商品房的验收合格及证明文件的理解与界定.doc

惠州市商品房验收合格标准（选自惠州市中级法院案例选编）咨询电话品房的验收合格及证明文件的理解与界定原告陈贵良、骆月容诉被告惠州市康顺投资发展有限公司商品房销售合同纠纷案【问题提示】 因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多，特别是开发商与购房人对商品房是否已经验收合格具备交付使用条件经常发生争议。那么，如何理解合同中商品房的“验收合格”？何为“验收合格”的证明文件？【要点提示】 在商品房买卖合同中当事人双方约定以“商品房经验收合格”为交付使用条件，工程竣工后，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，各方签署了一致的工程竣工验收意见，被告已取得工程竣工验收报告，并取得了环保、消防、规划等部门出具的的认可文件，应认定房屋已具备了交付条件，也符合双方当事人的合同约定。原告认为被告未办理工程竣工验收备案手续，该商品房未达到交付使用的条件而拒绝收楼，没有法律依据，不应予以支持。【案例索引】 一审：博罗县人民法院（2009）博法民一初字第748号民事判决书。【案 情】 原告陈贵良、骆月容。 被告惠州市康顺投资发展有限公司。 博罗县人民法院经审理查明，2008年3月，原告与被告签订了一份广东省商品房买卖合同，合同约定原告以359284元向被告购买位于博罗县罗阳镇城市绿洲10座10A的商品房，被告应于2008年5月15日前将验收合格的楼房交付原告使用，如被告未按期交楼，则每日按已交房款的万分之四向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款359284元。2008年5月10日，被告以信函方式，向原告发出城市绿洲入伙通知书，要求原告于2008年5月15日5月18日收楼。原告认为：根据商品房销售管理办法第三十条关于“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”规定；及广东省商品房买卖合同（示范文本）的拟订者广东省建设厅在向广州市国土资源和房屋管理局就“关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函”中，关于广东省商品房买卖合同第八条第一款中的“该商品房经验收合格”的意思解释为：该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。而本案中，被告将未取得竣工验收备案手续的楼房交付原告，违反了合同约定，原告有权拒绝收楼，并向被告主张违约责任。原告以被告楼房验收不合格为由拒绝收楼。 另查，2007年12月3日，惠州市环境保护局作出关于惠州市康顺投资发展有限公司博罗县省级森林公园建设项目放射性环境影响报告表初审函，博罗县森林公园建设用地可作为酒店、商业、住宅的用地。2008年5月23日，博罗县公安局消防大队出具博公消验字2008第195号关于惠州市康顺投资发展有限公司住宅楼建筑工程消防验收合格的意见，消防验收合格。2008年6月6日，被告组织建设、监理、施工、勘察、设计五方对建筑工程进行验收，并在工程竣工验收报告作出一致同意通过验收，质量合格的结论。2008年11月4日，被告取得博罗县规划局的建设工程规划合格证。【审 判】 博罗县人民法院认为，被告的商品房已取得工程竣工验收报告，并通过规划、消防、环保、监理、人防、电梯等部门的验收报告，即具备房屋交付条件。原告认为被告的楼房没有到相关部门办理商品房竣工验收备案手续，不符合交楼条件，其主要依据是广东省建设厅办公室粤建办房函200363号答复，该文系建设行政主管部门对建设单位行政管理规范性要求，既不是法律，也不是行政法规，不具有普遍约束力。被告的商品房于2008年6月6日通过主体工程质量验收，取得工程竣工验收报告，对原告来说完全可以对房屋进行支配和使用。因此，应认定从该日起被告的商品房就具备了交付条件，也符合原、被告签订的广东省商品房买卖合同的约定。被告没按合同约定于2008年5月15日前将楼房交付原告使用，己迟延交楼，应按约定以359284元以每日万分之四计付违约金给原告，计得3161元（22天359284元0.0004 ）。本案宣判后，双方当事人在法定期限内均未上诉，判决已生效。【评 析】 本案主要争议焦点是该商品房是否已经验收合格具备合同约定的“交付使用条件”？ 一、关于如何理解“验收合格”的问题 建筑法第六十一条规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”城市房地产管理法第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，验收合格是商品房交付使用的必要条件。但是，如何定义“验收合格”？建设部2001年7月发布的建筑工程施工质量验收统一标准中对术语“验收”是这样解释的：“建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验分批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。”这应该是现行规定中对“验收”最明确的解释。但是，对于“验收合格”的界定问题，司法实践中却有不同的理解，我国合同法、建筑法、建设工程质量管理条例等法律法规均有涉及，但是相对不够具体、明确。