景德镇商贸物流城专项市场调研报告.doc

景德镇商贸物流城专项市场调研报告广州凌峻房地产咨询有限公司2012年6月目 录前言5第一部分 城市宏观环境6一、城市总体概况7二、城市文化背景10三、城市经济分析12四、城市规划发展15第二部分 城市房地产市场发展概况20一、房地产市场发展现状21二、房地产市场发展趋势预判53三、城市房地产市场购买力分析55第三部分 景德镇商业发展环境分析61一、城市商圈分布62二、商业街区调研63三、城市重点商业业态分析79四、大型综合体商业调查86五、在售商业调查91六、景德镇商业发展趋势分析92第四部分 景德镇陶瓷市场发展环境分析94一、景德镇陶瓷产业特征95二、景德镇陶瓷市场发展现状及分布97三、景德镇主要陶瓷专业市场调查99四、主要陶瓷市场对比分析120五、主要在建陶瓷市场调研123六、景德镇陶瓷产业发展的机会点126第五部分 景德镇汽车行业发展环境分析129一、汽车行业的发展现状及分布130二、汽车产业各业态经营特征131三、汽车市场未来发展的机会点134第六部分 景德镇旅游业发展环境分析136一、景德镇旅游业发展现状137二、景德镇旅游业SWOT分析138三、景德镇旅游业未来发展机会点139第七部分 专业市场发展环境分析141一、专业市场分布142二、各类别专业市场现状及分析142三、重点专业市场个案分析151四、专业市场未来发展趋势152第八部分 项目自身发展环境分析154一、地块基本情况分析155二、地块现状分析156三、地块价值分析159四、地块SWOT分析159结束语161市场访谈162一、陶瓷行业访谈163二、汽车销售行业调查176三、专业市场访谈183前言市场调查是项目产品开发分析和研究工作的基础部分，是所有决策的基石。通过市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，从而为项目产品找到市场结构的薄弱部份、市场空白点及未来可能的需求增长点。本次，凌峻机构对景德镇市进行市场调查，最终目的是在充分了解及搜集景德镇地产市场相关数据和情况的基础上，从动态角度分析当地房地产的现状及趋势，从而论定项目所在区域的发展趋势、潜在机会，为项目市场定位及产品开发、项目营销推广部署提供精准的依据，并为项目产品开发和营销铺垫基石。在实际调查中，我们除了房地产市场住宅、商业调研外，还专项对陶瓷市场、汽车行业、专业市场、餐饮业等进行了全方位的了解，旨在通过了解去分析市场业态的空白点和需求前景，为项目定位提供市场基础。第一部分 城市宏观环境一、城市总体概况1、地理位置 ：江西东北部，临近安徽、福建、浙江三省景德镇景德镇市是江西省下辖的一个地级市，位于江西省东北部。西北与安徽省东至县交界，东北与祁门县、休宁县相邻，南与江西省上饶市的万年县、弋阳县毗邻，西与鄱阳县接壤，东部及偏南与婺源县、德兴市毗连，环境优美，交通便利。2、行政区划分及人口景德镇总人口160万（2010年统计），市辖昌江、珠山2区和浮梁县，代管乐平市。共有13个街道、25个镇、13个乡，167个居委会、472个行政村；其中市辖区有11个街道、2个镇、3个乡，113个行政村、48个行政村。市人民政府驻珠山区。景德镇市辖区总面积约423万，人口45万人，属于中小城市。3、交通条件：联接浙、苏、皖、赣的交通枢纽（1）铁路：皖赣铁路、九景衢铁路、安景铁路景德镇凭着后发的铁路优势，成为了江西的铁路枢纽。即将建成的景德镇新客运站沟通了新皖赣，九景衢，阜鹰汕多条线路，成为了江西重要的铁路枢纽。同时，新客运站正在规划中，将成为景德镇特色客运站，新皖赣，九景衢，阜鹰汕在新客站交叉。l 皖赣铁路：经复线电气化扩能改造后，时速达到200-250公里，北接京沪线可达上海及中国北方，南连新浙赣“杭南长高铁客专”与鹰厦线通往浙江和福建。 