博思堂常熟项目定位分析报告.doc

目目 录录 1、宏观背景研究4 1.1 常熟市概况4 1.1.1 常熟市区位 4 1.1.2 常熟市历史文化6 1.1.3 常熟市人口及行政区划.7 1.2 常熟市经济发展9 1.2.1 常熟市历年经济发展状况.9 1.2.2 常熟市经济及产业结构.11 1.2.3 常熟市私营企业发展 .12 1.2.4 常熟市人民生活水平 .13 1.3 常熟市城市规划及未来发展 14 1.3.1 常熟市城市发展演变 .14 1.3.2 常熟市最新城市规划解读.15 1.3.3 昆承湖未来周边规划状况简介 20 1.4 研究结论 22 2、政策背景研究23 2.1 05 年至今主要政策及地方性政策.23 2.1.1“国六条”政策.23 2.1.2.停止别墅用地土地供应.24 2.1.3.“住房结构”调控细则.24 2.2 政策对房地产市场及项目入市的影响（政策点评）.25 3、房地产市场宏观研究.26 3.1 常熟市房地产投资状况.26 3.2 常熟市房地产整体供应状况 27 3.3 常熟市房地产整体需求状况 28 3.4 研究结论 29 4、房地产市场微观研究.30 4.1 房地产一级市场30 4.1.1 常熟市历年土地出让信息概述 30 4.1.2 常熟市土地出让情况分析.30 4.1.3 常熟市土地出让存量分析.34 4.1.4 常熟市土地出让走势分析.35 4.2 房地产二级市场36 4.2.1 常熟市房地产二级市场发展概述36 4.2.2 二级市场板块分析40 4.2.3.常熟市场产品面分析49 4.2.4.客源层面研究51 4.3 本项目所处区域市场分析.54 4.3.1 项目所处板块目前市场状况.54 4.3.2 项目未来面临市场竞争分析.60 4.4 研究结论 62 5、项目立地条件研究63 5.1 地块概况 63 5.2 项目 SWOT 分析.66 5.3 研究结论 69 6、研究结论 70 6.1 项目可行性发展条件研究.70 6.2.项目核心定位建议71 6.2.1.项目市场定位71 6.2.2.项目产品定位76 6.2.3.项目客源定位77 6.2.4.项目价格定位建议88 6.2.5.项目利润初步核算91 6.2.6.项目产品其他建议92 1 1、宏观背景研究、宏观背景研究 1.11.1 常熟市概况常熟市概况 1.1.11.1.1 常熟市区位常熟市区位 常熟地处富饶美丽的长江三角洲中心地带，江苏省东南部。东邻太仓，距上海 100 千米；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北 濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离 49 千米，南北间最长距离 37 千米，总面积 1264 平方千米（含长江界属水面） 。地势低平，海拔大都在 37 米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔 261 米，长 6400 米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。 交通区位方面，常熟距上海虹桥国际机场 80 公里，距上海浦东国际机场 140 公里，距离苏州约 35 公里。 整体区位可谓名城簇拥，坐拥优越。优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。 常熟整体区位和主要交通动线图 1.1.21.1.2 常熟市历史文化常熟市历史文化 常熟自古人文荟萃，历史悠久，是吴文化的发祥地之一。1986 年被国务院公布为国家历史文化名城。境内有距今约 5500 年的崧 泽文化时期的钱底巷遗址、距今约 5000 年的良渚文化时期的罗墩遗址和西周至春秋时期的吴文化遗址吴王点将台等。 常熟历经五千年的文明滥觞延革，文化发达，才俊辈出。远有兴东吴文教的先驱、孔门“十哲”之一“南方夫子”言偃，近有清 代两朝帝师、状元宰相翁同和等一大批著名历史人物。自唐至清，共出了 9 名宰相，8 名状元，483 名进士。及至现代，两院院士 （学部委员）中，常熟籍有 18 名，包括李强、王淦昌、张光斗、张青莲等知名科学家。历史长河给常熟留下了众多的人文景观，列 入国家太湖风景区的虞山国家森林公园和尚湖、沙家浜风景区，使常熟成为名扬海内外的游览胜地。 “七溪流水皆通海，十里青山半 入城”的自然景观造就了常熟独特的吴中风情。 常熟山青水秀，景色绮丽。十里虞山峰峦起伏，半麓入城，尚湖、昆承湖面山而卧，相映增辉；琴川河穿城而过，雅园幽巷点缀 其间，构成了山、水、城、园融为一体的水乡风情。众多的名胜古迹和闻名于世的“沙家浜” ，使常熟成为名扬海内外的游览胜地。 世上湖山 天下常熟 古城一角 中国（常熟）尚湖国际文化节 沙家浜风景区 尚湖 石梅园 方塔园 可园 丰富的人文历史，优越的自然资源让常熟的人文气息更浓厚，让常熟的人，常熟的山山水水，常熟的各个角落都注入了更多的内 涵，同时也提供了一个很好的居住环境。 1.1.31.1.3 常熟市人口及行政区划常熟市人口及行政区划 常熟 1983 年撤县设市，到 2000 年下辖 24 个镇，3 个农林牧渔场，1 个招商城管委会，8 个街道办事处，410 个行政村，6782 个村 民小组。而后经过多次行政区划的调整与并革，到目前为止共辖 11 个镇。