某市某地产项目策划提案.ppt

xx市xx地产项目 前期策划提案 (一）,提案目录,第一部分：安庆市场 第二部分：项目分析 第三部分：项目定位 第四部分：营销策略 第五部分：包装策略,第一部分：安庆市场,城市阅读 / 楼市阅读,城市解读,安庆辖1市7县3区，总面积1.53万平方公里, 总人口 610万人；其中城区面积566平方公里。安庆市区人口73万。 “十一五”期末要求市区内达到“双百”城市规划要求 水陆空交通网发达，安庆港为国家一级口岸 安庆产业结构齐全，具有一定基础和规模，以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业，是安徽省“皖江开发”的重点工业城市之一,城市阅读,区域布局,分区 迎江区是安庆老城区，生活配套齐全，居住心理成熟 大观区以东侧大湖风景见长，吸引中高收入、注重生活质量人群 宜秀区是新的政治、经济、物流中心，迁入人口为主，背景复杂 发展方向 发展主城，东进北扩南联，带状组团式发展,资料来源：“十一五”规划纲要,城市发展进程加快，城市容量骤增，人口周边市场补充性聚集,城市阅读,经济发展,“十五”期间，全市生产总值年均增长9，比“九五”时期增涨1.7个百分点 财政收入高于地区生产总值增长，年均增长12.6 “十一五” 目标：全市生产总值按不变价年均增长12左右， “十一五”末生产总值达到1000亿元，人均赶上全省平均水平。其中宜城板块年均增长17以上，达到400亿元，人均5000美元,资料来源：政府工作报告,经济发展为市场提供了更多的机遇，同时也给发展带来更高的要求,城市阅读,投资与购买力,固定投资增速增量，势头强劲，房地产投资逐年上升，步态平稳，房地产占总投资比例缩小 城镇居民收入增加，可支配收入增多，消费水平提高，投资理念增强 投资和居民可支配收入成正比例增长，相对可支配收入增幅较慢,居民购买力逐年增加，但增速跟不上房地产投资增速。,城市阅读,资料来源：政府工作报告,城市发展轴与房地产关系,城市发展 启动期成长期成熟期,时间轴 2000/20042004/2006+需要35年成长2009/2010,地产发展 地产启蒙地产爆发地产稳步,（本案处于全市发展成长期与成熟期之间）,本项目目前处于全市发展的成长阶段，新城市中心框架形成，有一定机遇，也面临众多问题,城市阅读,开发区现状及发展,本 案,资料来源：安庆市城市规划局,生活配套日趋成熟，居住圈人气逐渐旺盛，幅射周边,城市阅读,以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两个社区自九十年代开始入住，目前已经容纳大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套也已基本完善，而周边的一些项目自然也因此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、丹桂花园、吉祥玫瑰园等项目自开盘销售以来均创造了良好的业绩。该区域目前多层的销售均价约为2200元/左右,市区近三年房地产供应状况,施工面积逐年增加，非商业土地建设大大超过房地产业 06年房地产竣工面积有所减少，这和土地使用成本增高分不开 销售面积逐年增涨，但增势锐减，年销售面积150万平米接近市场饱和 投资势头强劲，费用大增,资料来源：政府工作报告,2004年2006年底安庆房地产开发状况图,安庆市场房地产年销售面积几乎持平，约为150万平方米左右，市场趋于成熟,楼市阅读,07年现有项目周边楼盘供应情况,项目周边区域商品房投放量仅占总建面积的1/3。供应地块较多，但个盘供应面积较小。