房地产集团年度总裁工作报告.doc

会议文件（一）2007年度总裁工作报告各位代表：现在，我代表房地产集团向大会作集团工作报告，请予审议，并请与会代表和其他列席人员提出意见。一、2007年的主要工作过去的一年，在集团董事局和各公司董事会的正确领导下，集团各公司认真贯彻董事会各项决策决议和“管理规范年”各项精神，集团全体员工团结一致，积极工作，全面落实公司各项工作部署，扎实推进集团各项经营工作，各公司基本实现年度经营责任目标，集团的资产总量和产业发展呈现持续向上的良好势头。2007年底集团资产总额56.3亿元，同比增长126.1%；净资产额23.5亿元，同比增长115.6%；实现合同销售收入8.9 亿元，同比增长35.2%；实现利润3.6亿元，同比增长203.1%。全集团在编职工383人,平均年龄33岁,其中学历为研究生4%，本科47%，大专43%，高级职称8%，中级职称40%，初级职称20%，人员结构朝年轻化、高学历方向发展。（一）房地产投资开发取得历史性突破2007年，集团房地产开发量102.71 万平方米，首次突破百万平米大关，实现房产销售22.40万平方米，销售金额8.91 亿元，销售资金回笼 6.18 亿元，总体经营情况良好。莆田置业公司在资金综合运作和拆迁销售等方面取得优异成绩、南昌置业公司在房地产投资开发量取得了历史性突破,江西房地产公司的各项遗留工作取得有效突破，为各项目的后续开发进一步扫清障碍，各公司经营工作取得了良好的推进；在新项目拓展方面，集团先后以3.517亿元和5.34亿元成功竞得南昌市中心40.52亩以及福州市西二环34.17亩开发项目，为实现集团“立足闽赣、走向全国”的战略目标、提升集团品牌影响力，进一步奠定了良好的基础。 （二）基础设施投资建设取得有效落实去年集团基础设施企业完成建安产值4.55 亿元，实现建设工程节省投资额1.13亿元。莆秀公司开展“百日大干”等活动，全面动员各参建单位力量，狠抓项目进度，基本按计划完成了年初制定的工作目标，完成路基土石方总工程量70.02%，软基砂桩处理基本完成施工，完成钻孔桩基础总工程量的69.51%，桥梁墩柱总工程量的35.81%，涵洞通道总工程量的83.72%。此外主线用地、房屋拆迁等已基本完成，进入扫尾阶段。澄峰围垦克服自然环境等不利因素，推进项目建设，截止2007年12月底，除堤后公路沥青路面外围堤工程已基本完工。（三）财务资金管理更规范有效2007年集团进一步加强财务核算基础工作，提高财务报表质量，加大税收方面工作力度，有效防范和规避税收风险。在国家采取从紧的货币政策下，各项信贷工作依然有序推进，集团资金体量增大，总量和存量再创历史新高。全年共实现信贷规模31.85亿元，其中新增信贷规模 12.05亿元，信贷规模较上年增长61%，截止07年12月31日，公司贷款总额为18.33亿元，较上年的贷款总额8.64亿元新增112%。07年集团在南昌和福州落地了三个新项目，集团公司筹集了近10亿的资金，完成了土地款的支付、新公司的注册、莆秀公司的增资等。在大盘资金管理方面，进一步加强了资金计划管理，能够做到计划先行，事先制订资金筹措方案，并根据实现的可行性适时调整资金大盘计划，为高层决策提供依据，同时保证了资金往来能够满足资金策划的需求，加强了日常资金调剂的计划和管理，保证工作有条不紊地进行。（四）项目产品规划设计品质有了明显提高集团规划设计业务线队伍建设效果显著，各项目的产品品质得到明显加强。大湖之都优化建筑设计，加大成本控制，提高设计质量，对总体规划进行全面梳理，成功实现项目总体规划容积率的调整；莆田时代广场规划设计整体大幅改进，提高本区域的商业品位，极大提高了项目的投资回报和经济效益；大湖之都、莆田置业、世欧彼岸城项目接待中心全新落成并持续完善，部分项目售搂部凭借独到的设计和先进的理念，获得国际知名奖项，大幅提升项目知名度和美誉度。此外，规划设计业务线有力借助外部专家委员会力量，建立健全各专业标准、规范、图集书库、信息资料库，为集团的科学决策提供坚实的基础。