杭州房地产市场发展演进.ppt

1,杭州房地产市场 发展报告,2,3,1,4,杭州交通网络发达，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。,铁路,城站和东站两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线。每天有116趟旅客列车进出 。,公路,杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路 和104、320国道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。,航空,萧山国际机场，距市中心27公里。,水运,京杭大运河贯通北京和杭州,杭州位于中国东南沿海，浙江省北部，钱塘江下游北岸，京杭大运河南端。浙江省省会，全省政治、经济、科教文化中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。,5,2001年，萧山、余杭撤市变区，正式并入杭州市区。目前杭州全市总面积16596平方公里，其中市区面积3068平方公里。,杭州市区下辖8区3市2县。 8 区：上城区、下城区、拱墅区、江干区、 西湖区、滨江区、萧山区和余杭区； 3 市：富阳市、临安市、建德市 2 县：桐庐县、淳安县。 主城区面积最大三区域： 西湖区，263平方公里 江干区，210平方公里 拱墅区，88平方公里 主城区人口密度最大三区域： 上城区，17509人/平方公里 下城区，11114人/平方公里 拱墅区，3417人/平方公里,6,7,主城区中，西湖区和江干区人口数量最大，滨江区作为新兴区块人数较少。,（数据来源：2005年杭州统计年鉴）,人口老龄化趋势加强。 65岁以上人口占10.23%，较“五普”上升1.4个百分点。,联合国规定，60岁以上人口比例达10%或65岁以上人口比例达7%就属于老龄化国家/地区,（数据来源： 2005年杭州市1%人口抽样调查主要数据公报）,城市化进程加快。市区非农业人口比重以每年3%左右的速度递增。04年增幅比较明显。,（数据来源：由20012005年杭州统计年鉴 中相关指标计算而得）,2005年11月1日零时，杭州市常住人口为750.3万人，年均增长1.75。 全市共有家庭户248.03万户，户均人口2.83人。与五普数据相比，户均人口减少0.16人。 来源：2005年杭州市1%人口抽样调查主要数据公报,8,西湖区人口发展后劲不足，年增长量逐年递减。 江干区年增长2.53万左右，增幅最大。 滨江区人口发展后劲十足,西湖、江干、滨江三区对比,（数据来源： 20012005年杭州统计年鉴）,（数据来源： 20012005年杭州统计年鉴）,9,经过20年的努力，经济社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的政治、经济、文化中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能，力争把杭州建成经济繁荣、科教发达、文化昌盛、环境优美、社会文明、生活富裕的现代化国际风景旅游城市。,近期：2001-2005年,中期：2006-2010年,远期：2011-2020年,远景：展望到2050年左右,规划期限,城市发展目标,城市规模,人口规模：,2005年城市建设用地为290.39平方千米，人均92.77平方米 其中：中心城区为256.53平方千米，人均90.33平方米； 2020年城市建设用地为453.00平方千米，人均101.80平方米 其中：中心城区为369.92平方千米，人均99.98平方米。,用地规模：,城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。,城市发展方向,10,城市布局形态,一主三副：主城；江南城、临平城、下沙城 六大组团：塘栖组团、良渚组团、余杭组团、 临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团 双心双轴 双心：湖滨、武林广场地区旅游商业文化服 务中心 临江地区钱江北岸城市新中心、 钱江南岸远景城市商务中心 双轴：东西向以钱塘江为轴线的城市生态带 南北向以主城江南城为轴线的城市发 展轴,城 镇 规 模 与 布 局 结 构,11,城 镇 规 模 与 布 局 结 构,12,便捷的交通条件使杭州与国内外各个城市的连接日益密切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支撑。城市的对外辐射功能也增加了杭州房产市场的需求范围。 