宁波写字楼项目市场分析报告.ppt

报告结构,宁波城市研究,宁波概况,宁波概况城市区位,宁波位于中国东部海岸线中部，毗邻上海、杭州，全市总面积9365平方公里，经济发展迅速，成为长江三角洲南翼的经济中心。,宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，融入以上海为龙头的长三角2小时经济圈，更好的将上海巨大的经济能量传导到宁波。,杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮,发展契机,临港大工业与民营小企业的有机结合 传统优势产业与高新技术产业的优势互补,传统优势工业： 纺织服装业（服装业、家纺业、装饰用与工业用纺织业） 日用家电业（吸油烟机、空调器、洗衣机和热水器等家电制造业） 输变电设备制造业（高压输变电设备和智能化开关设备等的制造业） 机械工业（模具业和塑料机械业） 临港型大工业： 石化工业（石油化工、基本化工原料、精细化工） 钢铁工业（不锈钢和有色金属的冶炼和深加工） 电力工业（电力装机容量515万千瓦） 造纸工业（造纸和纸制品业）,宁波概况产业优势,浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一。 宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。 其中：企业管理竞争力排名第一 制度竞争力排名第二 结构竞争力综合排名第四 政府管理竞争力排名第七,宁波概况经济地位,“以港兴市，以市促港”，推进北仑区域开发，形成了北仑港区大榭港区穿山半岛港区这一完整的港口群，促使港口功能日益完善，以产业为纽带，大力发展临港大工业和港口物流业，促进港城共同发展。,港口的深入建设及国际贸易加快发展，必然带来贸易、物流、货代等相关企业的快速增加及发展壮大，会给宁波写字楼带来巨大的市场需求。,城市建设,城市规划现状,城市框架正逐步拉开，房地产等基础建设呈现跳跃式发展,城市整体规划格局目前相对不清晰； 城市形成跳跃式发展； 城市界面不断向外顺延发展； 多中心的打造，将形成城市新节点。,把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。,宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、 “三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。,城市定位及总体规划,城市总体规划,城市发展方向,城市规模扩张仍然是宁波未来10年发展的主要方向； 扩张将采用的主要形式是新城建设及产业整合、升级； 城市人口结构将随着跨海大桥建设及产业整合、升级发生重大变化，“梭型”结构逐步显现，城市白领阶层大量涌现。,宁波是一个成长型的区域性辐射城市，人口相对稳定，经济实力深厚且对外依存度较大，以技术含量低、劳动密集型的加工业为主，产业提升空间较大；民营经济发达，但小而散是现阶段的主要特点；城市建设框架正逐步拉开，并呈现跳跃性发展。 宁波是一个开放且封闭的城市，既坚持已有的观念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撑着整个城市的消费产业；外资企业与民营经济发达，具备大量的高端消费品购买人群；城市规模不断扩张，产业整合、升级，促使城市多中心的迅速出现，在未来一定时期内，将形成新的商业中心。,小结,持续走强的经济让宁波成为长三角一个耀眼的明星,宁波GDP稳定、健康发展，平均增长幅度保持在10%-13%之间，经济增长的自主性和抗波动性强； 2005年，宁波生产总值达到2446.4亿元，仅次于上海、苏州、杭州、无锡，居长三角城市群的第五位； 2005年GDP增长放缓，主要原因：宁波是以外贸产业为支撑，受到国际外贸行业宏观大背景的影响；国内宏观调控；现有产业发展到达瓶颈阶段，面临新的整合升级； 强劲、稳定、持续发展的经济增长促使企业快速发展，而企业的进一步发展提供了有利的经济支撑。,一般经济环境,强劲出口拉动GDP增长，宁波是典型的外贸拉动型城市。,一般经济环境,形成第二产业尤以出口加工为主的经济发展格局。,一般经济环境,产业结构升级促使二、三产业进入了稳步发展期。,一般经济环境,城市私营企业基本情况,近年来，宁波私营企业快速增长，3年间，增幅达到5成以上，这极大的刺激了写字楼市场的需求。,城市私营企业基本情况,宁波私营企业，每年保持着10%左右的增长率，其中交通运输业、仓储业增长15%左右，批发零售贸易业与餐饮业保持在10%左右，社会服务业增长迅速，达到20%左右。 按照以往的企业发展情况，预计今后几年年私营企业年增长也将保持在10%左右，而目前写字楼市场的主要客户是私营企业中的贸易业，所以写字楼年去化速度也将保持在10%的增长。,城市整体企业景气指数,企业景气指数是通过了解企业家对本企业综合生产经营情况的判断与预期，运用“好”、“一般”、“不佳”等测试语句进行加权、整理，最后以扩散指数法编制景气指数。180以上为非常景气区间；180 150较强景气区间；150 120为较景气区间；120 110为相对景气区间；110 100为微景气区间。