l 九景衢铁路：西接九江铁路枢纽，东接浙江衢州和京福高铁，复线电气化，设计时速达到200公里，使得景德镇到上海的时间缩为4个小时，到武汉的也更方便。l 安景铁路：是一条联络线，复线电气化，时速200-250公里，但是其连同了安徽的安庆，不仅为江西增加了一个出省的通道，也连接了一个新的通往合肥，进京的道路。更是未来阜鹰汕的皖赣连接点。（2）公路：杭瑞高速、济广高速公路、景婺黄（常）高速公路l 杭瑞高速：公路东西向横贯全境，向西经九江可达武汉、合肥、南京、南昌，向东可抵上海及浙江省的各大中城市。 l 济广高速公路：通车加强了高速的南北交通。l 景婺黄（常）高速公路：作为重要的生态和旅游线路，地方加密高速，让景德镇成为了重要高速枢纽城市。 （3）水路:昌江水路 景德镇的水运主要依于昌江，历史上曾是景德镇最重要的货物运输渠道，昌江经鄱阳湖可直达长江入海，早期景德镇的瓷器就是这样销往世界各地的。但随着铁路和公路运输的快速发展，再加上昌江水位较浅，通航能力所限，水运在当今景德镇对外交通中的作用已大为下降，只是一个辅助的运输渠道。（4）机场：景德镇罗家机场罗家机场位于景德镇市区西北面浮梁县洪源镇罗家村，距市区约6公里。定期航班已开通北京、上海、温州、深圳、南京、厦门、广州等全国20多个大中城市的航班，并有经深圳飞成都、昆明、西安、海口、三亚、南宁、北海、湛江等城市的无缝转机航班。目前年客流量已经达到25万，预计吞吐目标值将达到50万4、产业概况（1）农业：环鄱阳湖地区重要商品粮基地景德镇的农业主要是水稻种植，是江西省环鄱阳湖水稻种植区的重要组成部分，属全国商品粮基地之一，也是全国优良种猪繁殖基地、江西省重点产棉区、茶叶生产加工基地。南部的乐平市是赣东北的重要蔬菜生产基地，其蔬菜产销量在江西省的农业经济中占有非常重要的地位，2007年蔬菜种植面积1.7万公顷，总产量达62万吨，还被中华人民共和国农业部授予“无公害”蔬菜生产示范市，中国农产品采集中心之一，有“江南菜乡”之称。（2）工业：以陶瓷特色产业著称景德镇是江西省东北部地区的工业重镇，历史上以瓷器产业为主，且名气很大。景德镇虽是“中国瓷都”，现今瓷器产业之产值占全市经济之比重较计划经济时代之前有很大下降，现在景德镇瓷器的主要提供者是千余家民营企业及瓷器作坊完成，陶瓷产业在景德镇财税来源构成中不占主要部分，而是陶瓷之外的其他工业部门构成了景德镇工业的主导力量，包括机械、电子、家用电器制造、飞机、汽车、能源、食品加工、茶叶加工、制药等。（3）服务业：围绕陶瓷的商业、旅游业蓬勃发展景德镇商业活动的活跃是从1995年以后开始的，随着现代商业的发展，景德镇的各主要商业区开始展露繁华，在零售上，形成了1+4模式，即沃尔玛为龙头，本土的华达，日新，万客隆，景客隆共同的零售模式。陶瓷交易构成了景德镇商业发展的重要内容，以昌南大道-珠山路为中心的景德镇中央商务区汇集了全球超过41%的陶瓷制造与交易，是名副其实的世界陶瓷核心区，以陶瓷文化为中心的旅游业也正在蓬勃发展。【小结】u 景德镇作为中国瓷都，水路、陆路较为发达，与安徽省、福建省、浙江省处于交汇处，在发展上具有一定依傍优势。u 作为中国瓷都，瓷器文化水平高，带动第三产业的快速发展,促进城市居民愈加富裕。u 景德镇自然景观资源丰富、古瓷器文化底蕴深厚、旅游业发达，为吸引外地投资者提供一定的条件。二、城市文化背景中国瓷都景德镇景德镇是千年窑火不断的产瓷胜地，是世界上唯一的以单一行业发展起来的城市，是中国古代四大名镇之一，是国务院首批公布的历史文化名城，是国家批准甲类对外开放地区，是中国出口瓷器的主要生产基地。历史上景德镇的陶瓷文化在世界的影响非常深远，慕名而来的各地游客络绎不绝，大到独一无二的青花机场，青花塔，小到遍满瓷都的各类陶瓷灯柱、雕塑。景德镇城市历史发展，灌注了历代瓷业工人的智慧和劳动，显示了景德镇对中国乃至世界陶瓷文化发展的巨大奉献。