密性、安全性是他们购房必须要考虑的因素 房子不一定大，但必须是舒适享受的,目标客户小结,关键词：置业经历丰富、品质、物业服务、身份、私密、安全、享受,我们如何定位我们的项目？,我们的路在何方,如何最大化展示我们的项目核心价值？,where shall we go?,？,影 响 因 子,单 身 公 寓,普 通 住 宅,中高档住宅,豪宅别墅,豪宅别墅附加说明,A、对公共交通的依赖性,很 强,强,一般,弱,要邻交通主干道,B、对噪音及环境干扰的适应性,强,较 强,弱,很弱,对噪音和环境要求非常高,C、对大气环境的要求,低,不 高,高,很高,对空气质量要求很高,D、对小区（菜市场）配套要求,高,很 高,较弱,弱,只有开车能到达就行,E、对周边自然及人文景观之要求,低,一般,高,很高,自然景观不可或缺,F、小区物业管理的要求,低,不高,高,很高,封闭、私密、尊崇,G、建筑、质量装修要求,低,一般,高,很高,建筑品质要很高,H、容积率、覆盖率要求,无,一般,低,低,容积一定要低,I、对休闲空间，绿化要求,无,一般,高,很高,公共空间是他们最重视的,J、景观要求,无,一般,高,很高,社区景光必须很好,项目定位基准,市场定位,案名建议一,山语林墅,无山何以成墅？好别墅离不开山 让别墅对语山林间，让别墅回归自然 听风细语，听墅对生态的呼唤 顿然愉悦身心，回味无穷,案名建议二,案名全称：领仕山原生别墅,领 仕 山,注解： 领领导、引领的内涵，同时也表现出物业视野广阔的特征； 仕对人的美称，也有做官的意思，暗合目标客层进入社会影响力阶层的愿望，符合中国人人性中对政治话语权的渴望； 山以山的内涵表现高远、博大的胸襟，呈现一种雄浑、内敛、成熟的精神气质； 整体追求的就是一种浑然大气，尊贵而不跋扈的气质！,备选案名,御墅凌峰 香堤丽舍 帝景山庄,形象定位,项目定位语：一墅倾城，家族传承,主推广告语：让别墅回归自然 辅推广告语：一座好别墅，传承一个家族,我们的产品？,四、 开发策略,Our products sell?How to position our products?,如何打造,我们,依据我们对市场的调研及对客户的访谈分析，我们预欲打造的项目应该是这样的一个项目：,我们项目是,具备一定山水景资源的项目,欧式园林纯别墅项目 （园林在于精在，而不在于多）,最安全、私密性最佳的项目,物业服务最好的项目,开发策略,开发策略选择因素：,A、开发资金要求 B、项目形象展示需求 C、项目价值最大化 D、市场购买需求,开发策略,山体资源及配套,一期开发,二期 开发,别墅开发不同于普通住宅，别墅的营销也不同于普通住宅的营销，别墅更加注重于现场实景的形象展示，体验营销也是别墅营销最直观有效的营销手段，配套景观先行，已成为众多别墅开发项目的共识。,综合以上考虑，建议项目一期启动项目配套及小区主入口产品的开发，在配套先行的同时，先期启动社区最大展示面的小区主入品产品开发，为体验营销创造最大的条件，洋房先行开发，加流资金。在一期形象建立后，二期丰富产品面，扩大客群覆盖面。,一期开发,二期 开发,附加值打造,产品,配套,营销,附加值,保健因素,激励因素,园林、户型 会所、小品,产品营销,山体资源,差异化阶段,梯度,疲劳,别墅类物业差异化点梯度模型,在消费者眼中，产品与配套已经成为了别墅类物业消费的保健因素。 而营销差异化也已经被众多发展商广泛应用，客户疲劳已经产生； 高端别墅客户，特别是资源型豪宅客户正在四处寻觅的产品类型，即是具有 高附加值的别墅项目，附加值，已经成为别墅客户消费的最具激励性因素。