丽阳御府项目可研报告.docx

丽阳御府项目可研报告一、融资需求1.融资额度：10亿元2.融资期限：2年3.资金用途：用于丽阳御府项目的后续开发二、项目概况（一） 投资区域分析沈阳是辽宁省省会，中国十大城市之一，东北地区的政治、经济、文化、金融、科教、军事和商贸中心，国家交通枢纽，国家通信枢纽，国家门户城市。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，是长三角、珠三角、京津冀地区通往关东地区的综合枢纽城市。全市总面积12948平方公里，居全国第四。2013年常住人口为822.8万人， GDP达到7,223.7亿元人民币,辽宁省第二，全国第十五，人均GDP达到8.8万元。项目地地理环境非常优越，交通十分便利，有完善的配套设施。地处沈阳市政府规划的五里河商贸区内，如今的五里河就是“高端”的代名词。五里河区域各种市政配套比教成熟完善。除了五星级酒店、高端写字间以及高端住宅外还有科学宫、图书馆等公共建筑配套。另外三好街的IT产业以及北方传媒等传媒产业的发展进一步丰富了五里河区域的业态。如今的五里河城市功能不断完善，凭借区域产业优势、商务资源以及未来区域发展潜力，五里河成为最有潜质成为沈阳CBD的区域。政府部门大力扶持五里河的发展，除了招商引资还提供的一系列产业优惠政策。同时，政府部门还大力发展交通，三好桥的即将开通以及地铁2号线的建设都将为“大五里河”的发展建设提速。（二） 房地产市场概况 沈阳市房价在2013年4月至2014年3月期间均价为8107元/，其中和平区均价为8685元/，房价大体上保持平稳状态，仅有小幅度的波动，预测未来还将会呈现稳中有升的态势，但是涨幅并不会太大。图：沈阳市房价走势图（三） 项目位置丽阳御府项目地位居沈阳市和平区三好科技街黄金地带，属于三好街-五里河商圈。，紧随市交通局办公大楼，与沈阳广播电台隔路相望，地理位置优越，是二环以内几近绝版的珍稀地块。距桃仙机场只有20分钟车程，距沈阳站4公里，距沈阳青年大街（即“金廊”）仅800米，东临三好街；北临东北大学；南临大二环。（四） 项目现状已取得建设用地规划许可证 、土地证尚未取得（根据2012年数据）（1）地上建筑物已经拆除完成80%以上；（2）剩余地块西侧住宅楼因尚有46户居民未签约而暂未拆除（市土储表示不影响土地招拍挂，和平区政府承诺将在2013年3月份完成所有征收工作）；（五） 主要经济指标土地性质商住用地土地面积23216.70总建筑面积233290地上建筑面积197342办公建筑面积20000公寓建筑面积58937住宅建筑面积118405地下建筑面积35948建筑密度20.1%容积率8.50绿地率30%建筑风格现代时尚建筑高度145米（该建筑高度已取得沈阳空军司令部批准）（六） 项目产品类型项目公司拟在该地块上建成集高端写字楼、高品质住宅为一体的精品社区。本案中主要规划设计的是高层住宅。在设计上，小区住宅以平层为主，主要采用一梯两户，公寓为十梯二十四户。按本项目的目标客户定位，面积在60140平方米之间，主力户型以两室两厅和三室两厅为主，占总户数的60%。为都市白领精心打造的60平方米一室一厅的小户型也占有40%的份额。写字楼暂不明确（七） 项目配套项目地目前发展较为成熟，周边配套齐全，实现便捷高效的现代交通组织与自然的生态环境的结合，公园、超市、银行、餐厅、医院、学校等设施为人们的生活提供便利。IT产业、文化传媒以及会展业的发展，已经形成了浓厚的商务氛围和产业基础。（八） 周边竞争楼盘分析本案图：项目周边楼盘分布图楼盘名称开盘时间类型户型均价世茂新五里河2012-6-26住宅90-20012000元/御景新世界2014-03-29住宅104-15411000元/汇景新世界2013-03-24住宅165-27013500元/世贸铂晶宫2013-04-13住宅66-20012000元/夏宫城市广场2013-03-30住宅75-17814500元/华强广场2010-12写字楼11000元/表：项目周边楼盘情况表根据数据可见项目周边楼盘多为住宅，项目住宅部分竞争压力大。本项目目标客户群为在五里河商圈区域内或周边工作、立业的白领阶层、独立经商者，且周边楼盘基本为大户型，一室一厅60平米公寓及80平米左右的两室两厅能够满足刚需住户的要求，因此小户型住宅公寓在本区域内具有一定的优势。项目周边写字楼虽然较少，但去化率较低，因此本项目在写字楼部分，竞争优势不明显。（九） 项目经营数据1.