智联-新宇宏腾生活广场2013年营销推广方案.ppt

1,2013年营销推广方案,新宇宏腾生活广场,2,Contents,项目情况,营销推广回顾,2013年营销推广,项目基本介绍,项目客户分析,市场情况分析,3,3,二：产品解读,项目经济技术指标,A,B,一：项目基本介绍,4,一：地块四至分析,基地位于金华婺城区老城区和规划新城区中间位置。项目周边主要以新建商品房项目为主，大部分项目处于售罄阶段，区块居住氛围逐渐形成，人气逐渐旺盛。,北临：330国道，距离东北角婺城区政府1公里左右路程； 东临：华龙南街 西临:婺城中心医院（规划中） 南临:成泰银行（规划中）,一：项目基本介绍,项目区位,5,二：市场情况分析,宏观政策环境,1、 中央及相关部委密集强调房地产调控不放松 。今年上半年地方微调调控政策较为频繁，楼市现反弹迹象，为巩固调控成果，防止房价反弹，近7月9月之间，中央及相关部委多次重申房地产调控不放松。 2、 中央及多部委：强化市场监管，巩固调控成果 中央及相关部委就房地产调控措施落实情况进行专项检查，强化市场监管及问责。7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对16个省（市）落实调控政策进行了专项督查。 3、 各地方政府：部分城市重申从严执行楼市调控政策，巩固调控成果 上海：两次重申房地产调控不放松，针对住房限售政策等执行情况进行检查；北京：加强限购审核；山东： 强调政策不放松的同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度；武汉：将启动商品房预售资金监管制度； 广州：对个别高价项目采取限制预售规模和控制交易节奏。 4 、房产税试点扩容： 1）8月29日，财政部部长谢旭人向全国人大常委会报告指出稳步推进住房房产税改革试点。 2）9月20日, 国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上指出，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房产税制度。,6,1、全国总量：2012年全国市场交易规模再创新高 统计局数据显示，2012年前11个月全国商品房销售面积达到9.17亿平方米，同比上涨2.4%，今年以来首度同比归正，鉴于2011年12月份的成交低位因素，预计全年同比涨幅将在前11个月基础上进一步扩大，2012年市场销售量再创新高已毫无悬念。 2、各线城市：一二线城市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓 从全国24个样本城市中看，一二线城市市场状况显著好转，2012年样本一二线城市销售面积同比分别上涨了33%和32%，而其2011年的成交量同比则均下降了19%；而三、四线城市增长趋势则有所放缓，今年样本三四线城市交易量同比增长15%，涨幅较2011年大幅收窄。 3、产品需求：热销项目结构发生渐变，刚需、改善、投资类需求陆续入市 2012年以来，伴随着房地产行情的逐步好转，购房需求经历了一个从刚需、改善再到投资逐步持续释放的过程。,二：市场情况分析,销售市场分析,7,1、全国总量：全年土地市场量价齐跌，下半年行业环境持续好转后有所起色 2012年全国24个样本城市土地市场成交总建筑面积4.45亿平方米，同比下降11%，平均楼板价为2257元/平方米，同比下降7%，下半年之后，随着行业大环境持续改善，企业销售状况好转，带动土地市场交投逐渐复苏。 2、各线城市：二线城市土地市场交易保持平稳，三四线城市地价保持快速上涨 一线城市虽然土地成交总体低迷，但由于稀缺因素，地价仍与去年持平；二线城市方面今年平均楼板价下跌14%，在我们看来，这与相当一部分地方政府主动调低出让底价有重要关系；而三四线城市方面，尽管今年土地成交量下滑，但地价依然走在持续上涨的轨迹中，这与部分地区本身处于城市基础设施建设的高增长期有关。 