（五）工程管理进一步规范进一步加强工程进度、质量、安全文明管理，加大投资/成本控制力度，注重项目成本管理从头把关和结算的审核，建立招标、结算、投资计划的报备、跟踪机制，加大了对前期计划的力度；持续加强对招投标的管理，提高施工单位的综合素质要求，初步建立并持续完善合格施工企业及原材料采购数据库。建立成本核算模型，并以南昌大湖之都的南岸公园项目作为试点，为投资估算、初步设计概算及施工图预算提供依据，为子公司各项目建安投资提供支持性基础数据。大湖之都顺利完成活水引入工程，项目配套共建设施更加完善，有力提升了项目品质。（六）营销策划水平得到提高去年在国家加大宏观调控力度的不利环境下，集团各房地产项目依然迎难而上，取得了累累硕果。大湖三期07年末实现累计销售率93.7，世欧彼岸城一期实现100销售、二期在年底福州市场异常低迷的情况下仍有近50的销售率，宜春丽景滨江预售工作进展顺利，荔园华府首期开盘即实现销售率100，进一步体现了集团品牌形象，加速了销售资金的回笼，确保了集团大盘资金计划的顺利进行。大湖之都荣获2007年影响中国30大典范社区，世欧彼岸城荣获2007全国最佳绿色生态楼盘、2007年中国（海西）十大魅力楼盘等知名奖项，极大提升了品牌影响力。2007年集团充分整合各公司力量，创办房地产会，发展会员数千人，通过组织形式多样的会员活动，为企业与业主、客户沟通搭建了新的平台，同时也为销售积累客户创建了新渠道。此外集团以南昌置业公司和世欧公司为试点，投入开发网上销售软件，客户可以通过网络直接看房，并签约购房，提高了购房效率。莆田置业进一步加大招商力度，广泛参与全国性的招商活动，目前已与家乐福等多家知名品牌进行了沟通。07年集团进一步提升客户服务质量，规范客户服务管理体系，完善业主投诉受理流程，妥善处理业主投诉，建立、健全业主投诉档案，同时大力加强工程维修队的专业化、规范化管理，得到了客户的好评。（七）管理体系更加规范，组织架构更加科学合理制度建设是保证集团各项业务健康有序持续发展的生命线，从“人治”发展到“法治”更是体现企业管理现代化、规范化、科学化的重要方面。2007年各业务线坚定不移地落实集团“管理规范年”各项目标任务，将制度建设作为头等大事来抓，先后补充完善并新增制度16项，包括房地产集团规划设计流程管理制度、合同管理制度、营销策划管理制度等，为集团的各项工作的顺利开展提供了良好的制度保障。（八）业务线队伍建设取得良好推进2007年集团对人才队伍的关注程度和建设力度持续提升，招聘和培养工作显著加强。成功组建规划设计部和投资发展部，形成了专业水平较高的技术核心力量，并结合新项目建立江西片区、福建片区的技术创新委员会各5人以上，有力推动了业务线工作的深入开展；同时配合福州、南昌新项目落地，分别组建了福州正浩及南昌世欧公司，成功实现了集团内部骨干的有效调剂，避免了新进员工文化理念一时难以融入的问题，有力促进了子公司与集团公司的有效沟通，保障了新项目开发的有序进行，为房地产企业文化的有效传承和延续创造了良好的环境。各业务线的培训交流持续深化，2007年先后开展了营销策划、人事行政、财务资金等业务线会议，结合外聘资深讲师进行专业培训，有力提升了各业务线的专业水平，促进了各公司的积极交流，为实现集团人才梯队建设打下了坚实基础。（九）企业品牌文化建设取得新成效2007年集团品牌建设工作持续发展，以强大的综合实力和社会影响力，第三次蝉联中国房地产百强，位列第35强，成为闽赣两省唯一连续三年蝉联百强的企业；在塑造雇主品牌方面，集团07年再次荣膺中国年度最佳雇主企业，为进一步吸引优秀人才，提升公司竞争力，提供了有力支持；集团总裁继续连任福建省第十一届人大代表，充分展现了杰出的个人魅力和社会影响力。07年更是集团回报家乡，热心参与公益事业，积极履行社会责任的一年，先后捐助莆田元宵乡村文化节、妈祖文化事业、白内障复明工程等，全年捐赠总额超过1000万元。通过赞助CCTV模特大赛等活动，进一步提升了集团品牌影响力。2008年将迎来集团成立十周年，前期准备工作已全面开展，将把集团的品牌建设推向一个新台阶。