项目工程合约框架管理指引.doc

柏庄置业集团流程管理文件编号：版号：A/0 页码：第 6 页 共 6 页 项目工程合约框架管理指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的 1.1. 明确项目工程合约框架所包含的内容及各合同之间的主要管理原则，规范项目工程合约框架的实施，加强项目工程和材料设备采购的事前策划，保证集团各项目在合约框架管理上的规范性和严谨性，推进集团标准化进程。2. 适用范围2.1. 适用于柏庄置业的房地产项目施工类（含总包、分包）、材料设备类合约体系的管理。3. 术语和定义3.1. 合约框架：是对房地产开发项目建设过程中涉及的合同组成、合同关系及基本管理原则的一系列规定和策划，是项目开发中施工类（如三通一平、临时设施等、主体建造）、材料设备类、开发间接费类（如工程监理、造价顾问咨询等）的成本计算、招标采购及合同签订的分类依据，是成本管理的重要内容。4. 职责4.1. 集团成本管理部：4.1.1 负责设计标准合约框架，并根据实施情况进行更新；4.1.2 备案项目工程合约框架，审核与标准框架有出入的项目工程合约框架、以及项目运作过程中项目公司提出修改的合约框架。4.2. 集团成本分管领导：4.2.1 审批与标准框架有出入的项目工程合约框架、以及项目运作过程中项目公司提出修改的合约框架。4.3. 项目公司成本部：4.3.1 根据集团标准合约框架，进行项目工程合约框架设计，并组织讨论。4.4. 项目公司总经理：4.4.1 审批/审核项目工程合约框架。现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：标准项目公司芜湖公司铜陵公司宣城公司营销部策划部、销售部营销部营销策划部设计部设计部设计部总工程师办公室开发部开发部开发部前期事务部工程部工程部1、2工程部、景观部工程管理部成本部预算部预算部工程成本管理部财务部财务部财务部财务部办公室行政人力部综合部总经理办公室采购部预算部采购部材料管理部5. 工作程序5.1.1 项目工程合约框架体系合约结构示例业主：开发商工程监理造价咨询公司总承包商指定供应商独立工程承包商业主选定或认可的分包商独立供应商5.1.2 合同关系释义1) 两方合同：l 指业主与经业主通过招标等方式确定的承包商（或供应商）签订的合同，分为总承包合同、独立承包合同、独立供应合同。l 总承包商包与其选定的施工承包商签订分包合同，甲方认可。2) 三方合同：指业主与经业主通过招标等方式确定的承包商、供应商签订的三方合同，分类如下： 业主与总承包商、指定分包商签订的三方合同。 需要时，业主与总承包商、指定供应商签订的三方合同。 需要时，业主与指定分包商、指定供应商签订的三方合同。 业主与指定分包商、指定分包商（次级）签订的三方合同。例：业主与指定分包商（精装修）、指定分包商(木地板)签订的三方合同。 需要时，业主与独立承包商、指定供应商签订的三方合同。5.1.3 合约结构名词释义1) 业主（甲方）：指柏庄置业集团以及下属或控股的房地产项目公司2) 服务商：指工程监理、造价咨询公司等。 工程监理：指业主委托的负责本工程监理并取得相应工程监理资质等级证书的单位，监理应及时、负责的编制工程监理月报，审核承包商付款申请出具审核意见。 造价咨询公司：指业主委托的负责本工程造价咨询服务并取得相应工程咨询资质等级证书的单位，咨询公司根据工作范围负责提供造价估算、招标文件编制、工程财务报告、中期付款证书、结算审核等相应造价咨询成果及服务。3) 总承包商：指业主通过招标等方式选定的主体工程总承包施工单位。总承包商负责其合同范围内工程的施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，同时接受本工程监理、设计单位、造价顾问公司的相关管理及服务。按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定供应商的付款明细及结算资料。