根据建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定第五条“工程符合下列要求方可进行竣工验收：（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告，工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字；（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告，工程质量评估报告应经总监理工程监理单位有关负责人审核签字；（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告，质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字；（九）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件；（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；。”，第六条“工程竣工验收应当按以下程序进行”，以及第七条“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。”从上述规定可以看出，所谓的验收必须在工程竣工后，取得施工单位的工程竣工报告、监理单位的工程质量评估报告、勘察设计单位的质量检查报告等资料以及规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件之后，由开发商组织各相关责任主体对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价（由建设工程质量监督部门对验收程序、内容实施现场监督），并形成经验收组人员签署一致的工程竣工验收意见，才视为商品房经验收合格，商品房才可以交付使用。因此，笔者认为，商品房的“验收合格”应指项目竣工验收，不仅包括工程质量的验收合格（建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收），还包括规划、消防、环保等在内的验收合格，只有这些项目经验收合格后，商品房才具备交付条件。本案中，被告先后取得了环保、公安消防、规划等部门出具的的认可文件，并在2008年6月6日组织建设、监理、施工、勘察、设计五方对建筑工程进行验收，各方在工程竣工验收报告作出一致同意通过验收，质量合格的结论。可见，被告的商品房已具备双方约定的房屋交付使用条件。 二、关于商品房验收合格的证明文件问题 本案原告认为“经验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。依据广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则(试行)有关规定，办理竣工验收备案就是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为，其最终形成的文件就是工程竣工验收备案表。那么，办理了竣工验收备案手续后形成的工程竣工验收备案表是否为商品房验收合格的证明文件？建设工程质量管理条例第四十九条以及建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定第九条等都对竣工验收备案作出了明确规定，也就是工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并持竣工验收报告等相关材料在法定的时间内到当地建设行政主管部门备案。上述相关规定均说明竣工验收合格与备案是两个不同的概念，备案的前提是工程竣工验收合格。另外，没有任何法律或行政法规之规定要求商品房须经“备案”后方可交付使用,这些规定均是从行政管理的角度要求开发商进行工程竣工验收备案的，也并非强制性要求开发商向购房人交楼时必须取得竣工验收备案表的规定，而是强制规定“竣工验收合格”后方可交付使用。而本案原告认为该商品房未达到交付使用的条件而拒绝收楼，其适用依据是广东省建设厅办公室粤建办房函200363号文，该复函称，经验收合格是该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。但是该复函仅是建设行政主管部门对建设单位进行行政管理的规范性要求，既不是法律，也不是行政法规，无论从效力层级还是从发文主体是否有权力对上级法规进行解释的角度来看，该复函都不具有普遍约束力。此外，只要仔细审阅建设部制定的竣工验收备案表的内容，我们就会发现该表格是建设单位申请工程备案的审批过程的流程记载，各参与单位对申备工程分别依该表格的先后顺序签署的意见，最后备案机关在该表格签署意见的时间即为建设单位取得竣工验收备案表的时间。可见，竣工验收备案不是商品房交付的必要条件，而是建设行政主管部门的事后监督行为，工程竣工验收备案表是建设行政主管部门规定的申请备案工程的必要审查资料，不是对外具有公示效力和法律效力的证明文件，当然也不是商品房验收合格的证明文件。其实，在实践中，建设单位如果不进行竣工备案登记，没有取得工程竣工验收备案表，就无法进入下一个程序即无法在房地产管理部门进行产权登记，这其实涉及的就是验收合格后的房产权属登记问题了。 至于商品房验收合格的证明文件，笔者认为应该是工程竣工验收报告。从建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定第七条、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第五条以及广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则(试行)第十二条等规定可知，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，该报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容，还须附有环保、公安消防、规划等部门出具的的认可文件以及法规、规章规定的其他有关文件。