总投资估算项目分项单位单价面积小计（万元）合计（万元）土地出让金元/23216.757,288.0063191土地契税4.00%572882,291.52城建配套费元/1831973423,611.36设计费前期规划元/30233290699.8783,028.01建筑设计元/502332901,166.45景观设计费元/5233290116.65土建工程住宅元/200011840523,681.00写字楼元/20005893711,787.40公寓元/2000200004,000.00地下元/2500359488,987.00电梯安装费元/150.002332903,499.35小区综合配套给水元/35.00233290816.52排水元/13.00233290303.28中水回用元/10.00233290233.29门窗安装元/-1973420.00煤气元/60.002332901,399.74供电元/90.002332902,099.61弱电元/20.00233290466.58小区景观绿化、围墙大门、道路元/50.002332901,166.45供暖元/110.001973422,170.76物业用房及物业开办元/30.00233290699.87装修费用元/1,000.0019734219,734.20政府行政收费工程监理费元/8.00233290186.6324,388.68面积测绘备案登记费元/4.0023329093.32工程通邮地名费元/1.0023329023.33勘察规划管理费元/3.0019734259.20质量监督费元/1.8023329041.99室内环测、雷测、消防检测、节能检测元/5.00233290116.65招投标费0.3%81,045.0243.14交易税1%48,455.4484.55项目管理费元/1001973421,973.42不可预见费用元/502332901,166.45财务费用（两年）元/20,000.00建筑成本小计（）170,607.69每平方米建筑成本0.8645272.销售额估算保守估计按项目建成后单平售价13500元计算，总收入在25亿元人民币以上，纯利润约45亿元，利润率达25%以上，具有相当可观的经济效益和升值潜力。序 号名 称层高单层面积数量(平方米)售价(元/平方米)总 价(万元)1住宅11840513500159846.752公寓589371350079564.953车库出租合 计177342239411.70总销售额税率税额利润利润率239411.7010.50%25138.228543,665.910.255943565（十） 项目公司简介辽宁容川房地产发展有限公司是一家集房地产开发及开发的商品房销售、租赁、金属材料、建材、装饰材料、机电产品(汽车除外)、五金交电、化工产品(化学危险品除外)销售为一体的具有二级资质的房地产民营开发企业。公司成立于1995年9月28日，目前公司注册资金10000万元人民币，拥有总资产近4亿元人民币。公司相继开发了文体路七号道路工程、小桥巷住宅楼工程、南湖旅社扩建工程、五里河家园工程、丽阳商务大厦、丽阳馨苑等工程，开发总面积近30多万平方米。其中五里河家园、丽阳商务大厦工程，被评为“辽宁省明星楼盘”、“辽宁地区最具投资、极具升值潜力的商业楼盘”，由于丽阳商务大厦建筑外形雄伟壮观，建筑风格独特，使用功能齐全，被沈阳市评定为30大亮点工程之一，而丽阳馨苑则被评为“辽宁省五十佳楼盘”、“最受欢迎楼盘”等称号，深受沈城市民的追捧和青睐。公司多次被评为“辽宁省诚信单位”、“重合同守信用”称号，公司多次被评为“辽宁省诚信单位”、“重合同守信用”称号，2007年公司信用等级被评为AAA级。三、还款来源1. 以辽宁容川房地产发展有限公司开发的项目“丽阳御府”（文体西路南地块）的销售回款作为还款来源。2.以“丽阳御府”未来申请的开发贷款作为还款来源。3.以辽宁容川房地产发展有限公司名下物业“丽阳国际商务大厦”其他物业对外出租的租金作为还款来源，该租金收入每月约100万元人民币。 四、 风险控制措施1.以辽宁容川房地产发展有限公司自留物业丽阳国际商务大厦作抵押。2012年8月，该部分房产经沈阳实诚房产评估事务所评估总价值为38011.6561万元人民币。丽阳国际商务大厦（丽阳国际饭店经营使用及容川对外出租部分物业）约18163于2009年10月作为抵押向中国工商银行沈阳市皇姑支行申请的经营型物业贷款1亿元人民币，贷款期限为5年，自2009年10月至2014年10月。截止到2012年年末我公司已还款人民币6000万元，尚余本金4000万元未偿还。（2011年末向中国工商银行沈阳市皇姑支行贷款6000万，期限三年）2. 其他抵押物不明。五、项目优劣势优势：1. 项目地理位置优越：位于位居沈阳市和平区三好科技街黄金地带，属于三好街-五里河商圈。东临三好街，北临东北大学，南临大二环，紧随市交通局办公大楼，与沈阳广播电台隔路相望，地理位置优越，是二环以内几近绝版的珍稀地块。2. 周边配套完善：目前五里河地区汇集了万豪、喜来登两家五星级酒店，西武百货，华新国际、华阳国际、五里河城等高端写字间，河畔花园、新世界花园、东方威尼斯、万科紫金苑等中高端住宅。此外，五里河拥有沈阳科学宫、沈阳图书馆、儿童活动中心等公共建筑配套。3. 自然环境优越：由于项目临近浑河，五里河区域有着良好的自然资源。五里河公园以及沈阳市图书馆前的绿地都成为娱乐休闲的好去处。4. 产品设计合理，迎合目前沈阳市及三好街人群的消费需求。5. 项目方房地产开发经验丰富，已获房地产开发二级资质，其开发的楼盘获得多项荣誉，信用评级为AAA级。劣势：1. 周边住宅较多，竞争压力大，写字楼去化较缓。2. 还款来源不足。3. 抵押物目前已经抵押给中国工商银行，2014年底到期，需还银行贷款1亿元，解压后才能抵押至我方。4. 2012年8月，项目公司向大连华信信托股份有限公司融资27500万元，目前还款情况不明。5. 项目方还款压力大。6. 项目进度尚不明确7. 土地款未交齐，土地证未取得。8.