100为景气临界点，（100 90）为微弱不景气区间；（90 80）为相对不景气区间；（80 50）为较不景气区间；（50 20）为较强不景气区间；20以下为严重不景气。,进入2006年以后,上半年整体企业景气指数在下降，说明企业对未来经营预期在下滑，将抑制写字楼的部分需求,而进入下半年以后,企业对未来经营预期在逐步增强,对写字楼市场将是利好。,社会服务性企业景气指数,运用企业景气指数的原因是：通过对企业决策者对于企业经营状况的评估，了解企业家经营 信心，由此可以知道企业扩张可能以及办公物业的需求情况。由下表知，以外贸服务业为主社会服务性企业景气指数比去年同期有所上升，但整体幅度并不大。,经济结构转型,宁波市全面提升工业竞争力，大力推进产业集群化发展，优化工业结构，提高自主创新能力，加快发展服务业。 一个地区的第三产业比重越高，其经济发展水平及现代化水平也就越高，宁波市长期以来经济增长过于依赖二产的带动，三产的增长受挤出效应影响相对较低。目前三次产业结构为5.3：55.3：39.4，第三产业的比例相对偏低，第二产业以加工业为主，技术含量不高。 要坚持走新型工业化道路，加快经济社会信息化进程，按照“优一产、强二产、兴三产”的产业结构调整方向，加快发展先进制造业和现代服务业。 全力打造纺织服装、家用电器、电子信息、生物医药等10大产业集群。 把加快服务业发展作为转变经济增长方式、完善提升城市功能的重要途径。围绕打造国际国内贸易服务平台、先进制造业的供应支撑平台、提高城乡居民生活的公共服务平台、促进城乡一体化的服务平台等“四大平台”，大力发展生产性服务业，充实提升生活性服务业，提高服务业的经济比重和发展水平。 东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。,服务业发展趋势生产性服务业,大力拓展生产性服务业，适应港口开发和制造业发展的需要，加快发展以现代物流、国际贸易、金融保险等为重点的生产性服务业，促进服务业与港口和制造业发展良性互动。,促进目前写字楼市场主要客户外贸类企业增长，带动写字楼市场消费。,服务业发展趋势生产性服务业,现代物流业 依托港口优势，构建口岸物流、制造业物流和城市配送物流相结合的现代物流体系。培育壮大物流企业，推动传统运输、仓储等企业向第三方物流企业转型，鼓励引进全球大型物流公司和船公司进驻宁波。 国际贸易业 构建国际采购中心、境内外贸易中心和国际国内贸易的交易平台，扩大对外贸易规模，实现口岸进出口总额比“十五”末翻一番，优化贸易结构，探索进口贸易、加工贸易、服务贸易等多种贸易方式。 信息服务业 重点培育信息等知识型服务企业，为一、二、三产业信息技术普及应用提供服务支撑。积极培育信息市场，推进以电信服务业、广电服务业和网络服务业为重点的三大产业。按照构筑“数字宁波”的要求，完善基础测绘公共服务体系，大力发展地理信息产业。基本确立“长三角”南翼重要信息服务业中心的地位。,金融保险业 按照建设现代化国际港口城市、区域金融中心的目标，加快金融业在组织、机制和服务方面的改革创新，积极吸引国内外金融机构落户宁波，不断增强辖区内金融服务功能和核心竞争力。 现代会展业 整合现有会展资源，加快会展业配套设施建设，完善提升国际会展中心在展览、会议、宾馆服务等方面的功能。扶持发展会展企业，完善会展服务体系，基本建成“中国会展名城”、“长三角南翼会展之都”。 中介服务业 适应加入WTO和政府职能转变的需要，积极发展决策咨询、资产评估、会计审计、法律服务、经纪代理等企业中介服务业，培育扶持科技中介服务业和技术中介机构、文化体育经纪业和行业协会等自律性服务行业，完善提升人力资源中介服务业，初步形成种类齐全、运作规范、接轨国际的中介服务体系框架，引进和培育国内外知名中介服务机构。,服务业发展趋势生产性服务业,商贸流通业 建立起开放、高效、畅通、统一的商品流通体系，形成“大市场、大流通、大贸易”的新格局。积极发展连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态。 房地产业 旅游休闲业 文化传媒业 做大做强新闻出版、广播影视、音像电子、体育健身、广告印刷等传统优势文化传媒业。积极扶持旅游文化、文化演艺娱乐、艺术品创作交易等特色文化传媒服务业。着力发展网络文化服务、文化经纪等新兴文化传媒服务业。培育一批具有较强实力和竞争力的文化产业主体。 社区服务业,服务业发展趋势生活性服务业,宁波写字楼市场概况,在2001年之前相当长一段时期内，宁波写字楼的销售价格低于住宅销售价格水平，即使在近两年这种现象也明显存在，房地产市场呈现明显的结构性不均衡发展。 随着宁波经济的迅猛发展，特别是宁波存在大量个私经济，外贸行业发达，写字楼市场逐渐开始升温，经济的发展已经不能满足对存量写字楼的需求。2001年以后市场对写字楼需求量开始增加，市场逐渐呈现出供不应求态势。租售市场的旺盛需求同时刺激了写字楼租金行情的上涨，在不到两年的时间内，宁波写字楼平均租金上涨了约30%。 随着宁波城市的扩张，杭州湾大桥的建设，港口的发展，城市地位和经济总量和外向度及集聚能力的进一步提高，涌现的大量外贸、船务、货运公司，外企办事处、金融机构和创业型企业，形成了较大的写字楼市场需求。