xx房地产项目评价报告2013.2.doc

菏泽xxx置业有限公司xxx项目贷款评估报告评估报告编号：鲁弘评字2013菏第 号评 估 机 构：山东弘裕土地房地产评估有限公司评 估 日 期：2013年1月24日至2013年1月 日- 3 -项目评估负责人：范科华山东弘裕土地房地产有限公司副总经理、注册房地产估价师（注册号：1120070048）项目评估参加人员：杨树荣山东弘裕土地房地产评估有限公司注册房地产估价师（注册号：3720030012）、注册会计师王 晖 山东弘裕土地房地产评估有限公司高级经济师、会计师、注册税务师（注册号：0057293）、监理工程师王军芳山东弘裕土地房地产评估有限公司注册土地估价师（注册号：2006110042）、注册房地产估价师（注册号：1120080025）、资产评估师山东弘裕土地房地产评估有限公司法定代表人：二一三年一月二十八日目 录一、报告摘要（1）1.1 评估说明（1）1.2 评估依据（1）1.3 项目简介（2）1.4 项目单位简介（3）1.5 评估结论与建议（4）二、项目单位评价（7）2.1 项目单位概况（7）2.2 财务状况（8）2.3 信用状况（12）2.4 分析结论（12）三、项目评价（14）3.1 项目整体情况 （14）3.2 规划设计（15）3.3项目选址及土地利用合理性分析（17）3.4 行业准入分析（18）3.5建设进展情况（18）3.6市场定位（19）3.7建设合法性分析（20）3.8环境评估（21）3.9 相关单位的资质评价（22）四、项目投资和财务分析（25）4.1 投资估算（25）4.2 资金来源评价（26）4.3 投资计划评价（26）4.4 财务效益及偿债能力分析（26）4.5 敏感性分析（29）五、项目市场分析（31）5.1 房地产投资环境（31）5.2 项目营销方式评价（35）5.3 项目市场前景评价（36）5.4 项目竞争能力分析（37）5.5 分析结论（38）六、贷款方式分析（40）6.1 担保方案（40）6.2 抵押物手续的合法性（40）6.3 抵押物的足值性（40）6.4 抵押物的变现能力（41）七、贷款效益、风险分析（42）7.1 贷款效益分析（42）7.2 贷款风险分析（42）八、项目总体评价与建议（45）九、附表十、附件（一）、（二）一、报告摘要1.1 评估说明菏泽xxx置业有限公司为开发“xxx项目”，计划向xxx农村信用联社申请贷款，特委托我公司对此项目进行综合评估，以便为牡丹区农村信用联社贷款决策提供参考依据。我公司于2013年1月24日组成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为2013年1月24日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，按照xxx农村信用联社项目贷款评估要求，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对项目单位综合情况及开发项目建设条件、市场定位、效益预测、风险预测等多方面情况分析得出评估结论，于2013年1月28日完成评估工作。1.2 评估依据(1)农村信用联社项目贷款评估要求；(2)房地产开发项目经济评价方法（国家建设部：建标2000205号）；(3)建设项目经济评价方法与参数（国家发改委、建设部：发改投资20061325号）；(4)中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定；(5)开发商取得的项目批文及用地建设法律文件；(6)开发商提供的项目方案设计说明等资料。1.3 项目简介xxx房产开发项目属于xxx重点房地产开发项目，是目前xxx在售规模最大的复合房地产项目，位于xxx电业局对过，青菏路东侧，清江路北侧。根据菏泽xxx置业有限公司计划安排，xxx房产开发项目一共分四期建设，预算总投资17亿元，总占地面积293亩，总建筑面积53万平方米，主要建设公寓、住宅和商业等建筑。其中，地上总建筑面积49万平方米，地下建筑面积为4万平方米；商业建筑面积9万多平方米，住宅面积37万多平方米，底层储藏间2万平方米。建筑密度35%，容积率2.4，总户数3150，停车位1600个，非机动车停车位3150个。项目已于2011年6月开工建设，预计2014年6月底全部竣工。目前已投入使用建设资金4.3亿元，包括股东投入19892万元、房产销售资金2.3亿元等。整个项目概算总投资17亿元，计划银行贷款4.5亿元，其余为自筹。