前期物业合同示范本2.doc

前期物业管理服务合同备案表合同备案号：（ ） 一、合同双方当事人委托方（以下简称甲方）攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司 （签章）联系人： ; 联系电话： 受托方（以下简称乙方）：攀枝花市洋亿物业服务有限公司 （签章）物业管理负责人： ； 联系电话： 二、物业基本状况：物业名称： 天娇名城 ， 物业类型： 商业、住宅、幼儿园、商务办公楼物业坐落： 攀枝花市东区刘家湾 物业总建筑面积: 平方米，其中：已竣工建筑面积 平方米，尚在建的 平方米；按物业类型划分，具体是： 住宅建筑面积，总计 平方米； 高层住宅： 1：00 元/月.平方米； 幼儿园： 1：50 元/月.平方米； 商务办公楼：1：50 元/月.平方米； 商业物业： 2：00 元/月.平方米；商务办公用房 幢，层数 ，套（间）数 ，建筑面积总计 平方米； 商业用房 幢，层数 ，套（间）数 ，建筑面积总计 平方米； 工业用房 幢，建筑面积总计 平方米； 机动车场（库）建筑面积总计 平方米，停车位 个；地面停车库 个，建筑面积 平方米；地面停车位 个； 其他用房 处，建筑面积计 平方米。 三、物业管理公共服务费标准（请分类填写）： 。 四、物业管理期限：2012 年 7 月 1 日 00：00 时至 2015 年 6 月 31 日 24：00 时 五、乙方向甲方出示的证件:企业的营业执照，编号： 企业的物业管理资质证书，编号： 其他的有关业绩证明文件： 六、备案时间与备案机关：备案机关： （签章）备案时间： 年 月 日说明：乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。 本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。物业管理服务合同第一章 总 则第一条 本合同当事人委托方（以下简称甲方）：企业名称：攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司法定代表人： 注册地址： 联系电话： 受托方（以下简称乙方）： 企业名称：攀枝花市洋亿物业服务有限公司 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将攀枝花市东区刘家湾天娇名城（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条 物业基本情况物业名称：天娇名城 物业类型：商业、办公、幼儿园、住宅高层电梯公寓座落位置：攀枝花市东区刘家湾四至：东 南 西 北 占地面积： 平方米建筑面积： 平方米委托管理的物业构成明细见附件一。第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主规约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。第二章 委托管理服务事项第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上、下、水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯中央监控设备、楼余对讲、建筑物防雷设施、配电房。第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上、下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条 交通与车辆停放秩序的管理。本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆。第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户挡案与竣工验收资料。第十三条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接收委托，应在业主或物业使用人告知后半个小时内到达现场进行维修，材料费由业主或物业使用人自负，但收费由当事人双方协商。第十五条 对业主和物业使用人违反业主规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止等措施。第十六条 其它委托事项1公众代办性服务（由居民与物管约定）。2便民服务（根据居民自愿原则办理）。3 第三章 委托管理期限第十七条 委托管理期限为叁年（不超过3年）。自 2012 年 7 月 1 日 00：00 时起至 2015 年 6 月 31 日 24：00 时止。第四章 双方权利义务第十八条 甲方权利义务1.代表和维护业主、使用人的合法权益；经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方；协调业主、使用人、乙方之间的关系；2.监督业主和物业使用人遵守业主规约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用；3.审定乙方拟定的物业管理方案；4.检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况；5.审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告； 6.在合同生效之日起30日内向乙方提供 平方米建筑面积物业管理用房。 7.与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：（一） 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、 地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二） 设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；（三） 物业质量保修文件和物业使用说明文件;（四） 物业管理所必需的其他资料。