2004年，一批理念新颖、品质较好的，比如具有5A级标准、全智能立体空中停车库、分户式计量中央空调等功能的各类写字楼现身宁波，得到了市场的认可，此类房产保持了较好的销售势头。据统计，2004年宁波市三区写字楼销售量达27.36万平方米，同比增加15.15万平方米，平均销售价格达8922.15元，同比增加51.63%。,写字楼市场概述,进入2005年，上半年的写字楼市场由于经受房产新政的组合冲击，大量投资客在短期内退市，市场需求遭致明显抑制，强势政策给予市场需求方造成了相当的心理压力，促使大量的潜在客户持币观望，这无疑令原来冷清的写字楼市场雪上加霜。随着夏季的来临，市场开始出现回暖的迹象，但市场的主角却是彩江大厦、开丰大厦等旧楼改造项目，其近7万的总体量，主打性价比受到一批以自用为主的中小客户的追捧。期间市场成交量仍局限在8万以内，纵观甬城写字楼市场的整体局势，自此始现转机。进入10月份以后，写字楼市场开始走高，本阶段的新增量占到了全年总体新增量的50%左右，大批写字楼项目正式入市，如上东国际、麒麟大厦、奥丽赛前城等。这批产品由于上市时机把握准确、产品性价比相对较高等综合因素，在市场上受到一致认可，去化速度达到峰点，将本年度宁波写字楼市场的销售形势推向高潮。在第四季度，宁波写字楼市场共销售了17万，为2005年一波三折的写字楼市场画上了一个句号。 截止2005年，宁波市区高档写字楼出租率几乎全部在90%以上，存量写字楼交易活跃，存在大量换手交易，宁波目高档写字楼租金约2-3.5元/平米/天，普通写字楼租金约1.21.8元/平米/天，大量写字楼短期内都存在提租现象。,写字楼市场概述,而进入2006年以后，市中心区域写字楼的租金开始下滑，统计分析显示，各大写字楼租金普遍下滑了近0.4元/平方米/天，下滑幅度近16% 。 2006年上半年，写字楼市场总销售面积为26.92万平方米，海曙、江东、鄞州分别为6.32万、11.14万和9.52万平方米，江北无此办公物业成交。从成交量上看，今年上半年的成交量已经接近了去年一年的消化量。但也应该清楚的认识到，这些成交量中一部分是由于去年年底开盘的写字楼未来得及备案的体量，因此这一市场表现应有很大的折扣。经历了去年底的较大规模开盘以后，今年上半年写字楼的总推盘量只有7万平方米，市场消耗掉的主要为存量房源，随着几个商务办公集中区的开工建设，写字楼大量推盘期越来越近，原定于今年上半年推出的众多写字楼，由于各种原因，都将集中在下半年面市，届时，将出现一轮新的写字楼竞争高潮。 从长远来看，各区不遗余力的楼宇经济政策将使宁波的写字楼面临大大过剩的窘境，市场前景不容乐观。,写字楼市场概述,辐射特点,宁波写字楼市场的价格与其他地市有所不同。有些与宁波经济发展水平相同的城市，写字楼销售的价格往往要高出住宅价格的30%左右，但宁波房地产市场上住宅价格却时常高于办公用房。这主要是由于以前写字楼市场的不景气，此类物业大多由“烂尾楼”改建而来。 近几年，随着宁波经济的迅速增长，各行业对办公物业的需求也在不断增长，使当地的写字楼市场逐步升温，大多存量写字楼被消化殆尽。特别是2000年后，宁波经济和房地产业进入了高速发展时期，作为写字楼主要消费层的民营企业也发展迅速，这些都为宁波写字楼的复苏与发展奠定了基础。 企业快速增长与写字楼的匮乏形成了鲜明对比，致使供需严重失调。 需求量的不断高涨，用房单位对办公要求的日益提高，极大刺激了宁波写字楼物业的急剧升温。市区推出的写字楼销售状况良好,而且,市场上写字楼的出租率普遍较高，像中银大厦、中保大厦、金融大厦、华联写字楼都是满租，而一些普通品质的写字楼入住率也已达到90%以上。 从宁波经济的发展态势、经济发展结构及市场供需情况分析，写字楼市场新一轮发展周期已经启动。随着新生用房企业的不断涌入，特别是未来杭州湾大桥的建成及“长三角州”经济一体化，加之住宅建设的相对舒缓，将给宁波写字楼市场带来无限商机，写字楼将是今后房地产业的亮点，高品质的写字楼更是楼市“新宠”。,存在的问题,目前宁波写字楼硬件方面主要存在以下不足： 一是项目规模及立面。现有商务楼鲜有超过3万平方米办公空间的，且外立面装修上显得过于“小气”，难以显示整个商务楼的恢弘气势，也就难以提高物业本身的档次。二是电梯严重不足。绝大部分商务楼仅有两部电梯供企业使用，所以造成员工上下班苦等电梯现象时有发生。三是在车位配置上。宁波绝大部分商务楼的汽车位置都达不到80%，有的甚至仅为30%左右，车位严重短缺。四是物业的层高及实际使用率不高。宁波目前的商务楼层高较低，空间层次感十分压抑，另外目前市场上商务楼的得房率也不高，一般在65%左右。 在软件服务上，更存在着严重不足，主要有：一是物业管理不到位。目前宁波商务楼的物业管理大都停留在保安、公共卫生打扫、收发报纸信件、日常维修等，没有更多的附加功能，未能为客户提供高效及时的物业服务。二是对入住企业的专业化商务服务不够。如卫星会议、活动策划、会展中心等服务在宁波的商务楼服务中极为少见。三是中央空调的开放时间及办公时间未能更好的为客户服务。四是智能化弱电系统配置缺乏，一般商务楼仅配置电话、宽带、烟感、安保监控等，而鲜有达到办公通信自动化、楼宇自控系统、消防报警智能化、安保监控自动化、办公自动化等星级标准配置的商务楼。