收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告.pps

收购“观前街商圈商务楼”项目 可行性研究报告,目 录,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目整体为4层（不含地下车库），土地性质为商业用途，出让年限待查， 土地面积：1160.09平米，建筑面积：6080.86平米，其约含地下车库1200平米。 详尽平面数据、平面图及楼层分割待查。,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目周边环境,观前小公园,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,标处为项目所在地，所处富“仁坊巷”可以称得上是观前商圈除“观前街”主干道以外的第二主干道。,观前街,富仁坊巷,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,标处为项目所在地，所处“富仁坊巷”可以称得上是观前商圈除“观前街”主干道以外的第二主干道。,观前街,富仁坊巷,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目收购的交易风险,租赁情况一般（较观前主街，租金一般） 驻场商家、租赁条件、租金额、租赁期限。 清场条件较好（基本清场） 驻商的合同是关键，使用权、出租权应无瑕疵。,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目收购的资金技术与支付计划,收购步骤 1、签署意向+支付意向金、约定付款周期与物业交割条件签署物业转让合同 2、过户 正常过户 3、项目再建,拉高定位,价值提升 在1、2步骤明确后,开展营销包装经营招商项目改造营销推广销售回款,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目的再定位,拉高项目商业定位，打造顶级艺术品、工艺品展示、销售与拍卖的专业平台。,平台定位： 1、文化对接资本、交易提升价值 2、规范、公平、高效、稳健 3、突围传统产权运营模式，不断创新“文化+金融”模式。,引进“荣宝斋”，创建立足苏州、服务全国、面向世界的权益性资本市场。,百年老字号“荣宝斋”旗下的荣宝拍卖有限公司成立于1994年，注册资金为1000万元人民币。主要经营范围是：法人、自然人委托的中外文化艺术品、各类知识产权、土地使用权、不动产、企业产权、罚没抵押品的拍卖，以及与拍卖业务有关的艺术品鉴定、估价和咨询、培训、展览等。,成立“文化艺术品交易所”。,文化艺术品交易所的成立将创建文化艺术品新型交易模式，推动文化产业发展，推进文化创新；将对文化艺术品价格发现机制产生有益探索，将对文化艺术品市场多元化发展创造有益补充。,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目的再定位,项目结构图,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目的再定位,支撑点参考1： 中国艺术品交易额超英赶美全球第二 齐白石巨制松柏高立图篆书四言联近期拍出4.255亿元人民币的天价。去年，张大千的爱痕湖以1.008亿元成交，英国班布里奇拍卖行以5300万英镑的价格，向一位中国买家出售了一只清乾隆瓷瓶中国艺术品市场已经毫无争议地进入“亿元时代”。有业内人士分析，艺术品收藏的空前盛世，是中国人财富迅速积聚的又一证明。这一继股市、楼市之后又一大诱人的投资手段，让人们兴奋不已。,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目的再定位,支撑点参考2： 央视寻宝走进苏州 随着7月16日新闻发布会的召开，由中央电视台综合频道、苏州市委宣传部等主办，吴江市同里镇政府、荣宝斋苏州办事处等承办，“我们的节日苏州收藏文化节” 暨“央视寻宝走进苏州同里”全城海选报名已经如火如荼地展开。从报名情况来看，苏州的文物爱好者和收藏者不在少数。 文物收藏既是陶冶情操的精神享受，又是一种可靠的投资方式，由于文物蕴藏的升值潜力蔚为可观，很多人都钟爱收藏一二。民间藏品众多，在“寻宝”过程中也出现了各种各样的藏品，到底什么样的收藏品才能获得评委的青睐，如何准确把握自己藏品的内在价值，成了一门学问。,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,艺术品市场业态分析,长三角地区艺术拍卖正向品类多元化发展。 