2025年中国养老地产行业市场研究报告：CCRC与居家养老

2025年中国养老地产行业市场研究报告：CCRC与居

家养老

行业研究报告｜房地产/养老｜中国

2026年8月

本报告基于公开信息整理分析，报告内容仅供参考，不构成任何投资建议或决策依据。数据来源已在文中标注，

如有误差以官方发布为准。

目录

1.执行摘要

2.行业概述

2.1定义与统计口径

2.2分类体系

2.3发展历程

2.4当前阶段判断

3.市场规模与增长趋势

3.1整体市场规模

3.2CCRC市场

3.3居家养老市场

3.4增长驱动因素

3.5未来预测

4.竞争格局分析

4.1主要参与者

4.2市场份额与竞争结构

4.3竞争特点

4.4竞争对比矩阵

5.用户/消费者分析

5.1老年人口画像

5.2需求痛点

5.3消费行为与支付能力

6.技术/政策/宏观环境（PEST）

6.1政治与政策环境

6.2经济环境

6.3社会环境

6.4技术环境

7.风险与挑战

8.结论与建议

8.1核心结论

8.2对开发商与运营方建议

8.3对投资者建议

8.4风险提示

9.数据来源与参考

1.执行摘要

2025年，中国养老地产行业在人口老龄化加速与政策红利持续释放的双重驱动下，进入“模式分化、品质升级、刚需凸

显”的新阶段。全国养老地产市场规模（含养老社区、养老机构、居家适老化改造及配套服务）约1.8万亿元，同比增

长约12.5%，增速较2024年提升约2个百分点[来源：中指研究院、中国老龄产业协会，2026年]。其中，CCRC（持续照

料退休社区）市场约3200亿元，居家养老相关服务与适老化改造市场约6800亿元，两者合计占养老地产行业总规模的

55%以上，成为行业增长的核心引擎。

CCRC模式在经历了早期的“高端化”探索后，2025年加速向中端市场渗透。全国已开业及在建的CCRC项目超过350个，

提供床位约12万张，平均入住率约68%，较2024年提升约5个百分点[来源：克而瑞康养，2026年]。以泰康之家、国寿

嘉园、大家保险等为代表的保险系CCRC项目持续扩张，以万科随园、保利和品、华润悦年华等为代表的房企系项目加

速去化，CCRC的“保险+地产+服务”闭环模式逐渐成熟。但行业整体仍面临投资回收期长、运营人才短缺和入住门槛偏

高的挑战。

居家养老作为中国养老体系的“9073”格局中的绝对主体（约90%老年人选择居家养老），正在经历从“概念”到“落地”的

关键转型。2025年，全国居家适老化改造完成约200万户，家庭养老床位建设约80万张，政府补贴力度持续加大[来

源：民政部，2026年]。以福寿康、安康通、颐家等为代表的居家养老服务商快速扩张，以物业企业（如碧桂园服务、

万物云）为代表的“物业+养老”模式成为新增长点。居家养老服务的支付体系仍以政府购买服务和老年人自费为主，商

业保险支付占比不足5%，长期支付闭环尚未完全打通。

竞争格局方面，养老地产行业呈现“保险系、房企系、专业运营系”三足鼎立，同时跨界者（如医疗集团、互联网平

台）加速入局。保险系凭借长期资金和客户资源占据高端CCRC市场主导地位；房企系在社区嵌入型养老和居家适老化

改造领域优势明显；专业运营系以轻资产模式输出管理能力，成为连接资产与服务的核心纽带。2025年，行业CR5约

18%，市场高度分散，但头部企业的品牌和规模效应正在逐步显现。

展望2026-2030年，中国养老地产行业将进入“提质增效、模式验证、支付破局”的关键五年。预计2026年养老地产市场

