无锡南光集团2平方公里项目服务建议书.doc

无锡洛社南光集团2KM新城项目商业业态发展定位与功能策划服务建议书 呈致 南光（集团）有限公司众强商务服务（上海）有限公司2010-12-24目 录1工作思路11.1 项目概况11.2 项目理解22工作内容32.1商业业态发展定位与功能策划32.2商业发展（特别是餐饮业发展）与相应空间布局.42.3 策略实施方案与财务分析42.4 长期咨询及招商推广服务.53服务成果54服务步骤和时间安排55服务费用与支付方式65.1 费用明细85.2 付费方式及提交成果91工作思路1.1 项目概况项目名称：无锡洛社南光集团2KM新城项目（暂命名）（以下简称项目）。研究范围：该地块位于无锡市惠山区洛社镇，用地总面积约两平方公里。目前尚无其他具体书面资料。研究期限：研究基准年为2010年12月，预计启动时间为2011年元月。近期，本次研究将提供商业业态发展定位与功能策划，并就项目自身及周边发展进行愿景目标展望。中远期，后续研究将在本次研究基础上进一步就商业，特别是餐饮业在项目发展中所处地位予以分析，以期提供最合适最具有价值的商务实施方案。 研究背景：南光集团希望通过本次项目研究咨询，能够明确地通盘考虑整个项目作为新城的整体发展，特别是解决新城建设在以下几方面的问题： 新城建设发展战略的确定 新城总体发展定位，特别是商业业态发展定位及其功能配置 新城盈利模式的厘定 新城经营模式的厘定，诸如新城商业及其他综合服务体系、新城品牌构建与营销推广策略等研究目标：本次研究首先以产业及空间发展战略规划为先导，重点研究商业在整个项目中的定位、功能配置、发展模式、功能载体、空间意向及可能的招商对象，藉此实现经济功能规划、形态空间规划与商务实施规划的系统性、协调性、统一性发展。研究将在围绕控规修编与整合在商业及整体空间概念规划基础上，提出各项配套的需求，并兼顾原有规划的刚性要求，提高规划的弹性，落实产业和各项功能、丰富内容，最终实现空间的落实。1.2 项目理解1.2.1 众强商务服务对本项目的观点众强商务服务的专业咨询团队将通过多年对商业综合体开发和建设的成功经验，以专业视野和技术手段梳理项目自身及周边区域资源，在无锡市整体快速开发启动建设的大背景下挖掘区域发展机遇、以适宜的城市功能和产业经济为载体，通过借鉴国内外类似地区和类似项目的成功案例，导入具有前瞻性和可实施性的新城发展主线，形成合理的商业业态发展定位与功能策划。同时，众强商务服务还将辅以合理完善的产业实施策略、土地开发节奏、可行的投融资策略，完整的招商推广政策，力促实现项目开发短期效益与长期效益共享、经济效益和社会效益兼备、项目价值和区域价值整体最大化的双赢目标，实现新城功能的有效形成和土地价值的快速提升。基于以上展望，为确保项目策划与实施过程的连续性、统一性与高效性。对于本项目，我们充分认识到：n 项目开发的出发点是具有科学发展观从城市发展战略的高度审视项目。抓住长三角区域发展的大时机，以科学、务实的态度审视地块所在区域的现状及未来定位，力争将其打造为以商业服务业为核心拉动，辅以合理的配套功能及恰当金融保障的切实可行的精品项目。n 项目开发的立意点是具有国际化视野经过多年发展，无锡已经有了诸多蜚声海内外的成功项目，同时其已成为全球宜居和旅游城市的后起之秀，对项目的定位及产业选择提出了与其城市高度相匹配的要求。国际上优秀的新城开发是本项目发展的标杆与典范，寻求国际标准与自身潜力的结合，力争成为新城开发的业内典范。n 项目开发的内涵是基地区域价值的全方面提升项目在自身发展的同时，也将力求达到周边“资源有效利用、功能互补推进”的资源最佳配置效果。将区域城市多种功能要素整合在大文化的范畴中，推动周边土地商业价值的再提升，使项目能充分融入无锡整个城市的发展战略，成为商业服务业主导的新热土。n 充分考虑项目未来的经营与市场推广市场推广与招商，特别是餐饮业娱乐招商是众强商务参与本项目咨询的优势之一。我们将针对项目的开发分期阶段逐个给予运营指导。在市场推广方面也讲结合文艺、传媒、出版、活动等多种方式，将项目成为寓意深远的市场焦点。我公司基于对本项目的理解、丰富的城市综合体开发实践及咨询案例，将竭诚为本项目提供专业化的商业业态发展定位与功能策划。1.2.2 众强商务服务对本项目的理解和研究方法n 研究的主要问题与重点：项目的研究将主要包括新城开发存在问题与发展对策，分析新城特别是其中商业部分核心区功能定位与产业发展战略、空间结构、用地布局、区域整体空间和发展建议、支撑配套体系规划、实施时序与开发策略。研究的重点将主要集中于达成明确商业业态发展的重点和空间，突现生态、人文、活力、休闲等的发展特色和定位；实现商业与项目整体、项目整体与周边区域联动一体化发展的局面，形成真正意义新城开发的整体格局；明确新城的商业定位和空间布局，塑造区域内的城市特色和空间形象，；指导新城的近期实施，对重点发展地块、重点发展业态（如餐饮业）、重要建设项目等提出建议，包括政策、产业、交通、土地、运作等提出具体方案措施。