在陶瓷历史发展长河中，景德镇能工巧匠和艺术家灿若群星。“风火仙师”童宾、督陶官唐英、珠山八友等名播四海。现在全市有中国工艺美术大师23人、中国陶瓷艺术大师9人、江西省工艺美术大师73人、专业陶瓷艺术类教授38人、副教授56人和一大批省市高级工艺美术师,以及街边巷尾许多默默无闻的老艺人和民间艺术家。他们世代传承，不停地耕耘，积累了极为丰富的驾驭陶瓷材料和工艺的本领，创造了弥足珍贵的具有浓郁东方艺术风范的艺术珍品。景德镇手工制瓷技艺和景德镇传统瓷窑作坊营造技艺被列为首批中国非物质文化遗产。景德镇陶瓷文化的历史积淀是景德镇作为旅游目的地的重要依据。【小结】总体上，景德镇的陶瓷文化有着千年积淀的丰富内涵，但现代的商品经济及快速的城市化对传统生活的冲击较大，文化背景对城市建筑的影响较小，在城市建设中也较少体现传统的文化特色。反而因陶瓷产业发展而成长起来的艺术大师、手工业者、私营业主等构成了一个较为广泛的高端收入阶层，对当地的房地产市场消费产生了较大的影响。三、城市经济分析1、景德镇市经济发展（1）GDP增长：经济发展较快，但规模仍较小（2007-2011年景德镇GDP走势）景德镇经济发展仍处于省内较低水平2011年，全市生产总值达到564.71亿元，由2007年的270.1亿元已增长了109百分点。但与省内各市相比，景德镇总体经济规模处在中下水平，与其他市区相比还存在一定差距。由此可见，景德镇国民经济虽有发展，但上升空间仍然很大，国民生产水平与城镇化水平仍有待提高。（2）产业结构分析：陶瓷相关产业对经济影响较大（景德镇三次产业结构变化）（2007-2011年景德镇国民生产总值和陶瓷总产值走势）景德镇的产业构成近年来变化不大，总体上工业及建筑业增长较快，在经济构成中所占的比重有所提高。陶瓷业近年来始终保持稳定快速增长，成为景德镇经济支柱，从事相关工艺美术、陶瓷绘画等与陶瓷相关联上下游企业众多，衍生出大量中高收入人群。陶瓷业总产值连年攀升，年增幅持续上扬，已成为当地的支柱产业。（3）固定资产投资：投资进入高速增长期（2007-2011年景德镇固定资产投资情况）近几年来，景德镇的固定资产投资总额连年攀升，增长速率显示全市固定资产投资已进入高速增长期。2008年投资规模强劲扩张，全年完成城镇以上固定资产投资222.25亿元，比上年增长105.7%，为建国以来该市最高水平，净增113.96亿元，增量超过2007年全年的总和，被评为江西省三个固定资产投资先进设区市之一。2009年到2010年投资增长基本达到40%以上，2011年全年增长18%左右，增速平稳，投资结构也得到进一步优化。【小结】u 目前景德镇国内生产总值在江西省排名靠后，然而增幅比较大，发展后势强劲。u 近年来经济进入高速发展轨道，固定投资高速稳定增长，城市基础建设日趋完善。u 陶瓷及其相关产业对景德镇经济的影响因素日益强大，随着陶瓷产业规模及其发展模式的不断拓展，景德镇有望重现千年瓷都的风采。四、城市规划发展（一）景德镇城市规划1、城市性质及职能（1）城市性质陶瓷文化旅游城市，中国古都、瓷都（2）城市职能景德镇中心城区建成以陶瓷文化为特色、文化底蕴丰厚，自然环境优，产业实力强的山水园林城市。打造“文化艺术职能、生态旅游职能、产业基地职能、交通枢纽职能、中心服务职能”的城市职能体系。l 文化艺术职能：世界陶瓷艺术文化展示及交流中心。l 生态旅游职能：七山三湖地区区域旅游中心l 产业基地职能：省内重要工业生产基地，二级创新中心。l 交通枢纽职能：赣浙皖三省交通物流枢纽。l 中心服务职能：鄱阳湖生态经济区重要中心城市，景德镇市政治文化经济中心。景德镇城市总体规划（20092030）中心城区用地规划2、城市空间发展结构从景德镇未来城市发展空间来看，大致可以分为一城四片区。一城：以珠山区、昌江区为核心的主城区，是目前景德镇商业、居住及行政中心，随着向南部及西部新城区的拓展，主城区的城市功能将进一步趋于完善。