规模将突破2万亿元，2028年有望达到2.6万亿元，年复合增速保持在13%-15%。CCRC将加速向二三线城市下沉，居

家养老在长护险扩面和适老化改造补贴政策推动下将迎来爆发式增长。投资机会聚焦于中端CCRC的连锁化运营、居家

适老化改造的标准化服务、以及“物业+养老”的轻资产平台。核心风险包括：老年人支付能力不足导致的入住率不达预

期、重资产模式的资金压力、专业护理人才短缺、以及政策补贴的可持续性。

2.行业概述

2.1定义与统计口径

养老地产是以老年人为核心服务对象，将房地产开发、养老服务、医疗健康、康复护理和社区运营等要素有机融合的

复合型地产业态。本报告所覆盖的养老地产包括两大核心模式：

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity，持续照料退休社区）：指在同一社区内为老年人提供

独立生活、协助生活、记忆照护和专业护理等全周期服务的综合性养老社区。统计口径包括已开业运营的CCRC

项目和在建项目的规划床位。

居家养老：指老年人在自己家中居住，依托社区和外部服务机构获得生活照料、医疗护理、康复保健、精神慰

藉等上门服务的模式。统计口径包括居家适老化改造、家庭养老床位、社区养老服务站点及相关服务收入。

本报告所引用的“养老地产市场规模”数据综合了养老社区和机构的建设投资、居家适老化改造投入以及养老服务收入

（不含政府基本养老金支出），以中指研究院、克而瑞康养和民政部公开数据为主要来源，部分数据为合理估算。由

于养老地产尚缺乏国家统一的统计标准，不同机构的数据存在差异，本报告在引用时尽量注明出处和口径。

2.2分类体系

养老地产可按服务模式、物业类型、运营主体和支付方式进行分类。

按服务模式分类：

模式核心特征典型项目/企业

全周期持续照料，会员制或租赁制，配套医疗和

CCRC泰康之家、国寿嘉园、万科随园

文娱设施

社区嵌入型养依托住宅社区，提供日间照料、短期托养和上门保利和品、华润悦年华、大家保险“城

老服务心”系列

不持有物业，以轻资产方式提供上门照护和适老

居家养老服务福寿康、安康通、颐家

化改造

养老机构提供集中居住和专业护理，以月费或按床收费亲和源、九如城、光大养老

按物业类型分类：

新建养老社区（占比约45%）：专门规划建设的CCRC或养老公寓，标准高、投入大。

存量物业改造（占比约35%）：将闲置酒店、商办、厂房等改造为养老设施，周期短、成本相对较低。

社区配建养老设施（占比约20%）：在新建住宅小区中配建的养老服务用房，规模小、贴近居家需求。

按运营主体分类：

类型代表企业优势挑战

保险系泰康、国寿、大家、太平长期资金、客户资源、品牌信任重资产负担、运营经验不足

服务专业性欠缺、盈利模式

房企系万科、保利、华润、远洋开发能力、社区资源、物业管理

不清

专业运营服务经验、标准化能力、轻资产

九如城、亲和源、福寿康资金实力弱、规模扩张受限

系输出

京东健康、阿里健康、美年

跨界系技术平台、数据能力、流量入口线下服务能力不足

健康

2.3发展历程

中国养老地产的发展可划分为四个阶段：

第一阶段：萌芽探索期（2000-2012年）。养老地产概念初步引入，以高端养老社区（如北京太阳城、上海亲和源）

和养老机构为主，主要面向高净值老年人群。开发主体以民营企业和外资为主，商业模式不清晰，多数项目经营困

难。

第二阶段：政策驱动与初步扩张期（2013-2019年）。国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（2013

