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房地产工程管理全程策划书样板 第 1 页 共 22 页 房地产工程管理全程策划书样板房地产工程管理全程策划书样板 第第 1 章章工程概况工程概况 7 1.1项目概况项目概况.7 1.2编制要求编制要求.7 1.2.1案例7 1.3工程概况工程概况.7 1.3.1编制要求7 1.3.2案例7 1.4典型的平立剖图或透视图典型的平立剖图或透视图.7 第第 2 章章开工前准备工程开工前准备工程 7 2.1“七通一平七通一平”7 2.1.1给水7 2.1.2排水8 2.1.3电力8 2.1.4道路8 2.1.5通讯9 2.1.6宽带9 2.1.7天然气9 2.1.8土地平整9 2.2施工现场平面布置图中需要房地产企业考虑的主要问题施工现场平面布置图中需要房地产企业考虑的主要问题.9 2.2.1场地分期开发基本意图9 2.2.2分期开发各期场地衔接利用的基本思路9 2.2.3临时道路布置以及交通系统9 2.2.4项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置9 2.2.5竖向垂直运输布置9 2.2.6施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区9 2.2.7临时水电接驳、临时变压器安排9 2.2.8出场车辆的清洗9 2.2.9土方场地内搬运与大型土方堆放场地9 2.2.10室外管线穿插、园林绿化施工与场地移交的运动变化9 2.2.11营销卖场意图在现场平面布置的体现，详见售楼准备工程策划9 2.3各种临时设施搭设的综合协调各种临时设施搭设的综合协调.9 2.4工程开工合法手续工程开工合法手续.9 2.4.1用地许可证9 2.4.2计划立项证明9 2.4.3规划许可证9 2.4.4桩基提前开工证明9 房地产工程管理全程策划书样板 第 2 页 共 22 页 2.4.5基坑开工证明9 2.4.6施工许可证9 2.5现场施工平面布置图案例现场施工平面布置图案例.9 2.5.1现场施工措施要求案例9 2.5.2现场施工平面布置图案例9 第第 3 章章项目的组织架构与岗位职责项目的组织架构与岗位职责 10 3.1编制要求编制要求.10 3.1.1确立项目经理部的机构设置10 3.1.2明确项目部与监理机构的职责分工10 3.2项目制管理案例项目制管理的组织架构与岗位职责案例项目制管理案例项目制管理的组织架构与岗位职责案例.10 3.3公司职能型管理项目部岗位职责案例中海地产某项目部岗位职责案例公司职能型管理项目部岗位职责案例中海地产某项目部岗位职责案例.10 第第 4 章章项目的综合协调管理项目的综合协调管理 10 项目的综合协调管理主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与项目的综合协调管理主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与 合作方等配合关系。此项工作必须事先做好策划，否则工程管理过程中受到的干扰太合作方等配合关系。此项工作必须事先做好策划，否则工程管理过程中受到的干扰太 多。多。 10 4.1营销意图对工程管理的要求营销意图对工程管理的要求.10 4.1.1某世界推盘计划表案例10 4.1.2某项目营销推广及工程进度要求案例10 4.1.3朗钜朗园项目“六点一线”包装思路案例10 4.2售楼准备工程任务分配售楼准备工程任务分配.10 4.2.1样板房装修10 4.2.2样板房饰品、家具10 4.2.3卖场包装10 4.3与政府职能部门的协调与政府职能部门的协调.10 4.3.1国土局报建10 4.3.2建设局报建10 4.3.3质监站的日常监督管理11 4.3.4安监站的日常监督11 4.3.5计划局报建11 4.3.6消防局报建11 4.3.7环保局报建11 4.3.8城管办报建11 4.3.9民防办报建11 4.3.10技术监督局11 4.3.11水务部门11 4.3.12电力部门11 4.3.13燃气公司11 4.3.14有限电视11 4.3.15宽频网络11 4.3.16电话通讯12 房地产工程管理全程策划书样板 第 3 页 共 22 页 4.4与合作方关系协调与合作方关系协调.12 4.4.1明确合作双方在工程管理上的分工及责任12 4.4.2合作关系矛盾处理12 4.5与项目周边环境关系协调与项目周边环境关系协调.12 4.5.1民扰情况协调12 4.5.2施工路口安排12 4.5.3夜间施工安排12 4.5.4土方外运安排12 4.6其它房地产公司办事方式研究其它房地产公司办事方式研究.12 第第 5 章章施工部署、项目施工范围划分施工部署、项目施工范围划分 12 5.1施工部署、项目施工范围划分的编制要求施工部署、项目施工范围划分的编制要求.12 5.1.1划分施工标段12 5.1.2拟定施工顺序、划分施工流水段。