项目一期计划总投资11865万元，资金来源包括股东投入自有资金5000万元，销售回笼及施工方垫支4365万元，银行融资2500万元。1.4 项目单位简介借款人名称菏泽xxx置业有限公司注册地址xxxxxx成立时间2010年8月27日法定代表人江永寿联系电话所有制类别私有经济组织类别有限责任（公司）注册资本3000万元注册资本到位率(%)100.00%营业执照号码371700200012112营业执照期限50年税务登记证号37292156140868X组织机构代码56140868-X开户银行建设银行xxx支行基本账户账号37001817001050151395信用等级A贷款卡号码3717210000068963经营范围房地产开发、销售、展示展览等资质等级房地产开发企业三级1.5 评估结论与建议1.5.1 评估结论（1）项目区域环境优势明显xxx房产开发项目位于xxx青菏泉路以东，五台山路以西，幸福人家以南，清江路以北。周边多条城市交通干道，比邻发展中的城北行政、商业核心地段，所处地段银座商城商业圈正在形成，交通顺畅，设施完善，区位环境优势明显，增值潜力较大。（2）建设程序合法xxx房产开发项目已取得立项核准意见书、项目用地国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、环评批复、房地产开发企业资质证书、建筑工程施工许可证、预售许可证等文件，项目开发审批手续齐全，建设程序合法。（3）具备项目开发管理优势公司高层管理人员具有参与较成功的房地产开发项目资历，有较丰富的项目规划、建筑设计、工程管理、成本控制、营销策划、资金运作经验。（4）建设资金有保障项目一期计划总投资32240.81万元，用地面积35328.4平方米，建筑面积132173平方米，至估价时点已完成建设投资约 1.1亿元。（5）预测经济效益良好（具体指标见下表）项目主要经济指标表序号名 称单 位数 据1总建筑面积43442.842总投资万元11865.393资金筹措（自有资金、建筑商垫支、销售转入）万元9365.394信用社借款万元25005经营收入万元17590.546经营成本及费用万元13202.287利润总额万元4388.268所得税万元1097.079税后利润万元8976.6710财务评价指标税后净利润率%18.71%投资利润率%36.98%注：以上经济效益以委托方提供设计方案分析测算；根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目经济效益较好，财务上具有可行性。1.5.2 项目风险及建议项目单位为完成本项目，拟以项目B区A1楼一、二层商业在建工程作抵押物，向xxx信用联社申请贷款2500 万元。项目B区国土证号为曹国用（2012）第041号，证载土地用途为商住用地，住宅使用权面积13350.8平方米、商业3156平方米，终止日期住宅用地终止期限2082年5月6日，商业用地终止期限2052年5月6日。拟抵押商铺33套，总建筑面积5561,6平方米，目前主体工程已封顶，符合预售条件。本贷款项目存在的主要风险为：以在建工程作抵押物，由于存在购房户、建筑商等优先受偿人，资产处置时涉及多个权利主体，抵押物处置的难度较大，变现能力相对较差。信用社应有效监控该贷款，确保专款专用；跟进项目建设情况，保证建设按时完成、及时销售，同时项目经营收入优先用于偿还贷款，以化解贷款风险，确保项目贷款回流。经评估，本项目具有较好的市场前景和经济效益，贷款经济效益较好。建议信用社在有效控制风险的前提下，按项目进度对贷款企业提供贷款，以用于完成本项目的开发。二、项目单位评价2.1 项目单位概况菏泽xxx置业有限公司成立于2010年8月27日，注册资本金3000万元，住所为xxxxxx），经营范围为房地产开发、销售、展览，房地产信息服务、物业管理服务、房屋租赁服务，市场经营与管理服务等。该公司目前房地产开发资质为“叁级”（证书编号163404，有效期至2014年6月30日）。该公司法人代表江永寿。公司直接控股股东为江永寿、林寿如、林禧、云产（福建）投资有限公司，实际控制人为江永寿、林禧，经过1次增资、1次股权转让，其中江永寿出资人民币1050万元，出资比例35%；林寿如出资人民币1050万元，出资比例35%；林禧出资人民币600万元，出资比例20%；云产（福建）投资有限公司出资人民币300万元，出资比例10%。