《房产测绘讲座》PPT课件.ppt

2012 注册测绘师资格考试辅导 房 产 测 绘 （ 测绘综合能力测绘案例分析 ）,山东省地质测绘院 潘宝玉 ,房产测绘考试基本要求,根据房产管理要求，确定房产测绘内容，进行技术设计。 根据技术设计，实施房产平面控制测量。 根据技术设计，确定房产图的种类、比例尺和成图方法，实施房产权属调查与要素测量，建立房产簿册，制作房产图。 根据房产项目的性质和特点，区分不同的权属和分摊方式，进行面积测算和共有共用面积的分摊。 根据房产管理要求，实施房产变更调查与测绘。 根据房产管理要求，依据建筑设计资料，进行房产面积的预测算，并进行房屋预售测绘成果和房屋权属登记测绘成果的备案。 根据房产测绘项目的特点和要求，对项目过程质量进行控制，并对项目成果进行整理、检查、验收和归挡。,房产测绘综合能力,4 房产测绘,4.1 房产测绘概述 4.2 房产平面控制测量 4.3 房产要素测量与房产信息数据采集 4.4 房屋数据处理 4.5 房产图绘制 4.6 房产变更测量 4.7 房产测绘成果管理,4.1 房产测绘概述,4.1.1 房产测绘的概念与作用 4.1.2 房产测绘的基本内容 4.1.3 房产测绘成果,4.1.1 房产测绘的概念与作用,房产测绘的基本概念： 房产测绘（房产测量），主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。 房产测绘是一种法定测绘。 房产测绘是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量和现状等，以文字、数据及图件表示出来（2011）。 房产测绘的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房屋产权及管理、房地产开发利用、交易、征税、以及为城镇规划建设、地理信息系统提供数据和资料（2011） 。,4.1.1 房产测绘的概念与作用,房产测绘的作用 法律方面的作用：是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁决的依据。经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具有法律效力。 财政经济方面的作用：为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和成果。 社会服务方面的作用：为城镇规划、建设、水利、交通、等城镇事业提供基础资料。 测绘服务方面的作用：是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。,4.1.2 房产测绘的基本内容,房产测绘的主要工作：确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。 （2011房产测绘的概念） 房产测绘的基本内容：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、成果资料的检查与验收。,4.1.2 房产测绘的基本内容,控制测量 控制测量分平面控制测量和高程控制测量两大部分。 房产测绘中主要是平面控制测量。 房产要素测量 房产要素测量是测定房屋和房屋用地及其相关要素的几何位置，包括坐标或边长。 主要的要素有界址点和界址线、房角点和房屋轮廓线，以及房屋的附属设施和房屋维护物的几何位置或相关数据，还有铁路、公路、街道、水域以及相关地物的位置测量，有时还要进行行政境界点和境界线的测量。,4.1.2 房产测绘的基本内容,房产调查 房产调查，分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。 房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行，房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。 丘是指地表上一块有界空问的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。 幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。,4.1.2 房产测绘的基本内容,房屋数据处理 房屋数据处理是指将外业测量过程中测得的各类物理数据和采集的各项信息数据，按照科学的数据处理方法、模型、相关法律法规及技术规范的要求进行整理、计算直至出具测绘成果的全过程。 房产图绘制 将房产测量得到的各类数据与信息用标准符号按照规定的规格和成图方法表示成各类房产图。,4.1.3 房产测绘成果,成果分类：房产簿册、房产数据、房产图集。 成果内容： 房产簿册包括：房产调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料、有关证明及协议文件等； 房产数据集包括：房产平面控制点成果，界址点成果，房角点成果，高程点成果，面积测算成果等； 房产图集包括：房产分幅平面图，房产分丘平面图，房屋分层分户图，房产证附图，房屋测量草图，房屋用地测量草图等。 此外，在房产测绘中使用过的地形图、控制点成果以及测量完成的控制点、界址点、面积测算成果等，以及房产平面图和相应的技术设计书、技术总结等也都应归入房产测绘成果，包括纸质资料和电子文档。,4.2 房产平面控制测量,4.2.1 控制测量 4.2.2 控制测量数据处理,4.2.1 控制测量,房产控制测量的目的：为房产平面测量工作提供一个准确的控制框架(参考系)和定位基准，并控制误差的积累。 房产控制测量的作用： (1) 为房产要素测量提供起算数据。 (2) 为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。 (3) 为房产测绘的变更与修测提供起算数据。 房产控制测量的方法：目前主要采用 三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等形式布设，按二、三、四等与一、二、三级依次进行分级。,4.2.1 控制测量,控制测量要求 控制网要求保持控制点间有较高的相对精度， 即要求最末一级的房产平面控制网中，相邻控制点间的相对点位中误差不超过0.025 m，最大误差不超过0.05 m。 房产平面控制点的密度，与测区的大小、测区内界址点数量和精度及测区内地物地形情况有关，而与测图比例尺无直接关系。 依据国标规定，建筑物密集区的控制点平均问距为 100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在 200 m左右。 房产平面控制点都应该埋设永久性的固定标志，并按要求绘制房产控制点点之记。,4.2.1 控制测量,控制网布设 首级控制网布设 布网原则：应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。 应当优先选用国家统一的平面坐标系统，尽可能地利用国家已有的平面控制测量成果。 加密控制网布设 加密控制网是对国家大地控制网和城市控制网(首级控制网)的补充。 只需考虑有针对性的需求，可以根据工作的需要分批分期地局部布设，满足区域要求即可。 加密控制网指一、二、三级导线网，一、二级小三角网，GPS 的E、F级网（或一、二、三级网）等。,4.2.2 控制测量数据处理,坐标系统选择 城市平面控制网要求变形小于 2.5 cm/km，即投影误差应不超过1/40 000。这种精度，可以满足房产测量。因此，房产控制测量应尽可能地利用已有的城市平面控制网。 在建立房产平面控制网时，也应考虑城市工程放样的需要，满足城市基本比例尺地形图及房产分幅图对于精度的要求。 房产测量应采用国家规定的坐标系统，采用地方坐标系时应与国家坐标系联测。 房产测量统一采用高斯投影。 房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定。,4.2.2 控制测量数据处理,平差计算 二、三、四等平面控制网的计算应采用严密平差法，平差后精度评定包括：平差后单位权中误差、最弱点点位中误差(点位误差椭圆参数)、最弱相邻点点位中误差(相对点位误差椭圆参数)、最弱边的边长相对中误差及方位角中误差等。 四等以下平面控制网的计算可采用近似平差法，并按近似方法评定其精度。,4.3 房产要素测量与 房产信息数据采集,4.3.1 测量草图 4.3.2 房产要素测量 4.3.3 房屋面积测量 4.3.4 房产信息数据采集,4.3 房产要素测量与 房产信息数据采集,房产要素可以分为属性的（权属调查等）、位置的（界址点、境界等）、数量的（房屋面积等）、地理的（各类编号等）以及对房产的全面反映具有现实意义的地物、地貌。 房产要素的获得途径：对于位置的、数量的以及地物、地貌要素通过测量手段获得，其过程称为房产要索测量；对于属性的、地理的要素则是通过信息采集的方式获取，其过程称为房产信息数据采集。,4.3.1 测量草图,测量草图 是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记 录， 是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。 测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。 测量草图的规格及要求 草图用纸可用787 mm1 092 mm的l8、11 6、132规格的图纸。测量草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读，在内容较集中的地方可绘制局部图。 测量草图应在实地绘制，汉字字头一律向北，数字字头向北或向西。,4.3.1 测量草图,房屋用地测量草图内容包括： (1) 平面控制网点及点号； (2) 界址点、房角点相应的数据； (3) 墙体的归属； (4) 房屋产别、房屋建筑结构、房屋层数； (5) 房屋用地用途类别； (6) 丘(地)号； (7) 道路及水域； (8) 有关地理名称，门牌号； (9) 观测手簿中所有未记录的测定参数 (10) 测量草图符号的必要说明； (11) 指北方向线； (12) 测量日期，作业员签名。,4.3.1 测量草图,房屋测量草图内容及要求包括： (1) 房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制； (2) 房屋外墙及分隔墙均绘单实线； (3) 图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘(地)号、幢号、层次及房屋坐落，并加绘指北方向线； (4) 住宅楼单元号、室号，注记实际开门处； (5) 逐间实量，注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度，数字取至厘米； (6)室内墙体凸凹部位在0.1 m以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示； (7)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生问、电梯楼梯等均应实量边长，并加必要的注记； (8) 遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。,4.3.2 房产要素测量,房产要素测量的主要内容和方法 房产要素测量的 主要内容：界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量、其他相关地物测量。 