根据营销要求，拟定施工顺序、划分施工流 水段，地下、主体与安装、装修的衔接关系。 12 5.1.3销售示范区的施工要求。根据营销要求，初步拟定销售示范区的施工要求。12 5.1.4拟定分包项及其相互搭接关系12 5.1.5项目施工范围的变更控制12 5.2设备安装工程合同范围划分方法案例，详见案例锦集设备安装工程合同范围划分方法案例，详见案例锦集.12 5.3一般住宅项目合同分解意见案例，详见案例锦集。一般住宅项目合同分解意见案例，详见案例锦集。.12 第第 6 章章工程进度管理工程进度管理 12 6.1本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策.12 6.1.1工程进度控制的特点、难点分析12 6.1.2工程进度控制的策略12 6.2甲方工程进度控制计划管理系统甲方工程进度控制计划管理系统.12 6.2.1房地产项目开发的发展控制计划12 6.2.2工程实施控制计划12 6.2.3承建单位和甲供材料进场计划12 6.2.4承建单位和甲供材料招标计划12 6.2.5施工图出图计划13 6.3工程进度控制计划的落实工程进度控制计划的落实.13 6.3.1工程进度标志性控制点一览表13 6.3.2工程进度合同化管理13 6.3.3落实工程进度计划日常管理13 6.4房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制控制计划、承建单位和甲供材料房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制控制计划、承建单位和甲供材料 招标计划、施工图出图计划案例案例，详见案例锦集。招标计划、施工图出图计划案例案例，详见案例锦集。 13 6.5工程进度标志性控制点一览表案例工程进度标志性控制点一览表案例.13 第第 7 章章工程质量及安全文明管理工程质量及安全文明管理 14 房地产工程管理全程策划书样板 第 4 页 共 22 页 7.1工程质量目标工程质量目标.14 7.1.1工程质量目标案例14 7.2严格把好设计关严格把好设计关.14 7.2.1设计质量是工程质量的先天之本14 7.2.2施工图审查指引案例14 7.3选好承建单位和监理单位选好承建单位和监理单位.14 7.3.1选择承建单位14 7.3.2选择监理单位14 7.4做好选材用料做好选材用料.14 7.5现场控制质量保证措施现场控制质量保证措施.14 7.5.1监理机构质量保证体系14 7.5.2施工单位质量保证体系14 7.5.3技术方案先行制度14 7.5.4设备材料进场验收制度15 7.5.5工程样板验收交底制度15 7.5.6工序控制措施15 7.5.7成品保护措施15 7.5.8入住前质量检查和维修把握竣工验收最后防线。完工之前，对每一个非隐 蔽分部工程进行 100的检查，质量缺陷 100封闭，将从政府的抽样验收提高到 100的验收。 15 7.6安全文明施工安全文明施工.15 7.6.1安全文明施工管理的目标15 7.6.2安全文明施工管理措施15 7.6.3工程 CI 策划15 第第 8 章章工程成本管理工程成本管理 15 8.1确定项目定位档次确定项目定位档次.15 8.2确定付款条件或合作方式确定付款条件或合作方式.15 8.3规划设计过程中进行成本控制规划设计过程中进行成本控制.15 8.4选材用料标准确定选材用料标准确定.15 8.5编制项目工程成本控制指标编制项目工程成本控制指标.15 8.6承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理）承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理）.15 8.7招投标及材料采购方式（详见采购与招标管理）招投标及材料采购方式（详见采购与招标管理）.16 8.8确定工程技术标准确定工程技术标准.16 8.9招标（详见采购与招标管理）招标（详见采购与招标管理）.16 8.10技术标分析、商务标分析（详见采购与招标管理）技术标分析、商务标分析（详见采购与招标管理）.16 8.11定标（详见采购与招标管理）定标（详见采购与招标管理）.16 8.12项目部执行合同，把好现场签证关项目部执行合同，把好现场签证关.16 8.13甲供材料管理甲供材料管理.16 8.14进度款支付进度款支付.16 8.15工程竣工进行决算工程竣工进行决算.16 8.16保固金支付保固金支付.16 房地产工程管理全程策划书样板 第 5 页 共 22 页 第第 9 章章采购与招标管理采购与招标管理 16 9.1招投标及材料采购方式招投标及材料采购方式.16 9.2监理招标监理招标.16 9.2.1入围资格16 9.2.2监理人员的资质审查16 9.2.3现场办公设备要求17 