公司设董事会，成员为江永寿、林寿如、林禧3人；董事长为江永寿，副董事长为林寿如；设总经理1人，林禧兼任；不设监事会，设监事1人，陈春梅担任。公司领导班子具有丰富的企业经营管理和房地产开发实践经验。公司现有员工35人，公司下设人事部、计财部、总工办、保安部、审计部、合同部、采购部、销售部、策划部等部门，组织结构合理，管理体制健全。主要管理人员简历如下：江永寿,法人代表兼董事长，男，1954年9月出生，大学学历，福建省长乐市人，身份证1978.9-1985.10福州长乐市经商，1985.10-1998.10任福州三江石油贸易公司董事长、总经理，1994.5至今任福州闽江糖业贸易公司董事长，2005.3至今任沁阳市龙旺化工有限公司董事长，2010年联合成立菏泽xxx置业有限公司任董事长。林寿如，副董事长，男，1964年10月出生，福建省长乐市人，身份证1983-1997任长乐市古槐镇建筑工程公司副总经理，1998-2001任福州市钢架安装有限公司董事长，2001-2007任福州鼓楼建工房地产开发有限公司董事兼总经理，2007至今任西安西雅图投资发展有限公司董事长，2010至今任菏泽xxx置业有限公司副董事长。林禧，总经理，男，1964年3月出生，福建省厦门市人，身份证1980-1983任32366部队医院调剂员，1984任福建省宁德环球纺织公司印染厂厂长，1991-1995任福联纺织有限公司副总经理，1996至今任厦门鑫然能源投资发展有限公司董事兼副总经理，2010至今任菏泽xxx置业有限公司总经理。云产（福建）投资有限公司，江永寿任法人代表兼董事长，注册资本金1500万元，股东为江永寿、李婉金，2人为夫妻关系，江永寿出资人民币1200万元，出资比例80%；李婉金出资人民币300万元，出资比例20%；公司营业范围为对交通业、建筑业、贸易业、旅游业、工业制造业、机械设备租赁业、科学技术研究业、房地产业的投资。2.2 财务状况2.2.1 资产负债分析贷款企业成立以来近三年财务指标见下表：企业财务指标表 单位：元财务指标2010年2011年2012年基本财务指标总资产129,823,051.43238,120,341.71342,098,982.64总负债14,496.5030,381,656.60106,415,022.26净资产129,808,554.93 207,738,685.11 235,683,960.38 流动资产128,750,783.43234,486,457.71339,128,213.64流动负债14,496.5030,381,656.60106,415,022.26期末存货25,206,766.00140,454,316.01253,187,582.13期初存货0.00 25,206,766.00 140,454,316.01 销售收入083,445,812.00147,665,535.68净利润-1,451,445.0713,437,399.2123,324,561.17现金净流量398,601.079,894,590.468,372,585.42利润总额-1,451,445.0713,437,399.2123,638,839.44财务费用0-40,394.17-10,045.20销售成本062,510,134.00109,353,708.22偿债能力流动比率8881.51 7.72 3.19 速动比率7142.69 3.10 0.81 资产负债率0.01%12.76%31.11%利息保障倍数营运存货周转率75.47%55.56%能力资本积累率60.03%13.45%赢利能力资产净利润率（资产收益率）-1.12%5.64%6.82%销售利润率16.10%16.01%利润增长率75.92%近3年总资产平均净利润率3.78%注：表中“基本财务指标”来源于贷款企业提供的近三年的财务报表会计报表，2010-2012年度会计报表已经审计。截止2012年底，总资产增加21128万元，主要是由于连续3个年度股东增加资本公积，所有者权益增加引起的；流动资产33913万元，其中存货25319万元（主要是房地产开发成本），流动负债10642万元。贷款企业的财务报表反映，该企业近三期的资产负债率远低于房地产行业平均水平（约50左右），主要是因为企业目前正处于项目开发建设阶段，项目资金的主要来源为公司资本金、公司控股股东投入的自有资金及部分建设单位垫支，公司股东实力较强，长期偿债能力较强。2010、2011、2012存货量及围绕存货发生的往来款项占到总资产的比率在19.41%、58.98%、74.01%，逐年曾加是因为企业目前正处于项目开发建设阶段，存货及围绕存货发生的往来款项全部为在建房屋。