泉港龙钦公馆项目策划.doc

泉港龙钦公馆项目策划前言楼盘概况：物业名称：龙钦公馆地理位置：泉州市泉港区中心区港六街物业用途：居住、商业规划许可证：350505200830001容积率：2.4占地面积：8653平方米总建筑面积：20983平方米地上建筑面积：19389平方米地下建筑面积：1594平方米绿地面积：2600平方米地上建筑情况： 商业店面：33间，建筑面积1442.08平方米 住宅：建筑面积17732.46平方米 ，共201套地下建筑情况： 地下一层停车位：31个方案关键点提示：l 概念创新：泉港首个酒店级公寓龙钦公馆l 产品创新：泉港首个观光电梯小高层、挑高4.9米绝版规划l 营销创新：1、抢占国家级石化城楼市高涨之先机 2、价格“洼地”+超低首付+七折利率+交易便利 3、酒店式物业管理，代客收租，租金回报有保障第一部分：市场形势分析一、 宏观环境向好，城市潜力巨大（一）“中国石油化学工业园区”和“国家循环经济示范试点园区”两大招牌作为全国九大炼油基地之一的泉港区, 自2000年底建区来，以构建湄洲湾石化基地先导区为目标，从名不经传的小渔村渐次发展成为一个国家级石化重镇。随着一体化项目的全面投产，肖厝港的整体连片开发，以及一体化二期、台湾石化专区等重大产业项目相继落户，泉港工业化进程处在一个关键的“井喷期”。80平方公里建设用地内，项目规划投资已超过1300亿元，平均每平方公里的规划投资强度超过16亿元。2009年泉港石化行业实现产值306亿元，增长57.7%，成为拉动泉州经济增长的重要贡献点，在炼化一体化项目正式投入商业运营，千亿石化产业集群和下游产业链进入发展了一个崭新的发展喷发期。预计至2020年，泉港石化基地年产值将达2000多亿元，形成年炼油2400万吨、年产乙烯300万吨能力。而这样的规模，已经是荷兰鹿特丹、新加坡裕廊等世界级石油化工基地的规模了。根据世界石化港口城市发展规律，如此急剧的工业化势必强劲助推城市化进程。今后一段时期，在千亿石化产业带动下，泉港区将有十几万农村人口向城区转移，加上数万名产业大军、高级管理技术人员的融入，由此带来的人流、物流、资金流、信息流、商贸流迅速集聚，城镇化趋势将变得更为凸显。全区城镇化水平2015年、2020年预计将分别达58%和71%，人口规模分别达24万和30万人。（24.5平方公里的泉港石化工业园区规划鸟瞰图）（二）“海西”上升为国家战略，泉港是海峡西岸经济区最具发展潜力和后劲的主枢纽港在台海无战事的预期下，“海峡西岸经济区”于2009年进入了真刀真枪的实施阶段。福建作为连接中国两大经济区珠三角和长三角的战略地位突现，而作为福建省最大的经济体大泉州在这样的背景下将发挥着极其重要的作用。一方面要打造包括以泉港为核心的石化千亿级产业链、发挥“五缘优势”吸引以台湾为主的石化业西移；一方面要立足以港兴市的发展路径，同样以泉港为核心港口之一，打造连通国际辐射内地的商贸交通运输网络。作为三大主枢纽港（福州、厦门、湄洲湾）之一，泉港区位条件十分优越，港口水深港阔，常年不冻不淤，距台湾基隆港178海里，距高雄港194海里，是东南海上航线的一个辐射中心，被誉为“中国不多，世界少有”的天然良港。至2010年，泉港区港口吞吐量可超过5000万吨，将成为湄洲湾南岸主枢纽港、泉州亿吨大港的主体港区、海峡两岸重要的货物中转地。（泉港区肖厝港规划图）（三）建设多功能复合型适宜人居的海滨新城石化产业和港口优势带来的经济腾飞，促使泉港区需要塑造与经济实力相匹配的高品质城市形象。按规划，石化工业主要向北发展，一般制造业向西南发展，生活居住向东南方向发展。在北部石化港口工业组团和东南城市生活组团的中间，泉港区又大手笔规划建设集防护、休闲、农业等功能为一体的17.1平方公里城市生态园林，为东南部城市生活组团提供绿色屏障。而泉港西部150多平方公里的森林公园成为确保东南部城市生活组团环境质量和提供休闲游憩场所的重要自然资源。着眼石化港口新城经济发展形势需要，泉港中心区规划为现代服务和商业金融集融区，以专业服务领航，为北部石化港口工业园区和西南部普安开发区组团提供具有强大支撑力的产业服务平台。强化“港城、石化、滨海”的新城特色，第三产业发展迅猛，酒店餐饮、文化娱乐、商贸服务等行业日臻繁荣，现有星级酒店数家，一批上规模、上档次的专业市场迅速兴起，城市生活配套条件逐步增强。二、 城市处于开发初期，楼市竞争格局尚处于初级阶段（一） 从2000年底设区，至目前近10年时间里，这座崛起于石化产业的港口新城，其地产前景和潜力，一直为开发商与购房者所关注。特别是国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见的公布，引发包括台湾石化专区等投资热潮，促使人们对泉港这座新城的地产有了更新的期待和展望。