也就是说，工程竣工验收报告除了能够反映工程质量验收合格的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。开发商能够取得该报告，就证明房地产开发项目已基本上就达到了竣工验收合格，能够交付使用的标准，购房人也可以收楼入住了。因此，所谓的验收合格之日应该是开发商的竣工验收报告成就之日。本案中，被告的商品房于2008年6月6日通过主体工程质量验收，取得工程竣工验收报告，对原告来说完全可以对房屋进行支配和使用。因此，法院认定从该日起被告的商品房就具备了交付条件，也符合原、被告签订的广东省商品房买卖合同第八条的约定。因被告没按合同约定于2008年5月15日前将楼房交付原告使用，己构成迟延交楼，由此导致的延期入伙违约责任由开发商承担。遂法院判决被告应按约定以359284元以每日万分之四计得3161元（22天359284元0.0004 ）违约金赔偿给原告。惠州市商品房验收合格标准（选自惠州市中级法院案例选编）咨询电话品房的验收合格及证明文件的理解与界定原告陈贵良、骆月容诉被告惠州市康顺投资发展有限公司商品房销售合同纠纷案【问题提示】 因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多，特别是开发商与购房人对商品房是否已经验收合格具备交付使用条件经常发生争议。那么，如何理解合同中商品房的“验收合格”？何为“验收合格”的证明文件？【要点提示】 在商品房买卖合同中当事人双方约定以“商品房经验收合格”为交付使用条件，工程竣工后，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，各方签署了一致的工程竣工验收意见，被告已取得工程竣工验收报告，并取得了环保、消防、规划等部门出具的的认可文件，应认定房屋已具备了交付条件，也符合双方当事人的合同约定。原告认为被告未办理工程竣工验收备案手续，该商品房未达到交付使用的条件而拒绝收楼，没有法律依据，不应予以支持。【案例索引】 一审：博罗县人民法院（2009）博法民一初字第748号民事判决书。【案 情】 原告陈贵良、骆月容。 被告惠州市康顺投资发展有限公司。 博罗县人民法院经审理查明，2008年3月，原告与被告签订了一份广东省商品房买卖合同，合同约定原告以359284元向被告购买位于博罗县罗阳镇城市绿洲10座10A的商品房，被告应于2008年5月15日前将验收合格的楼房交付原告使用，如被告未按期交楼，则每日按已交房款的万分之四向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款359284元。2008年5月10日，被告以信函方式，向原告发出城市绿洲入伙通知书，要求原告于2008年5月15日5月18日收楼。原告认为：根据商品房销售管理办法第三十条关于“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”规定；及广东省商品房买卖合同（示范文本）的拟订者广东省建设厅在向广州市国土资源和房屋管理局就“关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函”中，关于广东省商品房买卖合同第八条第一款中的“该商品房经验收合格”的意思解释为：该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。而本案中，被告将未取得竣工验收备案手续的楼房交付原告，违反了合同约定，原告有权拒绝收楼，并向被告主张违约责任。原告以被告楼房验收不合格为由拒绝收楼。 另查，2007年12月3日，惠州市环境保护局作出关于惠州市康顺投资发展有限公司博罗县省级森林公园建设项目放射性环境影响报告表初审函，博罗县森林公园建设用地可作为酒店、商业、住宅的用地。2008年5月23日，博罗县公安局消防大队出具博公消验字2008第195号关于惠州市康顺投资发展有限公司住宅楼建筑工程消防验收合格的意见，消防验收合格。2008年6月6日，被告组织建设、监理、施工、勘察、设计五方对建筑工程进行验收，并在工程竣工验收报告作出一致同意通过验收，质量合格的结论。2008年11月4日，被告取得博罗县规划局的建设工程规划合格证。【审 判】 博罗县人民法院认为，被告的商品房已取得工程竣工验收报告，并通过规划、消防、环保、监理、人防、电梯等部门的验收报告，即具备房屋交付条件。原告认为被告的楼房没有到相关部门办理商品房竣工验收备案手续，不符合交楼条件，其主要依据是广东省建设厅办公室粤建办房函200363号答复，该文系建设行政主管部门对建设单位行政管理规范性要求，既不是法律，也不是行政法规，不具有普遍约束力。被告的商品房于2008年6月6日通过主体工程质量验收，取得工程竣工验收报告，对原告来说完全可以对房屋进行支配和使用。因此，应认定从该日起被告的商品房就具备了交付条件，也符合原、被告签订的广东省商品房买卖合同的约定。被告没按合同约定于2008年5月15日前将楼房交付原告使用，己迟延交楼，应按约定以359284元以每日万分之四计付违约金给原告，计得3161元（22天359284元0.0004 ）。本案宣判后，双方当事人在法定期限内均未上诉，判决已生效。【评 析】 本案主要争议焦点是该商品房是否已经验收合格具备合同约定的“交付使用条件”？ 