房产要素的测量方法： 野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等。,4.3.2 房产要素测量,房产要素测量的基本要求（1） 界址点测量：从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。 境界测量：包括国界线以及国内各级行政区划界。 测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，并尽量注出高程。 国内各级行政区划界 应根据勘界协议、有关文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。,4.3.2 房产要素测量,房产要素测量的基本要求（2） 房屋及其附属设施测量：房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量； 独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙以墙体所有权范围为界测量； 每幢房屋应分幢分户丈量作图；丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。 房角点测量：指对建筑物角点测量。房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上(10020)cm处墙角为测点。,4.3.2 房产要素测量,房产要素测量的基本要求（3） 陆地交通、水域测量：陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥头和桥身外围为准测量。 水域测量是指河流湖泊、水库、沟渠、水塘测量。 其他相关地物测量：是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等测量。,4.3.3 房屋面积测量,房屋面积测量是房产要素测量的核心任务之一，其主要内容是测定房产权界和房屋的面积。 房屋面积测量数据经房产行政管理机关确认后，是进行房产交易、核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。 房屋面积测量是一项十分细致而复杂的工作，涉及千家万户的切身利益，必须确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。,4.3.3 房屋面积测量,房屋面积测量的种类和基本方法（1） 房屋面积测量的种类：分为房屋建筑面积测量、房屋套内建筑面积测量和房屋使用面积测量。 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。,4.3.3 房屋面积测量,房屋面积测量的种类和基本方法（2） 房屋面积测量的方法：主要有坐标解析法、实地量距法和图解法。 坐标解析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。 实地量距法是在实地用长度测量工具量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。 图解法，即在图上量取有关图形的长度计算出图形的面积，也可量取图形的坐标计算图形的面积。图解法因精度太低，房产测量现在几乎都不采用。,4.3.3 房屋面积测量,房屋面积测量的种类和基本方法（3） 房屋面积测量的基本要求（教材 P.158）,4.3.3 房屋面积测量,房屋面积测量的种类和基本方法（4） 房屋各特征部位的测量 (1)房屋外围建筑面积应取勒脚以上外墙最外围为准量测。 (2)房屋室内边长及墙体厚度应取未进行装饰贴面的墙体为准量测。 (3)房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，按层高 (高度) 2.20 m以上的部位为准量测。 (4)柱廊以柱外围为准量测。 (5)檐廊以外轮廓水平投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准量测。 (6)门廊以柱或维护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准量测。 (7)挑廊以外轮廓投影为准量测。,4.3.3 房屋面积测量,房屋面积测量的种类和基本方法（5） 房屋各特征部位的测量 (8)阳台以维护结构为准量测。 (9)阳台、挑廊、架空通廊的 外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影为准量测。 (10) 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋， 按层高 (高度) 2.20 m以上的部位为准量测； 房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影为准量测。 (11)门墩以墩外围为准量测。 (12)门顶以顶盖水平投影为准量测。 (13)室外楼梯和台阶以外围水平投影为准量测。,4.3.4 房产信息数据采集,房产信息数据采集的内容 建筑物名称、坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、权界线； 权源、产权纠纷 和 他项权利、楼号与房号、房屋分幢及幢号编注等； 与建筑物有关的规划信息、产权人及委托人信息等。,4.3.4 房产信息数据采集,房产信息数据的来源 房产信息数据来源大致分为三类： (1)国家相关行政管理部门出具的行政文书， 如竣工验收备案表、地址名称批复、门楼牌号证明等。 (2)行政部门或法律部门出具的相关证件或法律文书如土地使用权证、房屋所有权证、组织机构代码证、司法判决等。 (3)其他由委托人或相关权利人自行提供，或由数据采集人员根据相关技术规范现场获取，如房间号码编排表、设计图纸及相关文件等。,4.3.4 房产信息数据采集,房产信息数据采集的要求 (1) 依法。依法采集房产信息数据，包括采集房产信息数据的手段合法，房产信息数据的来源合法。 (2) 准确。房产信息数据采集的准确与否，关系到房产测绘成果能否正确出具，也关系到房产管理过程中能否正确地采用房产测绘成果，因此必须做到准确。 (3) 详尽。要求信息数据采集人员应当尽可能地通过多种渠道，获得尽可能详尽的信息，以利于后期房屋管理工作的顺利进行。,4.4 房屋数据处理,4.4.1 概述 4.4.2 房屋面积计算 4.4.3 共有面积分摊,4.4.1 概述,房屋数据处理的内容 房屋数据处理包括房屋测量数据处理、房产面积计算和共有面积分摊三部分。 房屋测量数据分为房产平面控制测量数据和房产要素测量数据，按照测量平差的相关理论和规定进行处理。 房产面积计算是依据相关法律法规、政策文件和技术规范的规定，按照房屋及其附属设施的不同结构、功能以及各项管理工作对于各类房屋面积内涵的要求，精确计算各类房屋及其附属设施的面积。 共有面积分摊是对房屋的共有面积按照相关要求进行分摊计算。,4.4.1 概述,房屋数据处理的基本依据和要求（1） 房屋外廓的全长与室内分段丈量之和(含墙身厚度)的较差在限差内时， 应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋，超差须进行复量； 房屋建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准，以2倍中误差作为房屋建筑面积测算的最大限差，超过2倍中误差的要返工重测。,4.4.1 概述,房屋数据处理的基本依据和要求（2） 房产面积测算一般采用两个精度等级，即采用第二、第三等级精度标准。 对新建商品房一般采用第二等级精度要求； 对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级精度要求；有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度要求。 房屋面积计算的依据 为国标、各部委出具的相关政策文件、地方技术规程和各地方政府、相关行政管理部门出具的有关政策文件。 共有面积分摊的基本思路是谁使用谁分摊。,4.4.2 房屋面积计算,房屋面积计算的相关概念和内容 （1） 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积， 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。,4.4.2 房屋面积计算,房屋面积计算的相关概念和内容 （2） 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房屋产权面积由省自治区、直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。,4.4.2 房屋面积计算,房屋面积计算的相关概念和内容 （3） 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙 (包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,4.4.2 房屋面积计算,房屋建筑面积计算原则（1） 计算全部建筑面积的范围 （教材 P.161）,4.4.2 房屋面积计算,房屋建筑面积计算原则（2） 计算全部建筑面积的范围（教材 P.162）,4.4.2 房屋面积计算,房屋建筑面积计算原则（3） 计算一半建筑面积的范围 （教材 P.162）,4.4.2 房屋面积计算,房屋建筑面积计算原则（4） 不计算建筑面积的范围 （教材 P.162）,4.4.3 共有面积分摊,房屋专有部分和共有部分（1） 房屋专有部分 根据建筑物区分所有权相关法条和技术规范的规定，房屋专有部分应是具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体。房屋的专有部分在共有面积分摊计算时应承担分摊面积。一般的房屋专有部分内容可包括(但不限于)： (1)居住用房类，如住宅、公寓、别墅等； (2)商业办公类，如商业、酒店、娱乐、金融、办公、配套用房、配套公建等； (3)仓储库房类，如车库、仓储、库房等； (4)工业用房类，如工业用房、车间等。,4.4.3 共有面积分摊,房屋专有部分和共有部分（2） 房屋共有部分（1） 房屋共有部分按照是否可被分摊分为可分摊共有部位和不可分摊部位。在分摊计算时，只有可分摊部位可以被分摊。 建筑物可分摊的共有部位一般包括(但不限于)： (1)交通通行类，如大堂、门厅、楼(电)梯问、楼(电)梯前室、走道等。 (2)仅为建筑物内各专有部位服务的共用设备用房类，如设备用房、水泵房、变配电室、附属设施、垃圾收集间、消防贮水池、风机房等。 (3)公共服务用房类，如为幢内服务的警卫室、管理用房、保洁间等。 (4)建筑物基础结构类，如套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半、承重垛柱等。 建筑物不可分摊的共有部位一般包括：为多幢服务的警卫室、管理用房等。,4.4.3 共有面积分摊,房屋专有部分和共有部分（3） 房屋共有部分（2） 房屋共有部分按照其使用功能和服务对象，主要可分成三类： (1)全幢共有部位：指为整幢服务的共有部位，全幢进行分摊。 (2)功能区间共有部位：指专为某几个功能区服务的共有部位，由其所服务的功能区分摊。 (3)功能区内共有部位：指专为某个功能区服务的共有部位， 由该功能区分摊。,4.4.3 共有面积分摊,各类房屋共有面积的分摊计算（1） 单一功能住宅楼共有面积分摊方法 住宅楼以幢为单元，首先计算整幢住宅楼的总建筑面积，再计算各套房屋的套内建筑面积。 整幢住宅楼的总建筑面积扣除整幢住宅楼各套房屋套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房，以及人防工程等建筑面积，求得整幢住宅楼的共有面积。 根据整幢住宅楼的共有面积和整幢住宅楼的套内建筑面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数，再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊的共有面积。,4.4.3 共有面积分摊,各类房屋共有面积的分摊计算（2） 商住楼共有面积的分摊方法 首先根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有面积和商业部分分摊得到的全幢共有面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的共有面积再各自进行分摊。 住宅部分，将分摊得到的幢共有面积，加上住宅部分本身的共有面积，依照前述的方法和计算公式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋分摊的共有面积。 商业部分，将分摊得到的幢共有面积，加上本身的共有面积，按各层的套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有面积的一部分，加至各层的共有面积中，得到各层总的共有面积。然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有面积。,4.4.3 共有面积分摊,各类房屋共有面积的分摊计算（3） 多功能综合楼共有面积的分摊方法 多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即同一幢建筑物内可能有住宅、商业用房、办公用房、酒店、自行车库、汽车库等多个用途的房屋。各共有部位的功能与服务对象也并不相同。 因此，一般情况下，多功能综合楼不能用一个分摊系数进行一次分摊。而是应按照谁使用准分摊的原则，将各个共有部位面积，按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，即进行多级分摊。 多功能综合楼的分摊计算应采取由整体到局部的分摊模式，即首先进行整幢房屋共有面积的分摊，把它分摊至各功能区；其次，进行功能区间的共有面积的分摊，同样分摊至各功能区；分摊至功能区的整幢共有面积和功能区间共有面积与功能区内共有面积加在一起，再进行功能区内部分摊。以此类推，直至将所有的共有面积分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊的共有面积，就得到了各套或各户的建筑面积。,4.5 房产图绘制,4.5.1 概述 4.5.2 房产分幅平面图的表示原则 4.5.3 房产分丘平面图内容和要求 4.5.4 房产分户平面图,4.5.1 概述,房产图的基本概念与作用 房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。包括房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图三种。 房产分幅平面图通常简称房产分幅图，是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图、房屋分户平面图的基础资料。 房产分丘平面图是房产分幅平面图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。 房屋分户平面图也称分层分户图，是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，通常作为核发房屋所有权证和土地使用权证的附图使用。,4.5.1 概述,房产图的基本规格 分幅图的规格 分幅图采用50cm50cm正方形分幅。建筑物密集区的分幅图一般采用1:500比例尺，其他区域的分幅图可以采用1:1000比例尺。 分丘图的规格 分丘图的幅面可在787mml092mm全开纸的13214之间选用。分丘图的比例尺根据丘面积大小，在1:l001:1000之间选用。 分户图的规格 房产分户图的幅面可选用787mml092mm的 132或116等尺寸。分户图的比例尺一般为l:200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小。,4.5.1 概述,房产图的绘制方法 全野外采集数据成图 航摄像片采集数据成图 野外解析测量数据成图 平板仪测绘房产图 编绘法绘制房产图 房产图绘制精度要求 全野外采集数据或野外解析测量等方法所测量的房地产要素点和地物点， 相对与邻近控制点的点位中误差不超过0.05 m。,4.5.2 房产分幅平面图的表示原则,境界与地物 行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处或乡的境界根据需要表示。境界线重合时，用高一级境界线表示。境界线与丘界线重合时，用丘界线表示。 地物的取舍按 GBT l79862000 房产测量规范执行。 单位名称及注记 地名的总名与分名应用不同的字级分别注记。 单位名称只注记区、县以上和使用面积大于图上100 cm2的单位。