9.3总包招标总包招标.17 9.3.1入围资格17 9.4分包管理与甲供材料协调分包管理与甲供材料协调.17 9.4.1总包管理工作17 9.4.2总包配合工作18 9.5甲供、限价材料管理甲供、限价材料管理.18 9.6配套专业分包工程招标配套专业分包工程招标.19 9.7承建单位考察、工程技术调研承建单位考察、工程技术调研.19 9.8招标招标.19 9.9技术标分析、商务标分析技术标分析、商务标分析.19 9.10定标定标.19 第第 10 章章项目的沟通管理项目的沟通管理 19 10.1进场须知进场须知.19 10.2周例会周例会.19 10.3监理月报监理月报.19 10.4工程月报工程月报.19 10.5里程碑形象进度里程碑形象进度.19 10.6文件的收发、传阅文件的收发、传阅.19 10.7文件归档文件归档.19 第第 11 章章项目现场管理标准化项目现场管理标准化.19 11.1甲方现场项目部工程管理标准化甲方现场项目部工程管理标准化.19 11.1.1项目现场计划管理流程19 11.1.2现场工程技术管理流程19 11.1.3现场工程质量与安全管理流程19 11.1.4合同管理与履行和现场签证管理流程19 11.1.5甲供材料管理流程19 11.1.6文件管理流程19 11.2监理机构现场管理标准化监理机构现场管理标准化.19 第第 12 章章工程的难点、重点分析以及对策工程的难点、重点分析以及对策 19 12.1编制要求编制要求.19 房地产工程管理全程策划书样板 第 6 页 共 22 页 12.1.1难点分析与对策20 12.1.2重点分析与对策20 12.2案例案例.20 第第 13 章章工程风险与对策工程风险与对策 21 按项目风险引发的原因分类：按项目风险引发的原因分类： 21 13.1项目现金流预测与控制风险项目现金流预测与控制风险.21 13.2承建商供应商管理风险承建商供应商管理风险.21 13.3设计管理风险设计管理风险.21 13.4甲方管理风险甲方管理风险.21 13.5政府与政策风险政府与政策风险.21 13.6市场市场+营销营销+客户风险客户风险21 13.7新材料新技术新工艺运用风险新材料新技术新工艺运用风险.21 13.8现场工程质量、安全风险现场工程质量、安全风险.21 第第 14 章章工程验收与物业移交工程验收与物业移交 21 14.1工程验收工程验收.21 14.1.1竣工丈量、规划验收21 14.1.2消防验收21 14.1.3燃气验收21 14.1.4电梯验收21 14.1.5人防验收21 14.1.6环保验收21 14.1.7档案验收22 14.1.8安监验收22 14.1.9三算复核22 14.1.10竣工核验22 14.2物业正常运作手续办理物业正常运作手续办理.22 14.2.1正式水办理22 14.2.2正式电办理22 14.2.3燃气开通22 14.2.4闭路电视开通22 14.2.5电话开通22 14.2.6网络开通22 14.2.7智能化开通22 14.3物业移交物业移交.22 14.3.1设备移交22 14.3.2土建移交22 第第 15 章章工程管理应遵守的标准与规则工程管理应遵守的标准与规则 22 房地产工程管理全程策划书样板 第 7 页 共 22 页 15.1国家规范国家规范.22 15.2地方规范地方规范.22 15.3当地主管部门的规定当地主管部门的规定.22 第第 1 章章工程概况工程概况 1.1 项目概况 1.2 编制要求 介绍项目的基本情况，可以引用规划设计或建筑设计中的相关内容。目的 是让项目的工程管理人员全面了解项目的基本情况，对项目情况的了解做到心 中有数。 1.2.1案例 1.3 工程概况 1.3.1编制要求 1.3.1.1 说明工程所在位置及地形地貌情况； 1.3.1.2 简要说明建筑物的建筑、结构特点，建筑面积、层数、总高度及内、外 装修要求等； 1.3.1.3 建筑地区的自然特征：气温（最高、最低、平均气温） 、年降雨量、最 大降雨量、雨季时间、冬季时间、台风季节气候变动情况； 1.3.1.4 工程水文地质情况（含地下水位变动） ； 1.3.1.5 工程所在地条件：周边市政管网系统情况、交通情况、材料及运输情况、 能源（水电）情况； 1.3.1.6 政治条件特征：地方政府地各种有关规定、标准、法规等； 1.3.1.7 工程项目要求及特征：七通一平情况； 1.3.1.8 工程的其它特殊情况。 1.3.2案例 1.4 典型的平立剖图或透视图 附上典型的平立剖图或透视图，给人以直观印象。 第第 2 章章 开工前准备工程开工前准备工程 2.1 “七通一平” 2.1.1给水 2.1.1.1 确定给水接驳口，并将水源引到场地红线内，以供承建单位进场接驳。 场地内接驳点的位置，要考虑接驳的方便性、经济性、利用的延续性。 如果是毛地开发，市政给水离场地较远，可考虑施工临时用水与正式用 水合二为一，将正式给水一次敷设到位，避免工程重复。 