宝龙长春项目可研报告(绿园).ppt

,绿园项目可研报告,商业研究院市场部 2010 年 10 月 12 日,城市概况,结论： 选址城市符合项目选址条件,数据来源：长春市2009年国民经济和社会发展统计公报,火车站,省委省政府,站前广场商圈,重庆路商圈,红旗街路商圈,桂林路商圈,亚泰会馆商圈,赛得广场商圈,欧亚卖场商圈,城市发展方向： 一个中心团和三个外围团: 中心团中心城区 兴隆团东北方向； 富锋团西南方向； 净月团和人民大街南沿线两侧东南团,东北方向,西南方向,东南方向,绿园项目地块,城市交通规划,城市各条轨道交通线路详解： 现有轨道交通： 轻轨一号线(长春站南广场到净 月广场)已竣工通车 在建工程： 轻轨三期(长春站北广场到南部 新城)主体施工基本完成， 计划2010年年底通车 地铁1号线(北环城路到红咀子 站)2014年前建成通车 计划工程： 地铁2号线(东方广场到西湖) 计划2012年施工,2016年 前建成通车,结论： 项目地块均临近至少一条在建或规划中的轨道交通站点附近，且至少靠近一条城市主干道，符合选址标准。,资料来源：市规划局、各区招商局,城市商业概况,数据来源：市场调查，政府介绍,站前广场商圈,红旗街路商圈,亚泰会馆商圈,赛得广场商圈,欧亚卖场商圈,重庆路商圈,桂林路商圈,北人民大街,人民大街,南湖大路,自由大路,工农大路,景阳大路,吉林大路,亚泰大街,解放大路,洋浦大街,绿园项目地块,城市商业概况,结论： 城市商业网点主要分布在人民大街沿线，相比较看朝阳地块较其他两地块看周边商业氛围最为成熟。.,数据来源：市场调查,国商百货,欧亚商都 亚细亚 巴黎春天 万达广场,赛德时尚购物中心,欧亚卖场,长春百货大楼 卓展时代广场 国贸商都,北人民大街,人民大街,南湖大路,自由大路,工农大路,景阳大路,吉林大路,亚泰大街,沃尔玛银座店,沃尔玛重庆路店,家乐福盛世城店,家乐福新天地店,沃尔玛临河街店,卫星路,解放大路,洋浦大街,绿园项目地块,城市房地产市场概况,结论：市场整体环境较稳定，销售面积和均价保持稳定上升，但受政策影响及商品房空置面积的增加，对未来市场的去化速度仍存在一定影响。,数据来源：政府统计公报,城市酒店概况,数据来源：市场调查,结论： 受旅游及每年各类会展带动，长春酒店市场整体环境较好，项目可依据具体位置考虑适当规划一定体量酒店产品。,北人民大街,人民大街,南湖大路,自由大路,工农大路,景阳大路,吉林大路,亚泰大街,长春香格里拉,长春紫荆花饭店,海航名门酒店,卫星路,依据旅游局统计，长春大小宾馆酒店约上万家，其中星级酒店51家，评定为五星的有三家。 09年长春酒店旅游类相关经济指标中： 实际利用外资24.3亿美元 住宿和餐饮业零售额118.5亿元； 全年到达旅游人数2268.2万人次； 旅游总收入284.5亿元； 各类会展活动152项；,解放大路,洋浦大街,绿园项目地块,地块周边地价,结论：,数据来源：中指数据网,北人民大街,人民大街,南湖大路,自由大路,工农大路,景阳大路,吉林大路,亚泰大街,红旗街万达广场地块,45-8-61 45-8-64 45-8-65 45-8-66,卫星路,解放大路,洋浦大街,53-102-141 53-102-142 53-102-143,绿园项目地块,3公里商圈人口,结论： 选址项目商圈人口基本符合选址标准,数据来源：政府提供、统计公告查询,一汽办公区,地块周边房价,结论： 区域属长春市西部区域，临近在建中的高铁西客站和一汽办公区。目前在售项目中公寓均价水平为7000-8500元/平左右，住宅多层均价水平在6500元/平左右，小高层均价在5000元/平左右，区域内产品价格与开发商品牌关系较大。符合项目选址区域房价标准。,数据来源：现场调查,南湖大路,工农大路,景阳大路,解放大路,双丰大街,富民大街,中海凯旋门,绿地映湖印象,绿地上海城,多恩虹郡,家源1953,绿园项目地块,高铁西客站(在建),一汽办公区,地块概况,地块报价 单位地价：住宅 160万/亩 商业 120万/亩 楼面地价：979元/平米 总地价：48750万元,数据来源：拓展人员提供,结论： 选址项目地块位于城市西部区域，周边目前商业环境不成熟，但已有几大住宅项目在售中，地块形状较为整齐，东南侧临近同心湖水域，此外地块内部有一定拆迁量。,地块实景,实景说明：,同心湖西侧山丘向西北照,同心湖西侧山丘向西照,同心湖西侧山丘向北照,同心湖西侧山丘向东北照,地块实景,实景说明：,地块内部向北照,地块内部向东照,地块内部向南照,地块内部向西照,产品定位方案一(综合容积率2.7),产品配比建议：,现金流量分析,土地款：土地出让金 + 契税； 工程款：前期费用 + 建安成本 + 装修费用 + 市政大配套 + 园林景观及室外工程 ； 其他费用：营销费用 + 管理费用 + 财务费用； 销售回款：各类物业的销售收入回款； 税费：营业税及附加 + 土地增值税 + 企业所得税；,利润率分析,营业收入：各类物业销售毛收入； 营业成本：土地成本+前期费用+建安成本+装修费用+市政大配套+园林景观及室外工程+期间费用+税费； 利润总额：营业收入 - 营业成本； 净利润：利润总额 所得税； 净利润率：净利润 / 营业收入,利润率分析,持有物业估值： 111000 万元（持有物业生活方式中心： 7.4 万平米; 自有资金投入：实际支付的土地出让金及契税、前期费用、工程款等； 自有资金投资回报率（未考虑估值）：净现金/自有资金投入； 自有资金投资回报率（考虑估值）：（净现金+持有物业估值）/自有资金投入； 总投资回报率：净现金/总投资；,自有资金回报率,总投资回报率,产品定位方案二(综合容积率2.64),产品配比建议：,现金流量分析,土地款：土地出让金 + 契税； 工程款：前期费用 + 建安成本 + 装修费用 + 市政大配套 + 园林景观及室外工程 ； 其他费用：营销费用 + 管理费用 + 财务费用； 销售回款：各类物业的销售收入回款； 税费：营业税及附加 + 土地增值税 + 企业所得税；,利润率分析,营业收入：各类物业销售毛收入； 营业成本：土地成本+前期费用+建安成本+装修费用+市政大配套+园林景观及室外工程+期间费用+税费； 利润总额：营业收入 - 营业成本； 净利润：利润总额 所得税； 净利润率：净利润 / 营业收入,利润率分析,持有物业估值： 111000 万元（持有物业生活方式中心