,房产分幅平面图的分幅与编号,房产分幅图的分幅与编号执行 GB/T17968.22000房产图图式中的附录A （完整编号见GB/T17968.12000 房产测量规范的7.1.5 ）。,房产分幅图 （局部）,4.5.3 房产分丘平面图内容和要求,分丘图的表示内容 房产分丘平面图上除表示房产分幅平面图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。,4.5.3 房产分丘平面图内容和要求,分丘图的技术要求（教材 P.171）,房产分丘图,4.5.4 房产分户平面图,分户图表示的主要内容 分户图应表示的主要内容包括：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位，以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。 分户图的表示、注记与图面清绘整饰技术要求 分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。 分户图上的房屋的丘号、幢号应与分丘图上的编号一致。 分户图上的文字注记： (1)房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。 (2)本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注在分户图框内。 (3)楼梯、走道等共有部位，在范围内加简注。,房产分层分户图,4.6 房产变更测量,4.6.1 概述 4.6.2 变更测量,4.6.1 概述,房产变更测量的基本概念 房产变更测量是指在完成了房产测绘工作之后，为了适应日常工作的需要，使房产数据能保持现势性而进行的房屋及其附属建筑物的权属、位置、界线、数量、质量的变更调查和测量。,4.6.1 概述,房产变更测量的基本内容 现状变更测量 (1)房屋的新建、拆迁、改建、扩建，房屋建筑结构、层数的变化。 (2)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁。 (3)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等维护物以及房屋附属设施的变化。 (4)道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化。 (5)地名、门牌号的更改。 (6)房屋及其用地分类面积增减变化。 权属变更测量 (1)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移。 (2)土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直。 (3)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化。 (4)他项权利范围的变化和注销。,4.6.2 变更测量,变更测量程序 变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查， 再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。 变更测量的基准 (1)变更测量以变更范围内平面控制点和房产界址点作为测量的基准点。所有已修测过的地物点不得作为变更测量的依据。 (2)变更范围内和邻近的符合精度要求的房角点，也可作为修测的依据。,4.6.2 变更测量,变更测量的精度要求 (1)变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度应符合国标的规定。 (2)房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内。 (3)用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限差以内。 (4)房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。,4.6.2 变更测量,房地产编号的变更与处理 (1)用地的合并与分割都应重新编丘号，新增丘号按编号区内的最大丘号续编。 (2)组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。 (3)新增界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。 (4)房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号按丘内最大幢号续编。,4.7 房产测绘成果管理,4.7.1 房产测绘成果质量管理 4.7.2 房产测绘成果档案管理 4.7.3 房产测绘成果备案管理,4.7.1 房产测绘成果质量管理,房产测绘成果检查的流程 房产测量成果实行二级检查一级验收制。 一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。 二级检查为最终检查，由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。 检查验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。二级检查和验收工作完成后应分别写出检查、验收报告。 产品成果最终验收工作由任务的委托单位组织实施。验收工作结束后应写出检查报告和验收书。,4.7.1 房产测绘成果质量管理,房产测绘成果检查的一般规定 房产测绘单位实施成果质量的过程检查和最终检查。过程检查采用全数检查。最终检查一般采用全数检查，涉及野外检查项的可采用抽样检查，样本以外的应实施内业全数检查。 