,存在的问题,直到上世纪90年代中期上下，宁波才出现如华联写字楼、中农信大厦等一批有别于住宅的高层建筑。它们开始突出人流、信息流、物流的三者和谐，地点偏向于向政府办公及休闲娱乐地段靠拢，在内部配备多部电梯及停车位方便内部交通疏导，在建筑形态上求高求新，力图树立建筑的地标性与时尚性，为入驻的公司标榜自身形象提供了可能。 在这之后，具有现代化意义的写字楼逐渐多了起来，现在在天一广场CBD附近的中银大厦、人保大厦、国际会展中心等十几座写字楼，都是1997年前后开发并投入使用的，使得宁波写字楼的数量有了一定积累。但是，在房市高涨的背后，我们也理性地看到，宁波目前投入使用的写字楼品质仍然停留在上世纪90年代中期，存在着电梯车位严重不足、智能化生态化程度不高、物业管理服务意识不强等问题。,存在的问题,从供应面来看，2006年，宁波写字楼将迎来一个供应高峰年。据不完全统计，2006年新推量在61万左右，加上2005年的存量32.5万，供应量预计为93.5万左右（尚不包括鄞州商会、鄞州工贸、鄞州工商银行、鄞州南部商务区、亚创研发园、科技园区总部基地等楼盘），与05年相比膨胀近一倍。 从需求面来分析，写字楼市场的需求刚性较强，供过于求的情况在2005年已经显现，在宏观经济利好的情况下，以10%的速度递增计算，预计06年市场需求量在30万左右，市场供求比达到：3.1：1，呈现严重供过于求的态势，整体销售率将在32左右，可见写字楼市场压力剧增。这也导致了很多开发公司放缓写字楼项目的开发进程，使本应该在2006年上半年出现的写字楼供应高峰推迟到下半年出现，市场出现一定的推案空白期。 从板块上来看，2006年写字楼的供应主要集中在海曙区和江东区。占到市场总供应量的67。由于这两个区域同属于城市近郊，且到达市区的交通均较为便利，未来发展前景也较好，使得两个板块之间的竞争呈现日渐较激烈。鄞州中心区作为新城中心，在政府大力支持的前提下，呈现出后起之势。随着鄞州南部商务区的启动，将对宁波写字楼进行一番洗礼，占地面积约30万方，总建面积约90万平方米，其中商务配套约15万平方米，75万平方米为商务办公。,未来市场发展走向（发展背景）,从近年的土地投放量、土地性质以及前期积累层面的影响来看，宁波写字楼市场有更进一步的发展空间。但从办公楼占整个商品房供应总量的比重来看，仅占10%，与发达国家的20%的比例还有相当的差距。另从需求层面上来看，受宏观经济发展的刺激，写字楼市场的需求仍进一步增长，每平方米10000元以上的物业也将出现增长。其他随着宁波经济的发展，一些新生代公司通过几年的积累，也有了一定的经济实力，从潜在客户往有效客户发展，更一步增强了需求。 由于写字楼市场的需求呈刚性存在，因此2005年，市场虽然呈现供大于求的情况，但部分写字楼项目的销售依然创造了佳绩，如上东国际、彩虹国际、名汇国际、奥丽赛前城等楼盘。而这部分楼盘大都属于高性价比的楼盘，市场接受度较高。在2006年市场竞争愈演愈烈的状态下，高性价比因素，将被凸现出来，有可能成为市场竞争的制胜关键。,未来市场发展走向（发展背景）,未来市场走向,从地段分布来看，边缘化是大势所区 宁波写字楼目前主要集中在三江口中山路与百丈路等主要干道两侧，大多数是上世纪90年代建造，配置差、容积率过高、交通拥挤成为中央商务区各写字楼的通病。随着城市整体经济的快速发展，加上中央商务区土地资源的日渐稀缺，越来越多的开发商将目光投降城市的二线区域。鄞州中心区及东部新城，已经或即将涌现出大量写字楼。这些写字楼都不是传统核心趣味的写字楼，后续的项目将会顺应这一趋势。 一方面，非中心地段的写字楼不断把“边缘地段”催熟，另一方面传统中心城区的开发也把写字楼的开发地段扩展到了行政边缘区，以海曙区为例，未来几年鄞奉公路沿江商务区、和义路滨江休闲区等新生态功能性板块成为推进重点。 这就使得之前一直以来都以住宅开发为主的鄞州中心区，也即将开始出现大体量的商务办公。,从产品形态上来看，专业化写字楼将成为主流 从近年来崛起的波特曼中心、金隆国际、坤和中心、恒隆中心、上东国际、金汇大厦，无论从配套设施、项目规划、产品设计等方面都使宁波的办公商务气质不断提升，如“世纪广场”、“金光中心”那样的商住混合模式逐渐被开发商摈弃，与国际接轨、高起点、高规划3A5A级写字楼标准的开发思路与理念日益深入人心。取而代之的将是品质更高的纯商务写字楼或者更多是办公楼与商业街区的混合型产品，从2005年底公开的上东国际和丽园尚都便是其中的典型。 从商务环境来看，新生态化写字楼成为亮点 从SARS到禽流感，健康成为人们越来越关注的一个话题，写字楼客户对办公环境的要求大大提升。随之，在产业环境、商务配套环境相对较好的城市二线区出现了接轨国际流行的商务花园形式的新型办公项目，这些非传统核心地段写字楼由于较低的容积率和高绿化率，提供了客户一种新的办公模式。,未来市场走向,从需求来看，供过于求继续扩大 不管是租金下降还是租售模式的改变，都和宁波写字楼供求关系密切相关。从2004年起宁波写字楼市场供过于求的局面已经显现。数据显示，2004年宁波新推写字楼供应量约为28万平方米，全年去化量约在22万平方米，供应量稍大于销售量，市场销售率达到80%左右；而2005年我市写字楼总供应面积达53万平方米，需求在26万平方米左右，按照这一趋势，2006年实际需求量约为30万平方米左右，而今年我市新开盘项目总建筑面积在61万平方米，2006年新增量与之前的存量预计约为93.5万平方米，供需比例已经扩大到3：1。