大邑住宅市场总结报告.ppt

2011年大邑住宅市场总结及发展趋势分析报告,四川中原营运二部 2012年 1月, 保利南方大邑桃源新城项目,报告内容,页码,大邑整体房地产市场片区划分,Part 1,根据大邑市场现有情况，中原将其大致划分为三个房地产市场区域。分别为安仁古镇片区、大邑主城区、花水湾片区。,大邑整体片区划分总图,三大片区都有不同特性，安仁古镇、花水湾片区主要借助人文自然等资源，打造旅游度假项目。大邑主城区片区主要为普通住宅项目，以洋房、电梯高层为主。,大片区特性,安仁古镇片区： 片区主要以安仁古镇、刘氏庄园、建川博物馆等人文资源为依托打造旅游休闲度假项目。代表性项目为蓬莱上岛等,A,大邑主城区片区： 区域属于大邑县城所在地，房地产项目主要为普通住宅项目，以洋房、高层电梯为主。代表性案例有中铁金山、春天国际等,花水湾片区: 区域主要以花水湾温泉、西岭雪山的等旅游资源为卖点，打造温泉度假别墅。代表性案例为王山别墅等,B,C,A,B,C,大邑房地产市场片区分布图,整个大邑主城区划分为四大片区，分别为老城区、新城区、工业区、及桃园新城,大邑主城区片区划分,老城区： 是大邑早期的聚集核心区，也是现今大邑城区人口最密集、商业最繁华的区域所在。但整体面貌偏落后，区域内的房地产项目多以洋房为主，品质感较差，如博友诺曼邸等 新城区： 是大邑现今重点发展和打造的区域。新开业的第一家家乐福、新体育馆、新政府办公中心等，也是现今房地产的热点区域，项目较为集中。如中铁金山、春天国际等。 工业区： 片区是大邑县政府重点打造的集中式工业区，位于大邑县城东侧，成温邛高速两侧。主要以医药、食品为主要产业。 桃源新城： 位于大邑主城区西侧，是大邑上风上水的区域，与老城区隔斜江河而望。统一规划定位于田园城市，整体打造。,大邑主城区主要项目分布图,未售，潜在项目,在售项目,主要道路,大邑主城区项目分布密度较大，且多数项目都在新城区。2011年新城区主要在售项目达到8-10个。同时在2012年还可能有两个新项目面试，分别为香槟国际、滨湖国际广场。,2011年大邑房地产市场发展特征,2011年大邑房地产主要有一下四个特征。同质化竞争严重，市场跳跃式发展，客户成熟度相对较低，且对区域的认知相对固定,同质化竞争严重,1,跳跃式发展,2,区域认知度固定,3,客户成熟度低,4,2011年大邑房地产市场发展特征,2010年之前，大邑房地产市场较为落后。但随着大型开发商的进驻以及成都市场代理公司的引入，导致其房地产市场呈跳跃式发展状态。2011年，高层、小高层开始流行起来，客户的需求被市场所引导。,整个2011年，大邑主城区房地产市场同质化竞争严重。在售的8-10个项目的产品均以多层洋房及高层电梯为主，产品差异化不大。且在售项目分布密集度高，每个项目都面临巨大的竞争压力,客户的 成熟度较低，对于房地产产品的追求多在其满足功能性。高赠送，性价比。对于品质感的追求相对较低。,客户对区域的认知概念相对固定。周边乡镇客户多愿在老城区购买。同时随着新区的发展，其今后的潜力也同样被客户认同。但对于桃源新城的认同感，相对较低。该片区给及客户的感觉多为较偏、较远。,大邑主城区重点项目分析,Part 2,大邑主城区重点项目分布图,重点项目选取原则： 根据本项目特点，选取2011年项目销售较好、产品有特色及2012年可能与本项目存在直接竞争的重点项目进行分析。 选取的重点项目：中铁金山、春天国际、凯旋城、润驰国际广场、卡纳湾畔,中铁金山 概况,位置：大邑县大邑大道大邑中学斜对面 占地面积：90亩 建筑面积：18万 容积率：2.9 绿化率：50% 产品组成: 由6层的洋房及18、26层的高层电梯公寓组成 主力面积区间：70-130 总户数：1811户，当期344户 在售批次：一期尾盘销售 销售均价： 高层3600元/，洋房4350,项目位于大邑县老城区与新城区的结合地带，大邑大道大邑中学斜对面，整体业态为洋房、高层电梯公寓，定位于大邑本地客户。项目于2010年10月10号首次开盘，目前三期销售阶段。,区位图,项目位于大邑新城区，为整个区域最具代表性的项目，产品为多层洋房搭配高层电梯，整体去化速度较快,全年产品供应以高层为主达到590套，洋房供应232套。