并于合同生效交房前五日内向乙方移交；8.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：按照本合同第五章的约定处理；9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标；10.负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金；11.甲方在进行室内装修时，按照国家住宅室内装饰装修管理办法执行。第十九条 乙方权利义务1.根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3.按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主规约的行为及时进行处理；4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；5.负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除；7.负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；并于每年12月份，以书面方式向甲方提出这些计划和报告。8.每年向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支账目和物业维修专项资金使用情况；将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示；9.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得业主大会同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的管理用房及物业管理全部档案资料；11.建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；12.接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况。第五章物业的承接验收第二十条 乙方接收物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1.明确交接双方的责、权、利的关系；2.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；3.为日后管理创造条件。第二十一条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1.房屋结构安全和设备使用安全质量问题；2.因施工原因造成的质量问题，影响相邻房屋安全问题；3.对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题。甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：1.约定由建设单位负责进行加固补墙返修，直至合格。2.由施工单位，建设单位负责处理；3.约定期限由建设单位负责修缮，或采用费用补偿的办法，由物管负责处理。第六章 专项维修资金第二十二条 专项维修资金的缴存由甲方缴存。第二十三条 专项维修资金的管理由业主委员会管理。第二十四条 专项维修资金的使用由业主大会通过使用。第七章 物业管理公共服务质量第二十五条 乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观; 2、设备运行；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；4、公共环境卫生；5、绿化；6、交通秩序与车辆停放；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到75%。上述18项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准（达到三级物业管理标准），具体见附件四。第八章 物业管理服务费用第二十六条 物业管理服务费1本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；2本物业管理公共服务费（属于包干制），住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.00元（壹元）。商业由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.00元（贰元）。幼儿园由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.50（壹元五角）向乙方交纳。包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利；电梯电费、年检费、维保费、共用路灯电费；天娇名城市小区水电总表（按水厂、电力公司计价收取）减去业户的用水电量总和的剩余部分由乙方承担支付费用；物业共用设施设备的日常运行、维护费用；物业清洁卫生费用、绿化养护费用、保安费、办公费用、物管企业资产折旧费、法定税收费用、物业管理企业利润。以上所收取的物业费中不含公共设施设备及公众责任保险费用和公共设施设备折旧费。3本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为本半年度的第一月的110日（本合同签字之日起开始收取物业管理费）。4经甲乙双方协商，业主在领取房屋钥匙时向乙方交纳物业管理费。5.业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；6.