分别为虞山镇、梅李镇、海虞镇、新港镇、古里镇、沙家 浜、董浜镇、支塘镇、练塘镇、尚湖镇、辛庄镇。同时，1 个林场，2 个省级开发区（东南经济开发区、滨江经济开发区） ，1 个招商 城。 到 2005 年年底，常熟市常住人口达到 104.77 万，常年流动人口保持在 35 万左右。其中作为常熟市的经济、政治、文化、金融中 心的虞山镇的常住人口达到 37 万人左右。 合合 并并 为为 尚尚 湖湖 镇镇 1.21.2 常熟市经济发展常熟市经济发展 1.2.11.2.1 常熟市历年经济发展状况常熟市历年经济发展状况 常熟的经济近几年持续高速发展。 国内生产总值 年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年（1-10 月） 国内生产总值（亿） 365.01475.00565.16678.78683.24 增幅 19.0%19.9%18.9%18.7%18.5% 人均国内生产总值（元） 34024443765431464931- （注：2005 年前数据为政府统计年鉴，2006 年具体数据暂时统计到 10 月份） 2005 年,常熟全市实现生产总值 678.78 亿元，按可比价格计算，比上年 增长 18.7，人均生产总值 64931 元，按现行汇率折算超过 8000 美元。而 2006 年 1-10 月份，生产总值已经达到 683.24 亿元，发展势头良好。 按照国际公认的关于人均 GDP 和地产市场发展状况之间的关系：当一个 地区人均 GDP 达到 3000 美元以上，该地区高档房产市场进入快速增长期。 从常熟的人均 GDP 运行来看，已经突破该界线。常熟近几年的 GDP 和人均 常熟历年生产总值走势图 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2002月2003月2004月2005月2006年1-10 月 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 国内生产总值（亿）人均国内生产总值（元） GDP 保持一个稳定的增幅（19%左右）持续上升。可以说，常熟经济的持续发展为地区的房地产市场发展奠定了良好的大环境基础。 金融环境 年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 1-10 月份 金融存款余额（亿） 395.8508.21575.97655.13747.58 金融贷款余额（亿） 203.07309.76364.64398.23490.45 居民储蓄存款（亿） 234.23279.15318.7379396.19 0 200 400 600 800 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 1-10月 份 常熟金融历年存贷款余额发展图 金融存款余额（亿）金融贷款余额（亿） 居民储蓄存款（亿） 常熟金融环境的可持续发展，一方面，表明地区经济的发展程度；另一方面，也为地区房地产业的发展提供了强有力的资金支持。 1.2.21.2.2 常熟市经济及产业结构常熟市经济及产业结构 2005 年，常熟第一产业完成增加值 16.38 亿元，增长 2.4；第二产业完成增加值 411.90 亿元，增长 19.6；第三产业完成增加值 250.50 亿元，增长 17.7。三次产业的比例为 2.4：60.7：36.9。而到 2006 年 10 月份，全市第一产业完成增加值 13.69 亿元；第二产业 完成增加值 413.42 亿元；第三产业完成增加值 256.12 亿元， 。三次产业的比例为 2.0：60.5：37.5。 到 2006 年第三季度，外资企业增速继续领先。在规模以上企业中：外资企业累计完成产值 387.13 亿元，同比增长 42.5%，增速列 各经济类型之首，领先全市平均水平 12.2 个百分点。 第二产业中的主导行业初步定型，全市工业实现速度和效 益快速协调发展。 第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。第三产业内部主要 行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、旅游业、社会 服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、 社会服务业在第三产业中的比重明显上升。 常熟目前的产业结构是以第二产业为主导，第三产业为辅的格 局，尤其是区域高速发展的制造业、服装业等经济产业吸引了 越来越多的外资进入；随着这些产业的逐步发展和进入，区域 产业集聚能力逐步增强，将吸引更多的人口流入。 