高层产品主力面积集中在90100，洋房产品主力面积集中在90120,洋房， 2011年总供应232套,高层，2011年总供应590套,中铁金山 产品供应情况,100以内住宅，总价低，销售率更高。总价方面，高层住宅销售率更高的是总价在35万元（包含）以内；洋房总价在43万元（包含）以内产品，市场接受度更高。,高层,洋房,中铁金山 产品销售情况,项目整体围合式布局，多层洋房与高层电梯公寓分区分布而成，产品主要以可变套二、可变套三为主。产品户型赠送面积较多，每个户型都有可变空间，且赠送较大的景观阳台或入户花园，整体赠送率在20%-30%左右。整体客户以大邑本地改善型客户为主，同时兼有少量的三州及投资客,项目产品主要以套二和套三为主，产品赠送面积较多，主要客户为本地改善型客户，同样兼有少量的三州及投资型客户,中铁金山 客户情况及产品分析,户型整体有着较大的赠送面积，同时其在功能布局、空间尺度和和动线设置方面都较之于区域内其他项目做得较好,项目户型分析,1,功能布局,2,空间尺度,厨房及卫生间集中，用水集中，干湿分区明确，动静分区合理； 餐客一体，竖厅设计，对流效果较好 利用花架、阳台形成大面积赠送；,客厅4米开间，同时连接2.5米宽露台，视野较为开阔； 餐厅位置略显尴尬，尺寸较小。次卧仅通过1.2米宽飘窗采光，采光受限；,3,动线设置,动线较为合理，不存在过多的面积浪费，； 主卧室开门正对卫生间，开门位置尴尬；,C6户型，两室两厅单卫，90.83,中铁金山 户型分析,中铁金山以极具竞争力的产品和高于区域水平的现场展示，赢得客户青睐，成为区域2011年销售情况最好的一个项目。,中铁金山 项目总结,2011年全年销售1056套，产值约3.5亿，成为区域内销售最好的项目,位置：大邑县大邑大道与二环路交汇处 占地面积：122亩 建筑面积：38万 容积率：3.9 绿化率：50% 产品组成: 9栋18-22层的高层电梯公寓组成 主力面积区间：73-153 总户数：3013户，当期458户 在售批次：一期一批次 销售均价：3400元/,项目位于大邑县新城区，大邑大道与大邑二环路交汇处，整体产品均为18-22层的电梯公寓，定位于大邑本地客户。项目于2011年2月12号首次开盘，目前一期销售90%左右。,区位图,项目位于大邑新城区，为新亮相项目，产品全部为高层电梯公寓，主要定位于大邑本地客户，目前一期销售90%左右，时间跨度长，去化速度一般。,春天国际 概况,产品均为18层的小高层，产品主力面积集中在110120，其次为120130。面积跨度大，户型多样。,2011年总供应458套,春天国际 产品供应情况,小于90小户型产品，全部售罄，销售率最高，其次为面积在110120，舒适套三产品。,春天国际 产品销售情况,产品的总价区间在22-50万之间，同时以28-40万之间的产品销售情况最好,春天国际 产品总价情况,规划图分析,项目采用组团围合式布局，在保证景观及视线的同时，使得土地利用最大化，达到最大的经济效益。项目产品主要以实用性套二及舒居型套三为主。主要购房者以大邑本地客户为主，刚需、改善型需求为主。同时兼有少量的投资客。,项目产品以实用性套二和套三为主，客户为大邑本地为主，刚需及首改客户占绝大多数，目前项目在售的为一期产品。,春天国际 客户及在售情况,春天国际主力三房产品。110、改善性产品、赠送面积有限、开间尺度较小、整体舒适性不高。,项目户型分析,1,功能布局,2,空间尺度,厨房门开间小，且与房门相连，使用不变； 主卧房门正对厕所门，显尴尬；,客厅4米开间，略显小气，但连接1.9米宽阳台，通过阳台弥补缺陷，视野较为开阔； 改善性套三，次卧面积小，舒适感低,3,动线设置,动线合理，但存在过道面积浪费，导致空间感更差；,三室两厅单卫，110,春天国际 产品分析,春天国际是区域内体量最大的纯高层项目。整体销售情况一般，直接面临中铁金山的冲击，前10个月销售情况一般，后两个月由于有专业的代理公司介入，情况有所好转。,春天国际 项目总结,11月份开始，项目有专业的代理公司介入，改善现场展示，降价销售，使得项目销售情况有所好转，11月份当月销售66套。