验收一般采用抽样检查，质量检验机构应对样本进行详查，必要时可对样本以外的单位成果的重要检查项进行概查。 各级检查验收工作应独立、按顺序进行，不得省略、代替或颠倒顺序。 最终检查应审核过程检查记录，验收应审核最终检查记录，审核中发现的问题作为资料质量错漏处理。,4.7.1 房产测绘成果质量管理,房产测绘成果检查的内容（1） （教材 P.175）,4.7.1 房产测绘成果质量管理,房产测绘成果检查的内容（2） （教材 P.175）,4.7.1 房产测绘成果质量管理,房产测绘成果检查的内容（3） （教材 P.175）,房产测绘成果质量评定 成果质量实行优、良、合格和不合格四级评定。成果质量由专职或兼职检查验收人员评定，评定标准参照测绘成果质量检查与验收(GBT 243562009)执行。,4.7.2 房产测绘成果档案管理,房产测绘成果档案内容 检查工作结束、成果发出后应立即对各类测算数据资料及成果进行整理、存档。 存档内容包括： (1)房产测绘技术设计书。 (2)成果资料索引及说明。 (3)控制测量成果资料。 (4)房产测算成果资料。 (5)图形数据成果和房产原图及相应数据库文件。 (6)技术总结。 (7)检查验收报告等。 (8)作业人员对于测算过程需要说明的文件。 (9)计算所依据的分摊文件。 (10)委托单位提供的和测算所依据的其他文件和资料。,4.7.2 房产测绘成果档案管理,房产测绘成果档案存档整理要求（1） 整理的原则 由于房产测绘成果在进行产权认定后所具有的法律意义，要求在整理成果时应保持客观的数据包括数据来源的依据和证明，以及应明确责任人。 分类编号与建立档案 整理后的资料进行建档，须分类编号。每案卷编一个号，为档案号，简称档号。卷可以按街坊，也可以按幢为单位编制。档号通常包括分类代号和案卷顺序号两部分，两者之间用破折号隔开。其中分类代号由汉字或汉语拼音字母组成，案卷顺序号统一使用阿拉伯数字。,4.7.2 房产测绘成果档案管理,房产测绘成果档案存档整理要求（2） 档案文件要求 (1)所有原始数据记录及草图应完整、整洁，测量人员与记录人员及测量日期应填写无误多页记录应顺序编号。 (2)计算过程资料、成果资料的各类图表均应完整成套，纸质文件与电子文件内容一致。 (3)所搜集的房屋信息资料和测算依据资料完整，并由提供方签字或加盖公章。 (4)存档文件应当符合相应纸张规格，所有纸质文件不得用圆珠笔书写， 除外业记录手簿和草图外，所有纸质文件不得用铅笔书写。传真文件需复印后存档。 (5)所有文件不重份。电子文件需保存历次版本时，应在电子文件命名时加入时间字段。,4.7.3 房产测绘成果备案管理,房产测绘成果备案管理的依据 中华人民共和国测绘法 (中华人民共和国主席令第75号，自2002年12月1日起施行) 中华人民共和国物权法 (中华人民共和国主席令第62号，自2007年10月1日起施行) 房产测绘管理办法 (中华人民共和国建设部国家测绘局令第83号，自2001年5月1日起施行) 房屋登记办法 (中华人民共和国建设部令第168号，自2008年7月1日起施行) 关于贯彻实施房屋登记办法的通知 (建办住房函 2008 249号) 关于印发房屋登记薄管理试行办法的通知 (建住房200884号)附件房屋登记簿记载内容说明,4.7.1 房产测绘成果质量管理,房产测绘成果备案审查 我国房产测绘采取的是资质管理制度。按照房产测绘管理办法的要求，必须实行备案审查。 目前审查的内容主要有以下几个方面： (1)施测单位的资格。主要审查房产测绘单位是否取得了测绘行政主管部门发放的房产测绘资质证书，是否具备在当地从事房产测绘的资格，是否按照资质许可的范围承揽业务、提供服务。 (2)测绘成果的适用性。主要审查房产测绘单位在出具的测绘成果数据格式是否符合当地房产管理工作的要求。 (3)界址点的准确性、面积测算的依据与方法。主要审查房产测绘单位出具的测绘成果在精度上、准确性上、房屋面积测算的标准上、方法的选择上是否符合国标的规定。 (4)其他当地房产行政管理部门规定的审查内容。,房产测绘案例分析,（教材 P.66） 房产测绘案例（一） 背 景 材 料,某项目房产测绘技术设计书如下： 任务概述 承接 A区 31栋约 1.17105 m2 的房产测绘任务，含独栋、双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多种形式。 本房产测绘工程的主要目的是进行产权登记。 具体工作包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产分户以及成果资料的检查与验收。,房产测绘案例（一） 背 景 材 料,测区自然地理概况和已有资料情况 引用文件 成果内容及规格 设计方案 产品检验和验收,房产测绘案例（一） 样题-分析题,某新建住宅小区竣工后，需进行房产测绘，并在测绘完成后进行房屋登记。该小区共有独楼房18栋，其中5栋为临街商住楼，其余为单一功能住宅楼。各楼楼型简单，均无地下室，各楼内无为多栋楼服务的共有用房。房产测绘单位人场作业前，已获得该小区竣工测量成果资料及该项目的全套设计图纸。请回答下列问题： （1）简述该房产测绘工程的具体工作内容。 （2）简述其中一栋商住楼房的分摊步骤。 （3）检查人员在检查工作中发现，作业人员 将一个层高为2. 20 m的设备层、临街用做人行道路通行的有柱通廊计算了全部建筑面积。该作业人员做法是否正确,并简述原因。,房产测绘案例（一） 参 考 答 案,(1)该房产测绘工程的具体工作内容：对竣工测量成果进行检核；房产信息数据采集（房产调查）； 房产要素测量； 房产图绘制；房产面积测算；成果资料的检查与验收。 (2)首先根据住宅和商业的不同使用功能，按各自的建筑面积将全幢共有共用建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分