3、流拍、溢价：地方政府改变拍卖方式抑地价，流拍率同比小涨、溢价率回落 2012年全国30重点城市土地流拍率为9%，与去年相比提升了1个百分点。2012年上半年流拍率相对较低，主要是土地供应量大幅收缩，而随着下半年土地市场回暖，地方政府集中供地，导致流标地块数量有所增长。,二：市场情况分析,土地市场分析,8,二：市场情况分析,2013年市场研判,1、“新型城镇化”将是未来十年房地产行业最大利好 在过去的十年中，伴随着全国城镇化进程的推进，中国总共新增大约2亿的城市人口，按照人均30平的住房需求测算，这将为房地产市场带来了60亿平方米的需求； 李克强总理在2012年的多次讲话中提到，未来中国经济增长模式必须从依赖出口转变到依靠内需上来，而城镇化正是我国最大的内需。 2、行业政策：限购政策仍将继续，房产税短期内对市场影响有限 从当前已经试点的上海和重庆来看，无论从只征增量不征存量的税收范围，还是从税率本身来看，其真正对市场所能产生的影响依然十分有限。以上海为例，2012年以来新购商品住宅中仅有1/3的部分被纳入应税范围，而根据2011税务局的数据，当年上海地方财政收入中产生于房产税的部分是22.1亿元，仅占总体的0.6%。即使2013年房产税的试点城市数量增加，但是考虑到当前房产税的实际现状，而短期内又不具备全面清算存量的条件，起码在2013年内，房产税仍然不会对房地产市场造成太大影响。 3、市场走势：开发投资温和上涨，2013年全国市场量价齐升 房地产开发投资方面，2012年前11个月投资增速已回升至16.7%，随着行业大环境的持续改善，该增速已基本企稳；一二线城市中心城区由于最近两年持续的严厉调控，房价涨势基本停滞，预计2013年将出现强烈的补涨效应。 4、产品需求：刚需项目主流地位不变，改善、投资等产品将呈“百花齐放” 对于2013年，由于限购政策的存续，刚需类产品依然将是市场成交的主力军，但其所占份额将较2012年则将下降，而改善、投资类产品销售状况将在2012年下半年基础上继续好转。,9,三：竞品项目分析,万达城市广场,10,三：竞品项目分析,五百滩瑞城国际,11,在售商铺价格（回报后）：一层21000-23000元/，二层13000-16000元/，三层9000元/，一房一价。 回报模式：10年包租，前三年共18%冲抵房款，第4年回报8%，第5年9%，第6-10年按实际租金9:1分成。 经营业态：包含主题商业街、超市百货、服饰城、美食广场、休闲娱乐中心、酒店式公寓、写字楼、星级酒店等多种业态形式。 购买客群：以浙江地区的投资为主，购买者主要来自金华市区、义乌、永康及温州地区。 消费客群：婺城新区、周边白龙桥镇上居民及整个金华市区的消费者。 备注：目前的招商进程是已 引入华润万家、奥特莱斯、四通家电、浙江图书中心等，因该项目距离本项目较近，且规模大，开发节奏快于本项目，未来在销售、招商方面将与本项目形成最大竞争。,销售概况,三：竞品项目分析,婺州城市广场,12,市场小结,一：2012上半年各地方出现政策微调，楼市出现反弹，随后被叫停，同时中央有关部门开始加强市场监督，房产税试点逐步扩容，但对商业市场影响不大。 二：全国楼市交易规模再创新高，一二线城市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓，但依然保持增长趋势，同时下半年投资类客户逐渐开始进入市场，对于13年商业投资项目利好。 三：全年土地市场量价齐跌，下半年行业环境持续好转后有所起色，三四线城市地价保持快速上涨，今后销售当中价格依然可以保持坚挺。 四：竞品项目当中主要以婺州城市广场为主，以及万达和五百滩都会对本案客户造成部分分流，但婺州城市广场目前主要以写字楼为主，三期商业预计明年下半年开始预售，与本案销售节点错开，利于本案销售；万达也主要是以公寓，写字楼为主，商铺套数不多，且定位高端，商铺总价400万以上，对本案目标客群影响不大。