成交均价3400元/（与中铁金山的价格有200-500元/的差距）,凯蒂凯旋城 概况,位置：大邑大道与温泉大道交汇处 占地面积：40亩 建筑面积：13.9万 容积率：3.9 绿化率：30% 产品组成: 18层的住宅、酒店、1-4层的商业卖场 主力面积区间：84-130 总户数：757户 在售批次：一期二批次 销售均价：3700元/,项目位于大邑新城区，为新亮相项目，产品包含住宅、酒店、商业卖场，正对着大邑现有的唯一的家乐福，是新区的商业核心区，地段位置较好。,项目位于大邑县新城区，大邑大道、温泉大道及内蒙古大道的交汇处，整体住宅产品均为6-18层层的电梯公寓，定位于大邑本地客户。项目于2011年10月14号首次开盘，目前一期一批次销售完毕，现在销售一期二批次（4号楼）。,项目三面临路，昭示性较好，面对家乐福，同时自身做了很大体量的商业，商业氛围较为浓厚。住宅相对于区域其他项目品质感较高。现在主要在售的为4号楼。,凯蒂凯旋城 规划情况,独立商业已近和湖南步步高商业卖场签约，1号楼为两梯两户，2号楼为一梯一户（6层），3、4号楼均为两梯四户，4号楼底部四层为商业，现已开始销售，价格在1.8-2.8万元/之间。,面积跨度小，产品种类少，各面积段产品分布均衡，面积较大的120130产品，相对更少。,2011年总供应230套,凯蒂凯旋城 产品供应情况,产品总价都在30万元以上，由于4号楼新推，面积都为100以下户型，使该面积段销售率降低。整体销量情况并不理想。,备注：4号楼刚推出一个月,凯蒂凯旋城 产品销售情况,凯旋城4号楼主力户型，94，两房变三房且同时带有额外空间，赠送面积较大，性价比较高，干湿及动静分区都十分合理。,项目户型分析,1,功能布局,2,空间尺度,厨房与卫生间在一起，用水够集中； 餐厅与客厅之间有较大面积的浪费，且餐厅位置尴尬；,客厅4米开间，同时连接1.9米宽阳台，视野较为开阔； 改善性套三，次卧面积小，舒适感低 赠送面积较多，性价比高,3,动线设置,动线合理，但存在过道面积浪费，导致空间感更差；,两室两厅单卫，94,凯蒂凯旋城 产品分析,户型图,凯蒂凯旋城是区域内地段较好、配套完善的一个项目，住宅品质较高。相对于区域其他项目来说，是一个类综合体性质项目,凯蒂凯旋城 项目总结,资源及产品都较好的一个项目，住宅均价3700元/左右，客户接受度高。且有成都过去的专业代理公司介入销售情况较好。,项目引入了大邑县第一个家乐福，配套做到了大邑最好，深得当地客户的认可，其住宅产品简单、传统，洋房（6+1）+电梯（18F）。,润驰国际广场 概况,位置：内蒙古大道与温泉大道交汇处 占地面积：106亩 建筑面积：18万 容积率：2.5 绿化率：30% 产品组成: 18层的电梯、6层的洋房、集中式商业、酒店 主力面积区间：80-110 总户数：1067户 在售批次：二期一批次 销售均价：高层3600元/，洋房4300元/,项目位于大邑县新城区，温泉大道及内蒙古大道的交汇处，整体住宅产品均为6层洋房，18层的电梯公寓，定位于大邑本地客户。目前一期销售完毕，现在销售二期一批次（10、11号楼）。,产品临内蒙古大道的打造家乐福及商业的集中卖场，后面做住宅，洋房和电梯相搭配，酒店部分紧靠温泉大道，形成大邑首个综合体项目，成为大邑的新城核心区。,家乐福,商业卖场,酒店,一期,二期,在售,在售,内蒙古大道,润驰国际广场 规划情况,洋房， 2011年总供应36套,高层，2011年总供应203套,润驰国际广场 产品供应情况,面积跨度小，产品种类少，各面积段产品分布均衡,备注：由于该项目一期并未在房管局备案，故以上数据为其二期备案数据,项目二期产品开盘销售周期较短，故此次数据不能看出整个2011年的销售情况。但通过二期销售情况让可看出高层面积100-110的三房销售情况相对较好。,备注：2011年12月26日开盘,润驰国际广场 产品销售情况,润驰国际广场11号楼主力户型，105，两房变三房，赠送面积较大，性价比较高，但干湿及动静分区都并不够合理。,项目户型分析,1,功能布局,2,空间尺度,厨房与卫生间距离较远，用水不够集中； 餐厅与客厅之间有较大面积的浪费，且餐厅位置尴尬；,客厅4米开间，同时连接2.1米宽阳台，视野较为开阔； 改善性套三，次卧面积小，舒适感低 赠送面积较多，性价比高,3,动线设置,动线不够合理，卧室分布两侧，存在过道面积浪费，导致空间感更差；,两室两厅单卫，105,润驰国际广场 产品分析,户型图,润驰国际广场借势家乐福的引进，成为市场较为关注的项目。