四片区：包括西北部洪源罗家片区，未来主要以商贸、物流、工业为主；北部浮梁片区，以居住、商贸、旅游为主；西南部高新片区，以工业发展为主；东部景东片区，未来将是主城区的主要补充部分，重点发展工业、科教、居住等功能。目前景东片区与主城区的融合进程较快，带动了区域的房地产市场开发。景德镇城市总体规划（20092030）中心城区空间结构3、城镇化发展水平及未来规划根据2010年的人口普查数据，目前全市居住在城镇的人口为56.31%，而根据未来规划，景德镇的城镇化发展水平将进一步提高。u 市域人口及城镇化规划市域总人口2015年市域人口： 170万人，城镇化率61%；2020年市域人口： 177万人，城镇化率65%；2030年市域人口： 190万人，城镇化率72%。 u 中心城区人口规模控制规划2015年60万人、2020年70万人、2030年90万人。4、近期城市发展方向景德镇中心城区主要体现出一江两岸的建设现状，目前城市已初步呈现两条发展轴线。（1）东西发展轴：它是城市建设发展的主要轴线。沿此轴线向东西方向扩展并跨越昌江，使城市获得广阔的发展空间，规划城市新的行政办公、商业金融、风貌展示等用地，使城市的功能日臻丰富完善。（2）南北历史轴：此轴线作为景德镇城市历史形态变迁的一条主线，主要沿昌江两岸展开，体现了景德镇陶瓷文化由北向南的发展历程。这条轴线将主要围绕昌江两岸的景观建设而展开，实现城市规划对历史文脉的继承与发扬。东西轴展发南北观轴景【小结】u 从目前的景德镇的城市建设规划来看，城市发展的主要方向是东西方向，而南北方向城市扩展的空间不够，发展受限。u 景东片区及昌江以西提供了未来主城区发展的主要储备用地，而河东片区珠山路以北为老城区，用地有限，珠山路以南形成了以广场路、浙江路等为主干的城市商业中心，未来将以商业开发以及旧改项目为主。（二）项目所在区域规划景德镇未来交通枢纽中心、物流、会展、居住现代新区1、赣东北综合物流园区赣东北综合物流园区位于九景高速连线北侧，规划为集会展中心、游客集散中心、长途客运中心、公共枢纽中心、汽车城、物流批发市场、货物仓储等功能为一体的现代物流区，带动区域发展、提升区域城市品位，形成物流规模产业聚集，辐射周边省市。项目赣东北综合物流园区【小结】赣东北综合物流园区建设将日益加快，项目所在区域将成为城市未来交通枢纽、物流、汽车商贸中心，因此如果从城市面貌的改变上看，未来5到8年内，区域的变化将是惊人蜕变，而在区域发展的同时，也将为区域房地产发展提供巨大的市场潜力，促进区域市场发展同时，对于项目，周边也将由城郊结合部迅速向城市现代新城区中心转变，环境将发生颠覆性的变化。第二部分 城市房地产市场发展概况一、房地产市场发展现状（一）近几年城市房地产行情分析1、房地产投资额高位持续增长（2007-2011年景德镇房地产投资额情况）2007年-2011景德镇房地产投资总额呈上升趋势，反映了景德镇房地产市场规模呈逐渐扩大趋势。从近几年来看，2008年受国家投资政策的影响，增长较为显著，随后2009年、2010年增长回落，一方面是因为2008年基数较大，另一方面，受宏观调控的影响，部分开发商放慢了开发速度，到2011年，房地产投资的规模重新出现快速增长的趋势，随着供应量的增多，市场竞争将进一步加剧。2、商品房施工面积平稳增长（2007-2010年景德镇商品房施工面积情况）2007-2010年景德镇商品房施工面积总体上升，年度涨幅平稳。2008年涨幅低于10%，其他年份涨幅维持在15%左右。3、商品房竣工面积波动向上 （2007-2011年景德镇商品房竣工面积情况）景德镇近几年商品房竣工面积波动颇大。其中2008年竣工面积34.39万平方米，是上年度的一半，跌幅达56%，2009年有所回升，2010年又呈现下跌趋势，2011年再次出现上升。