供量的不断扩容，近于饱和状态，使整体市场的竞争更加激烈，各写字楼盘的销售也面临着越来越大的压力，在这种压力之下，写字楼必须变脸。,未来市场走向,宁波写字楼市场分析,时间与空间发展进程 市场供求关系,发展进程,时间进程,阶段特征,第一阶段：初步形成期 出现了中农信、华联写字楼、平安大厦、人民保险大厦等一批代表性的写字楼，由于受亚洲金融危机、国家宏观调控等因素的影响，市场吸纳能力有限，整体租金水平较低、空置率较高，写字楼市场在90年代末陷入低谷。 第二阶段：快速发展期 城市经济发展迅速，在需求强劲增长的拉动下，存量写字楼逐渐得到消化，写字楼租金/售价上涨，空置率显著下降，写字楼投资逐渐升温，一大批烂早期的烂尾楼重新包装，如中宁大厦、天元大厦、华宏国际中心等，但写字楼的综合品质依然没有显著提升。 第三阶段：显著提高期 城市进入了快速发展期，东部新城及鄞州中心城建设成为城市发展的两大主要推动力，一批品质较高的写字楼项目陆续或即将投入市场，如波特曼中心、金隆国际，写字楼的综合品质将得到提升。,空间进程,时间与空间进程,写字楼发展初期主要沿着天一广场周边的几条主要交通干道（中山西路、解放南路、药行街等）形成，城市及商业活动的发展，写字楼建设也逐步向东及西外延，形成了中山东路、百丈东路、环城西路附近的集中办公区域，东部新城、鄞州中心区规划、科技园区及江北的发展，更呈现多方向发展。综合来看，随着城市扩张及经济发展，城市中心由单一的商务区向多元商务体系结构发展，而市中心用地的缩减，使得办公郊区化成为未来写字楼市场的主要发展方向,空间主要分布,各写字楼板块,各写字楼板块比较,为了更好的进行写字楼各板块之间的比较，对相关因素进行定量化评估，从优到劣按5到1进行打分，暂不考虑各因素对于写字楼板块影响的权重；,市场供求关系,写字楼市场供求,宁波写字楼市场从2004年开始放量呈急剧膨胀的态势 ,而由于经济发展的内在规律不可能导致短时间内办公需求的快速上升,市场需求的刚性导致大量的写字楼存置。在2005年底市场存量达到32.6万平方米，按照现行的市场开发速度及市场需求量，预计到2006年市场存量将达到63.6万平方米，可供市场两年消化，呈现严重的供过于求。,2006年各板块供应情况,2006年写字楼的供应还将是主要集中在海曙区和江东区这两个成熟办公区域。而随着鄞州商务区建设的起步及东部新城规划的进一步实施，这两个区域将成为未来写字楼市场主要供应区。,市场供应量90万平方米,市场新增量200万平方米,未来两年市场供应情况,市场主要区域/项目推进时间,写字楼集中供应区鄞州商务区,鄞州公园以南、天童路两侧，北至日丽中路，南至泰安东路，西至宁南南路，东至前河南路，由个地块组成，规划用地总面积约为38.8公顷,总建筑面积110.02完平方米。 根据规划，宁波南部商务区定位为未来鄞州新城区的核心区域，用地功能定位为商务办公区，是鄞州区未来的商务活动和交流中心。 商务区招商工作已于2005年10月开始。现已申报投资意向的30家企业中包括4家上市公司和2家外商投资企业，利润总额达29.8亿多元。这些企业拟在商务办公区建造写字楼，总面积约60万平方米。 按照鄞州区政府要求，投资商务区的楼宇项目必须在2006年底前开工，并在两年内完工。如不能按期开工或超出规定建设周期，区政府有权按出让时地价收回土地使用权。,按照土地出让的政府相关规定，上述11幅地块，在年底之前必须开工建设，鄞州商务区正式浮出水面。,建设项目情况：总占地面积470亩，总建筑面积约60万平方米。 定位：企业工程（技术）中心为主体的各类研发机构、搭建资源相对集中的科技创新服务平台。大中型企业研发基地和总部基地。 目标：到2008年，初步建成以企业工程（技术）中心为主体、政产学研相结合、集专业化科技服务和多元化科技创业孵化于一体的园区，使之成为浙东地区和杭州湾地区最重要的技术创新基地 功能配置 区块一：研发总部，占地面积：约150亩，建设内容：近江南路高层研发大楼 区块二：专业研发机构，占地面积：约110亩，建设内容：规划建设10幢研发大楼出售给研发机构，总建筑面积15万平方米。主要面向大中型企业、大专院校专业研发机构，并可根据客户需求量身定制。,写字楼集中供应区科技园区科研基地,区块三：工程中心、重点实验室及多功能配套设施，占地面积：约180亩，建设内容：国家级、省市级企业工程 技术中心；国家级、省市级重点实验室；国内、外企业新设科研机构。同时建设人才公寓、会议中心、餐饮等配套设施。 研发区优惠政策 购买研发用房优惠：低于市场价2030。 入住机构补助政策：按实缴税收地方留成部分的5080给予补助。 设备投资补助政策：补助设备投掷额的1015。 一次性补贴政策：国家级研发机构补贴300万元；省级100万元，再配套30。 个人所得税政策：按个人所得税前3年地方留成部分的50%额给予补助，区内购居住用房的按100%额给予补助。 人才公寓政策：80套房和50公寓可供选择，租金补贴30%-100%。,写字楼集中供应区科技园区企业总部基地,项目定位：华东地区总部基地。大部分为宁波大型企业。 