空港物流定位建议书.doc

空港物流项目定位及规划建议书第一章 项目概况及定位一. 项目概况 1、项目名称：BABY TOWN（暂定名） /世界儿童博览会/儿童世博会2、基地位置：项目地块位于机场镇，绕城高速、迎宾高速和浦东机场环绕区域，北侧晨阳路，南侧紧邻江镇河，西邻绕城高速，东临规划铁路。 3、交通状况：(数据要核实，对项目有利的大型交通设施设备不要遗留要完备)紧邻浦东机场，距上海国际旅游度假区（迪士尼园区）8公里，距市区30公里，外高桥保税区27公里，洋山深水港30公里。与地块2号线沿伸段浦东机场站距离3公里左右，与规划东站距离在2公里范围，与迪斯尼站大约在6公里左右路途。 4、区位分析：(周边对我们项目有影响的市政设施、大型商业迪斯尼OUTLETS 三大旅游板块等都要涵盖)配合上海国际贸易中心建设，2009年11月成立的上海综合保税区标志着在上海100多公里的黄金岸线上，洋山港、外高桥港、浦东机场空港以及洋山保税港区、外高桥保税区、浦东机场综合保税区等“三港三区”的联动工作变得名副其实，实现了空间意义上的海陆空兼备。二、项目主题定位 (具体描述在下文中展开)儿童教育、游乐（快乐成长）主题旅游目的地儿童全产业总部、研发、展示、管理中心全球网游线下主题乐园旅游目的地家庭式全球商品消费平台儿童产品全球采购直销平台进口品牌产品采购直销平台l INTEL（全球）中国即全球的，中国加入WTO以后，全球化进程逐步加剧，中国已经成为世界的制造中心，同时中国庞大的消费市场也吸引着国外众多企业进驻的意愿。，中国的商品要走出去，国外很多有特色的商品也要进来，。这就产生了一个巨大的商机，本项目位于地处浦东机场、迪斯尼、洋山深水港的黄金三角区域，全球化的采购中转站的模式将成为可能具有天然的优势成为国外品牌，尤其是儿童产品何服务进入中国的桥头堡。l BABY（儿童）儿童是社会的未来，儿童的成长牵连着无数中国家庭的寄望，中国国内儿童产品的安全缺乏有效标准混乱而且低下，这是中国家庭对于儿童的安全成长提出了担扰，引入国外高标准的产品，不仅能为中国家庭提供安全、健康的商品，同时能带动中国行业标准的提高。同时迪斯尼儿童概念也能与本项目形成产业上的契合。l FAMILY（家庭）家庭概念很宽泛，国家是一个大家庭，血缘是一个家庭行为，知同道合的朋友也是一个家庭行为，儿童需要父母的引领，朋友需要朋友的聚合，家庭概念的引入能为本项目带来生活上的和谐和亲情上的升华。“集旅游目的地、总部办公、特色酒店、精品酒店式公寓、特色商业街、大型商业采购、分拨中心于一体的大型城市综合体项目” 三、 理念定位 1、教育寓教于乐中国式家庭从古到今最注重于教育，有句话叫“再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子”，中国目前填鸭式教育方式已逐步僵化、不合时宜；中国儿童的动手能力、开创思维也是全球主流国家中最差的；让孩子快乐中在体验中发挥想象空间，在体验中提高动手能力，是本项目主要理念之一。儿童游乐项目将在本项目中占较重要的比重，在场馆设计的细节方面也要体现育教育乐寓教于乐的元素。 2、安全至上(将下文缩减成12句话)（1）产品安全三聚青胺、劣制牛奶、有毒玩具，无时不刻在挑动着国人的神经，什么才是安全的，才是健康的，引入国外的商品不仅能迎合国人中产阶级的消费需求，丰富国内的产品链，也符合浦东打造自贸区的规划，同时也能将什么是安全、放心的产品展示给国内。（2）游乐安全游乐安全也是本项目理念重要一环，在场馆外部和内部空间的设计中，应强调游乐、购物的安全性，让消费者能放心的购物，让父母放心的让儿童游玩。3、环保低碳4.可持续发展在本项目这么大的体量和周边区域环境的前提下，环保、节能、绿色将是本项目所要强调的重点，在设计中应充分体现，并且能与安全、教育理念结合。四、产品主题及业态定位：（配业态定位图） 本项目将打造集儿童游乐主题旅游目的地、国外品牌展览展示、发布和分拨中心、总部办公、特色酒店、酒店式公寓、情调特色商业街于一体的大型城市综合体项目，成为上海乃至全国主题鲜明、规模最大、设施最好、配套最优、产业集聚效应突出的儿童主题地产，成为国外领先儿童品牌和产品进入中国市场的桥头堡，成为国内商家采购交易及追求高品质生活的家庭的一站式购物平台。1、产品主题儿童教育、游乐（快乐成长）主题旅游目的地上海迪斯尼每年预计产生2000万人流量，迪斯尼效应同时带动周边副游乐功能，如洛山矶迪斯尼旁边就有乐高主题乐园、海洋公园等副主题乐园，每年能分流迪斯尼人群70%左右，本项目设立主题乐园不仅能与迪斯尼产生旅游补充和互动，同时能分流迪斯尼及国际旅游度假区人流，给项目商业、酒店等带来巨大的人流。l 儿童产业总部、研发、展示、管理中心(需要展开，全产业链集聚效应将使项目各部分相互促进)儿童产品采购直销平台迪斯尼主要吸引是以儿童为主的家庭人群，中国目前儿童产品标准普遍低下，BABY TOWN通过引进国外优质儿童产品和本地品牌建立一个儿童安全用品的产业链，从而引领中国儿童产品市场，塑造中国儿童产品新标准，在兼顾零售功能的同时将国内的儿童产品通过本项目平台推介到国外去，成为一个国外采购的交易平台。