1.2.31.2.3 常熟市私营企业发展常熟市私营企业发展 年份新办私企累计私企新批个体工商户累计个体工商户 私企注册资本（亿） 增幅 个体注册资本（亿） 增幅 2002 年 331210097202615412184.7668.9%17.37- 常熟三产比重图 4.35 2.92.52.42 56.6460.26060.7 60.5 39.01 36.937.536.937.5 020406080100120 2002 2003 2004 2005 2006.1-10 第一产业第二产业第三产业 2003 年 3262115271320655928141.0166.4%27.4558.0% 2004 年 1705116301096057288211.550.0%29.26.4% 2005 年 174711250867956187286.635.5%29.09-0.4% 2006 年 10 月 164113453851757006350.3430.23 2005 年，全年新办私营企业 1747 家，新批个体工商户 8679 户，累 计分别达 11250 家和 56187 家,到 2005 年末,民营经济计注册资本达到 315.7 亿元,同比增长 31.3%,其中私营企业 286.6 亿元,同比增长 35.5%；个 体工商户 29.09 亿元,同比持平。而到 2006 年 10 月，累计私企 13453 家， 累计个体工商户 57006 家，私企累计注册资本 350.34 亿元，个体累计注 册资本 30.23 亿元。总量在全省同类地区中依旧领先。 结合苏州以及常熟要打造“私营企业家的乐园”的产业战略，必将 有更多的私营企业出现，而良好的私营企业创业土壤，一方面给常熟 GDP 的不断腾飞注入更强劲的引擎，同时也必将形成大量的中产阶级，必将形成大量的中产阶级， 为常熟房产的开发带来源源不断的客源为常熟房产的开发带来源源不断的客源。 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2002年2003年2004年2005年2006年10月 0 50 100 150 200 250 300 350 400 累计私企累计个体工商户 私企注册资本（亿）个体注册资本（亿） 1.2.41.2.4 常熟市人民生活水平常熟市人民生活水平 年份年份 社会消费品社会消费品 零售总额（亿元）零售总额（亿元） 增幅增幅 人均储蓄（万元）人均储蓄（万元） 增幅增幅 城镇人均城镇人均 可支配收入可支配收入 增幅增幅 农民人均农民人均 可支配收入可支配收入 增幅增幅 2002 年 97.5415.1%2.26-1026817.8%62156.2% 2003 年 110.8313.6%2.6919.0%1237320.5%726917.0% 2004 年 129.6817.0%3.0613.8%1503921.5%75173.4% 2005 年 151.0416.5%3.163.3%1720314.4%841812.0% 2006 年 -16130- 近几年，常熟城市居民可支配收入以及消费力保持了稳 定的增长态势，从经济发展长期趋势来看，苏州的整体消费 力及购买力发展良好。水涨船高的人均可支配收入给房产开 发的承接市场注入了强劲的购买力，必将推动房产继续向前、 向上发展。 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2002年2003年2004年2005年 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 社会消费品 零售总额（亿元）人均储蓄（万元） 城镇人均 可支配收入农民人均 可支配收入 1.31.3 常熟市城市规划及未来发展常熟市城市规划及未来发展 1.3.11.3.1 常熟市城市发展演变常熟市城市发展演变 常熟自古就是“江南福地” 、 “鱼米之乡” ，气候温和，风调雨顺，历史上因年年丰收遂以得名。20 世纪 80 年代开始，常熟招商城 名闻天下。进入 2000 年后，随着常熟建设国家园林城市的构想，革命基地沙家浜的形象宣传遍及全国，常熟城市知名度再次升级。 继获得中国县级市中唯一的“国际花园城市”这一殊荣后，最近又获得了由沪苏浙三省市 100 多个城市中评选出的“长三角最具投资 价值县市” ，在 10 个当选城市中名列第二。 今日常熟：今日常熟： 荣获国家评比 10 项全国桂冠： 拥有第一方阵: 国家级历史文化名城 中国人居环境范例奖 私家车拥有量江苏省县级市第一 国家卫生城市 中国休闲服装名城 移动电话拥有率居全国县级市第一 国家园林城市 全国畅通工程模范城市 中国名牌产品数量全国县级市第一 国家环保模范城市 全国社会治安综合先进城市 国家驰名商标数量居全国县级市第一 中国优秀旅游城市 创建全国文明城市工作先进市 “小康生活指标”综合评分居江苏省各县级市第一位 常熟市总体长远发展目标将城市性质定位于国家历史文化名城，现代化的商贸城市和港口工业城市，山水城一体的风景旅游城市。常熟市总体长远发展目标将城市性质定位于国家历史文化名城，现代化的商贸城市和港口工业城市，山水城一体的风景旅游城市。 1.3.21.3.2 常熟市最新城市规划解读常熟市最新城市规划解读 经济发展规划 全市工作围绕两大重点展开，一是工业化，二是城市化。 根据文化名城的历史与现状，常熟将增创三大特色：一是增创外向经济、民营经济、品牌经济齐头并进的产业特色；二是增创山、 水城、融为一体，古城、新城、港城交相辉映的环境特色；三是增创强烈的时代气息和优秀人文传统完美结合的文化特色。 培育四大基地： 一是沿江制造业基地。规划面积 300 多平方公里，重点发展钢铁、造纸、能源、化工、汽车零配件等； 二是服装服饰基地。目前全市有 3000 多家服装企业，力争通过技术革新、优化组合等形式，增强企业竞争力，提高服装业的附 加值； 三是商贸物流基地。通过培育和发展规模化专业市场，实现市场和产业互动，拓展区域经济的发展空间； 四是旅游度假基地。