,13,二：产品解读,三：项目客户分析,10月23日入驻白龙桥项目售楼中心，举办售楼中心活动，内部认购30套左右，主要以一楼较大面积为主，按总价的30%收取订金。开放前期来访客户密度比较集中，随着活动的结束，客户来访量逐渐回落，且区域平稳。,客户来访区域主要以婺城区为主,10月份客户分析,从客户来访年龄段上看，30到40岁的客户最多。总共占了78%的比例。这也符合购买商铺主要人群的定位。,14,目前来访的客户主要是项目周边的居民为主，路过客户最多，其次是项目周边围墙及户外广告，虽然目前通过朋友介绍来访客户最少，但随着项目今后加大广告投入及宏腾会资料库的建立，朋友介绍将成为一个重要的客户拓展渠道。,10月份来访客户分析小结 10月份来访客户85组，登记65组， 1）从客户来访分析主要以婺城区最多，占了95%的比例，主要原因是10月份尚未开始对外广告宣传，后期媒体推广将根据项目营销推进，扩大广告区域投放。 2）客户来访年龄层以30-40岁的客户为主，占了78%的比例，符合本案目标客群年龄层。 4）客户关心的问题中，价格和项目周边的医院规划占了87%，明年年初需制定销售均价，同时医院面商铺可后期销售，实现低开高走。 5）前期接待的客户来访量较大，主要是售楼部开放活动引起了来访的小高峰。随着活动影响的减弱，客户来访量减少，活动推广对当地影响力较大。,15,11月份客户分析,11月份较12月份来访数量有所增加，11月份期间项目没有活动及其他相关推广，主要是通过户外广告周边客户开始逐渐熟悉本案项目，过来了解项目相关情况，本月来访数集中在12-15日，主要是由于项目介绍资料到位，电开老客户回访集中在这段时间。,本月来访客户主要集中在白龙桥区块，有63组，占77.5.汤溪，兰溪，永康，义乌来访客户较少，但与本案前期客户定位相符合。,来烦年龄集中在3150岁之间，拥有较强的购买力，比较符合商铺购买年龄层。,16,客户来访渠道从上表中可以看出，经过1个月左右时间的户外推广，项目知名度逐渐增加，户外广告效果逐渐显现，但户外多投与婺城新区方向，白龙桥镇区户外投入目前较少，后期需加大白龙桥镇区的户外广告投入。,目前客户主要询问重点还是以价格为主，其次当地部分客户对面积关注度逐渐提高，并且以小面积商铺询问为重点，当地客户对小面积商铺关注度较高。,目前，本案推广区域主要是以白龙桥镇区及项目周边区域为主，来访客户以私营业主居多，且投资意向较强，部分考虑自主经营，后期推广过程当中，将加强针对专业市场及店铺私营业主的推广。,17,12月份客户分析,12月份客户来访量较11月份有微量上升，主要来访客户集中在12月23日“宏腾会启动”活动当日，由于前期部分客户基本上已经有了解过项目，加上普通媒体投放量较少，平日基本上客户来访量都较少，通过本次宏腾会启动建立资料库营销后，年初开始将加大媒体广告投放渠道及投放区域，同时以考虑如何利用宏腾会会员拓展市场口碑及来访次数等。,来访客户年龄层基本上比较10月份，11月份基本没保持不变。,18,12月份除了已有的户外媒体及工地围墙广告外，由于23日启动“宏腾会”活动，新增短信15万条及DM夹报10万份，但DM夹报效果并不明显，通过短信渠道导入来访量一般。建议后期活动DM夹报投放减少，节约成本用于网络渠道推广同时老客户效应逐渐体现出来。,随着客户的持续导入，老客户除了价格和面积外，开盘相关信息也渐渐成为客户的询问重点，部分客户意向逐渐加深。年后制定项目均价给予市场客户期望，信心。,主要以投资为主要购买目的,19,客户分析小结,一：加强客户覆盖面：目前项目推广主要以白龙桥镇区及项目周边为主，客户来访也主要是以白龙桥镇区为主，其次是婺城区方向其他区域客户，接下来的推广当中将加强其他区域的(兰溪，汤溪，东阳，义乌，永康)的媒体投放 二：组合拓展渠道：拓展目前客户信息来访渠道比较单一，除了活动期间增加了短信及DM夹报外，平时主要以户外和工地围墙围主，后期加强其他媒体的投放，采用多种媒体组合推广方式进行客户拓展。 