业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；7.业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下办法处理：从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之五交纳滞纳金；8.留置房由攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司承担支付全额的物业管理费（人防工程空房除外）。9.甲方需委托乙方代收代交水电费的，并向乙方支付代收服务费：按代收水电费金额0.5%支付。乙方每月按水厂、电力公司规定时间内交纳总表计量的水电费。第二十七条 业主或物业使用人车辆车位费不得高于有权核定部门规定的现行标准，按实际收取的费用提成，甲方占30%，乙方占70%（在车位使用管理中出现的问题与甲方无关）。 第二十八条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。第二十九条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下；1、 ；2、 ；3、 ；第三十条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护、维修费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支（乙方列支的金额在50.00元（伍拾元整）以下，超过50.00元（伍拾元整）以上部分由甲方使用专项维修资金列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。第三十一条 房屋共用部分、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。业主、使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主、使用人自行办理。 第九章 违约责任第三十二条 乙方应当按照物业管理服务合同提供服务，若未能履行服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十三条 甲乙双方遵守市天娇名城业主规约，业主规约作为该协议附件。第三十四条 甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在10日之内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第三十五条 乙方违反本合同第七章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十六条 乙方违反本合同第八章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按千分之一支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十七条 甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起，按千分之五交纳违约金。第三十八条 甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付50000元（伍万元人民币）的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。第三十九条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向建设单位索赔。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。第四十条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。第四十一条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应提前三十个工作日书面通知对方，并在书面通知到达对方后的三十个工作日内办理交接手续，交接手续办理完毕后合同即行解除。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。第四十二条 自本合同生效之日起一天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。 第十章 附 则第四十三条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。第四十四条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第四十五条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第四十六条 本合同正本连同附件共21页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。第四十七条 本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。第四十八条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第四十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第一方式解决：一提交仲裁委员会仲裁；二依法向人民法院起诉。第五十条 甲乙双方应将本物业的业主规约作为本合同的附件；业主转让物业时，应当将业主规约与本合同作为转让合同的附件，并告知受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。第五十一条 本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满30日内向对方提出书面意见。