以现有的旅游资源为基础，通过整合一批、修缮一批，新建一批，打造与历史文化名城相适应的一流的旅游 度假基地，向世人展示常熟旅游业的新形象。 继续营造大港口、大交通、大工业、大市场、大城市五大新优势，推动全市经济社会的快速发展。全力抓好载体建设和项目开发， 培育发展后劲。 近阶段重点建设项目： 近阶段集中精力建设：江苏省常熟经济开发区、江苏省常熟东南开发区（这两个为省级经济开发区） 、虞山工业园、支塘工业园、 辛庄工业园、董浜道口工业园六大板块，使之成为常熟经济的六大增长点。 城市建设总体规划 城市布局： “双城式”空间形态 市域城镇空间发展的总体格局是将港区作为城区组成的部分，开成港城一体的“双城式”空间形态。分为主城区和港区。 主城区主城区，为缓解古城区压力，规划城市重心向东北方向偏移。 “南起昭文路，北至长江路，西起漕河泾，东至新世纪大道，总用 地规模 1KM2”的土地上逐步形成城市新中心区，形成“新老两个中心，一个古城区、一个文化片区，一个招商城”的布局结构。 港区港区以汽渡路、过江通道为分隔，形成带状组团式布局结构。 主城区的功能分区： 护城河以内为古城区，也是城市中心之一，形成以商业、旅游、文化服务为主要功能，以传统民居为特色的居住区。 城北片区：古城区以北，常浒河西北部为城北片区，包括城市新中心、集中居住用地和西北工业区，是主城区跳出古城的主要增 长区域。 城东北片区：外环路东北，常浒河与运河之间，是以工业区和居住区为主的综合区。 城东片区：古城区以东，常浒河、青墩塘、外环路之间，以文化、体育功能为主，预留行政中心用地，兼有一定居住功能。 城东南片区：古城区东南，青墩塘、横泾塘之间。外环路以内是以中低密度住宅为主的居住区，外环路以外是以一类工业为主的 工业区。 城西南片区：古城区西南，横泾塘以西。外环路以内是招商城用地，兼有一定居住功能，外环路以外集中布置大专学校。 城市空间 主城区为：“一山” ，即虞山，山体入城部分为城市公园区，山体主体部分为风景旅游区，山脚沿线与城市接壤部分为保护协调 区； “二环” ，即环城河、护城河及二者之间的绿化带为城市景观内环，外环路与外环航道之间地带以景观林带、一定比例的农田和 自然村形成城市景观外环； “三湖” ，即尚湖风景区为以自然生态为主要特色的旅游胜地和大型郊野公园。昆承湖环湖地区分成绿化开敞区、适度发展区和 生态保护区。琴湖环湖地区为新兴旅游景区，集休闲、运动、娱乐、观光于一体的开敞滨水性活动区； “六带” ，即福山塘、常浒河、青墩塘、白茆塘、横泾塘、元和塘 6 条呈放射状的河道两侧建成具有生态维护和生活休闲功能的 滨河绿化带，构成城市的主要公共绿化系统。 港区为主要形成汽渡路和纬六路之间的绿化隔离带，苏通大桥和通沪铁路两侧的防护绿带。 项目地块大致区位项目地块大致区位 城市未来效果图 规划解读规划解读 从常熟经济发展规划来看，今后的常熟经济将会达到一个新的台阶，而东南经济开发区又是重点开发的两大区域之一，地块周边 区域的经济发展前景比较看好； 常熟今后的重点发展区域将是城北片区和城东片区，而项目地块所在位置隶属城东南片区，属于次重点发展区域，今后也是常熟 古城区功能延伸的一大补充； 昆承湖属于常熟规划的三级环境保护区，从未来环境优势上来讲，对客户的吸引还需要更多的包装引导； 地块所属区域城东南片区的外环地带功能定位为工业区，相对来讲，居住功能不是区域的重点发展方向，地块发展同时面临着威 胁与机会； 1.3.31.3.3 昆承湖未来周边规划状况简介昆承湖未来周边规划状况简介 昆承湖是常熟境内最大的内陆湖泊，区域总面积约为 35 平方公里，其中水面面积为 18 平方公里，蓄水量达 0.5 亿立方米。自上 世纪 70 年代以来，由于渔业养殖、工业排污、流域内人口密度增加等原因，湖水环境质量逐年下降，环湖的自然景观不断恶化， 全面修复昆承湖湖泊的生态系统，已迫在眉睫。 昆承湖的整治开发建设是目前常熟“三湖三河一浜”改造工程之一，倍受关注。整个工程计划总投资 20 亿元。常熟政府计划用 十年时间使昆承湖水质达到二类水标准，并进行生态修复工程，把昆承湖打造成亲水融绿的“生态之湖” ，将昆承湖区域建设成 一个集旅游、娱乐、居住等功能为一体的都市休闲度假区，充分展现小桥流水风韵，体现江南水乡特色。 昆承湖生态修复工程遵循“理活、治清、做美”的原则，把治标与治本、近期与远期、治水与建景相结合，突出生态修复、景观突出生态修复、景观 改造和综合开发三大功能，实施生态清淤、污水截流、退渔还湖、湖岸整治、水生态修复改造和综合开发三大功能，实施生态清淤、污水截流、退渔还湖、湖岸整治、水生态修复“五大工程五大工程” ，建成“一环一环（环湖规划 绿色湿地和运动休闲公园，建设环湖大道，连接沿湖景观河功能地块） 、一堤一堤（建一条穿湖堤景观廊道，西接 227 省道，东连东 南大道） 、一区一区（穿湖堤将湖面分为南北两个湖区，丰富湖面景观） ”的总体格局。 按照“治本与治标相结合，治水与建景相结合”的这样一个原则，昆承湖周边将加快推进截污清淤、植树造景，恢复生态湿地功 能，建设环湖景观走廊等动作，力争尽快把昆承湖打造成亲水融绿的“生态之湖” 。同时，更要突出昆承湖周边未来旅游休闲功 能的开发，完善生活配套设施，增加公共休闲空间，让昆承湖区域成为一个集旅游、娱乐、居住等功能于一体的都市休闲度假区， 使市民临水而居、亲水而憩，出则繁华、入则宁静。 