房地产工程管理全程策划书样板 第 8 页 共 22 页 2.1.1.2 施工现场一般要设置蓄水池，避免市政给水不足而影响现场施工。蓄水 池的位置可先在总平面上确定，等总包单位进场安排其建造，位置布置 主要考虑用水方便性，蓄水池储量根据施工需要确定。在一些缺水场地 建设，为解决供水不足可能带来的负面影响，可打井去水，当然水质要 符合建筑施工用水标准。高层建筑施工，可以利用地下室生活蓄水池作 为临时施工蓄水池。 2.1.2排水 2.1.2.1 确定市政污水排水接驳口，施工期间，临时生活区、办公区的生活污水 排入市政污水系统。如果现场无法具备此条件，一般要设置简易的污水 处理系统，做到有组织的排放，避免污水横流恶化生活环境，污染当地 水源。 2.1.3电力 2.1.3.1 临时变压器的位置。根据电力接驳口，首先要确定将电源引入场地红线 内的具体位置。变压器位置的确定，要考虑以下几个因素： 1) 不会妨碍现场施工，比如：影响交通、影响场地内构造物施工等， 最好布置小区拟建学校操场、灌木绿化带等最后建造的场地上，确 保小区正式用电系统可以启动时，变压器的位置不会影响现场施工 组织管理。 2) 用电的平衡性。变压器的位置离场地内主要的用电区距离要比较均 衡，避免拉线过长电力损耗过大。 2.1.3.2 变压器的容量。 1) 变压器的容量要通过科学计算和经验判断来确定，容量偏大浪费开 办费经济性差，容量不足影响现场施工施工，增装扩量一定会造成 经济损失。 2) 对于欲提前开工的桩基工程，比如：预应力管桩等，如开工之前无 法办理完临时用电手续，可以采用柴油机发电供电的方法，保证工 程往前赶。 2.1.4道路 2.1.4.1 施工场地道路交通系统，是现场施工生命线，它是保证施工物资的必要 途径，布置现场临时交通系统时，应考虑以下因素： 1) 临时道路布置要考虑施工标段的划分，保证各标段施工交通组织的 均好性，各标段封闭管理的可行性。 2) 临时道路的走向与场地内施工期间的排水系统要协调相配。 3) 临时道路布置要考虑室外主要管线（比如：污水、雨水、热力等） 施工的影响，室外主要管线施工期间，场地内的交通组织依然有序。 房地产工程管理全程策划书样板 第 9 页 共 22 页 4) 临时道路布置尽可能与小区正式道路一致，临时道路的路基可以作 为今后小区正式道路的路基。 2.1.5通讯 2.1.6宽带 2.1.7天然气 2.1.8土地平整 2.1.8.1 场地原始地形地貌的测绘。 2.1.8.2 场地内土方平衡估算。 2.1.8.3 土方平衡后标高反馈给建筑设计，以校对各建筑单体0.0 标高。 2.1.8.4 根据最终确定的建筑单体标高和场地标高，进行场地土方平衡整治，并 绘制土方平衡成果图，以备今后场地移交和工程量结算之用。 2.2 施工现场平面布置图中需要房地产企业考虑的主要问题 2.2.1场地分期开发基本意图 2.2.2分期开发各期场地衔接利用的基本思路 2.2.3临时道路布置以及交通系统 2.2.4项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置 2.2.5竖向垂直运输布置 2.2.6施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区 2.2.7临时水电接驳、临时变压器安排 2.2.8出场车辆的清洗 2.2.9土方场地内搬运与大型土方堆放场地 2.2.10 室外管线穿插、园林绿化施工与场地移交的运动变化 2.2.11 营销卖场意图在现场平面布置的体现，详见售楼准备工程策划 2.3 各种临时设施搭设的综合协调 2.4 工程开工合法手续 2.4.1用地许可证 2.4.2计划立项证明 2.4.3规划许可证 2.4.4桩基提前开工证明 2.4.5基坑开工证明 2.4.6施工许可证 2.5 现场施工平面布置图案例 2.5.1现场施工措施要求案例 2.5.2现场施工平面布置图案例 房地产工程管理全程策划书样板 第 10 页 共 22 页 第第 3 章章项目的组织架构与岗位职责项目的组织架构与岗位职责 3.1 编制要求 3.1.1确立项目经理部的机构设置 明确项目领导层与职能部门的领导关系，明确项目经理的职责和各专业工程 师的职责等。 3.1.2明确项目部与监理机构的职责分工 3.2 项目制管理案例项目制管理的组织架构与岗位职责案例 3.3 公司职能型管理项目部岗位职责案例中海地产某项目部岗位职责案例 第第 4 章章项目的综合协调管理项目的综合协调管理 项目的综合协调管理主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部 门、与合作方等配合关系。此项工作必须事先做好策划，否则工程管理过程中 受到的干扰太多。 