总承包工程的范围一般是指主体建筑设计施工图范围内的全部内容，包括建筑（含外墙保温、外墙饰面等）及安装（包括给排水预埋、电气预埋、消防预埋等 ）工程等。4) 选定或认定分包商：指业主通过招标等方式选定的专业工程分包商，与业主、总承包商签订三方合同，或由总包选定的专业工程分包商，但是必须经业主审核同意。分包工程的范围主要包括单体建安工程中的门窗、公共部位装修、电梯安装、消防工程、弱电工程、百叶及栏杆等工程。5) 指定供应商：指业主通过通过指定品牌指定价格选定的专项材料设备供应商，指目前执行的甲定乙供类。业主指定的材料设备范围：商品砼、砌块/砖、防水材料（屋面、楼地面、墙面）、内墙涂料、烟道、钢管、扁钢、接线盒、暗盒、开关、插座、灯具、电工管、桥架、给水管、排水管、排水涵管、电线、石材。6) 独立工程承包商:指业主选定的独立于总承包工程之外且由业主与之签订两方合同的承包商。独立工程承包商负责自主工程范围内施工及管理协调工作，除直接接受业主管理外，同时接受工程监理、设计单位、造价顾问公司的相关管理及服务。按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定/独立供应商的付款明细及结算资料。独立工程承包商的工程范围主要是指单体之外的与主体工程联系较少、专业特点明显、业主直接控制进度质量比较有利，且计价依据有所不同、有必要加强管理和控制的专业工程，如社区管网工程、园林景观工程等。7) 独立供应商:指由业主通过招标等方式确定的，一般属于专业垄断或其他原因致使不适宜纳入总承包商或其他承包商管理范畴的材料、设备供应商。签订两方合同（业主、供应商），中期付款、结算资料分合同类型报业主。甲方供应的材料设备范围：钢材（仅用于工程实体的钢筋）、墙面砖、地砖、外墙油漆或涂料、外购土方、配电箱、电缆、电梯、进户门、防火门、中央空调。5.1. 标准合约框架的完善5.2.1 合约框架内容：总承包工程、独立承包工程、与总承包商（独立承包商）签约的指定分包/指定供应工程和材料设备、与指定分包商签约的次级指定分包和指定供应工程、独立供应的材料设备事项、各项合同的目标成本值（如果目标成本值不能确定，则填写测算的估计值）、各项采购选择方式等信息，并对工程范围或标段做出概括描述。5.2.2 标准合约框架执行评估及完善：成本管理部每年底组织进行标准合约框架执行评估、必要时拟订优化完善方案，采购管理部、项目公司（成本部、工程部、采购部）参与配合。其中，成本管理部和采购管理部进行各自负责部分的招标采购及合同执行情况汇总分析，项目公司（成本部、工程部）提出工程合同划分建议，参与合同范围讨论。5.2.3 成本管理部编制标准合约框架执行情况的评估及优化建议，如涉及标准合约框架调整需经集团成本主管领导审批。5.2.4 成本管理部应完善并保证标准合约框架的适用性，与公司产品标准化建设相匹配，逐步形成统一、符合公司业务特点的项目标准合约框架体系并保持相对稳定。5.2. 项目工程合约框架执行5.3.1 项目公司成本部依据项目的实际情况，对标准的合约框架进行调整：1) 时间：原则上要求总承包工程招标工作开始前完成调整。2) 项目工程合约框架审批程序：项目公司成本部编制并填写工程类合同框架审批表，工程部、采购部以及分管领导参与讨论、总经理审批，报集团成本管理部备案，如果与集团标准合约框架有出入，必须阐述理由，由集团成本管理部审核（其中涉及到材料设备的事项，需要集团采购管理部审核），集团成本分管领导审批。3) 项目公司成本部和采购部根据确定的项目工程合约框架执行相关的施工、监理、材料设备等采购工作，具体内容详见项目工程合约策划管理指引、材料设备供方选择与管理流程、工程供方选择与管理流程。5.3.2 项目工程合约框架的调整流程：1) 合约框架修改的条件： 产品定位调整； 方案变更； 由于其他特殊原因，导致合约关系发生变化的。2) 采购事项的合约关系变化时，项目公司成本部在单项采购计划编制时前提出调整调整申请，提请相关部门（可能涉及的部门：设计、工程、采购）和成本分管领导审核会签或集体评审后，总经理审批；其中采购金额在20万以上的，还需报集团成本管理部审核（其中涉及到材料设备的