2010、2011、2012年企业的流动比率、速动比率处于合理水平，主要是企业在建设过程中主要使用自有资金，短期偿债能力较强。公司的偿债指标如下：项 目2010年2011年2012.6.30资产负债率(%)0.01%12.76%31.11%流动比率8881.51 7.72 3.19 速动比率7142.69 3.10 0.81 上表的指标表明公司的长期、短期偿债能力均较强，但由于该公司正进行该项目开发工作，该项目又是该公司第一个项目，因此这些指标的实际意义不大。2.2.2 营运能力分析该公司于2010年8月成立，本项目是其成立后开发的第一个项目，目前正处于项目开发前期阶段，故该类指标的分析无实际意义,故暂不对该类指标予以分析。2.2.3 盈利能力分析。本项目是该公司成立后开发的第一个项目，目前正处于项目开发前期阶段，故该类指标的分析无实际意义，仅将近三年与本期的有关数据列示。本期销售主要为住宅楼,少部分为商业。损 益 表（单位：万元）项 目2010年2011年2012年6月一、主营业务收入8344.5814766.55减：主营业务成本145.146251.0110935.37减：主营业务税金及附加630.021115.37二、主营业务利润-145.141463.552715.81加：其它业务利润减：营业费用95.5309.97 管理费用12.5334.62 财务费用-4.04-1三、营业利润-145.141359.562372.22加：投资收益 营业外收入减：营业外支出15.828.34加：以前年度损益调整四、利润总额-145.141343.742363.88减：所得税31.43五、净利润-145.141343.742332.452.2.4 现金流量分析公 司 现 金 流 量 表 （单位：万元）项目2010年2011年2012年6月一、经营活动产生的现金流量 现金流入小计131265251.0825761.52现金流出小计13086.1410309.5924921.09经营活动产生的现金流量净额39.86-5058.51840.43二、投资活动产生的现金流量现金流入小计6304.13现金流出小计256.163.17投资活动产生的现金流量净额06047.97-3.17三、筹资活动产生的现金流量现金流入小计00现金流出小计000筹资活动产生的现金流量净额000四、汇率变动对现金产生的影响五、现金及现金等价物净增加额39.86989.46837.26公司本年现金流量为正值，从上表可知其现金流入主要为生产经营活动产生的现金流量，现金流出主要为购买商品、接受劳务所支付的现金，这与目前公司所处项目建设期的状况是相符的，表明公司经营状况正常。 2.3 信用状况菏泽xxx置业有限公司基本帐户开设在中国建设银行xxx支行，帐号为37001817001050151395。经人行咨询系统查询，截至2013年1月24日，该公司无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。自然人股东不存在银行融资、民间拆借出资问题，具备相应的出资能力。信用社评定该公司信用等级为A级。2.4 分析结论2.4.1财务状况通过分析，项目公司长期、短期偿债能力较强。2.4.2企业发展前景通过综合分析评价，项目公司的组织机构健全，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力，主要管理人员有较丰富的管理和房地产开发经验，该公司应有较好的发展前景。三、项目评价3.1 项目建设情况根据xxx人民政府曹政函201146号、20128号、201275号文件批复，菏泽xxx置业有限公司通过挂牌方式，分别取得编号C2011-06号、C2012-03号、S120604号宗地的开发使用权，宗地位于青菏路东侧，五台山路西侧，清江路北侧，幸福人家小区南侧。项目总占地面积 133213平方米，目前已办理国土使用权证面积65156.1平方米，国土证曹国用（2012）第041号证载土地用途为商住用地，住宅使用权面积13350.8平方米、商业3156平方米，终止日期住宅用地终止期限2082年5月6日，商业用地终止期限2052年5月6日；国土证曹国用（2012）第103号证载土地用途为商业用地，使用权面积1383.78平方米，终止日期2051年7月31日；国土证曹国用（2012）第105号证载土地用途为商住用地，住宅使用权面积37177平方米、商业8038.7平方米，终止日期住宅用地终止期限2081年7月31日，商业用地终止期限2051年7月31日。