广东番禺重点公寓项目产品设计调研报告89p(压缩.ppt

2014.05,番禺重点公寓项目产品设计调研报告,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,第一部分 区域项目产品情况分析,区域项目分布 区域项目产品概况 区域项目产品对比分析 小结,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,1、区域项目分布,万博商圈,广州南站商圈,汉溪长隆商圈,敏捷海大大厦,万科欧泊,敏捷华美国际,奥园城市天地,富宾星悦国际,柏丽甜果,奥园越时代,敏捷时空壹号,敏捷上城国际,番禺万达广场,敏捷伊顿公馆,敏捷御峰国际,奥园养生广场,海印星玥,市桥传统商圈,桥南商圈,本案,在售公寓集中番禺新城板块，本案周边公寓项目众多，竞争激烈,已售罄,在售项目,番禺区公寓项目分布图,四海城,保利大都汇,可逸江畔【岭南汇】,海印总统公馆,已售罄,在售项目,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,1、区域项目分布,本案周边重点竞品分布图,通过对周边代表性公寓项目调研，详细分析项目产品情况，为本案后面的产品建议提供参考线索,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,四海城,发展商 广州市万德投资管理有限公司 项目规模 占地8万、总建38万； 项目规划 项目分为东西两个地块，首期开发的东地块主要由3栋23-24层公寓、1栋4层商业中心组成；未来将开发建设的西地块以主题购物公园、主题商业mall、主题酒店、甲级写字楼以及部分公寓组成 产品、价格情况 目前在售一期平层公寓产品，为50-108单间至一房，带装修均价21000元/,基本资料,整体效果图,交通图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,四海城,整体设计风格建筑风格,项目由国际著名的建筑设计、规划与咨询公司Gensler副总裁、亚洲区设计总监、“东亚第一高”上海中心大厦设计者夏军担任建筑设计师，以褐色和浅棕色为主调，采用现代简约的建筑风格，显得高档时尚,著名设计师规划设计，现代简约的建筑风格显得高端时尚,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,四海城,整体设计风格外立面,浅棕色调,深棕色间隔,公寓外立面沿用现代简约的建筑风格，采用浅棕色和深棕色为主调，和整个项目搭配得相得益彰，低调但不失时尚,外立面以浅棕和深棕色为主调，时尚现代,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,四海城,整体设计风格园林设计,坡地园林,坡地园林,项目采用东南亚园林风格，主要围绕三栋公寓由低至高地依坡地而建，以栽种植被和树木为主，整体层次分明，富有立体感,东南亚园林设计，依坡地而建，错落有致、层次分明,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,四海城,公寓产品情况分析户型,公寓产品首推2座，共23层高，四梯15户，主力面积为50单间户型，占比达67%,首推2座共329套，四梯15户设计，以50单间为主力户型,公寓单层平面图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,四海城,公寓产品情况分析户型,项目50单间由于面积小、总价低，相对来说较为畅销，而92-105大面积户型实用性较低，加上总价高，去货较慢,105一房户型图,50单间户型图,小面积单间畅销，大面积户型去货较慢,畅销户型：50单间 分析：面积小总价低，适合投资者需求,108两房户型图,滞销户型：92-105一房 分析：户型实用性低， 108可做两房，影响105一房户型消化,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,四海城,公寓产品情况分析户型,105一房户型图,四海城105一房户型带有一个长约8米的观景露台和一个小面积工作阳台。其余各户型均没有带有阳台 四海城所有户型均不可以明火煮食,105一房户型带有阳台，所有户型均不可以明火煮食,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,四海城,公寓产品情况分析室内装修情况,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,厅、房,厅、房,褐色墙纸,黑色大理石入门地板,深褐色复合木地板,分体空调非赠送,公寓产品赠送硬装，入门以黑色大理石铺面，进入客厅后为深褐色复合木地板，墙面铺设褐色墙纸。