根据趋势预测，2013年将是景德镇商品房竣工的下一个高峰期。4、商品房销售规模逐年扩大 （2007-2011年景德镇商品房销售面积走势）景德镇近几年商品房销售面积处于平稳上升，年增长率为6.48%，随着景德镇城市化进程的推进，城镇化发展水平逐渐提高，商品房市场还有进一步的增长空间。5、商品房销售价格低位高速增长 （2007-2011年景德镇商品房销售均价走势）景德镇近几年销售均价处于一个上升趋势，年平均增长率为18.5%，但景德镇房价目前相当于江西其它地区而言属于较低水平，房价收入比仅为1:5.26，居民对房地产的购买力处于相对较高的水平。6、外来开发商加速进入近年来，外来品牌开发商加速进入景德镇市场，并迅速建立了影响力，比较知名的外来开发商包括恒大、长虹、融科等，外来开发商的加入，加剧了市场竞争的程度，同时，也促使景德镇房地产开发的整体水平跨上新的台阶。【小结】u 景德镇目前正处于城市化的快速发展阶段，房地产市场跟随城市化的步伐正处于高速发展阶段。u 景德镇房地产市场受人口及城市发展规模的限制，总体规模较小，近年来，随着外地大型开发商的进驻，竞争趋势将更加激烈。u 景德镇房地产总体价格水平近年来虽然增长较快，但由于房地产的培育和发展相对处于落后位置，目前相对仍处于市场合理水平，居民对房地产产品的购买力较高。（二）在售项目分析1、主要在售项目分布莱茵小城3800尚东国际4000恒大名都精装修5500九域一品洋房：6100联排：8700都是绿洲4000-5000维也纳金色花园3700伴山洋房3800玉兰宝都3400-3500锦绣天成3600-3800银湖新都3700-3800名门世家3500-4200港逸豪庭4300天宇绿园4600-4800金鼎国际4500假日广场4200金恒国际4800香山御园4100山水瑞园4000隆基尚城4300-4700金岸名都3800金域中央4300新都汇3800景德镇城市建成区规模较小，各板块相互制约，并不构成独立的房地产市场区域，但根据城市建设空间的划分，可以初步划分为四大板块，及河东老城区、河东新城区、河西新城区及景东片区。在售产品情况一览表：项目名称产品类型面积户型商品房均价优惠长虹金域电梯洋房、高层87-129二房、三房4300元/办卡：2000元抵15000元恒大名都小高层、高层79-175左右二房、三房、四房5500元/（1600元/精装）按揭98折，一次性在98折基础上再96折尚东国际多层、小高层、洋房、联排92-143二房、三房均价4000元/一次性98折，按揭99折金岸名都高层80-143二房、三房、四房3800元/一次性98折，按揭99折新都汇高层商业裙楼40-123单房、二房、三房均价3800元/一次性95折，按揭98折伴山洋房小高层电梯洋房93-151二房、三房、复式均价3800元/5万抵6万维也纳金色花园多层、小高层91-150二房、三房均价3600-3700元/认筹2万抵3万隆基尚城高层88-147二房、三房、四房4300元/，最高价4700元/一次性减6000元再打97折名门世家多层89-130二房、三房、四房3500-4200元/山水瑞园多层101-132二房、三房、四房一期4000元/，二期7月30日开盘一次性97折，按揭99折，二期认筹1万抵2.5万香山御园高层86-137左右二房、三房4100元/一次性96折，按揭97折金恒国际高层96-162二房、三房、四房均价4800元/按揭98折，一次性96折假日广场多层90-122左右三房4200元/按揭97折，一次性96折买部分产品送装修款、欧洲游金鼎国际高层85-150二房、三房均价4500元/一次性97折，按揭98折天宇绿园多层+小高层86-130左右二房、三房4600-4800元/一次性95折，按揭98折港逸豪庭高层89-135二房、三房均价4300元/，最高4800元/，最低3900元/一次性98折，按揭99折。