万科工程项目计划管理体系介绍.ppt

万科工程项目计划管理体系介绍,万科工程进度管理的破解之道, 房地产企业计划管理常见的问题：,计划管理体系不完善,案例：经营目标计划与业务实施计划脱节，未分解,业务实施计划缺乏统一管理,案例：业务实施计划不完善，存在疏漏或协同矛盾,业务实施计划缺乏过程管理,案例：业务实施计划过程缺乏跟踪、评估及考核,万科工程进度管理的破解之道, 房地产企业计划管理的基本流程：,计划、执行、评估、改进,万科工程进度管理的破解之道, 房地产企业计划管理的方法：,计划管理方法的基本定位,运用目标管理、责任管理与过程管理的方法，对公司的经营管理活动进行全面规划、跟踪和调整,万科工程进度管理的破解之道, 目标管理,分析并形成公司战略与项目经营发展目标,层层分解至相关业务部门, 责任管理,相关业务部门制定各自保障目标实现的作业计划,汇总评价各部门作业计划的合理性，评价不同业务计划之间的协同性和保障性，根据项目开发流程制定总体协同的项目开发任务书（或称项目开发计划、项目开发大纲）,万科工程进度管理的破解之道, 过程管理,跟踪公司战略与项目经营发展目标的执行情况,评估各部门作业计划执行情况及合理性,调整目标计划,对各部门的作业计划做出协同的调整, 系统管理, 持续改进,万科工程进度管理的破解之道, 房地产企业计划管理应当解决的问题：,公司的生存与发展的战略性规划问题,当年度公司层面的经营与管理安排问题,项目的开发经营工作计划问题,围绕项目开发经营的专业作业计划问题,公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题,房地产企业三级计划管理体系的框架,月度工作计划任务书,企业三年或五年经营计划,项目开发工作 指导书,人力资源 工作指导书,总经理办公室年度工作目标及计划,财务管理部年度工作目标及计划,项目售后服务计划,项目营销销售计划,项目竣工验收计划,项目配合销售计划,项目分包、材料计划,项目施工报建计划,项目工程进度计划,项目报批报建计划,项目设计计划,人力资源部年度工作目标及计划,其它专业部门年度职能工作目标及计划,土地储备 工作指导书,二级计划：以管理为主线,三级计划：专业部门围绕项目的作业计划,分解,分解,分解,财务（利润/资金/ 销售）工作指导书,一级计划：以企业发展目标为主线,万科工程进度管理的破解之道, 企业三年经营计划框架（一级计划）：,、 公司内外环境分析,、 公司的战略目标,、 公司的经营目标,、 公司经营控制性计划,万科工程进度管理的破解之道, 企业三年经营计划 外部环境分析：,深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势,一、国家及当地区域的经济环境,1、国家及区域经济发展态势,A、经济发展形势,B、珠三角房地产发展潜力城市分析和深圳城市定位,2、区域房地产发展态势,万科工程进度管理的破解之道,A、深圳市城市发展规划,B、深圳市房地产供需总量及趋势分析,C、深圳市人口现状及购房客户趋势分析,3、国家及当地政府房地产政策,A、土地供应政策,B、税收政策和金融政策,4、客户需求的变化与趋势分析,万科工程进度管理的破解之道,2、潜在竞争对手的发展战略：,A、合生创展,B、中国海外,C、和记黄埔,D、金地地产,E、,万科工程进度管理的破解之道, 企业三年经营计划 内部资源与环境分析：,一、企业经营能力与项目资源现状,二、企业人力资源现状,三、企业资金状况,四、企业管理状况,万科工程进度管理的破解之道, 企业三年经营计划 公司经营控制性计划：,、利润控制性计划,、销售控制性计划,、资金控制性计划,、土地储备控制性计划,、人力资源控制性计划,、各项目开发控制性计划,万科工程进度管理的破解之道, 企业开发任务书（项目开发计划）的框架：,万科工程进度管理的破解之道, 企业三级计划的制定与审批：,一级计划：企业三年或五年经营计划,由公司计划管理工作组或运营管理部门编制，公司决策层及各业务主管副总审议，总经理签发,二级计划：项目开发工作指导书,由公司相关责任部门拟稿，项目经理部与各专业部门协调后汇总拟稿，各业务主管副总复核，计划管理工作组审核，公司总经理签发,万科工程进度管理的破解之道,三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划,各专业部门拟稿，项目总经理审核，计划管理工作组签发,万科工程进度管理的破解之道, 企业三级计划的执行与检查：,万科工程进度管理的破解之道, 项目工程计划分级编制的要求：,1、项目工程目标计划：,2、项目工程总控计划：,3、项目施工进度控制计划：,4、项目工程保障计划：,5、项目工程专项计划：,万科工程进度管理的破解之道, 项目工程目标计划：,编制目的：,确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险,编制时间：,对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研阶段,万科工程进度管理的破解之道, 项目工程目标计划：,编制依据：,项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计目标计划,编制责任部门：,企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）,万科工程进度管理的破解之道,工程保障深度：概念设计方案完成、规划设计方案完成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成,编制深度要求（应包括的基本内容）：,工程深度：项目开工、结构0.00、达到预售许可条件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、取得项目竣工备案、项目交付,项目保障深度：获取土地或项目、取得土地证、项目市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等,万科工程进度管理的破解之道, 