以多层供应为主，小高/高层较少，其中西湖绿洲城投放以洋房为主,资料来源：房地局信息网,市内楼市价格走势,2000年2007年上半年安庆楼市均价走势图,从2004年开始，房价进入一个快速增长时期，到目前平均房价上涨了约900元/平方，其主要的增长时期集中在04年至06年，06年涨幅达23.3% 06年后受土地规控和大盘集中供应竞争激烈的影响，价格上涨速度减缓 住宅销售的价格逐年上升，使得购房者趋向理性化总价市场，户型面积在130平方以上、总价25万以上的房源市场抗性增加,楼市阅读,项目周边楼盘价格状况,除品质大盘外，多数楼盘定价范围较大，定价的随意性显示出操盘不够科学,楼市阅读,安庆楼市前景预判,07年安庆楼市仍将延续06年下半年的市场走势，处缓升期 表现如下： 房价持续上升，购买力日渐成熟，投资范围扩大使房价增幅趋缓 房价梯队没有拉开，楼市热点集中在沿江老市区和开发区 多层产品是区域供应的主要产品，产品同质化竞争激烈，少数品质大盘售价飙升，小高层/高层抗性较大 原因如下： 安庆经济处于上升期，但基数较大，短期内难有大突破 土地供应量持续加大，市场容量接近饱和，竞争激烈 投资增多，购买力分散,楼市阅读,项目所在区域楼市前景预测,商品房供应量减少，小高/高层供应增多，房价上扬 表现如下： 可供商品房开发的土地稀缺，零星地块面积狭小，开发量小 准现房、现房多，价格上涨快 建筑密度大、容积率高，多家小区品质难上档次 小高/高层集中供应 原因如下： 开发时间长，前期开发量大，居住成熟 随开发量减少，外来人口续增，导致价格上涨 土地成本增加，开发企业追求最大化利润,楼市阅读,本项目区域近期上市楼盘,本案,楼市阅读,区域楼盘一般了解,楼市阅读,项目竞争楼盘多层,现上市楼盘多数体量小，开发、上市时间和本项目多不在同期，各楼盘对本项目不构成直接竞争，但区域内开发或销售滞后的楼盘对本项目会有一定影响。对本项目有影响的楼盘有：中宜锦绣人家、吉祥玫瑰园、丹桂花园等,楼市阅读,开 发 商 安徽中宜科技公司 售 楼 处 回祥路与星光路交叉口 建筑面积 24690.01m2 已销售面积 17283m2 规划总户数 298套 工程进度 已封顶 可售户数 298 售出户数 209 销 售 率 70% 面积范围 100-140 销售均价 2046元/ 剩 余 量 7407.01万,优势分析 开发商实力较好，产品有保证，小区内部紧凑安全，易于吸引买家购买； 邻近交通主干道，交通异常便利，周边无污染环境； 配套齐全，人居密集，对买家有极大的吸引力； 周边环境较好，小区外观豪华。,劣势分析 小区周边竞争楼盘比较多，物业去化难度增大； 周边外来人员多，复杂，影响买家入住信心； 户型设计上有一定的不足，有凸柱现象； 规模小，影响力有限。,中宜 锦绣人家,开 发 商 安庆隆宇房地产 售 楼 处 回祥东路与裕庆路交汇处 建筑面积 80000平方米 已销售面积 35890.40 工程进度 现房 规划总户数 390 可售户数 388 售出户数 291 面积范围 101-128 销售均价 2250元/ 销 售 率 80% 剩 余 量 15110,优势分析 该楼盘是开发区板块配套比较齐全的上规模的楼盘，且内部紧凑安全，易于吸引买家购买； 邻近交通主干道，交通异常便利； 周边配套齐全，人居密集，高尚的文化氛围对买家有极大的吸引力。,劣势分析 该楼盘紧邻光彩大市场，环境比较复杂，给小区的安全增加了隐患； 周边环境较差，影响买家入住信心； 户型设计上有一定的不足，大户型较多。,吉祥玫瑰园,开 发 商 安庆市乐盛房地产公司 占地面积 45088.33 建筑面积 多层3.9万、小高层1.2万 已销售面积 28034.11 工程进度 多层现房 规划总户数 575套(小高层未动工105套) 可售户数 575套 售出户数 306套 面积范围 84142 销售均价 236193元/ 剩 余 量 26966 销 售 率 90%（不含小高层）,优势分析 为