一、关于如何理解“验收合格”的问题 建筑法第六十一条规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”城市房地产管理法第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，验收合格是商品房交付使用的必要条件。但是，如何定义“验收合格”？建设部2001年7月发布的建筑工程施工质量验收统一标准中对术语“验收”是这样解释的：“建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验分批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。”这应该是现行规定中对“验收”最明确的解释。但是，对于“验收合格”的界定问题，司法实践中却有不同的理解，我国合同法、建筑法、建设工程质量管理条例等法律法规均有涉及，但是相对不够具体、明确。根据建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定第五条“工程符合下列要求方可进行竣工验收：（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告，工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字；（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告，工程质量评估报告应经总监理工程监理单位有关负责人审核签字；（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告，质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字；（九）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件；（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；。”，第六条“工程竣工验收应当按以下程序进行”，以及第七条“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。”从上述规定可以看出，所谓的验收必须在工程竣工后，取得施工单位的工程竣工报告、监理单位的工程质量评估报告、勘察设计单位的质量检查报告等资料以及规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件之后，由开发商组织各相关责任主体对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价（由建设工程质量监督部门对验收程序、内容实施现场监督），并形成经验收组人员签署一致的工程竣工验收意见，才视为商品房经验收合格，商品房才可以交付使用。因此，笔者认为，商品房的“验收合格”应指项目竣工验收，不仅包括工程质量的验收合格（建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收），还包括规划、消防、环保等在内的验收合格，只有这些项目经验收合格后，商品房才具备交付条件。本案中，被告先后取得了环保、公安消防、规划等部门出具的的认可文件，并在2008年6月6日组织建设、监理、施工、勘察、设计五方对建筑工程进行验收，各方在工程竣工验收报告作出一致同意通过验收，质量合格的结论。可见，被告的商品房已具备双方约定的房屋交付使用条件。 二、关于商品房验收合格的证明文件问题 本案原告认为“经验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。依据广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则(试行)有关规定，办理竣工验收备案就是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为，其最终形成的文件就是工程竣工验收备案表。那么，办理了竣工验收备案手续后形成的工程竣工验收备案表是否为商品房验收合格的证明文件？建设工程质量管理条例第四十九条以及建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定第九条等都对竣工验收备案作出了明确规定，也就是工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并持竣工验收报告等相关材料在法定的时间内到当地建设行政主管部门备案。上述相关规定均说明竣工验收合格与备案是两个不同的概念，备案的前提是工程竣工验收合格。另外，没有任何法律或行政法规之规定要求商品房须经“备案”后方可交付使用,这些规定均是从行政管理的角度要求开发商进行工程竣工验收备案的，也并非强制性要求开发商向购房人交楼时必须取得竣工验收备案表的规定，而是强制规定“竣工验收合格”后方可交付使用。而本案原告认为该商品房未达到交付使用的条件而拒绝收楼，其适用依据是广东省建设厅办公室粤建办房函200363号文，该复函称，经验收合格是该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。但是该复函仅是建设行政主管部门对建设单位进行行政管理的规范性要求，既不是法律，也不是行政法规，无论从效力层级还是从发文主体是否有权力对上级法规进行解释的角度来看，该复函都不具有普遍约束力。此外，只要仔细审阅建设部制定的竣工验收备案表的内容，我们就会发现该表格是建设单位申请工程备案的审批过程