进口产品采购直销平台2011年上半年，单浦东电子和消费品进口就达到300亿美元，同比2010年增长了12%左右，说明进口品市场是一个极其庞大和具有巨大潜力的市场，目前在国内的进口产品多以奢侈品居多，国外有很多优质的、具有高品质的产品尚未为国人所知，而中国庞大的市场又吸引着这一批企业前来开拓，因此本项目将打造一个360天全天候的进口产品博览会，为它们提供国内一个展示产品形象、开拓渠道的平台。产品类型 2、 商业中心(儿童主题游乐、儿童产品采购直销、进口产品采购直销)儿童产业与进口产品的有效结合体，体验、游乐、展览展示、采购、直销于一体的主题商业中心；独栋办公楼(儿童产业将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足空港和迪斯尼的办公、商住、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要，服务功能、服务范围跨行业跨区域。 打造华辰商业地产品牌，“华辰全球一站式体验采购中心”代表与国际接轨的一种高品质家庭消费的全新方式。 l 独栋办公楼(儿童产业公司总部、研发中心、展览展示、分拨及管理中心)办公泛CBD总部概念的集中升华，独栋别墅式、现代化办公空间的尊荣享受；儿童主题酒店、酒店式公寓(SOHO)五星级酒店标准的品质住宿体验，时尚、尊贵、舒适与主题性相融合；商业中心特色商业街儿童产业与进口产品的有效结合体，体验、游乐、采购、直销于一体的国际化商业中心；五、客源客群定位1、商业中心：1)(1)商业中心商家定位：儿童主题游乐项目供应商全球领先的儿童品牌持有人、贸易商或代理商进口商品贸易商或代理商（2）商业中心有产业升级需求的生产厂家相关产业的品牌集成商，相关产品一站式采购贸易集成商，商品直销中心全国品牌代理商，代理权销售上海地区代理，区域代理权销售客群客户定位：以进口商品、儿童产品采购、加盟为目的的经销商、贸易商；以家庭为单位的品质消费群体追求高品质生活的本地及周边城市家庭以迪斯尼旅游为目的消费人群进出浦东空港的人群以进口商品、儿童产品采购、加盟为目的的国内外经销商、贸易商；l 以产业升级、集聚目的性企业l 国内外儿童零售行业买手l 有OEM、OBM、ODM生产需求的各方企业、公司、厂家等；2、独栋办公客群定位：全球儿童高端品牌产业创意、设计、研发、生产、展览展示、贸易、服务及渠道商总部基地或区域管理中心进口产品品牌持有人、代理商、贸易商的总部、管理中心、分拨中心、展览展示基地3、儿童主题酒店、酒店式公寓(SOHO)客群定位4、特色商业街商家定位第二章 技术经济指标一、技术经济指标 总征地面积：227976.2平方米 建设用地总面积：158798.7平方米 容积率：1.4绿化率：(其他指标)报建总建筑面积：约22万平方米实际总建筑面积：（如东区商业综合体进行楼层再分割，则约为35-40万平方米）建筑高度：不超过45米建筑退建设用地红线要求：按照国家及上海市相关规定。二、用地性质、现状、市政条件 用地性质：工业仓储用地 ，报建时按仓库用地现状：基地已基本完成拆迁。 市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。 其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信； 具体道路方案及管网综合方案详见。 第三章 设计原则本项目设计应遵循“以人为本，儿童主题”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则：。 规范性原则：即考虑项目用地性质以及报批时要符合国家、上海市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度，同时，要根据实际用途考虑以后消防等环节的报批需要。安全性原则：设计要充分考虑儿童在游玩、购买的安全性等因素主题性原则：鉴于消费人群中会有大量儿童或婴幼儿，需要重点考虑推车动线、婴儿喂奶、换尿布等婴幼儿特点的附属设施。经济性原则：相关材料应属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。 主题性原则：鉴于消费人群中会有大量儿童或婴幼儿，需要重点考虑推车动线、婴儿喂奶、换尿布等婴幼儿特点的附属设施。协调性原则：设计应符合上海及当地的风俗习惯，建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。 价值实现原则：设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。 建筑开发的经济性原则：相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济