物业管理实务(2012案例).doc

案例1某住宅小区入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理有限公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担小区业务管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位，公共设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲乙两公司未将该问题列入移交工作的范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期业务资料，并称入住资料属短期保管，已销毁。费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。问题：16本案例中物业承接查验的做法是否正确？请简单说明理由。解析：答案要点：不正确，移交双方：根据物业承接查验中物业管理机构管理工作移交内容规定：物业管理机构更选时，原来物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交，业主大会或物业产权单位相信的物业管理企业移交。17 本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司的处理方法是否正确？简单说明理由。解析：答案要点：甲公司的解释正确，做法不正确，对于屋面漏水问题，根据物业承接查验中物业管理机构工作移交内容规定，屋面属于公共部位，应列入承接查验内容，而案例中未列入承接查验交接内容中。18 物业资料的移交应该包含哪些内容（请列举）？本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定？简要说明理由解析：答案要点：物业资料的移交应包括：物业产权资料，综合竣工验收资料，施工设计资料，机电设备资料；业主入住资料，包括入住通知书，入住登记表，身份证复印件，相片，房屋装修资料，包括装修申请书，装修验收表，装修图纸，消防审批，验收报告，违章记录，管理资料，各类值班记录，设备维修记录，水质化验报告等各类服务质量记录；财务资料，包括固定资产清单，收支账目表，债权债务移交清单，水电抄表记录；合同协议书，人事档案资料，其他需要移交的资料，应按资料分类列出目录，根据目录名称，数量逐一清点是否相符合完好。本案例中不符合档案管理规定，案例中甲公司未移交入住资料，按照档案管理规定入住资料应为永久保存资料，严禁销毁丢失和损坏，同时做好防腐、防冲蚀等。19本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条你认为恰当的处理方法。解析：答案要点：部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。 理由：物业服务是公共服务，虽业主未入住，但物业的公共设施设备维护，环境卫生，秩序维护，公共区域的维护不因部分业主不入住以致而终止服务，所产生的费用理应由业主承担。根据物业管理条例规定：未出售或未入住物业由开发建设单位缴纳，根据案例提示：若开发商已通知业主，业主办理完房屋交付手续的，由业主承担服务费用，若开发商已销售未履行告知业主接受房屋的，由开发商承担服务费用。甲公司提出的欠费以广告收人冲抵的处理方法不恰当。根据物业管理条例相关条款规定：利用公共设施设备经营所得收入属于全体业主共有，应优先补充维修资金。恰当的处理方法：甲公司作为债权人可以向业主催缴欠费，或向当地人民法院提起诉讼，维护自身的权益；经营广告收入费用应向全体业主公示，优先并补充维修资金。亦可争取全体业主意见，由全体业主决议使用用途。 20你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作？简要说明理由。 从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作： (1)新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。 (2)物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺 利进行。 (3)移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务 管理 (4)移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。案例二 某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。 小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。 业主张某在10月8日办理人住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。 物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆 改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业 服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份承诺书，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3 000元。 问题： 21. 15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理由。 . 15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。 理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 22张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。 张某拒缴物业服务费的理由不成立， 理由：在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。23你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。王某拆改天然气管道的说法不正确。 理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。24针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。 25王某自愿签署的承诺书是否有效？为什么？ 王某自愿签署的承诺书无效。 理由：住宅室内装饰装修管理办法规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。26请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题？ 物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的。 案例三 拟建的xx花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。 会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：xx花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。 问题： 27根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误？ 物业管理公司早期介入工作的不当和错误： (1)派出了由行政总监为组长，品质部，市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。（2）物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。28根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。根据该项目具体情况，早期介入工作的主要内容包括以下内容。 (1)建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整 改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。 (2)销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项 费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本 知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档