大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周边区域到杭州市区的心里距离。对杭州周边地区的房产行业发展起到了很大的带动作用。 城市化进程的加快以及大量外来人口的进入不但为杭州的经济发展注入了活力，而且为杭州房地产市场的高速发展提供了基础。 “一主三副、六组团”的布局结构及“南拓、北调、东扩、西优”的城市发展战略为板块房地产市场的发展创造了有利条件。,13,2,14,GDP稳固增长，城市经济发展情况良好。 GDP增幅达10%以上。,地区生产总值(GDP),（数据来源： 20022005年杭州统计年鉴 杭州市2005年国民经济和社会发展统计公报）,人均GDP,2005年杭州市人均GDP为44487元，增幅达12.5%，近年来的增幅保持在10%以上，房地产还处于快速发展阶段。,（数据来源： 20022005年杭州统计年鉴 杭州市2005年国民经济和社会发展统计公报）,15,自01年开始稳定增长，03年增幅达到最高。 04和05年受国家整体宏观调控影响，固定资产投资迅速降温。,固定资产投资,房地产开发投资,近五年稳定增长。受宏观调控影响，增幅呈下滑之势。,杭州房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重逐年增加。05年接近30%。 与全国的差距也逐年增加。,杭州房企的开发热情高于全国,（数据来源： 20022005年杭州统计年鉴 杭州市2005年国民经济和社会发展统计公报）,（数据来源： 根据杭州和全国历年统计年鉴和05年统计公报 相关指标计算而得）,16,商品房销售面积稳步增加。 05年虽受宏观调控影响，但总体销售面积增幅依然达到了16.5%的高位。,原因： 杭州预售政策 杭州楼市旺销导致开发商热情高涨,商品房施工面积迅速飙升。年增幅保持在30%左右,05年达38%。,房地产供销,商品房竣工面积年均增长100万平方米左右。,（数据来源： 20022005年杭州统计年鉴 杭州市2005年国民经济和社会发展统计公报）,17,2005年的城镇居民储蓄存款增幅接近20%，近五年增幅最高,收入水平：市区人均可支配收入每年增长10%左右,（数据来源： 20022005年杭州统计年鉴 杭州市2005年国民经济和社会发展统计公报）,18,恩格尔系数：近几年该指标呈减小之势。无论是城镇居民还是农村居民，都处于富裕状态。,消费水平:人均消费年增长1000元左右,05年增幅最高.,恩格尔系数是指食物支出占家庭消费支出的比重。 联合国粮农组织标准，恩格尔系数为30%40%，人民生活处于富裕状态。,城镇居民消费能力不断提高，对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展,（数据来源： 20022005年杭州统计年鉴 杭州市2005年国民经济和社会发展统计公报）,（数据来源： 根据20022005年杭州统计年鉴中相关指标计算而得）,19,国内生产总值的稳固增长，说明整个城市的经济发展情况良好。为房地产发展提供了良好的经济环境。 杭州房地产投资稳步增长，但是占固定资产投资的比重明显高于全国水平，这说明杭州房企的开发热情高涨；施工面积与竣工面积的较大差距反映了部分房企盘子铺得过多。杭州房地产市场过热现象较为明显。 居民收入及消费水平的不断提高，对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。,20,3,21,第一阶段 （1993年以前）,“公房时代” 房地产开发更多地以城市建设为目的 “老十八家” 承担了大量的城市开发任务 同时楼市开始萌动,第二阶段 （1993-1999）,第三阶段 （1999-2004）,第四阶段 （2004年至今）,开始出现市场化运作公司 国家开始宏观调控 市中心外销房、远郊高端别墅区、近郊普通商品房的开发并存 房产企业开始艰辛成长,实物分房取消 国家出台许多扶持产业的政策 杭州楼市迅速发展，市场迅速规范 房企获得积累并积极扩张 房产品质突飞猛进,随着国家新一轮宏观调控的推出，购房者及开发企业变得理性，这成为今后发展的主基调。,国家开始宏观调控,杭州政府出手救市,新一轮宏调开始,线索,22,特点一：市场开发如火如荼，施工面积5年来迅速飙升,特点二：市场需求旺盛，销售量逐年增加,特点三：城镇居民居住状况不断得到改善,2003年增幅较为明显。2005年人均住房面积20.7平方米,(数据见前-房地产运行),特点四：房价稳步上升,（数据来源： 20022005年杭州统计年鉴 杭州市2005年国民经济和社会发展统计公报）,（数据来源： 杭州市房管局）,市区人口 2001年：379.49万 2002年：387.01万 2003年：393.19万 2004年：401.59万 2005年：仅全市人口， 此指标不详,23,特点五：楼市由局部火爆转向四面开花,（板块范围界定见P24）,特点六：住宅市场格局分 布具有鲜明的板 块色彩,闲林留下、湘湖,城西、钱江新城,城北、滨江、三墩,别墅排屋,高品质 普通住宅,中档楼盘,下沙、闲林留下,中低档楼盘,24,板块范围界定,25,城北：越来越适宜居住,发展,2003年，城北楼市进入快速发展期。 