由于公寓的室内设计邀请了日本著名的设计师、香港W酒店高级公寓设计者设计，因此室内装修品质感高，风格高端华丽,公寓室内装修由著名设计师打造，风格高端华丽,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,四海城,公寓产品情况分析室内装修情况,厨房,厨房,公寓带硬装，装修标准档次较高，厨房部分赠送橱柜、抽油烟机、微波炉、洗菜盘、消毒碗柜、电磁炉，全部为中高端品牌家电,伊莱克斯微波炉,科勒旗下品牌水龙头,伊莱克斯消毒碗柜,厨房部分赠送大部分品牌家电,米白色石材面板,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,四海城,公寓产品情况分析室内装修情况,卫生间,卫生间,科勒水龙头,公寓卫生间墙面铺设棕色石材，地面铺设黑色大理石地板，配送包括马桶、洗衣机、水龙头等等硬装，集中中高端品牌，卫生间整体风格高端大气,黑色大理石地板,卫生间以深褐色为主调，装修标准较高,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,四海城,商铺产品情况分析商业布局,商业,商业,项目商业部分为3层高的下沉式购物中心，位于一二期地块的中间，未来可从商场直接搭乘电梯到达公寓部分。购物中心流线型的设计以及配合绿化栽种，十分有特色。未来将引进品牌主力店，目前推出时间未定,未来有待推出三层高的下沉式购物中心,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,保利大都汇,发展商 保利地产 项目规模 占地5.7万、总建22.8万； 项目规划 项目由1栋25层高的甲级写字楼、3栋11层高的小型总部办公楼、2栋32层高的平层公寓、4栋22层高的复式公寓及开放式购物街区商业组成 产品情况 目前在售一期平层公寓产品，为32-68单间至一房，带装修均价21000元/；商铺60-120，一层52000元/，二层20000-30000元/,基本资料,整体效果图,交通图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,保利大都汇,整体设计风格建筑风格、外立面,项目采用现代的建筑风格，大量采用玻璃材质作外立面，公寓部分外立面主要采用浅米色调和深灰色相搭配 ，设计简约大方,外立面以浅米色和深灰色相搭配，现代简约,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,保利大都汇,整体设计风格园林设计,整个项目缺乏集中式园林，绿化较少，主要零星分布在商铺街区，以栽种树木为主，缺乏特色,园林绿化零星分布在商业街区，缺乏特色,保利大都汇,整体设计风格户型,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,公寓产品首推2座，共32层高，三梯16户，主力面积为50-68单间户型，集中中小面积,首推2座共464套，三梯16户设计，全部为30-68中小面积户型,公寓单层平面图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,保利大都汇,公寓产品情况分析户型,项目30-40单间由于实用率高、面积小、总价低，较为畅销，根据销售透露，40户型已经售罄,滞销户型：66-68两房 分析：两房户型相对较大，总价有所增加,畅销户型：30-40单间 分析：实用性强，面积小总价低适合投资客户,30单间户型图,小面积单间户型去化较快,66两房户型图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,保利大都汇,公寓产品情况分析户型,项目54一房户型及66-68两房户型带有工作阳台 项目拥有独立厨房的40以上的大面积户型可用天然气,部分户型带有阳台，40以上带独立厨房的户型可用天然气,66-68两房户型图,54一房户型图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,保利大都汇,公寓产品情况分析室内装修情况,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,公寓室内装修品质感一般,厅、房,厅、房,浅灰色墙纸,赠送木制衣柜,地面铺设浅色复合木地板,赠送乐视电视,石质电视柜,公寓产品赠送硬装，地面铺设浅色复合木地板，墙面铺设深灰色墙纸，室内风格现代简约，但通过现场调研，品质感一般。厅、房部分赠送木制衣柜、乐视电视,分体空调非赠送,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,保利大都汇,公寓产品情况分析室内装修情况,厨房,厨房,厨房部分赠送欧派橱柜、抽油烟机、水龙头、洗菜盘、消毒碗柜、电磁炉，全部为中高端品牌家电,摩恩水龙头,厨房部分赠送大部分品牌家电,欧派橱柜,惠而浦消毒碗柜,惠而浦抽油烟机,西门子洗衣机,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,保利大都汇,公寓产品情况分析室内装修情况,卫生间,卫生间,摩恩淋浴头,公寓卫生间墙面铺设米色石材，地面铺设米色大理石地板，配送包括马桶、水龙头等等硬装，集中中高端品牌，设计风格简约,浅米色大理石地板,卫生间以浅米色为主调，配备品牌淋浴设备,摩恩水龙头,TOTO马桶,浅米色洗手台,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,保利大都汇,公寓产品情况分析硬件配套,公寓底部配套有泳池及健身房,根据销售透露，部分公寓底部将配套有室内恒温泳池以及健身房,公寓底部配套泳池及健身房,