年），明确鼓励社会资本进入养老服务业。保险系和房企系大规模布局养老地产，泰康之家、国寿嘉园、万科随园等

项目相继落地。但行业整体处于“重开发、轻运营”阶段，空置率高、盈利难问题突出。

第三阶段：模式分化与理性调整期（2020-2024年）。疫情冲击暴露了养老机构的运营脆弱性，行业进入洗牌期。

CCRC项目开始向中端市场渗透，居家养老在政策推动下快速崛起，“物业+养老”、家庭养老床位等新模式出现。养老

地产REITs虽未正式推出，但政策预期升温。

第四阶段：品质提升与支付破局期（2025年起）。养老地产从“地产逻辑”全面转向“服务逻辑”。CCRC的入住率和运营

效率成为核心指标，居家养老的标准化和规模化成为行业增长新引擎。长护险制度扩面、适老化改造补贴和养老金融

政策为支付端破局提供了制度基础。

2.4当前阶段判断

综合判断，中国养老地产行业在2025年处于成长期的前中段向中段过渡。判断依据：

市场规模快速增长但基数仍低：养老地产市场规模1.8万亿元，但占房地产行业总投资的比重不足10%，未来增

长空间巨大。

模式验证尚未完成：CCRC整体入住率约68%，多数项目尚未实现运营层面的盈利；居家养老服务的商业可持续

性仍在探索中。

政策支持力度空前：从中央到地方，养老政策密集出台，长护险扩面、适老化改造补贴、普惠养老专项再贷款

等政策工具持续加码，行业发展的制度环境日益完善。

资本关注度显著提升：保险资金、产业资本和外资加速进入养老地产，养老REITs的推出预期日益明确，行业的

金融化程度有望快速提升。

养老地产正从“政策驱动”向“政策+市场双轮驱动”转变，但支付能力的结构性矛盾（老年人收入有限与服务成本较高）

仍是行业发展的最大制约。能否通过商业模式创新和金融工具打通支付闭环，将决定行业从成长期迈向成熟期的速

度。

3.市场规模与增长趋势

3.1整体市场规模

2025年中国养老地产市场规模约1.8万亿元，同比增长12.5%。其中，养老社区和机构（含CCRC）的建设投资与运营

收入约8200亿元，居家养老服务与适老化改造市场约6800亿元，其他相关配套（如养老金融、智慧养老设备等）约

3000亿元[来源：中指研究院、中国老龄产业协会，2026年；部分为估算值]。

养老地产市场规模（2020-2025年）：

年份市场规模（亿元）同比增长率

202098008.5%

20211120014.3%

20221250011.6%

20231420013.6%

20241600012.7%

20251800012.5%

数据来源：中指研究院、中国老龄产业协会，2026年。2025年为实际数据，部分为估算值。

养老地产市场增速在2020-2025年保持在12%-14%的稳定区间，显著高于房地产整体投资增速，体现了老龄化趋势的

刚性支撑。2025年增速较2024年微降，主因CCRC新开工项目减少和部分城市居家养老补贴支付延迟，但长期增长逻

辑未变。

3.2CCRC市场

CCRC是养老地产中资产最重、投资额最大的细分领域。2025年中国CCRC市场（含建设投资和运营收入）约3200亿

元，同比增长约10.3%。截至2025年底，全国已开业及在建CCRC项目约350个，总规划床位约18万张，已投入运营床

位约12万张，平均入住率约68%[来源：克而瑞康养，2026年]。

CCRC项目关键指标（2021-2025年）：

年份已开业项目数（个）运营床位（万张）平均入住率

20211806.555%

20222208.058%

20232709.562%

202431011.063%

202535012.068%

数据来源：克而瑞康养，2026年。2025年为实际数据。

CCRC的平均入住率在2025年提升至68%，但仍低于国际成熟市场75%-85%的水平，反映出国内CCRC项目在选址、定

位和定价上仍有优化空间。从城市分布看，CCRC项目集中在一线城市和强二线城市（北京、上海、广州、杭州、成

都），合计占比约60%，但2025年二三线城市新增项目占比提升至约45%，显示市场正在下沉。

CCRC的收费模式包括会员制（趸交+月费）、租赁制（月租/年租）和购买产权三种。2025年，以泰康之家为代表的保