长三角地区作为中国艺术品拍卖的重要地区之一，一直在京津塘和港澳台地区的挤压下探索自身的发展之道，凭借着其区域经济、文化艺术方面的优势，坚持自己的经营策略，积极努力开拓新拍卖品类，其在坚持中国书画、瓷杂、油画及当代艺术等三大品类拍卖的基础上，不断推出古董毯等新的拍卖品类，为艺术品拍卖结构多元化做出了不懈的努力。 2011年春，长三角地区在拍卖专场数量、作品上拍量、成交量和成交总额上均比2010年春拍有所增加：作品总上拍量为51931件，成交19403件，同比2010年春增加了5307件，成交总额为40.05亿元人民币，比2010年春增加了23.25亿元人民币，增幅高达138.41%。由此可见，经过拍卖公司不懈地努力，长三角地区拍卖市场得到了进一步的发展。 今春，在各拍卖公司的努力下， 本季度该地区瓷杂拍卖取得了一定的成绩，这不仅体现在作品上拍量、成交量和成交总额的增加上，还体现在其瓷杂市场份额的提高方面。本季度，长三角地区瓷杂总上拍量为12710件，比去年同期增加了6041件，成交5838件，比去年春拍增加了3278件，总成交额达12.92亿元人民币，创历史新高，占本季度瓷杂总成交额的11.08%，比去年春拍提高了4.33%，比去年秋拍提高了4.02%。 苏州发挥区位、产业和人文优势，建设高技术产业基地、现代服务业基地和创新型城市、历史文化名城和旅游胜地，已成长为长三角区域中心城，而观前商圈又是苏州城的中心。,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目SWOT分析,拉高定位 深挖卖点 针对营销 量价齐升,交通便捷、有利于项目人、车流， 营造氛围； 项目依托观前商区优势明显，有利 于商业气氛营造； 目前苏州在顶级艺术品、工艺品集 中拍卖、展示、销售市场处于空白。,利用苏州市场目前的空白，把握 先机，先入为主； 观前商圈高端商场集聚，有助于提 高项目档次定位。,项目未形成认知度前，可能产生 一定的心理实际成本 项目定位高端，需要一定市场培育 期。,项目以全新形式出现，市场存在 信心问题，易持观望心理。,S 优势,O 机会,W 劣势,T 威胁,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目操作成本,1、过户操作成本约过户价的10% （含公关费用） 2、改建成本15002000万左右 3、现场营销包装、营销推广、营销场地费用约500万 4、销售成本销售成交后的810%支付于销售商,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目营销、回款及利润方案,方案A： 出售20年投资回报权（回款最快化） 方案B： 出售40年产权（利润最大化）,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目营销、回款及利润方案,方案A：出售20年投资回报权（回款最快化）,出售20年投资回报权，前十年10%/年,后十年15%/年,累计回报率250%，实际净回报率150%。 单价8万/平米（目前观前街1、2层已卖过25万）或四个楼层平均10万。 销售额=8万x6080平米=48640万 成本=11000（项目成本）+11000x10%（过户费用）+2000（改造费用）+500（推广费用）+48640x8%（销售费用）=18491.2万 净利润=48640-18491.2=30148.8万+20年后的20年产权（暂时无法估量）,方案A分析： 优势：销售速度快，回款期短，拥有20年后产权，长期利润大。 劣势：实现20年250%的回报率，150%的净回报率，难度较大。,项目详细数据 交易风险 资金技术与支付计划 项目的再定位 市场业态分析 SWOT分析 操作成本 项目营销、回款及利润方案 利润分成,收购“观前街商圈商务楼”项目可行性研究报告,项目营销、回款及利润方案,方案B：出售40年产权（利润最大化）,单位出售标的为10或5平米，总标的为608或1216个单位（一般商业地产的得房率为70-55%，本方案为82%的得房率）。 单价10万/平米（目前观前街1、2层已卖过25万）或四个楼层平均10万。 销售额=10万x6080平米=60800万 成本=11000（项目成本）+11000x10%（过户费用）+2000（改造费用）+500（推广费用）+60800x10%（销售费用）=20680万 净利润=60800-20680=40120万,方案B分析： 优势：利润最大化，销售完无需