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,保利大都汇,商铺产品情况分析户型,悦生活文化岛商铺首层,悦生活文化岛商铺二层,目前在售悦生活文化岛户型为60-120，开间约4米，进深约13米，一层高约5米，二层、三层高约4.5米,悦生活文化岛商铺三层,商铺以中小面积为主，面积60-120,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,保利大都汇,商铺产品情况分析商业布局,商铺分布在项目的外部，以开放式情景街区商铺模式打造,商业部分打造成开放式情景街区,商铺效果图,整体效果图,情景式街区商铺,情景式街区商铺,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,海印总统公馆,发展商 广州市番禺海印体育休闲有限公司 项目规模 海印又一城占地10万、总建25万； 项目规划 海印总统公馆是海印又一城项目的四大子项目之一，其中海印总统公馆规划为总层高26层的单体建筑，其中1-6层为购物中心，7-23层为酒店公寓，24-26层为五星级总统大酒店 产品、价格情况 目前在售一期平层公寓产品，面积为 65-107一房至两房，毛坯20000元/,基本资料,交通图,整体效果图,本案,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,海印总统公馆,整体设计风格建筑风格、外立面,项目采用欧式风格，外立面主要铺设浅棕色的石材，显得较为大气,项目采用欧式的建筑风格，以浅棕色石材作外立面,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,海印总统公馆,公寓产品情况分析户型,共有一座公寓，7-23层为公寓产品，四梯20户，主力面积为65-67单间户型,共321套货量，集中65-67单间户型,公寓单层平面图,海印总统公馆,公寓产品情况分析户型,项目整体去化不理想，根据阳光家缘销售显示，5.11日开售至今成交仅5套。其中，全部为65-67单间户型,滞销户型：104-107两房 分析：两房户型相对较大，总价有所增加,畅销户型：65-67单间 分析：实用性强，面积小总价低适合投资客户,65-67单间户型图,整体去化缓慢，成交全部为小面积单间,104-107两房户型图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,海印总统公馆,公寓产品情况分析户型,项目全部户型均不带阳台 项目全部户型均不可明火煮食,全部户型均不可明火煮食、不带阳台,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,海印总统公馆,公寓产品情况分析硬件配套,根据销售透露，公寓底部3-6层为健身室、水疗会、泳池,公寓底部配套水疗、泳池及健身房,公寓3-6层配备有健身室、水疗、泳池,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,海印总统公馆,公寓产品情况分析硬件配套,公寓走廊及电梯间以深褐色及浅米色为主调，配合射灯，打造出高端大气的现代欧式风格,公寓公共部分以深褐色及米色作主调，打造出沉稳高端的现代欧式风格,公寓门牌,公寓走廊,公寓电梯间,铺设浅米色砖,深褐色木制墙板,浅灰色大理石地板,深褐色电梯墙壁,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,海印总统公馆,商铺产品情况分析商业布局,商铺分布在项目的底部1-6层，以底商的打造模式，未来主要引进品牌主力店,项目1-6层打造成底商形式,底商形式,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,奥园城市天地,发展商 奥园地产 项目规模 占地12万、总建50万； 项目规划 项目将其打造成集城市旅游主题体验、特色主题商业街区、集中商业、精品酒店公寓、LOFT公寓为一体的大型都市娱乐街区 产品、价格情况 目前在售LOFT复式公寓产品，面积为 48-120单间至一房，毛坯19000-21000元/；商铺50-88，目前在售一层、二层40000-50000元/，三层30000-40000元/,基本资料,交通图,本案,整体效果图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,奥园城市天地,整体设计风格建筑风格、外立面,项目采用现代的建筑风格，主要以米白色高级面砖及玻璃作外立面，整体风格简洁。