险系项目主要采用“保险产品+入住资格”的联动模式，入住门槛通常在200万-300万元（保险保费）；以万科随园为代

表的市场化项目更倾向于租赁制，月费约8000-15000元，降低了入住门槛，吸引了更多中产老年群体。

3.3居家养老市场

居家养老是养老地产中规模最大、增长最快的细分领域。2025年居家养老服务与适老化改造市场约6800亿元，同比增

长约15.2%，增速高于CCRC市场约5个百分点[来源：民政部、中指研究院，2026年]。

居家养老市场构成（2025年）：

细分领域市场规模（亿元）占比同比增长

居家适老化改造180026.5%+22.0%

家庭养老床位及上门照护服务260038.2%+13.5%

社区养老服务站运营140020.6%+12.0%

智慧养老设备与服务100014.7%+18.0%

合计6800100%+15.2%

数据来源：民政部、中指研究院、中国老龄产业协会，2026年。部分为估算值。

2025年，全国完成居家适老化改造约200万户，累计改造超过500万户。政府补贴是主要驱动力，北京、上海、江苏等

地对特殊困难老年人家庭的适老化改造补贴标准从每户2000元提升至5000-8000元，部分城市对普通老年人家庭也提

供30%-50%的补贴。家庭养老床位建设约80万张，以“机构服务进家庭”的方式将专业照护延伸至老人家中，成为居家

养老最核心的服务载体。

居家养老服务的支付结构中，政府购买服务和补贴占比约45%，老年人自费占比约50%，商业保险支付占比不足5%。

长护险是改变这一结构的关键变量：2025年，全国长护险试点城市从49个扩大至65个，覆盖人口约2.2亿人，基金支

出约800亿元，但长护险目前主要支付机构护理费用，对居家服务的支付范围和标准仍有限[来源：国家医保局，2026

年]。

3.4增长驱动因素

养老地产行业的持续增长由以下五大驱动力支撑：

驱动因素一：人口老龄化的刚性需求。截至2025年底，中国60岁及以上人口约3.2亿人，占总人口的22.5%；65岁及

以上人口约2.3亿人，占比16.3%。中国已进入中度老龄化社会，并正加速向深度老龄化（65岁及以上占比20%）迈进

[来源：国家统计局，2026年]。预计到2030年，60岁及以上人口将超过3.8亿人。老年人口总量的快速攀升和家庭小型

化趋势，构成了养老地产需求的基本盘。

驱动因素二：支付能力提升与养老观念转变。2025年，中国城镇退休人员月人均养老金约3800元，较2020年增长约

30%；中等收入老年群体的财富积累（房产、储蓄、保险）为养老消费提供了现实支撑。与此同时，“养儿防老”的传

统观念正在松动，60后、70后新老年群体对独立居住和品质养老的接受度显著提高。调查显示，2025年城市老年人对

“入住专业养老社区”的接受比例从2020年的约15%提升至约28%[来源：中国老龄科学研究中心，2026年]。

驱动因素三：政策体系的全面完善。2025年，养老政策从“鼓励引导”进入“落地执行”阶段。中央财政养老服务支出约

600亿元，同比增长约12%；长期护理保险制度在全国范围内扩大试点，拟于2026年全面建立；《关于推进基本养老

服务体系建设的意见》明确了政府保基本、市场供多元的责任边界；普惠养老专项再贷款余额约1500亿元，支持社会

力量提供普惠养老服务。政策端的确定性为行业提供了稳定预期。

驱动因素四：存量物业改造与城市更新。在商业地产和酒店业持续低迷的背景下，大量闲置商办、酒店和厂房通过改

造转型为养老设施。2025年，全国存量物业改造为养老用途的项目约120个，改造面积约300万平方米，较2024年增长

约25%[来源：中指研究院，2026年]。存量改造具有成本低、区位好、周期短的优势，是缓解养老设施供给不足和盘

活存量资产的双赢路径。

驱动因素五：保险资金和长期资本的持续涌入。养老地产的长期稳定现金流特征与保险资金的资产负债匹配需求高度

契合。2025年，保险机构在养老地产领域的投资总额约800亿元，累计投资超过3000亿元。泰康、国寿、大家、太保

等头部险企的养老社区布局从一二线城市向区域中心城市延伸。公募REITs纳入养老设施的政策预期日益明确，若未来