建设情况：2006年下半年开始动工,占地面积150亩，总建筑面积约30万平方米，楼高20层，每幢商务楼占地15-20亩地，每幢建筑面积不少于2.5万平方米. 开发模式：大部分对外出售土地，采取企业自建的方式，部分出租。 产品形态：中高层办公。 优惠政策：鼓励企业总部开发商务楼宇 1.商业用地实际地价约100万元/亩. 2.通“招拍挂”取的商业用地，土地实际成交价格与实际地价的差额按以下方式补助. a.综合竣工验收后，按土地成交价的30予以补助. b.建设配套费用（150元/建筑面积）先缴50，综合验收后其余50予以免除. c.按企业总部实缴增值税的30、营业税的60、企业所得税的50予以补助。 d.以上地价差额补足后，按企业总部实缴增值税的20、营业税的50、企业所得税的30予以补助。 e.如企业开发商务楼宇部分自用，则以上政策按自用比例享受. 鼓励企业总部够、租办用房 五年内按企业缴纳“三税”的2060予以补助。 鼓励发展现代化服务业 年内按企业缴纳“三税”地方留成部分的3060予以补助 特大型企业总部、跨国公司的区域性总部实行“一户一议”,新城核心区位于世纪大道以东，高速公路以北，通途路以南，科技园区2号路以西，总用地约7平方公里。规划结构上，创造“H”型号的城市轴线，围绕轴线组织城市空间。沿东西向商业文化轴的两侧集中高层商务带，中间结合绿地、水系，布置科技馆、图书馆、音乐厅、博物馆、群艺馆等种类文化设施，使之成为联系历史和未来发展的纽带；西侧沿世纪大道开辟生态景观轴，东侧开辟景观文化轴，形成新城连接甬江和东钱湖地区开放的城市景观廊道。 行政中心布置在商业文化轴的北侧，北面布置高尚的行政商务楼，南面为宽敞的水面和绿地广场。行政中心建筑以多层为主，造型简洁，体现政府机关庄重、公正的形象。,写字楼集中供应区东部新城,写字楼需求板块客户情况,核心区：指天一广场周围，是金融机构、大型船务公司、货代公司、大型企业集团办公聚集区。 次心区：如百丈路附近等，是中型外贸公司、货代公司及部分实业公司办公区。 外围区：如宁波大厦附近区域（东部新城），以小型外贸公司及小型货代公司为主。,宁波市场上写字楼主流客户为外贸相关行业企业，这是毋庸质疑的，但就各板块而言，其内部客户还是存在很大差异的。 船务公司、货代公司与外贸公司是外贸行业最主要的构成部分，三者之间船务公司处于产业最上端，而外贸公司处于最末端。 船务公司都为大型企业，对于办公环境的形象要求很重要，而且由于其处于产业链上端以后，涉及到大量的客户来访，对于区位及交通便利性要求很高，多出现在商务中央区；货代公司是围绕着船务公司而展开工作的，两者关联度很高，两者最好整合在同一区域，故在办公区域选择性上跟船务公司保持着一致；外贸公司在空间关联度上比上述两者要低，出于办公成本控制的要求，在城市的外沿区域，出现一批外贸公司集中办公区。 小企业处于创业初期或者是发展期，对于成本控制十分敏感，多选择商住楼或者外围的办公楼，而这些小企业具有一定规模以后，慢慢向次中心区域靠拢，以满足便利性及企业形象需要；同时，商务中心区及次中心区的中大型企业进一步扩张以后，在市区找不到合适的办公楼，出于办公面积需要及商业成本控制，出现了外迁趋势，这就引致东部新城附近及鄞州中心区等地（上东国际、兴业大厦、名汇国际等）出现企业大面积购买写字楼以满足进一步办公需求，从而使外沿区域客户得到了提升。,写字楼需求板块客户情况,写字楼需求入住率,天一广场周边 成熟写字楼,其他区域成 熟写字楼,近期竣工 写字楼,保持着市场上最高的住入率，平均在95%以上，地理位置优势及多年的客户积累是主要原因，如人民保险大厦、平安大厦、华联写字楼等,商务氛围和配套商业设施较天一广场周边地区差，入驻率略低于上述区域，但仍然保持90%以上的平均入驻率，如崇光大厦、鄞信大厦、天宁大厦等,由于多在2004年竣工，目前正处于装修期和陆续入驻期，目前入驻率约60-70%，如东海曙光写字楼、外滩大厦、华宏国际中心等,在新增客户和原有客户扩租的推动下，现有写字楼入驻率持续上升，目前品质相对较好的成熟写字楼的平均入驻率在90%以上，反映了现有市场的需求。,市中心现有写字楼较多，其中有很大一部分品质相对较低； 没有出租的房间主要表现为分布较为零散，无法满足一些大面积客户需求； 部分客户对于距离的关注在下降，故产生写字楼大客户外迁趋势； 老的写字楼：出租90%以上；近年交付写字楼：出租70%左右；,写字楼需求入住率,写字楼需求入住率,市区老写字楼,近年建设及交 付写字楼,从年份来看，宁波写字楼市场租金售价整体呈现上升趋势，租金年均上涨幅度在15%左右。 目前市区办公楼市场主力租金在1.5-2.5元之间，售价主要在每平方8000-12000元之间。 受到写字楼大规模交付及未来供应量巨大的影响，近期写字楼市场租金出现了一定的下滑，而售价保持相对稳定。 除中央商务区以外，其他区域写字楼平均租金未比较明显的拉开差异，主要是市场中存在的写字楼档次不一，高低租/售价格项目都有。