润华锦绣天成高层87-141二房、三房、四房均价3800元/,最低3600元/长虹银湖新都高层89-139二房、三房均价3700-3800元/办卡2000抵10000，一次性付款94折，首付60%97折，首付30%99折玉兰宝都高层87-140二房、三房均价3500元/，最低3400元/都市绿洲高层89-132二房、三房一期均价4000-5000元/VIP卡2万抵3万玖域壹品联排别墅、电梯洋房洋房：159-260别墅：260-330三房、四房、联排洋房6100元/，联排8700元/一次性99折莱茵小城多层87-129二房、三房均价3800元/一次性9.8折、按揭9.9折2、主要产品及其特点（1）产品类型目前市场上在售的产品类型比较丰富，包括多层、小高层、高层，以及洋房、别墅等，根据地段条件不同，产品开发的强度不同，如多层、洋房及别墅、小高层等多位于城乡结合部，而高层主要位于城区或配套、交通条件较好的城市主干道两侧，在市中心的商业地段，则主要开发高层商住项目。从市场接受程度看，对产品类型并无明显的抗性，主要是户型、品质、地段等对消费者的选择影响较大。（2）户型从市场上的主流产品户型来看，低端产品竞争激烈，主力户型主要为90-120，为躲开激烈竞争，部分开发商选择开发70-80区间段的更小户型；在中高端产品市场上，产品的差异性较大，既有产品类型的差别，也有面积段选择的差别，目前市场中高端产品主要有恒大名都的精装修大平层、伴山洋房的高赠送率洋房、以及尚东国际、九域一品的联排产品。（3）建筑风格目前市场上以中低端产品为主，大部分项目缺乏立面表现特色，同时在景观、园林、水景等小区环境的打造上缺乏足够的动力。而潜在中高端产品的市场需求也带动了产品品质的上升，地中海、西班牙等风情建筑被引入到市场中来，特别是恒大的进入，引入了其标志性的英国皇家园林景观，给市场耳目一新的感觉。【小结】从目前的住宅市场来看，取得良好口碑及业绩的开发项目均为中高端产品，说明市场对住房品质的要求越来越高，同时，整个市场客户群体的购买力尚有挖掘的潜力。随着消费市场的成熟，必然带来对产品品质的进一步要求，未来市场上个性化的产品将会越来越多，以适应不同的消费需求及争取竞争优势。（三）市场板块对比分析1、板块区域划分根据开发现状，大致可以将景德镇房地产开发区域划分为四大板块，即河东老城区、河东新城区、河西新城区、景东片区。河东老城区东至皖赣铁路-昌江大道沿线；西至昌江；北至昌江大道，南至珠山路用地缺乏，目前房地产开发主要在北部及昌江大道东延线等城市外围区域恒大名都、尚东国际、港逸豪庭河东新城区东至皖赣铁路；西至昌江；北至珠山路；南至景德东大道目前正在形成城市商业中心，房地产开发以高层商住项目为主，片区旧改项目较多水岸豪庭、金鼎国际、假日广场、天宇绿园河西新城区东至昌江；西至新平路-西山路；北至迎宾大道；南至昌江-瓷都大道沿线配套尚不完善，交通及商业等生活设施比较缺乏，但土地储备丰富，为主城区提供了未来的发展 空间伴山洋房、昌南逸墅、金岸名都、九域一品景东片区东一、东二路沿线区域已初步形成区域完善的市政配套体系，是城市未来发展的主要方向之一山水瑞园、金域中央、四季春晖【分析】从城市融合来看，目前景东片区与主城区联系较为密切，已成为主城区的重要构成部分，其与主城区共同构成了景德镇的房地产市场格局。2、板块对比分析（1）现状对比分析河东老城区片区内道路狭窄，配套设施落后，仅在外围区域规划有市政干道，随着开发重点转向新区，老城区的功能被弱化景观资源较少，只有西侧临近昌江配套设施建设相对比较落后，整体形象较差。