放开，将极大激活社会资本的投资热情。

3.5未来预测

基于2025年实际数据，对2026-2028年养老地产市场进行预测。预测基准：2025年市场规模1.8万亿元。假设条件：人

口老龄化趋势延续，政策支持力度不减，长护险持续扩面，养老REITs在2027年前后落地。

养老地产市场规模（万亿同比增长CCRC市场规模（亿居家养老市场规模（亿

年份

元）率元）元）

2026E2.0313.0%35508000

2027E2.3013.5%39509500

2028E2.6013.0%440011200

数据来源：本报告预测模型，基于2025年实际数据及政策趋势外推。

预测期内，居家养老市场的增速将持续高于CCRC，主因政策补贴和长护险扩面对居家服务的直接拉动。CCRC市场将

保持10%-12%的稳定增长，但增速低于行业整体，反映重资产模式的扩张节奏受制于资金和运营能力。到2028年，居

家养老与CCRC的市场规模之比预计约为2.5:1，居家养老的绝对主导地位进一步巩固。

情景分析：乐观情景（养老REITs落地、长护险全面覆盖），2026-2028年行业增速可达15%-17%；悲观情景（经济下

行导致支付能力减弱、政策补贴缩减），增速可能降至8%-10%。基准情景发生概率约55%。

4.竞争格局分析

4.1主要参与者

养老地产行业的参与者来自多个领域，按运营规模和品牌影响力，以下列举具有代表性的TOP8企业/机构。

企业/机

类型核心模式已运营床位/服务规模核心优势

构

泰康之CCRC（重资产+保险保险资金与客户闭环，品

保险系约1.5万张床位，30个社区

家联动）牌高端

国寿嘉

保险系CCRC+社区养老约8000张床位，15个社区中国人寿资源，稳健扩张

园

大家保“城心”模式差异化，区位优

保险系城心社区养老约6000张床位

险势

万科随开发与物业协同，品牌口

房企系CCRC+社区嵌入约1.2万张床位，20个项目

园碑好

保利和

房企系社区嵌入+居家服务覆盖超过50个城市央企资源，社区网络广泛

品

专业运运营经验丰富，区域深耕

九如城养老机构+CCRC约3万张床位

营（长三角）

专业运覆盖超40个城市，年服务超居家服务标准化，轻资产

福寿康居家养老服务

营1000万人次快速扩张

华润悦

房企系CCRC+社区养老约8000张床位华润品牌，医疗资源整合

年华

数据来源：各企业年度报告、克而瑞康养，2026年。

4.2市场份额与竞争结构

养老地产市场高度分散，尚无企业占据绝对主导地位。按已运营床位计算，行业CR5约15%，CR10约20%。按收入计

算，集中度更低。

按床位规模市场份额（2025年）：

企业运营床位（万张）市场份额

九如城3.04.2%

泰康之家1.52.1%

万科随园1.21.7%

光大养老1.52.1%

国寿嘉园0.81.1%

其他约64万张88.8%

数据来源：克而瑞康养，2026年。市场份额按全国养老机构床位总量约71万张（含CCRC和机构）估算。

市场分散的根源在于：养老地产具有强地域性，各地政策、文化和消费水平差异大；重资产模式扩张慢，轻资产模式

尚未形成绝对龙头；行业标准化程度低，品牌溢价尚未充分体现。但头部企业的集中度正在稳步提升：2023年CR5约

12%，2025年提升至15%，预计2028年将达到20%以上。

4.3竞争特点

特点一：保险系与房企系在CCRC领域争夺中高端市场。保险系以“保险+养老社区”的闭环模式锁定高净值客户，其核

心逻辑是通过养老社区促进大额保单销售，而非单纯依靠运营盈利。房企系则以开发和物业管理能力为依托，主打“性

价比”和“社区融合”，吸引中等收入老年群体。两大阵营在CCRC市场的竞争从一线城市向二三线城市延伸。

特点二：居家养老服务成为最激烈的竞争赛道。由于居家养老轻资产、易复制、政策补贴多，吸引了大量玩家：专业

运营商（福寿康、安康通）、物业企业（碧桂园服务、万物云）、互联网平台（京东健康、阿里健康）和保险公司

（泰康、平安）纷纷布局。2025年，居家养老服务商数量超过1万家，但多数规模小、盈利弱，行业整合尚未开始。