,本项目差异化竞争点评估,产品,配套,营销,附加值,策略性突破点,战略性着力点,差异化阶段,梯度,附加值打造,你无我有,你有我优，实现资源型豪宅差异化优势点,附加值打造,山景资源附加值打造,借鉴点： 环山健康小径，亲地感十足 充分利用山体制造流水等景观 附加值效益： 突破了致命的户型缺陷 一、二期业主最大愉悦点：山体资源的利用 本项目着力点： 原生、可接触； 环山健康小径，提升山景与小区互动性； 山体人工景观，提升可观赏性和档次感,案例：圣莫丽斯（深圳）,附加值打造,生态资源农场附加值打造,案例：惠阳棕榈岛（惠州）,借鉴点： 园林的生态自然感 别墅业主领养家禽、牲畜 小区提供统一区域饲养 别墅业主在专门的区域拥有田地， 可以自主耕种；或领养植物 效益： 议价能力巨大提升。 本项目着力点： 为业主提供自耕田地，领养果树等平时有农场统一经营，播种收获季节业主可参与,附加值打造,生态资源园景附加值打造,本项目着力打造点： 园内小品的娱乐性 可接触性 注意细节对于生活方式的体现 引景入室 屋内外园林结成一体,附加值打造,儿童乐园附加值打造,本项目着力打造点： 利用优越的景观优势以及高档的别墅社区感，打造洪濑镇最高级别的社区儿童乐园。 全接触式活动园林 动物饲养以及植物栽培等 让孩子们在自然中成长,附加值打造,物业服务附加值打造,本项目着力打造点： 聘请一流的物业服务公司 全天候管家式服务 让业主们享受尊崇的服务 彰显富贵身份,关键词： 安全、管家式、身份、品牌,本项目打造亮点： 打造洪濑服务品质最高的高档社区。（售楼部开放物业公司提前进驻）,附加值打造,智能安防系统附加值打造,本项目着力打造点： 构建多重智能电子安防系统 全天候24小时巡更 让业主们确实体验安全无忧,关键词： 智能、全天候、全方位,本项目打造亮点： 打造洪濑最安全的高档社区,附加亮点打造,本项目着力打造点： 每一套别墅拥有一棵百年老榕 每棵别墅上面标注业主身份标识 每棵树标出不同树龄,亮点：每一栋别墅都将有除门牌号之外的身份标识,关键词：身份、标识,项目主入口打造,项目主入口就是这个项目的门户，也是项目的形象窗口。 打造一个好的形象宣口就为项目打造一个好的起点，是项目成功的基点。,项目着力点：,拓宽入口桥面 桥两边打造绿野走廊 让社区主入口成为形象窗口,现状,参考效果,园林打造建议,项目因为用地少，绿地率低，因此，在园林打造上不在于多，而在于精细。园林平面延展受限，建议打造立体园林。,园林打造建议,项目规划有泳池，园林与泳池的结合打造也可成为项目一个亮点，营造一种无处不生态的意境。,园林细节打造,我们无意打造无以伦比的园林，但我们可以在细节上下足功夫，细节展示我们开发商的态度。如：园林导示、物种公示片等。,园林小品建议,附加值打造,通过附加值的打造，建立差异化壁垒，将竞争对手排斥于项目之外的同时，提升项目自身的议价能力，实现核心竞争优势。 但我们要清楚地认识到，附加值差异化竞争优势毕竟是建立在产品、配套的完善上，同时，营销的创新，也是增强竞争优势的重要基础,我们如何推销,五、营销推广策略,我们的产品,先炒地段不利项目 1、已成功运作相关楼盘的经验 奥林匹克花园：不炒作“经济区”概念，直接推广“奥林匹克主题”。 富临嘉园：不炒作东海板块，直接宣传“复式公馆” 2、项目所在地段属于工业区，人们习惯认识对该片区不利，应采 取回避地段炒作在前的方式。 3、成本太高，效果不可控。 我们认为：不应当先进行各大媒体轰炸炒热地段再卖项目， 而应客观的运用地段的绝对优势和相对优势。,我们的营销观点,一：提升附加值对于本项目运作至关重要这就要求和必 须要求项目形象能被客户愉快的接受和愿意口碑传递。 二：别墅特别是高端市场的营销绝大部分属于小众营销、体 验营销、活动营销这就加大物料宣传的重要性，即楼书投放点的权衡与楼书设计品位的把握。而楼书也恰恰是本项目销售道具中极为重要的一环。 三：项目形象对客户只构成倾向性，产品卖点和细节是最后 的购买动因这就直接将产品销售现场，即售楼部形象、样板区形象等产品细节展示作用点明，加强现场高端氛围的营造。,营销整体思路,低调营销 小众传播 体验式营销 服务式营销,低调：保持市场的神秘感，持续保持项目的新鲜感，也符合高端客户不事张扬的个性特征； 小众：目标客户集中，在这个圈子里可以保持适度高调，以维持目标市场的热度； 体验：最终打动目标客户的价值体系，通过定向拓展、现场展示、活动展示来刺激消费行为的达成。