根据菏泽xxx置业有限公司计划安排，xxx房产开发项目一共分四期建设，预算总投资17亿元，于2011年6月开工建设，预计2014年6月底全部竣工。目前已投入使用建设资金4.3亿元。其中：项目A区总投资31997万元，占地面积48671平方米，总建筑面积130572.84万平方米。其中地上建筑面积115077.79平方米，包含商业面积56772.8平方米，住宅58295平方米，水泵房9.99平方米，地下建筑面积15495.05平方米。共11栋楼，建设高层8栋（A1A2A3A5 A6A7A8A9）,多层3栋（A10A11银座A12售楼部，全部为商业建筑）。于2011年10月开工，2012年12月已全部封顶进入外墙装修阶段。项目B区总投资1亿元，项目占地16507平方米，总建筑面积39600平方米。其中：住宅建筑面积31800平方米，包括4栋11层小高层建筑，3栋7层多层建筑，规划入住350户。商业共建设九栋楼，建筑面积7500平方米，公建面积300平方米。于2012年8月开工，计划2013年7月前竣工交付使用，目前已完成投资4千万元，B20B21B22B23楼已经封顶,B13B 16楼建设到4层，完成了B17号楼基础，共计完成建筑面积4.7万平方米。项目C区占地面积66042平方米，总建筑面积158400平方米。其中：住宅建筑面积150600平方米，包括18层-30层高层建筑11栋， 11层小高层建筑1栋， 6层多层建筑7栋。商业建筑九栋，建筑面积5424平方米；公共建筑面积2376平方米，绿化面积23000平方米。目前已投入4千万元，包括土地款3千多万及拆迁补偿款1千万，计划2013年底前竣工交付使用。3.2 建设期管理措施(1)项目建设组织与管理 为控制和保障工程质量、进度，专门成立了项目管理小组，对项目进展情况、资金的用途进行全过程监督，确保该项资金发挥最大效益。 (2)专户核算 建设单位设立专用账户，指派专人管理，从项目的立项申报、资金的概算、拟申请贷款资金的额度、配套资金情况，到项目预算、项目完成资金决算等，进行全方位的定向管理，做到专款专用，确保项目如期完成。(3)项目建设过程监督控制 为确保项目建设按期完成，实现较高的质量及较合理的造价，本项目通过招投标方式，确定专业的监理公司，对本项目工程质量、工期与工程造价进行监理。施工过程中重点抓好安全、原材料及质量、工序报验及进度三大控制措施，确保工程验收合格率达到100。(4)施工单位的选择 按照公开、公平原则,本项目通过招投标方式选择资信好、实力强、经验丰富的施工单位,施工过程实行项目经理负责制。3.3 规划设计指导思想和规划目标。规划设计“以人为本”，综合考虑当地气候、风俗及规划用地周边环境条件，贯彻绿色生态原则与“可持续发展”的思想，按照xxx城市建设总体规划，合理确定功能布局与开发规模，近远期建设相结合，综合处理居住区与周边地块的关系、区内绿地与居住组团、街区环境、商住店铺、建筑形态、交通组织、景观配套等内容，塑造布局合理、功能齐全、舒适便捷、环境优美的高质量居住空间和商业服务空间。规划原则。现实性原则，重视城市自然、人文特色的动态延续性，功能布局、分区实施、路网系统结合现有地形考虑；经济性原则，注重规划设计方案的经济可行性；坚持社会效益、经济效益、环境效益相统一原则；可持续发展原则。规划设计构思。西侧设计为商业步行街，建筑以6-12层为主，其中商业店铺为1-2层，上部为拆迁安置住宅；东侧住宅小区，沿街设置2层商业街；地块东南角、道路交汇处设置大型商业购物休闲超市，与周边休闲式商业风情街相辅相成，结合铺地、水景、乔木、小品等景观，打造人性化的居住新空间和方便适用、繁荣的商业形象。景观绿化系统规划。景观绿化系统设计尊重自然过程、尊重地理条件，以人为中心，突出自然美和水环境，绿化分为城市景观绿化、广场绿化、组团庭院绿化、住宅前绿化和停车场绿化5个等级。绿化以小品和植物为主。植物使用乔木，灌木、草皮配以少量水景形成丰富的多层次景观体系。道路交通规划。实行安全高效自由的人车分行与停行结合的交通系统，较好解决人车分流问题。住宅小区体现以人为本，突出步行系统，创造无拘无束的人的空间和活动天地；各组团入口设置地下车库或半地下车库入口，局部地带设置线式停车位，组团内部尽量减少车辆穿越进入，减少对生活空间的干扰污染。各地块均匀分布停车泊位和外来车辆临时停车点、公交站台。结构设计。