物业企业凭借天然的社区入口和信任基础，在“物业+养老”模式中展现出独特竞争力。

特点三：轻资产运营输出成为扩张的主流路径。无论是CCRC还是居家养老，纯粹的重资产自持模式都面临资金压

力。2025年，头部企业普遍加大轻资产输出力度：九如城以“公建民营”方式承接政府养老项目，管理床位中约60%为

轻资产；福寿康以加盟和合伙模式快速扩张城市覆盖；泰康之家也开始为第三方养老社区提供运营管理服务。轻资产

模式降低了扩张的资本门槛，但也对运营标准化和品牌管控提出了更高要求。

特点四：医疗资源整合能力成为差异化关键。养老地产的竞争力越来越依赖于医疗健康服务能力。CCRC项目中，是

否配套一级以上医院或与三甲医院建立绿色通道，直接影响入住率和定价。2025年，约65%的新建CCRC项目将医疗配

套作为核心卖点。居家养老服务中，能够提供专业护理和慢病管理的服务商更容易获得政府购买订单和老年客户信

任。

4.4竞争对比矩阵

选取5家代表性养老地产企业，从品牌影响力、资金实力、运营能力、医疗资源整合和数字化能力五个维度进行对比评

分（1-5分，5分为最强）。

企业品牌影响力资金实力运营能力医疗整合数字化能力综合评分

泰康之家5544.544.5

万科随园4.544.53.54.54.2

九如城43.5543.54.0

企业品牌影响力资金实力运营能力医疗整合数字化能力综合评分

福寿康434.53.54.54.0

大家保险4.54.53.543.54.0

评分说明：综合评分基于2025年各企业公开披露信息、克而瑞康养测评及专家访谈综合得出。泰康之家凭借品牌、资

金和医疗整合能力全面领先；九如城在运营经验上突出但资金实力稍弱；福寿康在居家服务和数字化上表现优异但品

牌影响力有待提升。

5.用户/消费者分析

5.1老年人口画像

2025年，中国养老地产的目标用户群体已从“高龄刚需”向“全龄段活力老人”扩展。基于中国老龄科学研究中心和克而

瑞的调研数据，养老地产的核心用户画像如下：

属性特征分布

年龄60-70岁（活力老人）占45%，70-80岁（高龄老人）占35%，80岁以上占20%

居住状态与配偶同住占42%，独居占25%，与子女同住占20%，其他13%

收入水平月收入3000-5000元占40%，5000-8000元占30%，8000元以上占20%，3000元以下占10%

资产状况拥有自有住房占比约85%，其中约30%拥有两套及以上住房

健康状况基本自理占55%，轻度失能/半自理占25%，中重度失能/失智占20%

养老意愿倾向居家养老占78%，机构/社区养老占15%，视情况而定占7%

数据来源：中国老龄科学研究中心《2025年中国城乡老年人生活状况调查报告》，2026年。

老年人群体的核心特征是“房产富有、现金有限”：多数城市老年人拥有自有住房，但可支配现金流有限，对价格高度

敏感。这一特征决定了养老地产的支付模式创新至关重要——如何将老年人的房产价值转化为养老服务支付能力（如

“以房养老”、住房反向抵押、房屋出租收益），是打通支付闭环的关键。

5.2需求痛点

老年用户对养老地产和服务的核心痛点集中在以下四个方面：

痛点一：支付能力与服务成本之间的鸿沟。以CCRC为例，一线城市中端CCRC的月费普遍在1万-1.5万元，而城镇退休

人员月均养老金仅约3800元，即使加上资产收益，多数老年人仍难以独立承担。服务成本高企（护理人员薪酬、医疗

配套、物业维护）与老年人支付能力有限之间的矛盾，是制约入住率和项目盈利的根本症结。

痛点二：对服务质量和安全性的信任缺失。养老行业负面事件（虐待老人、安全事故、服务质量差）时有曝光，导致

老年人及家属对养老机构和服务商存在普遍不信任。约60%的受访老年人表示“担心养老机构照顾不好”，这一信任缺

口使得决策周期长、选择谨慎，也提高了获客成本。

痛点三：适老化改造和居家服务的可及性不足。大多数老旧住宅缺乏适老化设计（如无障碍通道、扶手、防滑地

面），而适老化改造的信息获取渠道有限、施工周期长、品质参差不齐。居家养老服务在三四线城市和农村地区的覆

盖率低，专业护理人员短缺，服务标准化程度不足。