尤其是对未来生活的呈现。 服务：不仅只是周到与贴心层次，还应该再加上个性化的服务，才能显现出豪宅生活的高质量。（营销中心开放，物业服务进驻）,营销整体思路,第一战认知之战（公开蓄客期） 确立形象及价值的高点，树立项目品牌内涵 ； 第二战信心之战（认购期） 影响目标客群的价值观，取得认同； 第三战收获之战（开盘销售期） 以产品实际利益点和生活价值刺激消费欲望，最终达成消费行为的实现。,以上三大战役构成本案推广的阶段划分,营销制胜三大战役,传播阵地,战术手段,户外：形象及价值观的传递，实现持续影响力，直接的价值诉求； 地方报媒：别墅消费的启蒙教育以及知名度的打开，主要用专栏； 财经杂志：针对性极强的价值观传递，有效渗透目标市场，建立市场的高度，专栏、硬广、软文等形式； 网络：信息化时代不可或缺的营销手段，项目网站、即时信息传递、门户网上论坛等等； 现场：体验营造的主要场所，也是体验的重要环节； 活动：定向拓展、风水讲座、慈善PARTY等；,战术手段运用,战术运用一：户外布阵地图：,洪濑大桥T型牌 308省道T型牌 镇区东大路桥体广告牌 东滨路T型牌 个别村庄墙体广告,战术手段运用,战术运用二：财经杂志/专业报利,战术运用三：地方报媒,南安商报、地产观察,对于本项目而言，报纸媒介效率偏低，建议谨用 在形象导入期，可以选择电视开机广告 其余媒介只考虑在产品入市作适量形象铺垫,战术手段运用,战术运用四：网络传播,项目门户网站建设 搜房网专题、蓝房网等专业网站专题、BBS论坛 网上咨询,售楼现场包装 地盘包装,战术运用五：现场场地营销,定向拓展：针对特定的行业个人有针对性地展开营销； 财富论坛：关注目标客群的社会活动，与目标客群进行社会责任方面的沟通； 奢侈品展示会：名酒、名车等展示或新品发布会，与目标客群进行消费层面的沟通； 风水大师讲座,战术手段运用,战术运用六：活动体验营销,营销战役实施,第一战：高端截杀 制造悬念,武器：户外 在洪濑镇各关键位置的户外广告，形成强大的形象攻势，传递出我们所倡导的价值观和世界观，树立起不同一般的别墅形象； 表现内容 主题：一墅倾城，家族传承 副主题：让别墅回归自然,第二战：地面攻击 遥相呼应,武器：硬广地方媒体：南安商报或其他媒介 以与户外广告相同的诉求，形成高低联合打击的态势，强势传递价值诉求； 表现内容 主题：一墅倾城，家族传承 副主题：让别墅回归自然,营销战役实施,第三战：价值建立 深度沟通,武器：软文媒体：南安商报、生活百事通等 只有软文才能够完整、准确地传递出本案的价值，建议如下 为资本家正名 富豪的生活哲学 千万级富豪应该选择怎样的别墅 从富豪向贵族进发 ,营销战役实施,第四战：营造氛围 气质慑人,武器：现场、卖场包装 卖场的包装以生活体验馆的形式展现出来，要表现出神秘、低调、品位、豪华等特征；,营销战役实施,售楼部谈判区示意图,第五战：精确打击 深度攻坚,武器：直邮、杂志媒介建议：南安商报、地产观察、生活百事通 以媒体楼书形式，全方位诠释别墅居住的哲学思想 短信群发，电视开机广告同步宣传,营销战役实施,活动营销建议一,主题：产品发布会 时间：认筹前1个月 地点：售楼现场（或选择酒店） 内容：与园林、规划设计等主创人员进行面对面的沟通交流，让客户深度了解项目,活动营销建议二,主题：与大师同行 （风水大讲堂） 时间：开盘前1个月 地点：某酒店（或会所） 内容：邀请国内一流风水大师开办风水知识讲座，着重讲住宅风水常识；,主题：名酒品鉴会 时间：开盘期间 地点：售楼现场（或会所） 内容：邀请知名红酒商到现场开办红酒品鉴会，开盘期间下订的客户将获赠50年份以上的进口名牌红酒以及自动获得俱乐部会员资格。,活动营销建议三,六、 创意表现,表现,创意,Creative expression,术业专工 在优质产品支撑的舞台上 城市心中的梦幻曲必将由专业营销团队