04年成为杭州众多板块中房价上涨幅度最大的板块之一。,交通,配套,上塘高架路、德胜快速路 “一环、一轴、六纵”格局的网状快速道路系统已形成,生活及商业配套等相对成熟,房价,典型楼盘,（数据来源： 华坤楼盘数据库）,26,城西：由蒋村起步，城市化变迁的见证,发展,商品房开发的发源地，由1992年的“蒋村商住区”开始 1996年，第一代商品房陆续建成，城西大型住宅区的雏形初现 2000年杭州形成高档住宅聚集的成熟板块,交通,配套,交通问题成房产发展之瓶颈,各项配套相对成熟,代表性楼盘,房价,（数据来源： 华坤楼盘数据库）,27,三墩：新兴城市次中心,发展,在城西房产的辐射下发展起来 浙大紫荆港校区迁入，改造工程逐步实施。发展前景被看好,交通,配套,道路网络健全。公交：303路、301路、817路、K900路,商贸布局、教育网络、医疗点已基本具备。商业中心和休闲配套也在积极跟进，沃尔玛购物中心及银泰SHOPPINGMALL等将陆续进驻。,房价,代表性楼盘,（数据来源： 华坤楼盘数据库）,28,滨江：房产开发如火如荼,发展,滨江完善的规划及高教园区等的建设 ，房产开始起步 近几年土地的大量供应，开发商纷纷涌入 。 由“西湖时代向”钱塘江时代“的过渡，房产日益火爆。,交通,配套,目前基本配套已经具备，未来的规划配套较为齐全,沿江依桥，公交线路较为完善。,房价,三墩,代表性楼盘,（数据来源： 华坤楼盘数据库）,29,钱江新城 ：第二个城市中心,发展,”城市东扩“的城市发展战略，使其房产市场起步并飞速发展，成为杭州新兴的贵族板块。,交通,配套,交通优势较为明显，目前从老城区到钱江新城的路线主要有五条,房价,规划配套非常完善，目前尚在规划建设中,（数据来源： 华坤楼盘数据库）,代表性楼盘,30,下沙 ：未来三年主要供应区,发展,03年之前，下沙经营性土地供应只推出10余宗，房产处于起步阶段 下沙建设为产学住一体化的东部新城的规划目标，推动房产发展。 2003年开始，区块土地供应大大增加,交通,配套,目前交通配套稍显不足。,房价,比较缺乏，吃饭、购物难，休闲娱乐场所少。目前在建的大型公建项目包括福雷德广场、邻里中心以及华元十六街区三个。,房价2002年开始逐步上升，但上涨幅度明显低于同时期起步的滨江,（数据来源： 华坤楼盘数据库）,代表性楼盘,31,西溪、留下、闲林：大城西的崛起,发展,闲林房产自起步已有三四年时间，房地产开发的规模非常庞大 区域配套匮乏成为板块房产发展的致命伤。 05年，该板块在宏观调控影响下举步维艰。,交通,配套,通过02省道和天目山路与主城区连接。公交车有346路和506路。,房价,由于老余杭没有对闲林做全面规划，因此发展随意性较大，因此配套严重匮乏。目前各项配套基本上依托于闲林镇及老余杭镇。 宏丰家具城、沃尔玛山姆会员店等项目都已经陆续进驻，更多的商业项目则在洽谈之中。,“旅游西进”城市发展战略的产物,（数据来源： 华坤楼盘数据库）,代表性楼盘,32,开发商意识形态变化,产品意识形态发展变化,“注重产品品质”,“抢地”,“竞争”,“竞争中合作”,“华丽”,“朴实”,关注重点,房企关系,营销推广,大户型为主流 （三房：120-150） （二房：110-120）,产品多极化 （单身公寓出现） （“小、中、大”户型并存 ）,注重户型,注重景观,注重内在品质,33,购房者的地域变化,本地购房者比重持续上涨 宏观调控抑制了投资投机性需求（相当比重来自温州等外地） 省内购房者比重持续下跌,购房入户政策开始实行。,（注：“本地”指杭州户籍人口。“省内”指浙江省内但非杭州的户籍人口。“省外”指户籍为其他省市的人口，但不包括外籍人士。）,与省外购房者相比，省内置业者大多或投资或为子女买房；省外人士大多以自住为目的来杭置业，因此更易受到入户政策的刺激。,（以上数据来源： 华坤数据库）,34,板块规划影响,2001-2020年杭州市城市总体规划使楼市四面开花，郊区大盘发展迅速 城市发展由“西湖时代”向“钱塘江时代”的方向性转变，江南城（滨江、萧山）成最大受 益者。下沙城，六大组团中的余杭组团（主要是闲林）、良渚组团受益较大。 杭州三墩地区控制性详细规划带热三墩房产 三墩高标准、高起点的区域规划使开发商及购房者认为该板块极具发展潜力 钱江新城房产迅速崛起 从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的城市发展方向以及钱江新城的定位及规划建设使各界 人士极度看好该板块房产 九堡成楼市新秀 九堡 “城市东扩”的排头兵地位、九堡规划、钱江新城的辐射、地铁的立项为其房产注入 活力。 