痛点四：精神文化需求和社交孤独感未被充分满足。老年人的需求不仅限于生活照料和医疗护理，还包括社交、学

习、娱乐和自我价值实现。传统养老机构往往偏重“管吃管住管护理”，忽视了精神文化服务。2025年调研显示，约

45%的养老社区入住老人表示“精神文化生活不够丰富”，成为影响满意度和续住率的重要因素。

5.3消费行为与支付能力

支付意愿与实际支付：调查显示，城市老年人能够承受的养老服务月支出中位数约5000元，其中愿意为CCRC支付1万

元以上月费的比例仅约10%。实际支付行为中，居家养老服务的月均支出约1500-3000元，CCRC的月均支出约8000-

15000元，差距显著。支付来源以养老金和子女资助为主，商业保险和资产变现的贡献仍然偏低。

决策特征：养老地产的消费决策通常由老人与子女共同完成，子女的意见权重约占40%。决策周期长，从初次接触到

签约入住平均需要6-12个月。影响决策的前三位因素依次是：医疗配套（权重约35%）、服务口碑（约30%）、价格

与支付方式（约25%）。

消费趋势：新一代老年人（60后、70后）的消费观念更开放，对品质和体验的要求更高，愿意为精神文化服务和个性

化体验付费。2025年，选择“候鸟式养老”和“旅居养老”的老年人数量同比增长约20%，养老地产的消费场景正在从单一

居所向多元生活方式延伸。

6.技术/政策/宏观环境（PEST）

6.1政治与政策环境

养老政策是养老地产发展的最强催化剂。2025年，政策体系在“保基本、促普惠、活市场”的框架下进一步完善。

关键政策梳理（截至2025年）：

政策/文件发布机构时间核心内容对养老地产的影响

划定政企边界，为

《关于推进基本养老服中共中央、明确基本养老服务清单，政府

2023年市场化养老留出空

务体系建设的意见》国务院保基本、市场供多元

间

全面利好养老产

《关于发展银发经济增国务院办公首次将银发经济提升为国家战

2024年业，明确CCRC和适

进老年人福祉的意见》厅略，提出26条举措

老化改造支持

《关于进一步扩大长期逐步解决居家护理

国家医保长护险试点扩至65个城市，覆

护理保险制度试点的指2025年和机构护理的支付

局、财政部盖2.2亿人，基金支出800亿元

导意见》问题

对特殊困难老年人家庭每户补

《居家适老化改造补贴民政部、财直接拉动适老化改

2025年贴5000-8000元，普通家庭补

实施方案》政部造市场

贴30%-50%

《普惠养老专项再贷款人民银行、将普惠养老专项再贷款规模从降低普惠养老项目

2025年

管理办法（修订）》发改委400亿元提高至1500亿元的融资成本

地方自然资明确新建住宅小区配建养老设

各地养老设施用地和规2024-增加供给、降低土

源、住建部施标准，存量物业改造养老用

划政策2025年地成本

门途的审批优化

2025年政策的突出特征是从“鼓励”走向“强制”和“补贴落地”。长护险扩面和适老化改造补贴直接刺激了需求端；普惠

养老再贷款和用地政策降低了供给端的资金和土地成本。政策红利的密集释放为养老地产行业提供了前所未有的发展

窗口期。

6.2经济环境

宏观经济环境对养老地产的影响主要体现在支付能力和投资吸引力上。

经济增长与居民收入：2025年GDP增长5.2%，居民人均可支配收入实际增长5.1%，老年人收入（养老金、财产性收

入）稳步提升。但经济增速换挡和青年就业压力，使得子女对父母的养老资金支持能力面临挑战，部分家庭的养老支

付意愿受到抑制。

利率环境：2025年LPR维持低位，养老地产项目的融资成本处于历史较低水平（约3.5%-4.5%）。低利率环境有利于重

资产项目的投资回报测算，但也使得保险资金面临“资产荒”，养老地产的长期稳定现金流因此更具吸引力。若未来利

率上行，将增加持有型养老项目的财务成本。

资本市场与REITs预期：2025年，公募REITs市场继续扩容，养老设施被频繁提及为下一阶段纳入的资产类型。若养老

REITs在2026-2027年落地，将从根本上改变养老地产的商业模式——重资产项目可以通过REITs实现退出和资金回笼，

社会资本的投资意愿将大幅提升。

6.3社会环境

社会结构变化为养老地产创造了坚实的长期需求基础。