三：客户群体定位：客户来访年龄层集中在3050岁之间，符合项目意向客户年龄层定位，主要是以私营业主为主，拥有较强的购买能力，且购买商铺主要是以投资为主。如何针对这个部分客户展开营销将成为项目制胜的关键。 四：客户关注重点：客户对项目的面积，价格及开盘相关信息关注度较高，目前项目面积已基本告知客户，价格及开盘等信息在13年初需制定项目均价及大概开盘时间告知客户。 五：老客户的重要性：客户通过活动展开营销在当地市场拥有较好的市场反应，同时在12月份客户来访渠道中朋友介绍也逐渐突出，说明通过老客户展开市场营销及建立市场口碑也非常重要，后期要持续做好宏腾会资料库营销的同时，老客户维护工作也将成为工作重点。,20,Contents,项目情况,营销回顾,2013年营销推广,营销前准备,活动小结,相关媒体推广,21,从10月中旬正式进入新宇宏腾生活广场售楼中心以来，案场相关销售物料及售楼中心现场相关布置已经完成（部分物料沿用金华市区项目），完成物料有：环保袋，答案袋，纸杯，单页，名片，信封，品牌手册，雨伞等。,部 分 案 场 布 置 物 料 展 示,一：营销前准备,22,环保袋,水杯,答案袋,胸牌,已完成,雨伞,信封,品 牌 手 册,名片,信纸,精神堡垒,单页,23,线上推广部分：主要以项目形象打造，及拓广项目知名度为主。 1.户外8块（包括工地现场）：全部在婺城新区，1块义乌高速出口位置。1块兰溪高速出口位置。,2.公路绿化带广告位2块，售楼中心门前灯杆旗及工地围墙广告,二：相关媒体推广,24,线下活动部分：拓广项目知名度，塑造当地良好口碑，回笼部分资金。 1.10月21日22日：婺城新区开工奠基典礼即售楼中心开放活动：完成一楼部分大面积商铺预约认筹，认筹人员缴纳总房款的30%。,三：活动小结,25,小结三：宏腾会相约主题周末“别出心裁圣诞PARTY，谁是幸运星？”,活动以圣诞节为营销节点启动“宏腾会资料库营销”，邀请参加参观项目并填写宏腾会会员申请表及客户问卷调查表即可参加当天圣诞抽奖活动。 1）.活动时间：12月23日 2）.活动地点：新宇宏腾生活广场售楼中心 3）.参与对象：宏腾会会员（或已填写宏腾会申请表人员） 5）.相关推广：DM夹报10万份，短信10万条，当地派发单页3000份,相关物料,26,活动当天来访客户100组左右，申请加入宏腾会会员70 组左右,活动现场,27,Contents,项目情况,营销回顾,2013年营销推广,16月份营销推广,费用预算,712月份营销推广,28,16月份工作计划安排,29,3月,2月,1月,阶段 目标,一：增强项目在婺城新区的市场的知名度。 二：建立“宏腾会”会员资料库。 三：以建立“宏腾会”为基础，举办一系列线下小型活动，通过会员活动打造良好的项目宣传口碑及市场知名度，同时培养部分忠诚客户。,阶段 主题,营销 策略,一：媒体策略： 工地围墙，灯杆旗，户外高炮，墙体户外，短信，DM夹报 二：活动策略： 1. “宏腾会相约主题周末”岁末健康周？ 2. “宏腾会相约主题周末”新春送福（1月19日）,媒体物料,蓄水期,一：本阶段所有线上宣传主题基本保持不变， 二：线下活动主题将根据活动需求，在活动海报，易拉宝等活动性宣传载体上面体现。,一：基本物料：环保袋，答案袋，纸杯，单页，名片，信封，品牌手册，雨伞等 （ 注：需要物料已基本完成，后续雨伞等不够需要补齐） 二：活动物料：根据每个活动的不同，具体安排相关活动物料,第一营销阶段,30,活动策略一：“宏腾会相约主题周末”岁末健康周？,一：活动设想：与金华市相关体检单位联系合作，获取一定的“健康体检券”，客户可凭借体检券到体检单位享受免费体检一次；并邀请健康咨询医师至售楼中心现场为来访客户提供免费健康咨询，来访客户申请宏腾会会员即可获得“健康体检券一张，通过本次活动主要为了塑造良好的市场口碑和项目形象。