其中公寓外立面集中米白色石材，属于传统商业办公建筑风格，缺乏特色,公寓外立面以米白色面砖为主，采用现代的建筑风格，缺乏特色,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,奥园城市天地,整体设计风格园林设计,整个项目园林绿化规模较小，主要零星分布在商铺街区，缺乏集中式园林，以栽种树木为主,园林绿化规模小、零星分布,奥园城市天地,公寓产品情况分析户型,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,公寓产品目前在售3座，共21层高，三梯21户，主力面积为48-57一房户型，集中中小面积户型,在售3座共378套，三梯21户设计，面积为48-120 LOFT户型,公寓单层平面图,奥园城市天地,公寓产品情况分析户型,小面积48-57户型去化较快，而120户型由于面积较大、总价高，不符合投资者需求,滞销户型：120三房 分析：面积大，总价高,畅销户型：48-57一房 分析：面积小，毛坯交楼可自行分隔多个房间，实用性强,48-57一房户型图,小面积实用户型去化较快,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,120三房户型图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,奥园城市天地,公寓产品情况分析户型,项目全部户型均不带阳台 项目全部户型均不可明火煮食 项目全部户型赠送3.6储藏室,全部户型均不可明火煮食、不带阳台，赠送3.6储藏室,45一房一厅户型图,54一房户型图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,敏捷华美国际,发展商 敏捷地产 项目规模 占地8万、总建29万； 项目规划 项目由4栋稀缺 LOFT公寓、3栋平层公寓以及1.6万的立体商业构成 产品、价格情况 目前在售LOFT复式公寓产品，面积为 55-101单间至一房，毛坯13000-14000元/；在售精装平层公寓，面积38-87，南向15000-20000元/,北向11000-12000元/,基本资料,交通图,本案,整体效果图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,敏捷华美国际,整体设计风格建筑风格、外立面,项目采用现代风格，外立面以米黄色为主调，整体观感较为平庸,项目采用现代的建筑风格，整体感觉差异性不足,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,敏捷华美国际,整体设计风格园林设计,整个项目园林沿用东南亚风格，主要栽种树木和打造景观小品，整体规模较小，但较有层次感,采用东南亚园林风格，规模较小,园林,敏捷华美国际,公寓产品情况分析户型,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,公寓产品目前在售平层公寓7座，共26层高，六梯28户，主力面积为38-58单间户型；在售LOFT公寓2座，共17层高，8梯41户，主力面积34-56一房；,在售平层及LOFT公寓，主力面积集中34-58单间、一房,平层公寓单层平面图,敏捷华美国际,公寓产品情况分析户型,小面积的平层公寓由于带装修、总价低，更契合投资者需求，而LOFT公寓由于灵活性高，因此客户接受面积相对平层公寓要大,滞销户型：87两房 分析：相较大面积的平层户型，客户更愿意选择可自行间隔的LOFT户型,畅销户型：38单间 分析：面积小，总价低，精装交楼省时省力,48-57一房户型图,38-76平层单间-LOFT两房去化较快,48-57一房房户型图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,敏捷华美国际,公寓产品情况分析户型,项目部分LOFT户型带观景阳台 项目大面积LOFT单边户型带工作阳台 项目全部LOFT户型赠送储藏间 项目全部户型均不可明火煮食,全部户型均不可明火煮食，部分户型带阳台，LOFT户型赠送储物间,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,敏捷华美国际,公寓产品情况分析室内装修情况,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,平层公寓装修档次较低,浅米色复合木地板,公寓产品赠送硬装，地面铺设浅米色复合木地板，墙面用乳胶漆粉刷而成，室内风格现代简约，装修标准1500元/，通过现场调研，装修档次较低。厅、房部分无赠送家电,白色乳胶漆,厅、房,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,敏捷华美国际,公寓产品情况分析室内装修情况,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,洗手间装修简约，品质感较低,洗手间,浅黄色地砖,浅米色砖,LESCO马桶,公寓卫生间墙面铺设浅米色砖，地面铺设浅黄色地砖，配送包括马桶、水龙头等等硬装，主要为中档次品牌，整体品质感低,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,敏捷华美国际,公寓产品情况分析硬件配套,公寓走廊及门派主要铺设米色砖，每个户型的门框采用深褐色的木门，感觉档次较低和老气,公共部分档次较低，时尚感不足,公寓走廊,公寓走廊,公寓门牌,铺设浅米色砖,开窗,铺设米色转,黄色砖,深褐色木门,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,敏捷华美国际,商铺产品情况分析商业布局,商铺主要分布在公寓产品的底部，以底商形式打造，未来主要引进社区配套业态，有待推出,公寓一层至二层打造配套商铺,底商形式,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,敏捷御峰国际,发展商 