企业文化建设深入开展，继06年引入短信平台后，07年成功推出房地产简报和资讯快报，与视线、网站等，共同构成内部企业文化的丰富载体，深入挖掘并传播各业务线的有益经验，积极推动各业务线的经验总结和信息共享，促进了内部人员的沟通交流，持续深化了“正直构筑繁荣”的核心价值观，广泛发扬了“做正确的事，做正直的人”的企业文化理念。2007年总计发布短信近2000条，出版房地产简报11期，资讯快报33期，房地产视线5期，集团网站建设也在持续完善中。回顾过去的一年，成绩来之不易。这是集团全体员工共同努力、团结拼搏的结果，是全体员工智慧和汗水的结晶。在此，我谨代表集团向为房地产事业的发展付出艰辛劳动的全体员工表示衷心的感谢！与此同时，我们也要清醒地认识到：在过去的一年，我们的工作也存在一些不容忽视的问题，主要有：一些重点工作没有得到有效突破，部分开发计划没有严格落实，一些部门的职责定位不太清晰，部分人员的全局观和主人翁意识还不是很到位，骨干队伍建设还有所欠缺，集团与子公司之间，部门与部门之间沟通不足，责任推诿现象时有发生，这些问题应该引起我们的高度重视，并采取切实有效的措施加以解决。特别是高胡公司问题，集团采取了坚决有力的措施，积极妥善地处理好项目收尾的相关工作，避免了更严重的负面影响,今后，集团将吸取经验教训，加大项目管理力度，防止类似情况的发生。二、2008年集团总体发展思路与主要任务目标2008年我们要充分认识、科学把握房地产业的国家产业政策，努力实现企业的发展好字当头、稳中求进，积极稳健推进房地产集团发展步伐，全面提升集团品牌影响力。本年度集团经营工作的总体思路是：以集团成立十周年为契机，全力提升产品与服务品质，提高企业综合管理水平，深入开展“品牌建设年”活动；在房地产业宏观调控政策背景下，树立“全局统筹、开源节流”的资金观，加快资金运作步伐，确保大盘资金顺畅、快速流转；加大房地产综合运作项目的投资力度；加强以经营层领导班子为重点的人才队伍建设；积极寻求实现企业早日上市之路，全力以赴促进集团朝科学、健康方向不断发展前进。08年度集团要实现以下主要任务目标：一、完成总投资26.3亿元,其中房地产完成投资21.0亿元,基础设施完成投资5.3亿元；二、实现房地产合同销售额17.8亿元,销售回笼资金12.54亿元；三、实现融资规模38.87亿元，贷款总额31.32亿元，净增贷款12.59亿元；四、实现税后利润2.76亿元(未摊减集团本部费用)，其中房地产业利润1.91亿元（其中房产利润1.76亿，同比增长63），基础设施项目节约投资额0.85亿元；五、投资项目:本年度努力实现新增投资项目6个，其中房地产项目5个，基础设施项目1个；六、做好集团上市前期基础工作，争取早日实现上市。（一）全力提升产品品质，提高项目建设管理与服务水平产品定位是塑造高品质产品的首要环节。我们要充分发挥营销策划部和技术部力量，做好新项目的前期调查工作，结合内外专家委员会力量，不断提升产品定位水平，为打造同区域、同类型产品的尖端品牌而努力奋斗。在规划设计方面，要在产品高品味、高起点的基础上，结合不同区域的经济情况，不断提升产品的文化品味，丰富产品的文化内涵，增加产品附加值；要全面深入地总结成功的开发经验，把较为成功的产品、开发模式和产品类型等方面进行系列化、标准化，逐步开创具有房地产特色的产品系列；此外还要充分吸收标杆企业的先进经验，参照国家行业标准，发挥技术创新精神，引入节能低耗的新产品，智能化技术和住宅生态技术。工程建设方面，今年，在新增工程项目投入与工程方面，应视项目大盘资金情况与营销进度等情况，适时科学调整项目相关计划。另一方面，要加强技术对工程管理的支持，及对合作单位的规范化管理，加大成本、质量、进度控制力度；要进一步健全供应商考评制度，建立设计、监理、总包、分包等供方数据库，建立甲供/甲定材料数据库，为各项目招标采购提供资源，从而有效简化招投标环节，提升工作效率，保证产品质量。在物业服务方面，新的一年，我们应该进一步规范物业管理，加大房地产会建设工作力度，健全网络对话平台，完善客户服务体系，提高企业在社会公众当中的口碑美誉度。