（二） 作为新兴城区，泉港的房地产开发走的几乎是“粗放型路线”，产品同质化严重，无小区、无绿化、无物管沿街开发的项目比比皆是。从拿地施工到开盘营销，多是本地小企业，开发理念、开发规模、开发档次和销售手法水平都偏低，缺乏领军性质的开发商和楼盘。（三） 石化和港口两大支柱产业在海西大背景下必然会给泉港带来日新月异的发展和变化，当前已显现的城区框架和配套设施也意味着这个新城未来的极大变迁，在楼市一片近乎处女地的市场空白中，一个有创意的楼盘，将引来极大的关注度，其长期增值和近期获利的可能性也将是不言而喻的。（四） 更为关键的是，由于历史惯性和本地人的短视，泉港区当前屈指可数的少数几个楼盘的售价都偏低，这为后期的操作留下极大的空间。（五） 龙头项目炼化一体化的开工将产生的带动效应将在这三年内凸现，一批批的中下游企业将被吸引进来，带进的人口、资金及后继商业机会将会出现一个“正增长”的现象。于是可以视2010至2015年为泉港楼市真正爆发期：政策的确定、项目的带动、人口和资金的涌入、第三产业的大发展等几个要素的交错促进，必然带来这个久被压抑的楼市的迸发！石化一体化港口经济配套的第三产业商业就业机会人口增长、城市化加快、楼市繁荣整体经济社会进入“正增长”中下游产业涌入第二部分：项目深层分析及优化一、 项目优势：（一） 区位优势：地段极为优越龙钦公馆位于泉港中心区港六街和泉二路交界处，东向是大泉州环岛路和海滩，北上就是赫赫有名的炼油厂生活区，南下是区政府行政中枢，所在港六街酒店宾馆娱乐场所林立，人气鼎盛，当前已是泉港最有活力的主街，近期将打通港六街通海的路段，使得其未来发展不可限量。（二） 交通优势：标识清晰、四通八达龙钦公馆正对面是泉港交警大队，紧挨着泉港生意最好的海景大酒店，售楼中心挨着的是目前最负盛名的新天地足浴城。由于正处市中心最繁华两条路的交汇，六车道的主干道可以让人们便捷地去往全区各地，而港六街的延伸段直至324国道和高速入口，南至泉州中心区和厦门北达莆田市和省会福州。（三） 环境优势：出门即繁华、入室即雅居龙钦公馆侧对面是正在兴建的泉港最大的森林公园，占地近四百亩，作为这个城区的绿肺，有效地与北边的石化工业园区隔开来；楼盘周边五百米，除了为数众多的酒店宾馆，医院超市银行等设施一应俱全。更为可贵的是，楼盘本身就是一个安顿身心、休息幽居、会友娱乐的载体，其独到之规划可圈可点：1、观光电梯，入户即见花园；2、大飘窗设计，与阳光零距离；3、近2500平方的中庭大花园；4、罕见的50m的楼间距，呵护住者的隐私需求；5、专业的物业管理团队，无忧投资、无忧入住；6、最值得称道是B幢4.9米挑高，花88平方的钱拥有一个144平方的楼中楼！（四）性价优势：投资商用两宜、极具价值增长趋势基于龙钦公馆所在方位是目前及今后泉港人气最为集中的娱乐一条街，且毗邻当地著名的海景大酒店和新天地足浴城，加上公馆楼盘本身的超前设计和豪华配套，我们将项目定位为：泉港最具品位的酒店式公寓。经过全面包装，该产品在目前泉港市面将极具竞争力。就价格而言，A栋3米层高，均价3000元/ B栋4.9层高，均价3800元/ （实际使用每平方不到2400元）l 从泉州各区域新楼盘均价看泉港龙钦房价鲤城区丰泽区洛江城东区东海新区江南新区泉港区8500元以上/9000元/6500元/7500元/7000元/3000元/l 从邻近城区及县城楼盘均价看泉港龙钦房价莆田市新楼盘莆田市二手房仙游县城惠安县城泉港区8000元以上/均6100元接近6000元/3800元/3000元/l 从泉港设区的楼市价格变化看当前泉港龙钦房价1：普通商品房2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年800元940元1150元1300元1600元1900元2200元2700元2：带电梯高档住宅楼2005年2006年2007年2008年2009年2300元2700元3200元3500元3800元 以上两组数字显示，泉港自设区以来的商品房以年均18%的增速在上涨，按照我们对政策的解读及现实的研判，可以认为2002年-2008年是泉港楼市的萌芽期，以2009年“海西”的落实及炼化一体化的投产为标志，2009年至2015年，泉港将进入经济腾飞和楼市暴涨期。 对泉港整体房价的保守预测：预测依据：（1）政策面，作为海西的兴起的一个桥头堡，泉港的战略地位业已得到国家、省、市三级的共同确立。（2）经济面，一体化项目和港口所带动起来的庞大中下游产业，及因此而必然兴起的巨量商业就来机会，将推动泉港加快城市化步伐，吸引越来越多的外来人口及本地人口涌入城区这将形