n 研究的难点：首先，项目自身及其他区域内项目的发展协调的研究。无锡市、惠山区自身内部的各类功能区域也比较多，且诸多功能业已发展形成一定基础。通过核心区的规划研究，使上述各类功能区域能够形成有机的整体，从而促进区域的整体发展。 其次，由于本项目规模巨大，其内部各类功能区域组成的复杂性与多样性，带来对于后续的开发策略，如土地开发、商务实施以及区域管理等，需要具有更为充分的关注。同时，基于甲方需求，众强商务服务将结合自身大量丰富的城市综合体开发实践及咨询案例，对金融创新方面提出切实可行的操作方案以供甲方参考。n 项目发展策略:将从协调项目与外部区域环境提升发展，推进跨江产业经济发展和城市功能完善的角度，在总规的指导下，明确项目的发展定位，功能内容，产业选择；同时因地制宜、优化各功能模块的空间结构，创造产业协调、功能融合的区域环境与景观。2工作内容基于对本项目目前阶段工作的认识和初步分析，众强商务服务任务现阶段工作内容主要包括三部分，分别是：商业业态发展定位与功能策划；商业发展（特别是餐饮业发展）与相应空间布局；实施策略方案与初步财务分析。具体的服务内容和进程如下：2.1 商业业态发展定位与功能策划本部分将研究无锡主城区及周边区域的经济、社会、文化、产业发展趋势，如产业变迁，经济特点和社会活动趋势，提出本项目与周边地区产业板块、商务板块、商业板块和生活板块联动发展的条件和潜力。预计四周工作时间。同时也会对新城所处2平方公里的区域范围内整体战略发展提出相关建议，并深度挖掘对新城的影响因素。n 项目总体发展定位 区域土地价值盘点 区域发展需求分析 项目发展机遇与限制因素分析 项目关键驱动力确定与分析 相关案例借鉴 项目开发主题与总体发展定位确定 项目功能定位和产业定位分析n 商业业态发展定位与功能模式策划 总体定位下的商业业态发展定位 总体定位下的功能模式策划 各功能分区开发规模和开发特点初步厘定2.2 商业发展（特别是餐饮业发展）与相应空间布局本部分将从市场和未发展价值角度出发，研究本项目在承担的城市功能和圈层定位下，明确新城整体产业定位和发展策略，以期实现片区开发目标和区域价值最大化，为整体规划和开发推进奠定良好的基础。n 商业发展与相应空间布局 商业主导业态选择分析 餐饮业发展专题分析 商业空间落位及规模布局 商业发展实施及保障措施2.3 实施策略方案与财务分析本阶段的工作重点在前期整体研究的基础上提出明确的整体项目实施策略方案，并对项目进行初步财务测算。包括以下主要工作内容：n 实施策略方案 项目发展框架和发展原则 项目整体开发模式策略建议 项目分期开发计划和启动模式 重点区域启动策略和阶段重点建议 项目空间资源规划策略建议 项目内部改造、拆迁与利用 项目产业发展运营模式 项目组织管理模式建议 项目物业管理建议n 招商推进方案 项目招商手册方案 品牌推广方案 活动组织方案n 财务分析 开发成本测算 投资收益分析 财务敏感性分析 投融资方案建议 创新金融产品设计n 效益分析 政府效益分析 社会效益分析 经济效益分析 产业效益分析2.4 长期咨询及招商推广服务服务内容包括但不仅限于： 全程跟踪服务，根据甲方意愿及实际情况及时作出方案调整。 协助甲方进行方案宣讲，方案汇报。 协助甲方与政府部门、意向企业沟通。 协助甲方联系或独立制作方案相关服务单位，诸如多媒体制作。 协助甲方进行必要的调研及资料收集。 制作招商手册，确定招商方案。 根据甲方意愿陪同考察、招商。 独立进行招商活动，国际范围内。 其它实际工作中的临场事宜。 同时，按照甲方要求，组织有关专家召开专题会议。以上服务视甲方实际需要，如需增加其它服务内容可在双方友好合作基础上具体协商确定。 3服务成果无锡洛社南光集团2KM新城项目商业业态发展定位与功能策划报告文本 4套（暂定）无锡洛社南光集团2KM新城项目商业业态发展定位与功能策划报告电子文档 及Powerpoint演示（光盘） 2套4服务步骤和时间安排 我方将就本次研究工作配以专业团队，进行全程跟踪服务。我方的咨询服务根据甲方的要求进行，n 第一阶段完成初步调研并形成调研报告，对研究方向提出重点建议和初步成果。n 第二阶段根据我司内部专家的评审，进行方案撰写和不断自我深化，高质量地完成报告。n 第三阶段按甲方需要提交报告，并根据甲方的需要进行调整。项目总体时间从2011年元月10日-2011年4月30日(意向)，扣除春节假期共计约三个月。下图为项目组在2011年元月10日-2011年4月30日期间的工作及节点安排：时间段工作内容汇报或成果提交备注或说明1月10日- 1月25日完成资料收集、现状调查分析、方案框架工作第一轮沟通汇报2月11日- 2月28日开展商业业态发展定位与功能策划专题研究第二轮沟通汇报3月01日- 3月10日进一步修改完善商业业态发展定位与功能策划专题研究，根据甲方及专家顾问的要求、建议，深化成果完成第一部分最终成果3月11日- 3月20日结合融入规划设