,1、活动对象：新老宏腾会会员均可参与 2、活动时间：1月1日 3、物料：宏腾生活广场专用体检券 4、现场：医师健康咨询台,5、活动工作计划表,健康咨询,31,活动策略二：“宏腾会相约主题周末”新春送福,一：活动设想：本次活动主要还是以蓄积“宏腾会”会员为主，主要分为两条线进行：第一：以本次活动为营销噱头，通过短信发送，增加新客户来访，凡是来现场填写宏腾会资料，通过审核后均可领取“新春对联一副”；第二：活动开始前3天置业顾问电开已成为宏腾会会员客户，增加其来访次数，提高对项目的关注度，通过客户免费领取“新春对联”，增强项目口碑宣传。,1、活动对象：新老宏腾会会员均可参与 2、活动时间：1月26日2月5日 3、物料：新春对联（印有新宇宏腾生活广场标签）500份，送完为止。 现场活动简介易拉宝 4 、媒体策略：短信15万条（白龙桥政区及汤溪，罗埠方向）,32,6月,5月,3月,阶段 目标,一：加强兰溪，永康，义乌，金华市区等地的宣传推广力度。 二：启动“预约认筹”活动，开发商回笼部分资金。 三：继续招募宏腾会会员，举办各类线下活动，持续导入客户。 四：启动“分销活动”提前去化部分房源，回笼部分资金。 五：完成项目一期开盘,阶段 主题,营销 策略,媒体物料,强销期,第二营销阶段,（更换时间：3月10日前完成） 1.：主标：全产权商铺，一铺抵万金 副标：1050m2小分割，低总价，高回报，易升值 2.：自持40%物业运营，商铺投资有保障！,4月,（更换时间，4月15日前完成） 1：宏腾生活广场,预约认筹盛世启幕 2：首付10万元，瓜分10亿元财富,（开盘前一个星期更换，34块即可） 宏腾生活广场，盛大开盘,一：媒体策略：1.已有媒体：工地围墙，灯杆旗，户外高炮，墙体户外，短信，DM夹报（需更所有媒体画面主题） 2. 新增媒体：网络媒体（浙中在线，新浪乐居，金华房网），广播（交通广播，音乐广播），金华日报，晚报,二：活动策略：1.3月24日：宏腾生活广场投资理财会“聚焦邻里财富论坛” 2.4月7日：家具建材市场，汽车展销会等巡展活动等， 3.5月1日：启动“预约认筹”活动暨品牌发布会 。 4.6月9日：“招商成果发布会”活动，同时启动分销洽谈工作。 5.6月30日：新宇宏腾生活广场“一期盛大开盘”活动。,PS：1.根据项目营销过程当中的实际需求适时安排节假日活动。 2.根据活动推进需求，进行扫街派报及定点驻场活动。,一：新增物料：楼层平面单片（ 注：需要物料已基本完成，后续雨伞等不够需要补齐） 二：活动物料：根据每个活动的不同，具体安排相关活动物料,33,3月份：活动策略一：宏腾生活广场投资理财会“聚焦邻里财富论坛”,活动设想：邀请专业讲师，召开投资理财会，结合项目相关情况重点介绍邻里商业的投资潜力，在每个座位上面放置项目海报，VCR宣传片等供客户等候期间阅读了解，未加入宏腾会会员客户现场即可填写入会申请单，宏腾会会员参加活动获得相应的会员积分，参加活动客户可以获赠价值50元左右了礼品一份，同时邀请媒体曝光及网上软文跟进。通过本次投资理财会增进客户对项目的了解，提高宏腾会会员及意向客户客户对项目的认知度及忠诚度，通过这部分客户的传播形成良好市场口碑。 1：活动时间:3月24日下午14:00 2：活动地点：皇家凯越大酒店 3：参与对象：宏腾会会员，公司领导及其他意向购房客户,4：活动推进主要工作： 1）活动前期相关推进工作（短信发送，邀请函发放,统一说辞等） 2）相关物料准备（邀请函，礼品，VCR宣传碟片，海报等） 3）邀请专业讲师 4）活动当天相关合作媒体提前预约（新浪乐居，浙中在线，金华房网） 5）向宏腾会会员派发邀请函，于3月24日统一安排班车至金华市区凯越大酒店。