家庭小型化与空巢化：中国户均人口从2010年的3.10人降至2025年的约2.62人，独居老人和空巢老人比例持续上升。

传统家庭照护功能弱化，社会化的养老服务需求刚性增强。

养老观念代际更替：60后、70后进入老年阶段，他们成长于改革开放时期，受教育程度更高，对独立生活和品质养老

的接受度远高于前辈。2025年，约50%的城市中高收入老年人表示愿意考虑入住CCRC或高品质养老社区，较2020年

提升约20个百分点。

健康意识与长寿社会：2025年中国人均预期寿命约79.5岁，健康寿命约69岁，带病生存期近10年。老年人对慢性病管

理、康复护理和健康促进的需求日益增长，推动了养老地产与医疗健康的深度融合。

6.4技术环境

技术创新正在重塑养老地产的服务模式和管理效率。

智慧养老设备与平台：2025年，中国智慧养老设备市场规模约1000亿元，智能手环、跌倒报警器、智能床垫、远程健

康监测等设备在养老社区和居家场景的渗透率快速提升。基于IoT和AI的智慧养老管理平台能够实现老人安全监控、健

康数据分析和紧急呼叫响应，部分头部CCRC项目已实现“数字孪生”管理。

远程医疗与AI辅助：远程医疗在养老地产中的应用加速，CCRC和高端养老机构普遍引入远程问诊和慢病管理平台。AI

在认知障碍筛查、跌倒风险预测和护理计划制定中的辅助应用开始落地，提升了服务效率并降低了人力成本。

适老化与装配式技术：适老化设计从“事后改造”转向“事前嵌入”，新建养老项目的适老化标准不断提高。装配式装修在

养老设施中应用增多，缩短工期约30%，降低改造成本。BIM技术在养老项目设计和运营中的应用提升了空间利用效

率。

7.风险与挑战

养老地产行业在快速发展的同时，面临以下五类核心风险：

风险一：支付能力不足导致入住率和收入不达预期。尽管市场规模增长迅速，但多数老年人的实际支付能力有限，中

高端CCRC和养老服务面临“叫好不叫座”的风险。若经济增速放缓或养老金替代率下降，支付矛盾将进一步加剧。应

对：开发商和运营方应精准定位目标客群，避免过度高端化；创新支付方式（如会员制分期、住房反向抵押、与保险

产品联动），降低入住门槛。

风险二：重资产模式的资金压力和回收周期漫长。CCRC项目投资动辄数亿至数十亿元，投资回收期通常超过10年，

且前期入住率爬坡缓慢，现金流压力大。部分房企和民企的养老项目因资金链断裂而烂尾或停摆。应对：优先采用存

量物业改造和轻资产运营模式；引入长期资本（保险、基金）作为财务投资人；争取政府补贴和低息贷款；探索REITs

退出路径。

风险三：专业护理人才短缺和服务质量不稳定。养老行业面临严重的护理人员短缺，2025年中国养老护理员缺口约

500万人，且流失率高、专业化程度低。服务质量参差不齐可能导致客户流失和声誉风险。应对：与职业院校合作定向

培养，提高薪酬待遇和职业尊严；建立标准化服务体系和培训认证机制；利用智慧养老设备辅助降低对人力的依赖。

风险四：政策补贴的可持续性和监管趋严。养老地产的部分需求依赖政府补贴（如适老化改造、普惠养老床位补

贴），若地方财政压力加大导致补贴退坡，部分项目将失去经济性。同时，养老机构的监管日益严格，合规成本上

升。应对：商业模式不应过度依赖补贴，应建立市场化的自我造血能力；积极对接长护险和商业保险支付渠道；加强

合规管理。

风险五：市场教育不足和消费者信任建立困难。养老地产在中国仍属于较新的消费品类，部分老年人及家属对CCRC

和居家服务的认知有限，信任建立需要长期投入。负面舆论（如个别机构虐老事件）会严重影响整个行业的形象。应

对：加强品牌建设和口碑营销；提供试住体验和开放日活动；建立透明的服务标准和投诉处理机制。

8.结论与建议

8.1核心结论

2025年，中国养老地产行业在老龄化加速和政策红利的双重驱动下，保持了13%左右的高速增长，CCRC和居家养老两

大核心模式分别呈现“稳步提质”和“快速放量”的特征。行业仍处于成长期前中段，市场空间巨大，但支付能力、运营能

力和人才供给三大瓶颈制约着行业从“规模扩张”向“质量盈利”的跃升。养老地产的未来竞争将不再是土地和资金的比

拼，而是服务能力、支付模式创新和生态整合能力的