项目工程目标计划编制容易忽视的环节：,项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险,万科工程进度管理的破解之道, 项目工程总控计划：,编制目的：,确定项目工程实施方案和实施计划，组织协同各业务部门保障工程总控计划的实现,编制时间：,扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成,万科工程进度管理的破解之道, 项目工程总控计划：,编制依据：,设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求,编制责任部门：,已确定的项目工程部经理或企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）、相关配合保障业务部门,万科工程进度管理的破解之道,编制深度要求（应包括的基本内容）：,工程深度：在项目工程目标计划的基础上,1、划分施工流向、划分施工段和施工层,2、分解施工过程、确定施工工序顺序,3、估算工程量、确定各项工序所需时间,4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化,5、分析关键线路、关键节点,6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期,万科工程进度管理的破解之道,编制深度要求（应包括的基本内容）：,项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件,1、图纸进场计划（强审后、二次设计等）,2、项目报批报建计划,3、总分包、监理进场计划,4、甲供物资进场计划,5、设计封样确认计划,6、成本限价计划,7、招标采购计划,万科工程进度管理的破解之道,项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件,8、售楼处建设计划,9、精装样板间、销售展示区建设计划,10、市政景观进场建设计划,11、市政能源开通计划,12、竣工验收计划,万科工程进度管理的破解之道,项目工程总控计划的审核：,项目工程总控计划（初稿）：,工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿,项目工程保障计划：,相关业务部门经理审核,项目工程总控计划综合评审：,主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批,万科工程进度管理的破解之道, 项目工程保障计划编制的误区：,项目工程保障计划需要的是各相关业务部门的业务作业计划，而不是目标成果计划,门窗招标采购计划示例：,门窗成本限价确认、门窗型材招标采购完成、门窗二次设计完成、门窗五金配件设计封样确认、考察入围单位、确定投标入围单位、门窗招标文件编制、门窗招标文件确认、发标、技术标答疑、回标、技术标、经济标评审、定标。门窗型材发货、门窗生产加工、门窗到场（分批次进场方案）,万科工程进度管理的破解之道, 项目工程保障计划编制的误区：,项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现场工序交接周期等,项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性,万科工程进度管理的破解之道, 项目施工进度控制计划：,编制目的：,指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求,编制时间：,施工图出图后（可不必完成施工图强审）,万科工程进度管理的破解之道, 项目施工进度控制计划：,编制依据：,施工图及项目工程总控计划,编制责任部门：,项目工程部,万科工程进度管理的破解之道,编制深度要求（应包括的基本内容）：,深度：在项目工程总控计划的基础上核定修正并增加,1、按层、按工序、按工种确定施工顺序,2、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求,3、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、 隐蔽工序验收等企业工程管理要求,万科工程进度管理的破解之道, 项目施工进度控制计划需要关注的环节：,合理的施工技术间歇必须予以考虑：, 桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩, 砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/2后才能上人, 加气块砌筑：砌筑前1天应浇水湿润，1天内砌筑 高度不得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天 后（含顶砖的时间）才能开始粉刷,万科工程进度管理的破解之道, 防水：表干时间（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和 实干时间（聚氨酯24h、JS防水涂料8h）, 地坪：养护7天后方可上人, 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天, 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后， 5天后方可分层粉刷,万科工程进度管理的破解之道, 项目施工进度控制计划需要关注的环节：,对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：, 轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以 28天强度为标准设计强度。龄期达到28天