4.1 营销意图对工程管理的要求 4.1.1某世界推盘计划表案例 4.1.2某项目营销推广及工程进度要求案例 4.1.3朗钜朗园项目“六点一线”包装思路案例 4.2 售楼准备工程任务分配 4.2.1样板房装修 4.2.2样板房饰品、家具 4.2.3卖场包装 4.3 与政府职能部门的协调 4.3.1国土局报建 1) 办理土地转让手续、核实地价 2) 规划、建筑方案报建 3) 初步设计报建 4) 施工图报建 5) 规划查丈、规划验收 4.3.2建设局报建 1) 工程招投标或直接发包 2) 基坑支护方案备案 3) 桩基提前施工许可证 4) 施工合同备案 5) 墙体材料使用手续 6) 施工许可证办理 7) 燃气工程验收 房地产工程管理全程策划书样板 第 11 页 共 22 页 8) 项目竣工验收 4.3.3质监站的日常监督管理 4.3.4安监站的日常监督 4.3.5计划局报建 1) 计划立项 2) 固定资产投资许可证 4.3.6消防局报建 1) 方案报建 2) 扩初报建 3) 施工图报建 4) 消防工程竣工验收 4.3.7环保局报建 1) 项目环境影响审批，提出环境评估报告 2) 环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收） 4.3.8城管办报建 1) 占用绿化及人行道的审批 2) 开路口审批 3) 营销广告审批 4.3.9民防办报建 1) 人防方案审批 2) 初步设计审批 3) 人防竣工验收 4.3.10 技术监督局 1) 电梯报装 2) 电梯验收 4.3.11 水务部门 1) 办理临时用水 2) 临时用水转正式用水 3) 排污验收 4.3.12 电力部门 1)临时用电 2)配电设备验收 3)临时用电转正式用电 4.3.13 燃气公司 4.3.14 有限电视 房地产工程管理全程策划书样板 第 12 页 共 22 页 4.3.15 宽频网络 4.3.16 电话通讯 4.4 与合作方关系协调 4.4.1明确合作双方在工程管理上的分工及责任 4.4.2合作关系矛盾处理 4.5 与项目周边环境关系协调 4.5.1民扰情况协调 4.5.2施工路口安排 4.5.3夜间施工安排 4.5.4土方外运安排 4.6 其它房地产公司办事方式研究 第第 5 章章 施工部署、项目施工范围施工部署、项目施工范围划分划分 5.1 施工部署、项目施工范围划分的编制要求 5.1.1划分施工标段 5.1.2拟定施工顺序、划分施工流水段。根据营销要求，拟定施工顺序、划分 施工流水段，地下、主体与安装、装修的衔接关系。 5.1.3销售示范区的施工要求。根据营销要求，初步拟定销售示范区的施工要 求。 5.1.4拟定分包项及其相互搭接关系 5.1.5项目施工范围的变更控制 5.2 设备安装工程合同范围划分方法案例，详见案例锦集 5.3 一般住宅项目合同分解意见案例，详见案例锦集。 第第 6 章章 工程进度管理工程进度管理 6.1 本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策 6.1.1工程进度控制的特点、难点分析 6.1.2工程进度控制的策略 6.2 甲方工程进度控制计划管理系统 项目部根据公司编制的发展控制计划要求和工程特点，编制工程实施控制 计划和对应的承建商、甲供材料进场计划，合约部门根据承建商、甲供材料进 场计划编制承建单位和甲供材料招标计划，由招标计划就可以推出规划设计部 门的施工图出图计划。本甲方工程进度控制计划管理系统，应该由项目部牵头， 组织营销、合约、设计部门共同商量确定。 6.2.1房地产项目开发的发展控制计划 6.2.2工程实施控制计划 房地产工程管理全程策划书样板 第 13 页 共 22 页 6.2.3承建单位和甲供材料进场计划 6.2.4承建单位和甲供材料招标计划 6.2.5施工图出图计划 6.3 工程进度控制计划的落实 6.3.1工程进度标志性控制点一览表 6.3.2工程进度合同化管理 6.3.2.1 将甲方的工程进度要求，沉淀在合同中，招标时就告诉投标单位，要求 投标单位采取相应措施。要求投标单位完成的时间，紧前不紧后，基本 上要比甲方内定时间要缩短，避免出现进度问题无法回旋。 6.3.2.2 奖惩措施 6.3.3落实工程进度计划日常管理 6.3.3.1 总包进度计划控制 a)投标时，中标单位对甲方工程进度计划要求进行承诺。 b)进场后，监理单位负责审核总包上报的项目总进度计划 ，甲方审定。 c)总包根据项目总进度计划编制月度进度计划、周进度计划，监理单位利用周例会、 进度协调会等形式进行协调管理，甲方监督。 d)监理月报定期分析进度完成情况以及制订改进措施。 e)甲方每月对进度情况进行检讨。 6.3.3.2 分包进度计划控制 a)投标时，中标单位对甲方工程进度计划要求进行承诺。 b)进场后，监理单位负责审核分包上报的项目总进度计划 ，甲方审定。 c)分包根据项目总进度计划编制月度进度计划、周进度计划，监理单位利用周例会、 进度协调会等形式进行协调管理，甲方监督。 d)监理月报定期分析进度完成情况以及制订改进措施。 e)甲方每月对进度情况进行检讨。 