敏捷地产 项目规模 占地2.8万、总建12.4万； 项目规划 项目由6栋10-17层的公寓以及少量临街商铺组成 产品、价格情况 目前在售LOFT复式公寓产品，面积为 60-106一房至两房，毛坯12000-14000元/,基本资料,交通图,整体效果图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,敏捷御峰国际,整体设计风格建筑风格、外立面,项目采用现代的建筑风格，采用白色作主色调，结合玻璃材质作外立面，设计风格较为动感，显现时尚气色,流线型设计，风格动感时尚,敏捷御峰国际,整体设计风格户型,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,公寓产品主推1座，共10层高，四梯20户，主力面积为60-80一房户型，集中中小面积,主推1座，10层小高层，四梯20户设计，主力60-80中小面积户型,公寓单层平面图,敏捷御峰国际,公寓产品情况分析户型,60-80一房户型销售较好，大面积106户型成交相对较慢,滞销户型：87两房 分析：相较大面积的平层户型，客户更愿意选择可自行间隔的LOFT户型,畅销户型：60单间 分析：面积小，总价低，精装交楼省时省力,60一房户型图,60-80户型成交相对较快,48-57一房房户型图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,敏捷御峰国际,公寓产品情况分析户型,项目全部户型带观景阳台 项目全部户型赠送储藏间 项目全部户型均不可明火煮食,全部户型带阳台、赠送储物间，均不可明火煮食,65一房户型图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,敏捷御峰国际,公寓产品情况分析硬件配套,公寓走廊靠单边，地板及墙壁主要铺设米色砖，每个户型的门框采用深褐色的木门，显得档次较低,公共部分主要铺设米色砖，整体档次感较低,公寓走廊,铺设浅米色砖,深褐色门框,铺设米色转,黑色窗框,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,敏捷御峰国际,商铺产品情况分析商业布局,商铺主要分布在项目临街位置，公寓产品的底部，以底商形式打造，未来主要引进社区配套业态，有待推出,公寓底部临街位置打造一层底商,底商形式,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,万科欧泊,发展商 万科地产 项目规模 占地13.4万、总建47.4万； 项目规划 项目包括一栋10层的公寓、九栋33-35层的高层住宅及少量商铺 产品、价格情况 在售D1栋40-75平层公寓，精装售价23000元/,基本资料,交通图,本案,整体效果图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,万科欧泊,整体设计风格建筑风格、外立面,项目采用欧式建筑风格，主要采用浅棕色石材和深褐色窗框，大门采用调高三层的设计，显得沉稳大气,欧式建筑风格独树一帜,万科欧泊,公寓产品情况分析户型,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,项目仅有一栋10层高的公寓，分布在3-10层，主力40的单间,公寓产品仅有216套货量，主力面积集中40单间,公寓单层平面图,万科欧泊,公寓产品情况分析户型,项目于2013.6月开盘，截止目前消化率达到92%，月均去化约18户型，去货较慢，此外，户型去化情况也差异不大,70一房 分析：实用性较低，总价较高,40单间 分析：面积小，总价低，实用性强,40单间户型图,70一房户型图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,各户型去化情况差异不大，项目公寓产品去化较慢,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,万科欧泊,公寓产品情况分析室内装修情况,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,公寓采用现代简约的装修风格，品质感一般,公寓产品赠送硬装，地面铺设浅米色复合木地板，墙面交标粉刷白色乳胶漆，室内风格现代简约，通过现场调研，品质感一般。厅、房部分无赠送家电,厅、房,浅米色复合木地板,交标为白色乳胶漆,米白色窗台,黑白相间地砖,深褐色大门,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,万科欧泊,公寓产品情况分析室内装修情况,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,以米黄色为主色调，装修简约,厨房,浅米色石材,公寓卫生间墙面及地面铺设浅米色砖，厨房墙面铺设黄色砖，配送包括洗菜盘、马桶、水龙头等等硬装，主要为中档次品牌,黄色铺砖,浅米色地板,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,万科欧泊,公寓产品情况分析户型,项目全部户型不带阳台 