本地块含2层商场，6层、12层及18层住宅。多层建筑为框架结构，抗震等级为3级。高层建筑采用框架剪力墙结构体系，剪力墙抗震等级为2级，安全系数较高。市政设施规划。电力规划。拟设置高压配电站2个，高压开闭所1个，由供电部门引入三路10kV高压电源。高层住宅、商住楼为二级负荷；其它设备用电为三级负荷。通信规划。按每户电话普及率100。给水规划。由市政给水管网接管进入小区，小区内管网为环状管网。地下室及14层建筑物用水由市政管网直接供给，5层及以上用水采用生活水池变频设备联合供水的方式供水。排水规划。采用雨污分流制，污水汇流后经化粪池集中处理系统处理后排入市政污水管，雨水经室外雨水管网收集后排入市政雨水管网。3.4 项目选址及土地利用合理性分析本项目建设用地属老城区周边居住片区，建设不占用耕地且项目地内没有任何文物，对军用设施没有任何影响，不会对相关方面产生负面影响。本项目通过开发建设，将本区域改造为集生态人居、市场、商贸、休闲娱乐为一体的功能齐全的现代化小区，土地集约效益将显现，土地综合利用效益将大大提高，城市面貌得到改善，并能带动相关行业发展，项目规划建设目标符合xxx城市发展总体规划和土地利用等相关政策要求。3.5 产业政策和行业准入分析房地产业是国民经济中关联度较高的基础性产业，对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用，除能够促进就业，带动建筑、建材、机械加工、装修装饰等直接相关产业外，还将积极促进市政基础设施建设，推动公共服务行业发展，保证国民经济持续发展。本项目开发建设有利于满足城市居民自住需求，促进建立和谐社会，有利于改善周边环境，同时项目的实施还能吸纳大量人员就业，属于国家鼓励发展的项目，符合国家产业政策。从房地产的准入角度分析，本项目建设符合山东省、菏泽市鼓励发展房地产业的政策要求，符合xxx政府土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。项目单位注册资本金3000万元，具有房地产开发建设资质，管理人员具备房地产开发经验，技术管理人员配备较为齐全，符合房地产行业准入条件。3.6 市场定位xxx项目立足于区域优势、交通优势、商业优势，定位于打造窗口标杆住宅项目和新型商业圈，购买人群主要面向有稳定收入的城镇事业单位人员、私营业主、外出劳务人员和各乡镇潜在客户群。一是地理位置得天独厚。项目位于城市主城区，紧邻xxx最主要的交通干道，引进的银座商城初见成效，正在形成以银座商城为龙头的商业圈，交通便捷，设施完善，具有明显的商业、交通、宜居等区位环境优势，增值潜力较大。二是项目建设规模大，生活配套齐全。区域内有商业、酒店宾馆、幼儿园、银行等设施，公共配套设施齐全；三是小区绿化进行量身设计，城市景观、集中绿化、组团绿化相结合，精致美观，和谐统一，规划布局独树一帜；四是立足于住宅小区和商业步行街相结合，房型方面针对目前当地的居民需求状况，户型多样，布局合理，大小适中，易为居民接受，项目销售前景较好。3.7 建设合法性分析（1）菏泽市发展和改革委员会关于菏泽xxx置业有限公司xxxA区项目的核准意见（菏发改投资2011357号）；（2）xxx发展和改革局关于菏泽xxx置业有限公司xxxB区项目的核准意见（曹发改审201230号）；（3）xxx人民政府关于同意收回C2011-06号宗地国有建设用地使用权并公开出让的批复（曹政函201146号）；（4）xxx人民政府关于同意公开出让C2012-03号国有建设用地使用权的批复（曹政函20128号）；（5）xxx人民政府关于同意公开出让S120604号国有建设用地使用权的批复（曹政函201275号）；（6）国有建设用地使用权出让合同；（7）城市房地产项目开发合同（合同编号2011-05、2012-10）；（8）国有土地使用证（曹国用2012第043号、曹国用2012第103号、曹国用2013第005号、）； （9）xxx环境保护局关于菏泽xxx置业有限公司xxx建设项目环境影响报告书的批复（曹环审201128号）；（10）建设用地规划许可证（地字第371721201100007号、371721201200010号）；（11）建设工程规划许可证（建字第371721201200015、2012-37号）；（12）建筑工程施工许可证（编号2011-43）（13）山东省工程建设项目报建证（编号2011-07、2012-14）； （14）山东省建设工程施工图设计文件审查合格书（编号2011第400号、2012第211号）；（15）菏泽市商品房预售许可证（曹2011房售字第7号、曹2011房售字第10号、曹2012房售字第27号、曹2012房售字第49号、曹2012房售字第52号）；（16）xxx县委、县政府关于鼓励全县农村居民和外来人口进城创业的实施意见（曹发201220号）；（17）中华人民共和国房地产开发企业叁级资质证书（证书编号163404）。