6.4 房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制控制计划、承建单位和甲 供材料招标计划、施工图出图计划案例案例，详见案例锦集。 6.5 工程进度标志性控制点一览表案例 深圳市罗湖某项目（25 层，2 个塔楼，建筑面积 5 万平方米）施工进度标志性控制点 序号标志性控制点施工工期施工开始时间施工完成 1地下室结构50 天2003 年 6 月 9 日2003 年 7 月 28 日 22 层裙楼45 天2003 年 7 月 29 日2003 年 9 月 11 日 3转换层35 天2003 年 9 月 12 日2003 年 10 月 16 日 4标准层180 天2003 年 10 月 17 日 2004 年 4 月 13 日 房地产工程管理全程策划书样板 第 14 页 共 22 页 5全部装修完成， 达到竣工条件 180 天2004 年 4 月 14 日2004 年 10 月 10 日 第第 7 章章 工程质量及安全文明管理工程质量及安全文明管理 7.1 工程质量目标 7.1.1工程质量目标案例 7.2 严格把好设计关 7.2.1设计质量是工程质量的先天之本 做好设计审核，在现场项目部设置一个技术岗位，专门把好施工图质量，把 好施工之前最后一道技术关。 7.2.2施工图审查指引案例 7.3 选好承建单位和监理单位 7.3.1选择承建单位 好的队伍应该是技术上能满足所建工程的要求，管理上能满足所建工程的 要求，诚信上一定要有保证，在业界口碑要好，同时要对我们的项目有足够的 重视。 怎样判断合作伙伴（施工队伍、材料供应商等）对我们的项目重视了呢， 我们可以调查合作伙判目前手工的项目有多少，管理力量是否足够，如果调查 情况表明，项目很多，管理跟不上，这个时候合作伙伴怎么说他们如何如何重 视也是没有用的，因为他的资源已经无法使他对你的项目重视了。 在选择施工单位同时，最好同时关注拟派往项目的驻现场项目经理，此人 很关键，如果能够找到一位经验丰富、合作精神好的项目经理，那现场管理就 会顺利很多。选择有过合作经历的承建单位，可以直接指定驻场项目经理。 7.3.2选择监理单位 7.4 做好选材用料 好的材料应该是在满足设计图纸以及国家的质量要求外，还能够满足产品 的定位要求，营销策划的要求，同时它必须与产品的区域位置有关。例如：同 样一种材料，在我们深圳不同的区域就会有不同好坏之说。那么材料的好坏由 谁去确定，怎么样地确定？这就要建立一个“工程技术管理平台” 。另分专题叙 述。 7.5 现场控制质量保证措施 7.5.1监理机构质量保证体系 7.5.1.1 人员到位，各专业监理工程师搭配合理。 7.5.1.2 制度先行。监理大纲、监理细则、例会制度等规范性文件，事先要制订 好，并报甲方审查通过，然后付之执行。 房地产工程管理全程策划书样板 第 15 页 共 22 页 7.5.2施工单位质量保证体系 7.5.2.1 人员到位，各专业管理人员搭配合理。 7.5.2.2 内部管理制度要健全。 7.5.2.3 与监理的配合要逐渐顺畅，确保操作规范。 7.5.3技术方案先行制度 总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监 理公司和项目部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不 得施工。 7.5.4设备材料进场验收制度 7.5.5工程样板验收交底制度 7.5.5.1 样板验收对象 7.5.5.2 样板验收时间要求 7.5.5.3 样板验收工作程序 7.5.5.4 样板交底 通过样板确定施工操作技术标准之后，最终的目的还是要向具体的操作工 人交底，避免“为做样板而做样板”的行业通病，只有操作工人真正了解了操 作标准，才有可能做出符合样板要求的产品。 7.5.5.5 工程质量样板房的意义 7.5.6工序控制措施 7.5.6.1 工序控制方法 7.5.6.2 工序控制案例 7.5.7 成品保护措施 7.5.8入住前质量检查和维修把握竣工验收最后防线。完工之前，对 每一个非隐蔽分部工程进行 100的检查，质量缺陷 100封闭，将从政 府的抽样验收提高到 100的验收。 7.6 安全文明施工 7.6.1安全文明施工管理的目标 7.6.2安全文明施工管理措施 7.6.3工程 CI 策划 第第 8 章章 工程成本管理工程成本管理 8.1 确定项目定位档次 房地产项目营销产品定位，确定项目档次。 8.2 确定付款条件或合作方式 现金流分析，与财务起确定付款条件或合作方式。 