东南开发区紧邻昆承湖，昆承湖的整治开发工程的规划实施将大大改造东南开发区的周边状况，让东南开发区的开发更进一步， 区域的发展潜力也会得到更大的体现。 近期，东南开发区管委会将力推“十个一十个一”工程，即规划建设一家星级宾馆，一所国际小学，一家综合医院，一条风情商业街， 一条文化水景长廓，一批高档住宅，一个休闲中心，一批物流中心，一个综合商场，一批专家员工楼。 从此规划工程来看，昆承湖和东南开发区的周边区域未来将有一个比较明显的变革，整体的一个居住环境，配套环境，生态环境 都会比现在改善很多。区域的成熟度逐渐提高，最终融入到常熟大市区的范围之中。 项目将是区域内兴建的第一批房地产项目，可以说，面临着一个很好的发展机遇，区域良好的规划前景也必将让项目的升值潜力 得到逐渐的体现。 1.41.4 研究结论研究结论 常熟历史悠久，人文底蕴丰富，大环境适宜居住； 常熟的各项经济指标运行良好，蓬勃的经济带来了大量的就业人口，大量的私营企业的发展，带来了大量的有较高消费能力的群 体； 常熟的城市规划偏北，地块周边工业性质用地居多，从整体规划前景来看，地块的发展前景优势并不明显；但如果再联系苏州城 区的外括，考虑到苏州城区与常熟城区的距离拉近，作为中间的衔接地段，区位远景还是比较好的； 东南开发区良好的发展基础和远景规划为本项目的入市及未来发展前景奠定了良好的发展契机和外部条件。 2 2、政策背景研究、政策背景研究 2.12.1 0505 年至今主要政策及地方性政策年至今主要政策及地方性政策 2.1.1“2.1.1“国六条国六条”政策政策 背景：2005 年国家宏观调控实施后，全国多数城市房价依然大幅度的上涨，并没有达到中央的调控目的。 2006 年 5 月 17 日，温家宝总理主持召开国务院常务会议。会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施： 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房； 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策； 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长； 进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过程监管；进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过程监管； 规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场； 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。 政策点评：政策点评： 这次调控政策，有利于房地产市场的健康发展，保证我国经济稳定运行； 政策出台后，市场观望氛围浓厚，投资性购房大幅度下降； 苏州商品房交易 6、7、8 月份市场成交指标下降较多，市场反映明显； 2.1.2.2.1.2.停止别墅用地土地供应停止别墅用地土地供应 2006 年 5 月 30 日，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 ，决定从即日起，中国一律停止别墅类房地产项 目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 政策点评：政策点评： 这项政策有利于充分利用土地资源，控制低密度高档住宅的开发。促使开发商转向普通商品房的开发，增加普通住宅的供应量， 缓解市场供需结构性矛盾。 该政策将影响高端房地产项目的开发，别墅项目的开发受到了严格的控制。别墅产品将会逐步稀缺。 2.1.3.“2.1.3.“住房结构住房结构”调控细则调控细则 2006 年 7 月 13 日，建设部正式公布了关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(即 165 号文件)。 165 号文件核心精神有三个： .90 平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积” ； .套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的 70%以上； .今年 6 月 1 日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况。 2.22.2 政策对房地产市场及项目入市的影响（政策点评）政策对房地产市场及项目入市的影响（政策点评） 两年来国家持续宏观调控，表明政府稳定房价、保证经济稳定健康运行的决心。 在宏观调控主导理念下，房地产市场将回归到理性状态，有利于行业长期稳定的发展有利于行业长期稳定的发展。 从土地市场来看，别墅开发限令是把双韧剑，减少供应的同时提高现有别墅用地价值别墅开发限令是把双韧剑，减少供应的同时提高现有别墅用地价值。 在宏观调控背景下，房地产企业面临重新洗牌，市场将执行优胜劣汰功能，带来行业整体水平的提高市场将执行优胜劣汰功能，带来行业整体水平的提高。 市场住宅供应结构将进行比较明显的调整市场住宅供应结构将进行比较明显的调整，中小套型供应比增加，市场同质化的情况下，对产品的细节要求更高。 