项目全部户型均不可明火煮食,全部户型均不带阳台、不可明火煮食,65一房户型图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,万科欧泊,公寓产品情况分析硬件配套,公寓公共部分沿用简欧的风格，通道刷白色乳胶漆，公寓一侧采用浅黄色木制墙板；电梯间以褐色和浅黄色作主调，配合淡金色的楼层牌营造低调大气的感觉,公共部分沿用简欧风格，以米色和褐色为主调,公寓电梯间,深褐色石材,公寓走廊窗口,公寓走廊,公寓走廊,公寓楼层牌,白色乳胶漆,浅黄色木制墙板,淡金色楼层牌,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,海大大厦,发展商 敏捷地产 项目规模 占地8300、总建48000； 项目规划 项目由 规划2栋1分别为10层、12层高商业办公楼。 产品情况 设有公寓270多套，商铺40多套，主力户型设计包括有58-98LOFT商务公寓，已售罄。,基本资料,交通图,整体效果图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,海大大厦,整体设计风格建筑风格、外立面,项目采用现代的建筑风格，大量采用玻璃材质作外立面，公寓部分外立面主要采用白色和深灰色相搭配,外立面以白色和深灰色相搭配，欠缺美感,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,万达广场,发展商 广州市万诺投资管理有限公司 项目规模 占地67000、总建503425； 项目规划 规划建设一座集大型商业中心、休闲娱乐中心、文化中心、商业步行街、甲级写字楼、SOHO为一体的大型城市综合体。 B-1栋为39层高写字楼及商铺，B-2栋为31层高，B-3、B-4栋为41层高SOHO写字楼。 产品情况 项目为平层公寓产品， 分别为2-87平米的1-2居单位，均价15000元/平米， 49-66平米的1居单位，均价15000元/平米,基本资料,整体效果图,交通图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,万达广场,整体设计风格建筑风格、外立面,项目采用现代的建筑风格，大量采用玻璃材质作外立面，公寓部分外立面以浅灰色色调为主,外立面以浅灰色为主，现代风格,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,上城国际,发展商 敏捷地产 项目规模 占地41163、总建151200； 项目规划 项目由3幢22层的商务公馆和13套独栋生态办公写字楼组成 产品情况 产品为49-95平米LOFT产品，毛坯交楼，价格13000元/平米起，主体价格在14000-15000元/平米之间，已售罄,基本资料,交通图,整体效果图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,上城国际,整体设计风格建筑风格、外立面,项目采用现代的建筑风格，大量采用玻璃材质作外立面，公寓部分外立面主要采用褐色和米色的石材 ，设计简约大方,外立面以褐色和米色相搭配，现代简约,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,海印星玥,发展商 海印集团 项目规模 占地万85207 、总建215818万； 项目规划 项目为7栋复式小户型，商业立项 产品情况 产品面积为80-90多平方米，已售罄,基本资料,实景图,交通图,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,2、区域项目产品概况,海印星玥,整体设计风格建筑风格、外立面,项目采用现代的建筑风格，外立面主要采用浅米色调和深灰色相搭配，整体风格平庸,外立面以浅米色和深灰色相搭配，风格平庸,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,3、区域项目产品对比分析,通过对以上公寓项目包括四海城、保利大都汇、奥园城市天地、海印总统公馆、敏捷华美国际、敏捷御峰国际、万科欧泊、敏捷上城国际、敏捷海大大厦、番禺万达广场、海印星玥产品各部分进行对比分析,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,3、区域项目产品对比分析,产品价格,四海城 保利大都汇 海印总统公馆 万科欧泊 奥园城市天地 敏捷御峰国际 敏捷华美国际,13000-14000（LOFT）,12000-14000（LOFT）,20000（平层）,19000-21000（LOFT）,10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000,21000（平层）,14000（平层）,23000（平层）,产品价格表现分化，主流集中19000-23000元/ 敏捷系列价格显著低于其他竞品，集中12000-14000元/,21000（平层）,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,3、区域项目产品对比分析,外立面,海印总统公馆,万科欧泊,外立面以现代风格为主，少量欧式设计，同质化严重，缺乏美感和特色,第一部分：区域项目产品情况分析,总目录,外立面,奥园城市天地,敏捷华美国际,四