第五十二条 本合同自即日签字起生效。甲方签章：攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司 乙方签章：攀枝花市洋亿物业服务有限公司 法定代表人 ： 法定代表人： 年 月 日补充：附件：一、本物业构成明细二、物业共用部位明细 三、物业共用设施设备明细四、服务范围内容及标准五、业主规约六、应急预案七、物业管理费用构成明细 附件一： 物业构成明细表类型幢数套（单元）数建筑面积（平方米）套内面积（平方米）高层住宅小高层住宅多层住宅别 墅商业用房工业用房办公楼车 库会 所小学校幼儿园其他用房合 计备 注附件二： 物业共用部位明细物业共用部位包含以下内容：一、共用部位（包含排水管道）1、承重部件2、屋面3、外檐4、楼顶面面层5、门窗6、扶手7、排水管道二、公用设施1、小区围墙2、小区大门3、小区道路4、小区绿地三、公用设备1、电梯2、水泵及二次供水系统3、消防系统4、安防系统附件三： 物业共用设施设备明细序号项目明细内容1供电系统双回路供电，消防系统、防排烟系统、应急照明和电梯一回路断电后自动切换至另外回路供电。2变配电设备1、地下室干式变压器 台，容量 KVA。2、高压系统（1）高压进线柜 台（2）高压计量柜 台（3）电压互感及避雷高压柜 台（4）变压器保护柜 台（5）高压联络柜 台（6）高压隔离柜 台3低压系统1、低压配电柜 台；2、各类照明动力配电箱 台；4给排水系统1、市政供水方式： 2、小区供水方式： 低区：18层，市政管网直接供水高区：9层以上，地下室生活水箱至生活水泵到屋顶生活水箱供水3、水泵设备：地下室：排水坑 个、潜污水泵 台；地下车库：排水坑 个、潜污水泵 台；4、水箱设备：消防水池：地下室消防水池： 立方米5、排污系统 ：（1）排污方式：雨水系统重力自排入市政管网、卫生间污水重力自排到化粪池内在排到市政污水管道、厨房污水排至隔油池后在自排到化粪池内在排到市政污水管道（3）化粪池： 号化粪池 个（4）隔油池： 个（5）卫生间： 个；5电梯电梯 部， 层 站6消防系统1、消防控制中心安装位置： 幢 层2、消防水泵 台；功率： 台 千瓦 3、喷淋泵 台；功率： 台 千瓦4、消防广播系统 套；7通风防排烟系统共有各类风机 台。其中 台为正压送风， 台为防排烟8安防系统1、安防监控中心设置位置：一层、与消防控制室合用2、闭路监控系统 台摄像头；，一体化高速摄像机 个，彩色一体化机 个，日夜型半球摄像机 个3、防盗报警系统 红外线探头 个4、门禁系统 个门禁，台式消防机 个9停车场管理系统本小区在主入口设停车场管理系统10照明设备1、室内照明：10000盏以上的各类灯具、开关、插座2、环境照明：有3、光彩工程照明： 有4、路灯：有11天燃气系统12有线电视13通信系统附件三： 服务范围内容及标准（一）基本要求1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。2、物业管理企业应制定日常管理制度。3、按规范签定物业管理合同。4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。8、管理管理企业实施每周5天每天8小时服务接待(公示服务联系电话号码)。9、年与10%以上业主作有效沟通;年有效投诉处理率80%。10、建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等)。11、建立财务制度,每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。12、按规定管理使用公共维修基金。（二）房屋管理 1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观完好、整洁。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。4、空调安装无安全隐患。5、阳台封闭统一有序。6、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。7、小区主出口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内各组团及各栋、单元(门)、户门有明显标志。（三）设施设备维修养护1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。2、设立24小时报修值班电话,急修保修一小时内到达现场,建立回访制度,回访率70%以上。3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。4、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通。5、道路畅通,路面平坦,车辆行驶路线明确。6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。7、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录。8、保持设备房整洁卫生,制定设备房管理制度。9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。（四）公共秩序维护 1、小区主出入口24小时值班(其中8小时立岗)。2、对小区重要部位每4小时巡查一次。3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全警示标志。4、进出小区的车辆指定位置有序停放。5、保安人员经过突发事件应急处理培训。6、每年进行消防演习一次。 （五）保洁服务一、 小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁 (不少于以下频次)1、小区公共场所、公共绿地、主次干道(1)公共绿地 1次/天 清理(2)硬化地面 1次/天 清扫(3)主次干道 1次/天 清扫(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月 擦拭(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理2、房屋内公共部位(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫(2)高层电梯厅 1次/天 拖扫(3)高层消防通道 1次/月 拖擦(4)共用活动场所 1次/天 清扫(5)楼道玻璃窗 1次/月 擦拭(6)高层大堂、会所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地砖地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸尘 1次/6个月 清洗(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/月 擦拭(8)公共卫生间 1次/天 清洁(9)电梯内 1次/天 清洁(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物。二、 垃圾的处理与收集1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、虫孳生;4、 圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗,保持洁净。三、 排水、排污管道畅通1、区内公共雨、污水管道 定时疏通2、雨、污水井 定时清掏3、化粪池 定时清掏四、 二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,定期巡查。四、 无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制1、 禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。2、 饲养宠物必须符合法律要求;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。五、 根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。（六）绿化养护管理1、草坪保持平整,按规定进行修剪。2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须清除,并适时按需要补种。4、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物。5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形。6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。附件五： 业主规约附件六： 物业管理应急预案 第一部分 应急预案说明一、建立一支受过专门训练反应迅速的护管队伍，处理各种治安、消防和自然灾害及其它事故是非常必要的，同时公司各部门所有员工都熟知各种紧急突发事件的处理流程，对确保管辖区域的安全稳定都是必不可少的。只有做到上下一致，齐管共防，在处理有可能发生的各种问题才能有备无患。因此公司下属各部门，必须教育培训广大员工懂得如何处理各种突发事件，在处理事件过程中应遵循必要的原则，正确运用方法： 1应急处理原则 护管人员是公司对社区管理的重要力量，是保障本物业管理区域业主（住户）的人身与财产安全的专门力量。同时，其他员工均有义务承担本物业管理区域的安全保卫职责。在日常协助公安人员维护本物业治安秩序和护卫业主（客户）的安全中，必须及时处理各种问题。处理问题的原则应遵循：依法办事，严格按照法律，遵循公司各项规章，运用恰当的方法及时有效的处理，不徇私，以理服人及以德服人。h|U2方法 不同性质的问题，采取不同的方法进行处理。对业主（客户）之间一般违反公司规定和不配合物业管理工作的的内部矛盾的问题，如因为纠纷，可通过在充分尊重对方又不违反公司原则的条件下劝说、沟通、了解的办法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆”的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，千万不要让矛盾激化，不利于问题解决。 在处理问题时，坚持在充分尊重对方又不违反公司原则的前提下劝说、沟通、协调相结合的原则，如违反管理规定情节轻微，不构成损失的、可在考虑尊重对方的原则下当场予以劝说或通知其所在单位、家属进行教育。如需要给予治安处罚的，交公安机关处理；违反公司有关规章制度极其严重的，由服务中心出面协调处理。对于犯罪行为，及时予以制止，并通报公安机关，尽可能的将犯罪现象控制在最小范围内，一定要在保证自身安全的情况下争取将犯罪嫌疑人抓获送交公安机关。p9Qxzm二、发生各种治安事件，为了配合好公安机关工作，提高破案机率，减小辖区业主（住户）的损失，物业公司护管队必须遵守以下程序： 1护管员应及时通知护管班长（夜间通知值班队长） 2护管班长或护管队长根据事态的情况立即组织适当的护管员前往事件现场进行控制；在紧急情形下立即通知公安机关到现场对事件进行处理。 3护管员应根据具体情况，采取适当的方法保护案发现场，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响证据的收集。 4抓紧时机向发现人或周围人员了解案件经过，事故发生发现的经过，收集人员的反映和议论，了解更多的情况并认真记录。 5向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。 第二部分、应急预案程序及预案的相关内容一、消防应急处理预案 为预防火灾事故的发生，或发生火灾后的火势扩大和蔓延，本物业成立灭火应急组织机构，指挥部设在物业消防中控室。