北京市时间国际项目整体运营思路建议ppt课件

时间国际项目整体运营思路建议,2019/5/11,2,本次汇报内容,2019/5/11,3,对于本项目产品层面的建议,2019/5/11,4,关于商业产品定位的补充建议,2019/5/11,5,市场因素,市场上对于能够动明火的店铺的追捧要高于不能动明火的店铺 市场上对于临街店铺的需求要高于产权式内置式店铺,设计因素,目前产品设计为集中式商业为主，在一定程度上增加了市场风险，应考虑如何进行规避,互动因素,在定位上必然考虑到商业与办公的互动，一期4000平米商业与二期的联动，以及未来三期和项目整体的品质形象,成本因素,增加餐饮店铺的设置，将面临增加成本和招商销售的矛盾，应从收益与投入、风险与难度、商业运作,风险因素,具体商业形态、业态划分以及店铺划分必须综合权衡和规避销售风险、招商风险、商业经营风险、管理风险等一系列因素,关于商业产品定位的补充建议,2019/5/11,8,户型分割的原则性建议,前提要保证店铺的均好性 面积区间：以100平米至400之间，以250平米左右为主体，以适应目标商家的普遍选址标准可考虑合理的总价区间，适应投资者的价格承受力，同时局部作到灵活分割，可大可小，可分可合 形态特征：店铺形态应尽可能方正，尽可能避免狭长型及异形店铺 垂直交通：街铺内部解决垂直交通问题，以减少公摊，提高使用率 商家需求：充分考虑各类业态各目标商家对于楼层、面积等要求 管线卸货：应充分考虑其厨房管线位置、卸货、货物运输等相关因素 营销因素：尽可能规避店铺的销售和招商风险,2019/5/11,9,店铺的分割方式示意,临街店铺纵向分割的不同组合方式立面示意图（四种方式）,二层 首层,二层 首层,2019/5/11,10,街区式商业的具体分割方式建议,皇马大道,首层,一期商业,曙光西路,大堂集中商业,通过步行街形成环型商业动线，确保商业均好性,纵向分割式店铺,首层单店,大堂集中商业,地下车位入口,11,二层,街区式商业的具体分割方式建议,2019/5/11,12,大堂集中式商业布局,2019/5/11,13,各区域具体业态建议,2019/5/11,14,关于餐饮店是否安装餐饮管线的分析,2019/5/11,15,两种决策的收益分析,2019/5/11,16,样本分析：6街,地理位置：东北三环三元桥 商业体量：18551平米 租售方式：带租约销售 销售价格：25000元/平米 租金价格：4.5元/天 商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区 已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共6家 入驻率：16%,2019/5/11,17,样本分析：远洋新干线6街,东侧上岛咖啡进驻,药店,2019/5/11,18,样本分析：远洋新干线6街,大部分店铺空置,最佳位置为中介行租用,2019/5/11,19,样本分析：6街产品与运作现状关系分析,6街目前的销售及招商状况都较不理想，从产品形态分析主要有以下一些原因,2019/5/11,20,本次汇报内容,2019/5/11,21,本项目整体推进节奏示意,2019/5/11,22,本项目整体推进节奏示意图,2006年9月 正负零,办公,2006年12月底 结构封顶,2007年6月 外装,2007年10月 入驻,07年3月,商业销售,预热期,强销期,持续期,准备积累期,收尾期,写字楼开盘,商业开盘,商业招商,2019/5/11,23,本项目招商推进示意思路,2019/5/11,24,商业部分的营销推广思路,2019/5/11,25,商业的营销推广,街区式商铺推广策略,大堂集中式商业推广策略,形象推广先行 以销售为主，协助定向招商 关键区域招商先行，带租约销售 可根据资金情况小辐进行时间和 价格上的调整,主力商家招商先行 基础商家随后 先期持有，后期可考虑带租约 销售,2019/5/11,26,商业营销推广思路,2019/5/11,27,商业营销推广前期准备工作,2019/5/11,28,资料准备的三大核心,宣传类资料,项目物业资料,法务条款资料,前期准备工作资料的准备,2019/5/11,29,项目楼书、单页 其他项目宣传品 区域商业分布状况 区域商业潜力分析 消费客群分析,五证及复印件 平面图 效果图及景观图 户型图 建筑及设施标准 租金价目表 销售价格表,宣传类资料,项目物业类,法务条款类,招商阶段： 商铺租赁意向协议书 商铺租赁经营合同 销售阶段： 优先选铺权登记文件 商铺临时认购书 商铺买卖合同,资料清单,前期准备工作资料的准备,2019/5/11,30,前期准备工作人员的准备,商业团队的配备,2019/5/11,31,前期准备工作现场的准备,2019/5/11,32,关于商业形象推广,2019/5/11,33,关于销售推广,采用租售结合策略,2019/5/11,34,关于招商推广的思路,“走出去、请进来” 点对点，有效出击、直面商家,2019/5/11,35,招商推广策略,2019/5/11,36,招商推广策略点对点招商策略,关键词,方式,优势,点对点 主动出击 直面商家,制定目标商家标准，并圈定目标商家 招商人员全面主动出击，直接与商家面谈 按招商节奏不断跟进，并与其他招商策略相配合，实现签约,针对性强，信息传递更有效、迅速、直接，成功率高 符合本项目基础商家的开店选址方式，为本项目基础商家招商最重要的方式,2019/5/11,37,招商推广策略阶段性招商策略,第一阶段,运用直接上门洽谈方式，与本项目目标主力商家建立联系,第二阶段,全面跟进，运用多种手段，促成众多主力商家和基础目标商家的签约,第三阶段,针对性招商，促成部分流动商家的招商成功,2019/5/11,38,在进行招商洽谈时，对于同一业态同步进行多个商家的洽谈与招商，在这些商家之间形成竞争格局，从而提高招商的效率和成功率。,在竞争中提高本案的价值 在竞争中引进最理想的目标商家，并提高招商的效率及成功率,关键词,方式,作用,同步 同种业态多个商家 竞争格局,招商推广策略竞争招商策略,2019/5/11,39,根据许多品牌商家对于周边同类业态和不同业态的组合和分布要求，对这些关联性品牌商家同步进行组合式联动性的招商，形成商家间的良性吸引和互动关系,通过组合式招商，加快招商的进程 促进本案未来业态组合的最优化,关键词,方式,作用,同步 关联性商家 优化组合格局,招商推广策略组合招商策略,2019/5/11,40,低开高走策略 因为商业经营具有长期性特点，商业的经营需要一个培育市场的过程，所以前期应制定合理的租售价格，留给商家一定的利润空间，便于其培育市场，待整个商业氛围形成后再根据运营状态，适当稳步地调整租金；如果前期就向入租商家收