,34,4月份：活动策略二：家具建材市场，汽车展销会等巡展活动,活动设想：与新浪乐居合作，进行金华地区家居市场，以及汽车展销会上进行巡展活动，在各巡展市场安排接待点，并放置巡展易拉宝，安排销售人员在市场内进行海报派发，现场即可填写宏腾会会员申请表，申请完后需要到白龙桥售楼中心领取VIP卡。 1.活动目的：在专业市场等购买力较强的市场进行项目推广，推广项目知名度的同时持续导入客户，并蓄积部分宏腾会会员，形成资料库营销，为后期开盘及相关活动奠定基础。 2.活动时间：4月7日开始 3.活动地点：各家居市场，汽车展销会地点 4：活动相关准备：1）确定合作方式（活动开始前两个星期确定）：具体需要详谈，待定（冠 名，提供新浪一定活动费用，提供给我们一定的网络宣传版面及商家资源） 2）巡展活动易拉宝制作完成 3）巡展期间接待地点人员值班安排,易拉宝示意图,35,5月份：活动策略四：启动“预约认筹”活动暨品牌发布会,活动设想：以“宏腾品牌发布会”的形式组织宏腾会会员及意向客户参加，邀请专业讲师详细介绍“宏腾生活广场”倡导的商业经营理念以及宏腾发展未来发展规划等，讲解完成后宏腾会会员现场即可办理预约认筹登记（未办理宏腾会的人也可现场填写入会申请表，现场发放VIP卡）。 1.活动时间：5月1日 2.活动地点：皇家凯越大酒店 3.活动人员：讲师，财务，置业顾问，宏腾会会员，意向客户等。 4.活动相关工作： 1）确定品牌发布会专业讲师 2）关于预约认筹：财务POSS机，预约认筹单，财务发票，宏腾会相关资料等物料准备到位。 3）活动前意向客户关于“预约认筹”通知 4）统一安排班车至金华市区酒店，市区人员可直接在酒店集合，酒店安排相关接待人员。 5）酒店场地布置洽谈（关于POSS机安装等） 预约优惠：客户缴纳3万元购房诚意金，可优惠1万元购房优惠；同时从缴纳3万元诚意金当天开始到开盘当天结束，客户缴纳的3万元诚意金之日起可享受每天5分利的高利息收益,36,6月份：活动策略三：启动分销策略,分销点数建议： 签约金额在300万以内时，分销结拥点数为6个点； 签约金额在300万-800万以内时，分销结拥点数为7个点； 签约金额在800万到1000万时，分销结拥点数为8个点； 签约金额在1000万到2000万时，分销结拥点数为9个点； 2000万以上时，分销结点数为10个点； 以上佣金，累计补足！,注：具体以项目实际运营作相应调整,考虑到全国目前整体房地产市场的状况，以及婺城新区的客群资源及投资产品消费水平有限，同时为了取得良好的营销业绩，打造良好的市场销售口碑，建议采用“分销策略”，以6月“招商成果大会”为契机，并于6月9日集合所有分销商，参加招商成果发布大会同时召开分销大会。 1：分销商合作洽谈时间:5月6日6月9日 2：分销启动时间：6月9日（预约认筹开始阶段） 3：分销区域：兰溪，义乌，东阳，金华市区（新浪资源）,37,6月份：活动策略五：新宇宏腾生活广场“招商成果发布会”,招商活动,招商发布会,主力商家签约,签约商户加盟会,活动设想：开盘前一个月左右时间，召开宏腾生活广场“招商成果发布大会，邀请加盟商家代表，已办理预约认筹客户及宏腾会会员参加发布会，通过媒体曝光展示宏腾项目运营实力，坚定认筹客户购买商铺的信念的同时，建立良好市场宣传口碑的。 1.活动时间：6月9日 2.活动地点：皇家凯越大酒店 3.活动对象：加盟商家，公司领导，预约认筹客户，宏腾会会员 4.活动相关工作：1）邀请商家代表，预约认筹客户参与本次发布会 2）相关媒体洽谈工作及项目软文的推广工作跟进 3）活动相关物料（邀请函，易拉宝等） 4）预约主持人，制定工作流程表等准备工作。,38,A1-1,B1,A1-2,6月份：活动策略七：新宇宏腾生活广场“一期开盘活动”,一期开盘区域：A1-1，A1-2,A2-1，A2-2共计推出302套左右，根据客户来访统计量适当放出A3-1房源。,39,A2-1,B2,A2-2,40,A3-1,A3-2,41,活动设想：项目达到预售许可标准后，统一安排“预约认筹客户”至金华市区皇家凯越大酒店，采用现场