本项目施工手续齐全，用地权属清晰，开发建设手续合法。3.8 环境评估xxx开发建设项目，自然环境较好，附近没有工业污染源，水资源丰富，地质状况尚可。从城市发展上看，属于xxx居住用地规划中的老城周边居住片区用地范围内，区域条件优越，交通便利，拥有建设新小区的社会基础，区域环境空气质量标准符合国家二级标准要求，适合工作与居住。根据城市建设总体规划和环评批复要求，在项目建设布局上进一步优化，生态工程建设用地、商业居住用地等严格功能区分，减轻了对生态系统的干扰。工程施工完善抑制扬尘污染、清洁施工措施，工程选用低噪音优质电气产品，建筑材料选用环保节能材料。在排污方面，按照“雨污分流”设计，连接整个开发区雨污排水系统；区域内的生活污水经化粪池处理后，通过污水管网排入污水处理厂净化处理。生活垃圾分类收集，由环卫工人及时清理、转运垃圾处理厂处理。在噪音处理方面，采取了消音减震措施，在噪音严重的电机房、水泵房内采用吸音板等消音设备减噪。绿化布置包括道路绿化、组团绿化和花园绿地，本着点、线、面结合的原则，形成点上成景、线上成荫、面上成林的绿化格局。3.9 相关单位的资质评价3.9.1施工企业（1） 福建章诚隆建设工程有限公司：房屋建筑工程施工总承包一级企业，公司注册资本金6030万元，成立于1964年10月，公司现有初级以上技术人员322人，其中教授级高工1人，高级工程师14人，工程师108人，国家注册一级建造师18人，二级建造师58人，注册造价师3人，技术力量雄厚，机械设备先进，施工经验丰富，已施工项目涵盖办公楼、高档住宅小区、酒店等。 (2)菏泽市华建岩土工程有限公司：成立于1994年，房屋建筑工程施工总承包二级资质。原为华东设计院岩土工程处，下设建筑公司、市政公司、工程勘察、地基与基础工程4个子公司。3.9.2建筑设计单位万地联合（厦门）工程设计有限公司：成立于2001年1月15日，建筑工程设计甲级资质，注册资本金300万元。现有人员70余人，注册一级建造师6人，一级注册构造师7人，二级注册建造师4人，高级工程师8人，技术力量较强，专业配备齐全。3.9.3施工监理单位菏泽市建设监理公司：隶属于菏泽市建设局，是菏泽成立最早、规模最大的监理企业，甲级监理资质，2005年通过了ISO9001国际质量体系认证，获得了菏泽监理企业首个“监理泰山杯”。目前公司现有员工100余人，大专以上学历者占80%以上，其中国家注册监理工程师23人、注册造价工程师4人、一级注册建造师6人，注册人员中高级职称 70%以上。近年监理的代表性工程有菏泽大剧院及演武楼、菏泽牡丹商业广场、菏泽学院新校区、万基世纪名城、九号公馆、江山名郡等项目。四、项目投资和财务分析4.1 投资估算xxx项目一期预算根据各专业条件和有关规定编制，占地面积16507平方米，建筑面积43442.84平方米，测算投资11873.99万元。投资成本费用预测表序号项 目计费标准依据预测金额(万元)1总建筑面积 (平方米) 43,442.84 2项目用地面积（平方米）折算为(亩)： 24.76亩 16,507.00 3项目可售面积（平方米） 43,142.84 4规划户数350 成 本 费 用 合 计13,202.28 一土地开发成本3,803.80 二各项政府收费213.48 三前期投入费用195.49 四基础设施及建筑工程费用 6,083.51 五小区配套工程费用暂按建安工程费 181.58 六不可预见费 暂按建安工程费4%214.06 七销售费用销售收入*1%175.91 八管理费用销售收入*2%175.91九财务费用以0.25亿、6.15%、上浮40%、3年测算830.25 十营业税销售收入*5%879.53 十一城市建设维护税、教育费附加营业税*11%96.75 十二印花税 销售收入*0.05%8.80 十三土地增值税暂以销售收入*2%预估351.81 4.2 资金来源评价根据委托方提供的资料，分析项目的投资及资金筹措计划。项目投资的资金来源包括公司注册资本金、股东投入资金、项目前期的经营收入等。