总指挥由本物业最高的负责人（物业公司总经理）负责。如果发生火灾，总指挥对火灾事故有直接指挥、下达命令、组织抢救的绝对权力。（一）、火情报警 1、本物业内任何人员在任何区域发现烟火时，应立即使用最近处火灾报警按钮或用电话、对讲机向消防中控室报警（消防中控室电话： ）。报警时要讲清楚起火的具体地点、燃烧物、火势大小、报警人的姓名、身份、所在部门和位置及是否有人员受伤。 2、发生初起火灾，发现人员应立即报消防中控室，然后采用就近的灭火器材进行扑救，并保护好现场。如火情不允许，组织好疏散，将人员及贵重物品转移到安全位置，帮助火灾现场的业主（住户）做好自救及撤离现场的准备。 3、发现火情时一定要镇定，迅速采取有效措施，绝对不能说不利于人员情绪稳定的话，如果火势较大，在做好上述第二点的同时，必须迅速报告本物业消防总指挥确认，消防总指挥批准后才能拨打119 报警电话。j% 1、消防中控室立即用电话、对讲机按照程序进行操作，告之火情已确认；护管班长携带对讲机、应急灯赶到现场协助现场指挥人员工作。t.22r%oFGN 2、通报程序如下： A护管主管物业部经理总经理（同时通知工程部经理其他部门负责人、非办公时间为当值最高行政负责人）。（四）、领导指挥机构领导组织机构负责指挥灭火自救工作。领导组织机构成员：由物业公司总经理、各部门经理、护管主管、（非办公时间为各部门当值最高行政负责人）等成员组成。其主要任务： 1、组织指挥救火，根据火情，决定是否向消防局“119 ”报警。mi2、组织指挥救火，根据火情，决定是否关闭封锁小区、是否切断电源及液化石油气源。V*5j3、根据火情决定是否发布疏散和撤离命令。DL0A-r1p4、负责人员的疏散和救护、贵重物质的转移（条件允许的条件下）。OZm& a)、护管队长携带对讲机迅速到现场接受消防总指挥的指令。 b)、消防控制中心操作人员坚守岗位，听从现场指挥的指令操作设备，并听从现场总指挥的指令适时开动紧急广播系统，通知业主（住户）疏散。通知的顺序为：发生火灾区域可能受影响区域，并根据火势的严重情况按总指挥的指令向“119 ”报警。按指令将摄像探头切换至发生火灾的区域。 c)、巡视护管员携带手电筒、对讲机及手提灭火器及相关消防应急设备迅速赶到火灾现场，按照火灾现场最高指挥人员的命令行动。hqV(h#%*O d)、各组团道口值班护管员负责本物业辖区的各出入口、外围的保安坚守岗位维护秩序，防止此时有其他人员进入本物业管理区域的火灾现场，同时负责业主、住户的疏导和解释工作。6,V e)、外围护管人员立即将停放在外围的车辆进行疏散，暂时将前来的车辆或人员引导到安全场地，劝阻疏散围观的人员。在必要时（报警后）接应专业消防队的到来。并为专业消防队指明室外结合器及消火栓的位置，配合专业消防队的工作。I!;Lhb 2 工程部QNWPDW*-, a)、工程部经理接到火灾通知后迅速赶到现场接受总指挥的一切指令。 b)、工程部各专业人员坚守工作岗位，做好各种工作及相关准备，接受指挥中心指令。dC9W c)、水工程师携带通讯设备迅速赶到变配电室，按照总指挥的命令指挥变配电室值班人员操作供电设备并根据总指挥的命令进行其它应急工作。 d)、给排水工程师携带通讯设备迅速赶到消防水泵房，按照指挥中心的命令指挥消防、消防栓水泵操作，并根据总指挥的命令进行其它应急工作。 e)、弱电工程师携带通讯设备迅速赶到消防中控室，按照消防总指挥的命令保障消防联动系统正常运行。如遇故障，应立即采取补救措施，并随时协调中控室人员的工作，并根据总指挥的命令进行其它应急工作。T#fk f)、维修主管携带通讯设备，负责组织工程部剩余人员，按照总指挥的命令检查其它消防设备的情况，如遇故障，应根据总指挥的命令采取补救措施，并按照总指挥的命令协助完成其他工作。V 3服务中心KAvJWvgj8 a)、服务中心负责人携带通讯设备，迅速赶到火灾现场接受指令。,W5zFS, b)、迅速准备好急救包并根据指令派人到疏散集合的安全地点正门外广， 对疏散业主（住户）的人数进行清点，并在有需要时（如有人受伤时）与医疗急救中心取得联系。nju!H4 c)、及时并准确地向指挥中心报告失火区域业主（住户）人数及火灾现场本物业管理区域内人数。指挥本物业人员到疏散通道引导业主（住户）疏散，并告之业主（住户）疏散集合地点并做好安慰和解释工作。 ,ng5 d)、如是公司办公室区域，要积极配合财务部、办公室有条不紊地整理帐目、文件资料等、对该上锁的要锁好，须随身携带的装载好，做好疏散准备工作。FIf$dCRmV 4、义务消防队行动N a)、火情确认后，各部门义务消防队员（主要为护管队员）接到通知后应在第一时间赶到指定地点集合待命。DQ,Ti I b)、义务消防队长（护管队长）向队员简单介绍火情，分配任务。j6 (六)、业主（住户）的疏散%Z&hfp 根据火情确定是否需要全面疏散火灾现场及附近业主（住户）。疏散命令由总指挥下达。具体的实施办法如下：* 6 1、 控制中心按照总指挥指令负责用紧急广播先通知着火地点的业主（住户）、或由现场人员逐户通知疏散。广播通知时严禁将紧急广播同时全部打开，必须是将通知范围控制在火灾区域或是火灾可能影响的区域。8Hb+ 2、 服务中心负责引导业主（住户）疏散及把疏散下来的人员安排到安全地点，现场外人员或是准备进入火灾区域的人员由现场外围值班护管和服务中心指定人员负责引导疏散。在引导疏散时要注意保持秩序，防止挤伤、踏伤等非事故引起的意外，并注意清点现场疏散的人数，防止遗漏。Bi（七）、与专业消防队员配合#(WiD,R 如果已向市公安消防 “119”台报警，各部门应密切配合专业消防队员，行动的具体办法如下：Spm4 1、 各部门接到火情通知后，除按指定任务执行外，其他人均应岗位待命，等候指示。a G8W2 2、护管队：负责维持辖区周围的秩序，根据情况疏导辖区内的车辆和人员及通道，以便公安消防队顺利到位。0)yj- 3、 服务中心：派人到本物业外围主要路口引导公安消防队到达本物业区域的火灾现场。.ZdW q/ 4、 工程部：派人到本物业控制区，并视情况或按总指挥的命令断电、断气。%xB66