,写字楼需求租金/售价,写字楼需求租金/售价,价格：7500-8000元/ 租金：1.5-3元/ /天,价格：7000-11000元/ 租金：1.1-2.2元/ /天,价格：8000-9000元/ 租金：1.2-2.2元/ /天,价格：6600-9000元/ 租金：0.8-2.2元/ /天,价格：9000-10000元/ 租金：1-1.2元/ /天,价格：9000-13000元/ 租金：1-3元/ /天,价格：9000-13000元/ 租金：1-3元/ /天,价格：6000-12000元/ 租金：1-2.4元/ /天,价格：6000-12000元/ 租金：1-2.2元/ /天,价格：7000-12000元/ 租金：1-2.5元/ /天,价格：5400-11000元/ 租金：0.6-2元/ /天,价格：6500-9500元/ 租金：1-2元/ /天,价格：5900-8500元/ 租金：0.8-1.5元/ /天,写字楼需求租金水平,市场上写字楼租金相对较低，与宁波写字楼总体档次不高有一定关系，随着近年来新开工建设的项目陆续交付，高档次的写字楼增加，拉高了整体租金水平。,地段带来的差异：如果以中央商务区的平均租金（1.8-2.5元/平方米/天）为标准1的话，则如百丈东路等次中心区平均租金（1.5-1.8元/平方米/天）为0.8，东部新城及鄞州中心区的租金（0.8-1.3元/平方米/天）为0.6。 产品带来的差异：一般说来，住宅楼、商住楼与专业写字楼还是存在着很明显的租金差异，三者之间的大致租金比例为0.5：0.7：1。,写字楼需求租金差异,写字楼需求个案租金,写字楼需求售价水平,前几年，由于市场需求不足，宁波曾出现写字楼价格低于住宅价格的现象，目前，这种现象逐渐得到了改变，品质相对较好的写字楼销售报价以900012000元/平方米为主，波特曼中心和金隆国际两个项目的平均报价则分别达到16000元/平方米和15000元/平方米。,写字楼需求个案售价,影响写字楼未来需求的相关指标,第三产业比例：宁波市目前第三产业比重不到40%，长远看存在较大的市场空间 企业数量：宁波市2005年私营企业数量达到4.8万个，比2004年增加了30%，企业数量的大幅度增加，为办公市场的发展提供了坚实的基础；同时宁波的外资企业也在迅速的发展，目前基本以每年1000家的速度递增。 企业规模：宁波的企业主要以中小型企业为主，但是企业的规模近年来得到了较大提高，平均注册资金达到110万元左右，企业规模的扩大为企业结构的分化和分工提供了可行性。,从长远看，宁波写字楼市场发展存在较大的空间，但是短期内受到集中供应的影响，市场的竞争将会趋于激烈。,供大于求的局面,租金/售价的停滞,板块变动、办公郊区化,办公楼风险聚集,写字楼个案情况,已入住写字楼 在售未交付写字楼 预开盘写字楼,已入住写字楼,华联写字楼,发 展 商：华联房产 物业管理：银泰物业 建成年代：95年 地 址：东渡路55号 面积范围：32-132 平米 层 高：3.3米 得 房 率：63% 电梯配置：共配备8部日本三菱电梯 空调配置：中央空调 卫生间洁具品牌:SHANGHUA 车位配备：约100个左右车位 出租率：目前只有9层10层有空房（有租客搬出） 均为70-80平米的小户型。 物业形态：采用镀金玻璃幕墙，共25层； 其中裙楼1-5F为银泰百货；6F为美食广场； 7-8F为时代电影院、华联房产公司及出租办公房；9F以上为办公写字楼。,相关费用 售 价：以前只租不卖，2004年10月以带租出售的方式全新面市,均价11000元左右 租 金：2.9-3.9元/平米/天 物业管理费：3.9元/平米/月 地面泊位费150元/月，地下泊位费300元/月。 相关配套 培罗成大楼、中农信大厦、银泰百货、宁波大酒店、长发商厦、天一广场、宁波老外滩等中央商业设施，商务餐饮娱乐配套齐全；各大金融机构、银行驻扎该区域，金融氛围良好；交通便捷，公交车站密集。 行业分布：外贸货代类占73.8%，外地企业驻甬办占13.8%，生物技术与电子通信类各占6.4%。入驻企业有上海罗氏制药有限公司、嘉里货运（香港）有限公司、荷兰孚宝中国有限公司、宁波雅戈尔国际运输有限公司、宁波网通信息港有限公司等。 综合分析： 优势：交通便利；周边办公设施完善；自身整体档次较高；倚靠城市主干道中山路。 劣势：停车位严重不足，停车不方便；大厅处于地下，空间较压抑，影响写字楼档次。,中农信大厦,发 展 商：之信房产 物业管理：之信物业 地 址：长发商厦旁 交付时间：96年 物业形态：采用玻璃幕墙，共35层。目前1-4F为新华联商厦与肯 德基，地下1F为三江购物俱乐部，地下2F为停车库，6F为设备 层，13F与29F为避难间，35F为旋转餐厅，其余为写字楼。 总建筑面积：80000 平米 面积范围：39-80 平米 楼 层：35层 层 高：3米 层面积：13000多平米 得 房 率：52% 电梯配置：LG高速电梯，30楼以上2部，30楼以下4部 空调配置：中央空调，LG 卫生间洁具品牌:TOTO 车位配备：100多个，地下车位售20万/个，租300元/月,相关费用 价格走势：开盘时4000元/ 平米；04年售价8280元/ 平米；现1000012000元/ 平米 租 金：2.2元/ 平米/天,5楼以上3.2元/ 平米/天。 物业管理费：含在租金里。 出租率：目前16、18层有空房，面积在150220之间（有租户搬走）。 相关配套 培罗成大楼、华联写字楼、银泰百货、宁波大酒店、长发商厦、天一广场、宁波老外滩等中央商业设施遍布左右，商务餐饮娱乐配套齐全；公交线路繁多，交通便利；各大金融机构、银行驻扎该区域，金融氛围良好。 