（1）项目资金来源构成情况如下表：序号项 目资金(万元)比例1自有资金5,000.00 42.14%2银行融资2,500.00 21.07%3经营收入4,373.99 36.79%4总投资11873.99100%（2）企业自有资金核算经测算，项目完工共需投入资金约11873.99万元，该笔资金计划自筹资金、销售转入及施工方垫支9373.99万元，银行贷款2500万元。截止评估基准日货币资金帐面余额为1866.58万元，后续投入资金有保证。（3）银行贷款根据公司的申请与测算的项目资金缺口，该项目拟向信用社申请2500万元的房地产开发贷款。4.3 投资计划评价经分析，该项目投资计划与项目实施进度计划相吻合，资金使用计划与项目实施进度相衔接，工程进展顺利，能按时完工。4.4 财务效益及偿债能力分析项目财务效益评估是根据国家现行财税制度与价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，计算评估指标，考察项目的盈利能力，据以判断项目的可行性。（1）计算期该项目从2012年1月起预售产生现金流入。（2）销售收入根据项目目前的实际情况，预计销售收入为17590.54万元。（3）销售税金及附加销售税金及附加为985.08万元，营业税按收入的5%计，城市维护建设税按流转税（营业税）的7%计，教育费附加按流转税（营业税）的3%计，地方教育费附加按流转税（营业税）的2%计，地方水利基金按按流转税（营业税）的1%计，印花税按销售收入的万分之五计算。（4）土地增值税 土地增值税为351.81万元，公司按销售收入的2%预缴。本次评估按该政策为计算依据。（5）所得税根据当地税务局制定的有关政策，公司目前按应纳税所得额的25%缴纳。本次评估按目前实际执行的税率计算。（6）销售费用与管理费用销售费用与管理费用分别为175.91万元、175.91万元，结合项目特点与该公司实际情况，分别按销售收入的1%与1%估算。（7）财务费用本项目计划向信用社贷款2500万元，根据预计的年利率6.15%上浮80%，与预计的放款时间与还款时间计算（按3年计算）。经测算，项目建设经营期总利润额、税后利润、销售利润率分别为：项 目单 位指 标 数销售收入万元17590.54销售成本万元 10691.02销售税金及附加万元985.08土地增值税万元471.27销售费用万元175.91管理费用万元175.91财务费用万元830.25利润总额万元4379.66所得税万元1094.92净利润万元3284.74总投资利润率%36.38%总投资净利润率%41.26%税前利润率%27.28%销售净利润率%18.67%（8）财务测算结论根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目经济效益较好，财务上具有可行性。4.5敏感性分析销售价格敏感性分析基准方案售价变动-10%-5%5%10%净现值 1418.87 35.48 727.17 2,110.56 2,802.26 净现值升降幅度-97.50%-48.75%48.75%97.50%财务内部收益率12.90%6.18%9.58%16.15%19.33%财务内部收益率升降幅度-52.12%-25.72%25.14%49.80%净利润3284.75 1,525.69 2,405.22 4,164.28 5,043.80 净利润升降幅度-53.55%-26.78%26.78%53.55%动态回收期（年）1.97 2.63 2.78 2.06 2.14 回收期变化幅度33.5%41.12%4.57%8.63%销售成本敏感性分析基准方案销售成本变动-10%-5%5%10%净现值 1418.87 2,098.31 1,758.59 1,079.14 739.42 净现值升降幅度47.89%23.94%-23.94%-47.89%财务内部收益率12.90%16.60%14.72%11.15%9.47%财务内部收益率升降幅度28.68%14.07%-13.55%-26.61%净利润3284.75 4,070.42 3,677.58 2,891.91 2,499.08 净利润升降幅度23.92%11.96%-11.96%-23.92%动态回收期（年）1.97 2.08 2.03 1.92 2.76 回收期变化幅度5.58%3.05%-2.54%40.1%从“项目敏感性分析表”可以看出，销售价格、开发成本均为本项目敏感因素，其中销售价格为主要影响因素，每提高或降低10%，净利润将增加或降低97.50%；销售成本为次要影响因素，每提高或下降10%，净