工程成本费用计划部门一及现金流分析实案例 房地产工程管理全程策划书样板 第 16 页 共 22 页 8.3 规划设计过程中进行成本控制 （此部分工作有由设计管理部门完成） 8.4 选材用料标准确定 8.5 编制项目工程成本控制指标 8.6 承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理） 8.7 招投标及材料采购方式（详见采购与招标管理） 8.8 确定工程技术标准 8.9 招标（详见采购与招标管理） 8.10技术标分析、商务标分析（详见采购与招标管理） 8.11定标（详见采购与招标管理） （最低价中标确定中标单位） 8.12项目部执行合同，把好现场签证关 8.13甲供材料管理 8.14进度款支付 8.15工程竣工进行决算 8.16保修金支付 第第 9 章章 采购与招标管理采购与招标管理 9.1 招投标及材料采购方式 总包招投标采用工程量清单方式。如果报批报建和施工图滞后，采用定价不 定量的清单招标方式。 对于甲方分包工程、甲供设备材料，采用公开招标采购，实行“货比三家、 择优选用” ，采用最低价中标的原则，降低工程成本。 对于限价、指定品牌设备材料，要广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量 的前提下，选择适当低价设备材料。 9.2 监理招标 9.2.1入围资格 入围资格案例： （1）工业与民用建筑甲级监理资质 （2）无通报批评或重大投诉记录 （3）近三年来同类工程监理服务总建筑面积不小于 30 万 M2 （4）拟定的总监理工程师同类工程监理服务经验不少于 2 项，总建筑面积不小于 10 万 M2 （5）拟定的项目主要监理人员在本公司的工作时间不少于 2 年 9.2.2监理人员的资质审查 监理人员的资质审查案例： （1）招标前应详细列出对监理公司派驻现场的人员数量及资质要求，要求土建工程师不少 于 2 名，配套工程师不少于 2 名，其中必须配备一名弱电工程师，其余的专业工程师均不 房地产工程管理全程策划书样板 第 17 页 共 22 页 得少于 1 名，专职资料员 1 名。 （2）评标时应对拟派的项目总监理工程师和主要监理公司人员进行面试。 （3）核对进场监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称 证书、资格证书、工作简历是否真实可靠；并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能 进场开展监理工作 （4）及时将长驻现场的监理人员姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间 等情况登记在监理人员登记表上 （5）定期（每月）对现场开展工作的监理人员进行考核，填写监理工作考核表 ，及时 调整不合格的监理人员 9.2.3现场办公设备要求 现场办公设备要求案例： 项目监理部必须在现场备置以下仪器设备及办公用品 序号序号名名 称称型号、规格型号、规格数数 量量进场时间进场时间备注备注 1 1全站仪全站仪尼康尼康 PTM-PTM- 352C/L352C/L 1 1共用共用 2 2水准仪水准仪SJ-06SJ-061 1基础基础 3 3激光垂准仪激光垂准仪PZJ3PZJ31 1共用共用 4 4激光测距仪激光测距仪D32D321 1共用共用 5 5砼回弹仪砼回弹仪HT-225HT-2251 1基础基础 6 6工程检测仪工程检测仪1 1共用共用 7 7接地电阻表接地电阻表1 1基础基础 8 8兆欧表兆欧表1 1基础基础 9 9电脑电脑联想联想1 1基础基础 1010打印机打印机惠普惠普1 1基础基础 1212摄像机摄像机索尼索尼1 1共用共用 1313相机相机奥林巴斯奥林巴斯1 1基础基础 1414对讲机对讲机3 3 对对主体主体 1515游标卡尺游标卡尺1 1基础基础 16163030 米钢尺米钢尺1 1基础基础 1717靠尺靠尺2 2基础基础 1818焊接检验尺焊接检验尺1 1基础基础 1919皮卷尺皮卷尺2 2基础基础 2020其他检测工具其他检测工具 9.3 总包招标 9.3.1入围资格 总包入围资格案例： （1）公司近三年入选上海市优秀施工企业，同类工程获得过“白玉兰”奖或“浦江杯” （2）项目经理近三年内累计同类工程建筑面积 5 万 m2 以上 （3）项目经理近两年来在上海市施工企业质量与安全业绩考核中无重大不良记 房地产工程管理全程策划书样板 第 18 页 共 22 页 9.4 分包管理与甲供材料协调 9.4.1总包管理工作 (1) 报建与验收：分包单位对所承包工程范围的施工质量、进度和竣工资料的完整性负责； 总包负责监督、检查和有关报建、验收、竣工资料备案手续办理。 (2) 进度协调：总包单位应在开工后 30 日内提交分包工程的进出场时间，经甲方监理、确 认后执行；协调日常工作，按月提供对各分包工程的进度要求。 (3) 合同付款：分包工程在支付进度款时，分包单位向总包提交形象进度及付款申请，经 总包确认后，提交监理公司、甲方才能向分包单位支付工程款。 (4) 安全文明施工：分包单位进场后，总包负责对其现场安全和文明施工进行管理；分 包工程施工过程中及竣工后，甲方负责督促分包单位将易破坏部分进行包装保护。 