西溪湿地保护区总体规划使西溪板块成楼市新亮点 凭借总体规划及环境优势，成为高档房产的新兴区块。,35,缓解了城市东西向的地面交通压力，同时大大缩短了老余杭和下沙与主城之间的距离。对于余杭闲林、下沙板块楼市起到了非常大的盘活作用。,交通配套德胜快速路,36,交通配套地铁规划,2005年6月初，杭州市城市快速轨道交通建设规划通过了国务院审批。根据规划，杭州市的轨道交通线网由8条线组成，总长度278公里，将设立154座车站。 1号线途径滨江、下沙、临平； 2号线萧山始发，途径市区核心块、瓶窑； 3号线留下始发，途径天目山路、武林地块、临平； 4号线火车东站始发，途径钱江新城、钱江一桥； 5号线老余杭始发，途径建国路、钱江四桥、萧山火车站； 6号线为沿江线，途径滨江、东方文化园； 7号线为机场线，途径萧山国际机场、江东工业园； 8号线途径下沙、江东工业园。,37,交通配套地铁规划影响,地铁效应成楼盘宣传新卖点 地铁改变着杭州楼市的板块地位分布格局,地铁规划在一定程度上影响了购房者的板块偏好。,郊区板块在交通方面的致命缺陷得以改观，地位提高。 主城区板块优势弱化。,滨江、下沙、萧山吸引力增强。,（数据来源： 华坤数据库）,38,地铁对钱江新城、滨江和下沙的房价支撑力最强。,交通配套地铁规划影响,地铁规划成为相关板块房价上涨的强力支撑,地铁将影响开发商的拿地决策。,从长远上讲，地铁将缓解杭州房地产市场的供需矛盾。,（数据来源： 华坤数据库）,39,交通配套沪杭磁悬浮,沪杭磁悬浮交通项目06年3月获得国务院批准。 获批的磁悬浮沪杭线全长约175公里，工程总概算约350亿元。其中，浙江段正线全长约105公里，全线高架，设杭州东站和嘉兴站。 磁悬浮沪杭线车速定位为市郊区间线路，正常运行速度为450公里小时，中心城区内最高正常运行速度不大于200公里小时。 该项目预计将于2008年建成，并于2010年上海世博会前投入运营。,建成后将提高长江三角洲地区的出行效率，使沪、杭、嘉三地居民的“钟摆式生活方式”成为可能。嘉兴是最大受益区。 沪杭磁悬浮的开通将对杭州住宅产品、商业地产、旅游地产等产生全方位的促进作用。,杭州的高档楼盘，特别是别墅区，及景观楼盘会走俏。 闲林、西溪湿地等房产板块的销售届时也会出现转机。,40,公建配套对房地产市场影响,板块配套影响购房者的购房决策 理性市场下，购房者对配套的关注度更高,04年，该指标仅为20%左右； 05年和06年则迅速提升至70 80%左右。,板块配套影响该板块的房价水平及预期。,板块配套成为其房价可能下跌的强力论据。,（以上数据来源： 华坤数据库）,41,大型公建配套项目,42,杭州的房产市场伴随着政策的多变而成长发展。面对当前的整体环境，杭州的房企更能以理性心态面对。 受城市规划及其他因素影响，购房者的板块倾向不断发生变化，而楼市格局也不变地在进行板块重组。如何提高板块的竞争力，将是开发商及政府未来要面对的重要问题。 配套是影响板块楼市的因素之一，在宏观调控下，配套问题对购房者而言更显重要。板块的配套甚至影响着房价的走势。 地铁、德胜快速路以及沪杭磁悬浮等交通利好是近期影响板块楼市的主要因素。尤其是地铁建成后将弱化郊区板块的出行不便问题，从而使郊区板块在整个楼市中地位上升。,43,杭州房产市场发展演进,杭州房产政策,4,44,政策脉络五大阶段,03年以前政策,03年9月杭州市政府常务会议制定8大措施，预告杭州“新政” 开始。,04年配合国家调控陆续颁布了一系列土地金融政策,04年下半年调整政策,04年配合国家调控陆续颁布了一系列土地金融政策,06年初颁布了一系列“救市”政策,1,2,3,4,5, 04年1月 开征二手房交易20%个人所得税 04年12月16日，杭州透明售房系统试运行, 暂停征收二手房交易20%个人所得税。 上调基准地价 停征房改房超额收益金,住房公积金最高可贷50万元 ； 建议银行购房首付降为两成，在建普通住宅优先贷款 商品房期房契税征收时间提前 ； 外地人购房入户,06年5月，“国六条“出台，杭州政府举动引人关注,45,第一阶段：04年自主调控,杭州高企的房价，为“吃在杭州、住在杭州、创业在杭州”目标的实现增加了难度 杭州房价问题引起中央政府关注。国家有关部门点名批评，并三次组织人员前来调查。,中央政府的举动给杭州政府带来了很大的压力。,46,第二阶段：04年配合国家调控,2004年初，针对全国经济整体过热国家出手调控，尤其是通过信贷与土地来调控房地产。 杭州同步进行的“房产新政”收效甚微，仍需借助国家之力来达到预期目的。,47,第三阶段：政策调整阶段,杭州领导班子正式换届，亟需政绩表现