在此宏观背景下，本项目包含优势的同时，更多的要接受市场考验和自身的挑战在此宏观背景下，本项目包含优势的同时，更多的要接受市场考验和自身的挑战。 3 3、房地产市场宏观研究、房地产市场宏观研究 3.13.1 常熟市房地产投资状况常熟市房地产投资状况 年份年份固定资产投资额（亿）固定资产投资额（亿）同比增幅同比增幅房地产开发投资（亿）房地产开发投资（亿）同比增幅同比增幅 20022002 年年 116.26116.2665.1%65.1%8.968.9632.3%32.3% 20032003 年年 182.11182.1156.6%56.6%18.7618.76109.3%109.3% 20042004 年年 196.55196.557.9%7.9%29.5929.5957.7%57.7% 20052005 年年 234.14234.1419.1%19.1%30.0530.051.6%1.6% 20062006 年（年（1-101-10 月）月） 222.80222.8031.3931.39 常熟固定资产投资走势图 0 50 100 150 200 250 20022003200420052006 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 固定资产投资额（亿）增幅 常熟房地产投资走势图 0 5 10 15 20 25 30 35 2002年2003年2004年2005年 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 房地产开发投资（亿）增幅 常熟市场近几年的固定资产投资额和房地产开发投资额的绝对数据都在上涨，但整体的涨幅呈现下降趋势。尤其是房地产开发投 资额，在 2003 年，常熟的开发投资额有一个大幅度的提升，增幅 109%，随后随着基数的增加，增幅逐渐滑落。考虑到基数值的变化， 增幅的下降并不代表着常熟房地产市场的后退，而是开发更趋于理性和稳定性。 2006 年 1-10 月份，常熟的房地产开发投资额达到 31.39 亿，其中住宅的开发投资额达到住宅的开发投资额达到 21.1921.19 亿。亿。比重为 67.5%。 3.23.2 常熟市房地产整体供应状况常熟市房地产整体供应状况 常熟房地产施工与竣工面积常熟房地产施工与竣工面积 年份年份房地产施工面积（万方）房地产施工面积（万方）同比增幅同比增幅房地产竣工面积（万方）房地产竣工面积（万方）同比增幅同比增幅 2003 年 201.3244.96 2004 年 305.6051.8%96.94115.6% 2005 年 391.728.2%121.6025.4% 2006 年 1-10 月 474.3837.9%134.7172.1% 从 2003 年到 2005 年常熟的房地产施竣工的面积上来看，常熟这几年的市场供应量在逐渐增加，而且增幅比较明显。2006 年 1-10 月份房地产施工面积已经达到 474.38 万方，同比增幅 37.9%，其中住宅施工面积达到住宅施工面积达到 336.78336.78 万方万方，比重 71%；房地产竣工面积 134.71 万方，同比增幅 72.1%，其中住宅竣工面积住宅竣工面积 103.08103.08 万方，万方，比重 76.5%。 20052005 年、年、20062006 年常熟市场商品房预售推案量年常熟市场商品房预售推案量 年份年份预售推案量（平方米）预售推案量（平方米） 20052005 年年 14058351405835 20062006 年年 15107101510710 常熟市场的预售推案量略大于同期的市场竣工量，2005 年全年度预售推案量达到 1405835 平方米，2006 年更是突破了 150 万方。 3.33.3 常熟市房地产整体需求状况常熟市房地产整体需求状况 常熟居民居住水平常熟居民居住水平 年份年份市区居民人均住房面积（市区居民人均住房面积（）住宅成套率住宅成套率农村居民人均住房面积（农村居民人均住房面积（） 20022002 年年 22.922.985%85%6464 20032003 年年 24.224.290%90%66.366.3 20042004 年年 26.026.090%90%64.964.9 20052005 年年 25.525.559.659.6 常熟市区居民的人均住房面积近两年维持在 25.5-26.0之间，住宅成套率 90%，人均住宅面积略低于全国的平均水平 26。 常熟市场销售数据统计分析常熟市场销售数据统计分析 2006 年 1-10 月份，常熟的商品房销售面积累计商品房销售面积累计 100.39100.39 万方万方，其中住宅销售面积为住宅销售面积为 82.2282.22 万方万方，比重 81.9%，商品房销售额达到商品房销售额达到 401110401110 万元，万元，其中住宅住宅 320146320146 万元。万元。 二手房市场，常熟二手房成交面积为 52.45 万方，其中住宅为 21.60 万方，比重为 41.2%，销售总额 12.25 亿，其中住宅 5.46 亿。 常熟的二手市场中主要需求偏向于商业。 3.43.4 研究结论研究结论 我们以 2006 年 1-10 月常熟市场的市场预售推案量和商品房的销售面积的对比来衡量常熟市场近段时间的供需是否平衡。 