同时项目住宅自身的产品也有一定的竞争力，洋房+高层的典型搭配，颇受市场欢迎。,润驰国际广场 项目总结,打造区域商业核心，增加项目配套价值，贴合市场的面积段、价格保证了项目稳定的销售速度,位置：大邑县晋原镇怡乐路1号（新体育中心旁） 占地面积：44亩 建筑面积：12万 容积率：3.99 绿化率：45% 产品组成: 由8栋18、25层得高层电梯公寓组成，其中含有9000的商业 主力面积区间：81-135 总户数：1010户，当期276户 在售批次：一期尾盘销售，二期蓄客 销售均价：3680元/,项目位于大邑县西侧桃源新城片区，处于县政府规划的新行政区核心地段，紧靠新体育中心，项目业态全部为高层电梯公寓，相对于大邑当地整体品质感较高，目前处于一期常规销售阶段，整体均价3680元/,区位图,项目位于桃源新城片区，处于后期规划的核心地段，项目业态全部为高层，去化速度一般，整体均价3680元/,星星卡纳湾畔 概况,项目整体采用点状围合式布局，1-6栋为25层、7栋为18层的电梯公寓，两梯六户，户型均为套二、套三的舒居型户型，目前在售为1、2号楼576套房源，整体走势良好，成交均价3680元/，成交客户为大邑本地客户居多，约占70%左右，主要为刚需、自住兼投资需求。,项目产品以舒居型套二、套三为主，两梯六户，客户主要以大邑本地客户为主，置业目的主要为刚需及首改，同时也有部分投资客户,星星卡纳湾畔 客户及整体销售情况,1、2号楼已售罄，下批次推售3、4、7号楼,产品主力面积集中在8090，其次为110120，以大户型、套三房源为主,2011年总供应576套,星星卡纳湾畔 产品供应情况,随着面积的增大，成交率呈下降的趋势，客户对于面积小于100，总价在35万元以内的产品，接受度更高。大于130产品，客户选择的几率很小。,星星卡纳湾畔 产品销售情况,项目主力户型，113，改善性套三。品质感较强，超长阳台，具备较强市场竞争力,项目户型分析,1,功能布局,2,空间尺度,厨卫分离、用水不集中、资源浪费。动静分区合理、带超宽阳台、入户花园，采光采景面较大，舒适感较强。,客厅4.5米开间，主卧系统近20品质保证。但两次卧开间小气，舒适感不足。切存在长走廊面积浪费。餐厅位置略显尴尬，尺寸较小。,3,动线设置,走廊式设计，面积浪费。 主卧室开门正对卫生间，开门位置尴尬；,C6户型，两室两厅单卫，90.83,润驰国际广场 产品分析,星星卡纳湾畔是典型的纯高层项目，市场销售速度较慢，客户接受度较低，缺乏市场竞争力,星星卡纳湾畔 项目总结,项目产品市场接受度较差，3680元/的价格，客户接受起来有难度，导致项目销售速度缓慢,高层住宅供应与占比情况,市场情况分析总结 高层供应情况分析,整体市场高层住宅供应以80100产品为主，占比达到了56.2%，其中又以8090产品最多。供应极少的为面积小于70与大于130 的产品。,高层住宅销售情况,市场情况分析总结 高层销售情况分析,从销售情况可以看出，小面积产品，由于总价低，销售率都较高，同时110130舒适套三、套四产品销售情况也较好。从供应量、销售量可知，市场对于90100产品的认可度最高，整体供需匹配度一致。,洋房住宅供应与占比情况,市场情况分析总结 洋房供应情况分析,在洋房供应上，100110产品最多，随着面积的增大与降低，供应量呈下降的趋势。整体形成如金字塔形状。,洋房住宅销售情况,市场情况分析总结 洋房销售情况分析,面积小于100产品，基本售罄，市场接受度最高，在大于120处，销售率出现较大幅度的下降 。,备注：由于润驰国际广场新推洋房，销售周期较短，面积100110，使该区间产品销售率降低。,2011年大邑整体房地产供需数据情况,Part 3,近几年大邑土地出让情况,整个大邑土地市场除2010年有爆发性的供应之外，其余年份土地供应相对平稳。2010年供应的土地，在2011年并未完全面向市场，可预见，在2012年市场将会面临更大的压力,住宅市场供应情况 整体新增供应量,近三年大邑市场供应量相对平稳