9.4.2总包配合工作 (1) 在分包工程施工前，按甲方及分包单位的要求完成有关的土建项目施工，提供具备各 分包工程施工的条件。 (2) 提供必要的测量定位线；与分包单位核对各分包工程图纸与总包图纸间相关联的尺寸、 标高等数据是否统一，并对所提交资料的准确性负责。 (3) 提供工地现有的垂直运输、脚手架供分包工程使用，如需拆除应报甲方批准； (4) 施工、生活用水用电接口，水电费由分包单位负责； (5) 提供办公和生活便利、加工场地等； (6) 提供分包人员、材料、设备 进场、吊装、堆放、保管条件； (7) 清理分包工程施工场地； (8) 负责在交叉施工过程中，采取措施保护分包工程成品，分包工程的成品遭到破坏， （除当场抓住破坏者外）全部责任由分包单位承担 80%，总包单位承担 20%； (9) 分包工程竣工后，由分包单位和总包办理移交手续，总包负责该分包工程的成品保护 工作，移交后保护不周造成损失概由总包负责； (10) 按图纸、规范要求等完成分包工程预留预埋（线管须穿通铁丝） ，修补分包工程施工 损坏，完成分包工程安装后的修补及塞缝； (11)其他方便分包工程施工的工作。 9.5 甲供、限价材料管理 （1）除甲供材料、设备外, 其它材料、设备均由总包单位采购。限价材料、设备应从甲方 指定的供应商处购买，若总包拒绝该供应商，则应提供同等品质或更高品质的材料、设备 并经甲方确认，而指定价格不变。 （2）总包单位应于合同签订后 30 天内编制甲供/限价材料、设备计划报甲方采购，乙 方不及时上报或上报数量有误，责任由总包负责。由于工程变更引起甲供材料、设备 数量的变化，总包应在收到变更通知 5 日内书面通知甲方。 （3）甲供材料、设备送到现场，由供应商负责卸货；甲方、总包和供应商三方共同验收后 即交总包保管。总包应为甲供材料、设备的进场、卸货和仓储提供必要的条件。 （4）总包提交的甲供材料、设备数量应准确，超出工程用量及其合理损耗量部分由总包向 甲方购买。 （5）总包在接到甲方关于限价材料、设备通知后，应积极与指定的供应商洽商，如确认指 定上限价或付款条件无法接受，应及时通知甲方。 （6） 因总包对限价材料、设备供应商的付款拖延导致供货不足影响工程进度，由此带来 的损失由总包承担。甲方有权利从总包的付款申请中扣除该款项直接支付给指定供应商。 （7） 总包供应的装饰材料，水电管线、设备均需向甲方报送三家以上供应商资料，经甲 房地产工程管理全程策划书样板 第 19 页 共 22 页 方和监理公司确定、封样后方可采购。 （8）所有材料、设备均由总包按规定进行检查、送检，检测费由总包负担（含甲供和限价 材料、设备检测费） 。 （9）材料、设备的见证取样应符合国家和当地有关规定要求，见证取样数量应不少于送检 数量的 30，并保证每一种需检测的材料、设备均有见证取样。 （10）所有材料、设备均必须符合图纸、规范和有关规定的要求，总包有责任拒绝不合格 的甲供和限价材料、设备，并书面通知甲方，说明理由。因甲供材料、设备不合格带来的 退货及损失由甲方全部承担。 9.6 配套专业分包工程招标 对于小区内市政配套工程：供水、供电、燃气、电信、有线电视工程，应尽可能采取 “货比三家”招标、比价方式确定承建商、供应商；部分配套工程由于受到社会资源的限 制，可以直接委托，但费用审核和管理仍服从统一协调；应尽可能直接与市政配套主管部 门沟通，充分了解、理解各配套主管部门的业务操作流程和规定，做到“有章可循” ，避免 信息不对称带来的被动局面，防止人为操作。 9.7 承建单位考察、工程技术调研 9.8 招标 9.9 技术标分析、商务标分析 9.10定标 第第 10 章章 项目的沟通管理项目的沟通管理 10.1进场须知 对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面开始前，以 书面形式签发进场须知 ，明确：联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发 制度，会议制度，工作流程与表格格式等。 10.2周例会 10.3监理月报 10.4工程月报 10.5里程碑形象进度 10.6文件的收发、传阅 10.7文件归档 第第 11 章章项目现场管理项目现场管理标准化标准化 11.1甲方现场项目部工程管理标准化 11.1.1 项目现场计划管理流程 11.1.2 现场工程技术管理流程 11.1.3 现场工程质量与安全管理流程 11.1.4 合同管理与履行和现场签证管理流程 11.1.5 甲供材料管理流程 11.1.6 文件管理流程 房地产工程管理全程策划书样板 第 20 页 共 22 页 11.2监理机构现场管理标准化 第第 12 章章工程的难点、重点分析工程的难点、重点分析以及对策以及对策 12.1编制要求 12.1.1 难点分析与对策 12.1.2 重点分析与对策 12.2案例 深圳罗湖某项目工程的重点难点