2006 年 1-10 月份，市场预售推案量总面积达到预售推案量总面积达到 112.9112.9 万方万方，而商品房销售面积累计商品房销售面积累计 100.39100.39 万方，万方，市场供应略大与需求，但在合理 范围之内。综合考虑市场的前期存量，常熟市场的供需结构特征就显而易见了。 常熟市场供需特征：供需两旺，但供稍大于求，总体供需关系尚处在合理范围内。供需两旺，但供稍大于求，总体供需关系尚处在合理范围内。 4 4、房地产市场微观研究、房地产市场微观研究 4.14.1 房地产一级市场房地产一级市场 4.1.14.1.1 常熟市历年土地出让信息概述常熟市历年土地出让信息概述 随着常熟经济的发展，常熟房地产的发展也随之蒸蒸日上。而作为影响房地产发展最重要因素之一的土地资源也显得越来越受关 注。可以说，土地市场的风吹草动直接影响着房地产市场的风云变化。土地出让的规模量体，供应地段的分布、供应价格的变化等等 一切因素都牵动着整个房地产市场，影响着房地产市场的竞争格局。 常熟这两年的土地出让总量相对来说，处于一个高位运行的阶段，而出让性质，出让地段等等都有其自己的特色。 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 城区镇区 城区 镇区城区 镇区 城区 镇区 2004年2005年2006年2007年 常熟土地出让统计图 居住 商业 4.1.24.1.2 常熟市土地出让情况分析常熟市土地出让情况分析 常熟市场土地出让一览表常熟市场土地出让一览表 年份年份区域区域居住（万方）居住（万方）商业（万方）商业（万方）合计（万方）合计（万方） 城区城区 719935719935248339248339 20042004 年年 镇区镇区 126023126023107441107441 12017381201738 城区城区 862552862552467669467669 20052005 年年 镇区镇区 145406145406177458177458 16530851653085 城区城区 855286855286283514283514 20062006 年年 镇区镇区 380222380222398510398510 19175321917532 城区城区 0 08066580665 20072007 年年 镇区镇区 58640586403876838768 178073178073 合计合计 314806431480641802364180236449504284950428 出让总量出让总量 2004 年到 2007 年 1 月份，常熟市场总共出让土地 4950428 平方米，总量接近 500 万方。 2004 年到 2006 年，三年之间，常熟土地出让总量逐年递增，2006 年达到最高峰，总量达到 1917532 平方米，年增长率分别为 37.6%和16.0%。 2007 年 1 月份常熟土地出让总量 178073 平方米，主要是商 业性质用地。 出让性质出让性质 三年来，常熟出让土地当中，主要是居住性质用地，3148064，比重达到 64%，商业及其他性质用地比重为 36%，1802364。 2004 年居住性质用地和商用性质用地出让比重为 70%：30%，2005 年为 61%：39%，2006 年为 64%：36%。 常熟市场居住性质用地和商业性质用地的出让比重相对来说比较趋于理性化， 在大力发展住宅市场的同时，也在关注商业配套以及一些基础设施的建设。协调 住商、生活与配套共同发展。 0 500000 1000000 1500000 2000000 2004200520062007 常熟土地出让总量一览图 2004200520062007 常熟土地出让性质比重图 64% 36% 居住 商业 土地供应地段土地供应地段 2004 年到 2007 年 1 月，常熟城区总共出让土地 3517960，比重达到 71%， 镇区总共出让土地 1432468，比重达到 29%，开发重点偏向于城区。 特征：常熟房产在发展城区房地产的同时，镇区的房地产市场也在同时起步。 居住性质的出让土地中，城区和镇区的比重分别是 77%、23%，总量分别为 2437773，710291。 商业性质的出让土地中，城区和镇区的比重分别是 60%、40%，总量分别为 1080187，722177。 常熟市主要在城区发展住宅产业，因为城区的商业服务配套等设施相对完善。而在镇区，除了发展住宅物业，常熟也很重视商业 服务配套的跟上。 城区的住宅土地供应最近主要集中在新城区和东南开发区等新兴重点发展区域。 常熟土地出让区域比重图 71% 29% 城区 镇区 居住性质用地出让区域比重图 77% 23% 城区 镇区 商业性质用地出让区域比重图 60% 40% 城区 镇区 土地供应规模土地供应规模 根据房管局的土地出让资料显示，常熟市场出让的土地规模大小不一，跨度比较大，小者不到 1000，大者也有几十万方，大量 体规模性的土地出让主要是集中在城区的新开发区域，如常熟新城区、文化片区和东南开发区。 4.1.34.1.3 常熟市土地出让存量分析常熟市土地出让存量分析 从常熟已成交地块未推向市场的存量及分布的情况来看，我们可以预计常熟房地产市场今后的发展重点区是在哪里，同时也可以 预判，本项目的主要的客源竞争区是在哪里。 