行业分布:外贸货代类占40%，外企驻甬办占25%，电子通讯类占12.9%，精工制品类占4.8%。入驻企业有宁波恒基伟业公司、美的空调宁波办事处、海尔集团等。 综合分析 优势：拥有市中心核心地段；交通便利；周边商务娱乐配套完善。 劣势：车位稀缺；地处四叉路口，容易造成交通堵塞。 历史背景：原先只租不卖，现今开始销售。去年该大楼还是宁波第一高楼，凌江名庭推出后位居第二。,国际会展中心,发 展 商：金宝房产开发公司 物业管理：宁波新上海国际物业公司 地 址：百丈东路168号 建成年代：98年 物业形态：采用玻璃幕墙外立面，共26层；主楼26层，裙楼5层挑高，主 楼与裙楼1-5层相连接，大堂内配有小型商务中心、食品小超市等.有 前后2幢,前一幢A幢原本就是办公楼,后一幢B幢原本是商住两用的,但 是现在都是办公用房. 面积范围：130-165 平米 楼 层：26层 层 高：3.6米 得 房 率：69% 电梯配置：6部西子奥的斯,2部1-16层,2部17-28层,2部1-28层 空调品牌:中央空调,品牌:远大 卫生间洁具品牌:GMERRY、MILIM、ARROW 车位配备：提供300个左右车位.租金:750元/月/个.售价:17-18万元/个 出租情况:现2幢均有空房,9 、11 、22层都有分布,面积在150-200多平方米,相关费用 售 价：开盘价:4000多元/平方米，03年底04年初:6500元/平方米，2005二手售价7500-8500元/ 平米 租 金：03年租金:2.2元/ 平米/天，04年租金:2.5元/平方米/天, 现在租金:2.5元/平方米/月,半年一付 物业管理费:A幢9元/平方米/月;B幢7元/平方米/月(包括除水电费外的其他费用) 相关配套 整体配套设施比较完善，交通便捷，商业居住氛围成熟。拥有彩虹服饰广场、中国银行、广州发展银行、中信实业银行、杉杉金贸大厦、箕漕街餐饮街、凯利大酒店、彩虹银座、彩虹大厦、华泰银座、东港大酒店，及在建的波特曼中心等中高档商务设施。 行业分布 外贸货代类占43.4%，外地企业驻甬办占15.8%，精工制品类占7.1%，电子通讯类占5.4%，纺织服饰类占4.3%。入驻企业有中信实业银行、杭州湾房地产开发有限公司、宁波博泰国际运输有限公司、宁波交通投资开发公司等。 综合分析 优势：周边生活、交通配套较为完善；倚靠城市主干道百丈东路；自身档次较高，配套完善，且车位相对充足 劣势：在上下班高峰，车位、电梯仍无法满足正常需求；物业管理费相对偏高。,东海曙光,发 展 商：江东世纪房产 物业管理：江东房产物业总公司 地 址：中山东路与曙光路交叉口 开盘时间：02年11月 竣工时间：04年9月 交付时间：05年 总建筑面积：2.6万平方米 占地面积：5000平方米 物业形态：总高22层，其1层沿街是商铺，2-4层规划为商场，5-22层为办公 用房。其规划户数187户。 外立面采用现代风格，整齐划一的深色落地窗间隔着银灰色侣板。端部的 弧形条窗视线开阔，景色尽收眼底。走廊尽头的阳台用了S型隐框幕墙， 富有流线感，使得整个建筑更具挺拔。 主力面积：105-130平方米 面积范围：64-159 平米 层 高：1层5.4米，2-3层4米，4层4.9米，10-22层4.8米； 5-9层及23层3.1米 标准层面积：1000多平米 得 房 率：75%,电梯配置：1部景观电梯，4部OTIS电梯，1部货梯 空调配置：无中央空调，自己配置 车位配备：立体停车位68个，售26-30万，大厦地下另有车位20个 其它配备：配5A自动化系统(大楼自动监控系统；安全自动化系统；管理自动化系统；停车场自动化统;单元自动化系统布置到户） 卫生设施：除一楼以外，每层不设公共卫生间。卫浴品牌：TOTO 相关费用 于2002年11月30日开始公开发售，单价在6400-8800元/平米之间，其中主力单价在6600-7700元/平米之间。 现均价：9000 - 13000元/平米 租金：1.6-1.7元/ 平米/天 物业管理费：3元/平方/月 相关配套 地处宁波中心地段，周边商贸休闲氛围浓厚，拥有金光中心、新世纪百货、新江厦商厦等购物中心，新汉通大酒店、麦当劳、肯德基、盛业大酒店等餐饮设施，以及滨江大厦、金融大厦、会展中心、杉杉经贸大厦等写字办公楼，同时国际级写字楼波特曼中心、五星级香格里拉大酒店也将在此区域登陆，升值潜力巨大。 行业分布：国际货运、服饰是入驻大厦的主力客户，装饰、美容健身也占有一定席位。目前该写字楼入住率不高，大多在装修过程中。 综合分析 1.地段好，位于“浙江第一街”的中山东路上，升值潜力大；2.处于新江厦商圈内，各项配套设施齐全； 3.面积适中，空间弹性大。,波特曼中心,发 展 商：东港酒店/宝业房产 施工单位：五洋建设 物业管理：喜达屋喜来登国际酒店管理集团 地 址：东港大酒店旁 开工时间：03年2月 竣工时间：05年底 物业形态：其中一幢25层酒店式公寓，另一幢29层写字楼 总建筑面积：88009平方米 是否能自由分割：可以自由分割 面积范围：写字楼90-300 平方米 主力面积：220平方 楼 层：写字楼26层，公寓29层 层 高：写字楼3.6米，公寓3.18米 层面积：1000多平米 得 房 率：写字楼65% 电梯配置：6部日本三菱电梯 空调配置：中央空调(原装