（二）全方位提升集团品牌策划与建设工作今年，是集团“品牌建设年”，我们应以集团十周年庆典为契机，在提高产品品质与服务品质的基础上，全面梳理集团品牌建设新思路，结合各公司在建项目的包装推广，大力贯彻集团经营理念“正品立世，厚德长荣”，继续贯彻企业核心价值观，完善企业公益事业建设体系，促进集团品牌建设有序进行。在建项目要继续坚持项目带动战略，以项目品牌带动企业品牌，巩固提高“中国房地产百强”等含金量高的荣誉奖项，为项目推广奠定坚实的品牌基础。各公司和集团各部门应进一步统筹优化社会资源和媒体资源，充分利用集团在福州、莆田、南昌等地的品牌优势，形成统一强势的舆论报道力量，提升品牌价值和产品价值。集团应进一步完善内部媒体平台，提高画册、网站、宣传片、视线、简讯等质量，促进员工全面交流，及时反馈行业、市场、政策等方面的重大资讯，作为领导分析决策的参考。加强企业经营理念与核心价值观的宣传教育工作，促进形式的多样化，以丰富多彩的活动，使其贯穿到工作生活的方方面面，把“树正气、走正道、出正品”真正作为全体员工思想行为的准则，提升企业凝聚力、信任感和忠诚度，使员工与企业共同发展，将个人理想和公司愿景相结合，增强员工的主人翁责任感，提升雇主品牌的建设。（三）加强资金运作与管理工作，保障集团经营工作的有序开展 在当前国家对房地产业宏观调控的紧缩政策背景下，今年，对我们的资金运作和管理工作提出了更高的要求，我们应该更强化树立全局观念，以资金保障为工作重点，加大办理“四证”前的各项基础工作，及基础设施项目信贷前期准备工作，确保各项目资金信贷工作落到实处。另一方面，房地产销售工作，今年应加大资金回笼工作，加大项目的品质宣传，做好关系营销与情景营销，严格根据销售需要把握项目的投入，加大对项目配套工程建设要求，保障项目销售工作的科学开展。今年，我们要严格落实大盘资金计划（时间节点、量），加快资本运作步伐，积极探索企业上市的最佳途径，扩大融资渠道。为集团的进一步发展扎下坚实的基础。（四）加强财务综合管理，为集团上市做好充分的准备工作08年集团的财务管理工作将以财务报表管理为主线，及时披露集团经营状况，分析发展过程存在的问题，快速寻求解决办法。在当前资本运作的经济潮流中，我们的财务管理，应充分加强各类规范管理工作，对企业财务体制抓紧进行梳理，为集团上市做好财务准备工作，促进集团资本运作提高到一个全新的高度。（五）加大综合运作项目研究力度，稳妥把握投资发展机遇在当前产业政策下，今年集团在新项目投资方面，应稳中求发展，适时把握机遇，以在建项目的顺利投资经营开发为基础，适当介入闽赣及其他省份的综合运作项目的操作分析力度，关注行业进一步发展情况，分析目标城市较大型房地产与基础设施综合投资运作项目，争取实现以下投资目标：1、莆田地区：拍卖或收购房地产开发项目 1个；2、福州地区：拍卖或收购房地产开发项目 1个；3、南昌地区：拍卖或收购房地产开发项目 1个； 房地产综合运作投资项目 1个；4、宜春、长沙、武汉等地区：房地产综合运作投资项目 1个；5、以莆秀公司为主体，争取投资1个基础设施项目。（六）完善公司治理结构与费用管理，提高经营工作管理效率一方面四家公司整合内部资源，第一季度实现莆秀、澄峰围垦合并，南昌世欧、市政两公司合并，以两块牌子一套人马的经营管理方式，有效降低管理成本。另一方面集团本部，资产管理部门由营销、投资发展两部兼并，工程与造价分开，技术与工程合并，进一步理顺和简化集团的管理流程，提高管理效率。08年度我们将进一步理顺集团、子公司之间的关系，集团部门间的关系，加强工作横向、纵向之间的沟通协调，补充完善各项制度，加大执行、监督力度，不断优化完善各项制度的流程化、图表化；严格落实季、月、周工作例会制度，提高各项工作的管理效率。在经营管理费用方面，今后，我们在量化考核各公司管理费用方面一定要和各公司的年度业务量、突破性工作量进行挂钩，做到管理水平逐步提升，管理费用不断降低，各公司在经营费用控制方面要做到责任到人，分层、分业务线把关，切实体现管理绩效的提高。（七）队伍建设与人才保障工作在队伍建设工作方面，今后，我们要坚决做到“疑人不用，用人不疑”，以稳定一批、发展一批作为人才队伍建设的重点，所