常熟城市的重点规划发展方向是偏北偏东，也就是新城区，由于土地资源充足，后续可以源源不断供应，所以，新城区将肯定是 常熟房产市场的发展重点，借助区域逐渐成熟的配套等等，新城区对常熟其他区域市场主力客源的吸引度可想而知了。世茂、绿地等 外来或本土的知名实力开发商也都在该区域有操作项目或土地储备，品牌实力的影响，开发理念的引入，开发水平的提升无疑让区域 市场成为常熟房产开发的重中之重。 由于常熟土地出让的主要特征之一就是出让土地规模性不大，分布较零散，故统计常熟已成交地块未推向市场的存量及分布就呈 现一定的难度。通过常熟一系列的开发数据以及市场发展的特征，经过市场这两年的开发，再加上 2007 年目前已出让的土地，估计估计 常熟市场目前已成交但却未推向市场的存量在常熟市场目前已成交但却未推向市场的存量在 250250 万方左右，而城区的土地存量估计在万方左右，而城区的土地存量估计在 150-200150-200 万方左右，可以说，土地市场存量还万方左右，可以说，土地市场存量还 是比较充足的。是比较充足的。 这部分土地存量分布在常熟城区的各个板块，但主要的是集中在两大区域， 一个就是本项目所在的东南开发区，土地存量达到一个就是本项目所在的东南开发区，土地存量达到 80-9080-90 万方左右，万方左右， 而另外一个主要区域是海虞北路长江路一带的城北新区，总量在而另外一个主要区域是海虞北路长江路一带的城北新区，总量在 60-7060-70 万方左右，掌握在绿地、世茂、中凯、裕坤等开发商万方左右，掌握在绿地、世茂、中凯、裕坤等开发商 手中。其余的土地存量主要是分布在城区的其他区域，但多是体现在新兴城区或城区的边缘地带。手中。其余的土地存量主要是分布在城区的其他区域，但多是体现在新兴城区或城区的边缘地带。 而从常熟的区域版图来看，新世纪大道两侧沿线尚有比较多的未开发用地，在今后的常熟市场，该片区可能成为重要的土地出让而从常熟的区域版图来看，新世纪大道两侧沿线尚有比较多的未开发用地，在今后的常熟市场，该片区可能成为重要的土地出让 片区。片区。 东南开发区目前有一定量的土地储备，但本项目占据了半壁江山，其他地块从规模和实力上来说尚未达到档次，故从目前现状来 看，本项目也可看作是代表东南开发区板块。可以看到，东南板块要发展，项目要发展，客源竞争的主要板块将是新城区。 从未来发展来看，项目以及东南板块所面临的竞争形势还是比较严峻的，在外区域的客源竞争上将任重道远。 4.1.44.1.4 常熟市土地出让走势分析常熟市土地出让走势分析 从常熟的整体规划来看，可以预计常熟市场今后土地出让的走势。 由于常熟旧城改造和新城建设，新兴区域的兴起，使得常熟未来一段时间内依然还有一定量体的土地推出市场。城区主要是 集中在新城区。 土地供应重点逐渐趋向于城郊结合部和新兴区域以及常熟的镇区，城区的土地资源将越来越稀缺。 将来一段时间依然还是以居住性质用地出让为主，但城区的商业性质用地的出让比重将可能提高。 将来市场可能还会有大型地块推出。 受国家宏观政策以及土地资源的稀缺影响，未来出让的土地当中，高容积率可能会占据较大比重。 从土地市场存量来看，全市土地存量较为充足，本案作为东南开发区第一批发展的大型地产项目，具有撬动整个板块发展的 基础和条件，片区未来的竞争将逐步趋于激烈。 4.24.2 房地产二级市场房地产二级市场 4.2.14.2.1 常熟市房地产二级市场发展概述常熟市房地产二级市场发展概述 概述：概述： 可以说，常熟的房地产市场发展真正始于 2001 年，2001 年 6 月 30 日，最后一批存量公房出售止，常熟住房分配福利制度结束， 正式进入商品房制度改革。 由于常熟是县级市，尽管各项经济指标都名列国内领先地位，但由于发展机遇不能等同于上海苏州等大城市，城市发展也晚于 这些城市，所以国有土地的市场化运作晚于这些城市。而随着土地拍卖政策实行，大量居住用地拍出，市场供应量增加；各区的建设 基本完善，城市发展带来外来人口的大量导入等因素，从 2002 年开始，常熟的房地产市场进入了快速发展的时期，各项指标增幅明 显。 新区域的全面启动、购买需求的增加、全国市场的升温引爆了常熟市场，短短三四年内，常熟房价从 1500 元/平方米左右一路 上涨到 4000/平方米左右，市区更有产品价格达到 5000 元/平方米左右，上涨幅度明显。市场的发展除了价格，还从另外一些方面得到 了体现： 从产品形态来看，常熟从最初的多层+别墅发展为多层、小高层、高层、别墅、商业、酒店公寓等各类产品百花齐放的市场格局； 从产品品质来看，从最初的小区仅仅为了满足居住需求，发展到现在的居住质量、居住健康等多方面的需求。景观、规划、户型等多 方面都得到了很大的发展；从客源角度看，常熟市场从最初的本地自住客户占绝对比例，发展到本地客户与外来客户共同成为市场主 力，置业目的也从自住发展为自住与投资。 随着国家一系列的宏观政策调控以及市场自身的调节，常熟市场逐渐趋于成熟稳定，购房者更加理性，开发商对产品品质也越 来越重视，价格平稳上涨。经过这段时间的市场调整，外来的实力开发商的影响力与优势逐渐体现，先进开发理念的进入，使本地部 分小农思想严重的开发商受到很大的冲击，居民的理性购房也使不少产品没有竞争力的楼盘在激烈的市场竞争中处于下风。 由于自住客户依然占了购房者的主力，且房地产价格与自住客户接受能力背离不大，可以说，常熟的市场用比较长远的角度看， 会持续健康发展，但同时对开发商提出了更加高的要求，注重楼盘品质、增加楼盘附加价值将会是今后竞争中利器。 常熟市场