区域内部缺乏用地，目前正沿着昌江大道向东北方向扩展，恒大、尚东等大盘均位于此区域河东新城区已代替老城成为景德镇新的商业中心，目前区域的商业价值最高昌江、陶瓷交易市场配套完善，生活便利片区项目以商住项目为主，旧城改造项目较多，开发强度较大河西新城区在景德镇的城市开发序列中处于落后位置，对区域价值的认知度较低自然山体资源较多、国家4A级景区，是目前城区景观资源最丰富的区域配套缺乏，生活不便大部分的产品开发强度较低，由于用地储备丰富，该区域集中了城区50%左右的开发项目景东片区为目前景德镇城市发展的主要方向之一，东一、东二路两条城市干道构成的交通体系成为片区开发的重要推动力有部分自然山体资源生活配套设施特别是教育资源比较成熟开发强度适中，多表现为复合型的开发方式【分析】从未来的发展趋势看，河东主城区发展空间受限，河西新区及景东片区是未来城市发展的主要方向，也将成为房地产开发的主要区域。（2）产品对比分析河东老城区以大盘为主中高档为主多层、小高层、高层及小部分洋房随着恒大的入市，片区的价格走高，目前普通住宅的均价大约4500元/左右，恒大的精装修产品均价5800元/左右。河东新城区中小型项目中档高层、商住一体项目均价大约在4300元/左右，大部分为旧改项目，价格不高。河西新城区中型项目为主，部分小型项目区域内的地段条件差别较大，中高低档均有产品类型比较丰富产品不同而导致价格差异性较大，普通住宅价格区间在4300-5000元/左右，别墅等高端产品价格在8000-10000元/左右景东片区中型项目为主中档多层、高层、小高层东一、东二路沿线区域价格较高，均价的达到5000元/，其他区域4000元/左右【分析】从各片区主导产品及价格来看，地段条件对产品价值的主导能力不足，其原因主要在于市场目前的开发水平参差不齐，不能很好把握地段价值，项目拼的仍是品质、产品等后天因素。（3）发展趋势对比分析河东老城区目前无明确的发展定位，城市功能将不断弱化，未来的发展潜力较小河东新城区空间有限，随着商业的进一步发展，其区域价值将得到逐步体现河西新城区土地储备丰富，未来的主要开发方向在西南方向景东片区发展潜力巨大，开发将逐渐从东一、东二路主干道扩展辐射到周边区域，从而形成更加立体的城市空间【分析】从目前的房地产开发布局来看，景德镇的城市建设及房地产开发沿着城市交通线逐渐向外围区域扩展，但从发展空间来看，瓷都大道及东一东二路潜力较大，是未来城市建设及房地产开发的主要布局方向。（四）典型楼盘类比分析1、开发团队金域中央长虹置业合富辉煌长虹物业恒大名都恒大地产深圳格美景观设计有限公司金碧物业金岸名都威时房地产开发有限公司台湾盛家堂亚瑞建筑设计自销山水瑞园山水置业有限公司浙江禾泽都林杭州万景奥格金鼎国际开门子房地产开发有限公司景房置业伴山洋房江西益伍实业有限公司美国TONTSEN中亚园林新聚仁九域一品融科置地荷兰NITA美地嘉和第一太平融科物业分析：景德镇房地产市场的开发商仍以本土开发商为主，在开发团队的组建上，外来的公司参与程度逐渐提高，外来开发商虽然数量较少，但在一些高品质楼盘上已经建立了影响力，带来的开发理念对本土开发商有较大的冲击力。2、项目规模金域中央1951835000002.5恒大名都2000006000002.8金岸名都520002200004山水瑞园877602500002.1金鼎国际515701912912.75伴山洋房1461001461001.0九域一品1500002400001.6分析：景德镇目前有影响力的项目以中大盘为主，开发强度相对较低，绝大多数在3.0以下，大盘为主的开发特点，使得景德镇房地产项目在建的周期长，销售周期也长，需要靠质量和口碑来取胜。3、产品金域中央多层、小高层、高层二房82-92、三房123-135多层带电梯，小高层电梯入户4900-5000元/恒大名都高层二房90、三房120-134、四房158-1759A精装5800元/（送1600元/精装）金岸名都高层二房80-83、三房90、四房136-143-4500元/山水瑞园多层三房88-134多层框架结构4000元/金鼎国际高层二房88-107、三房128-154-4300-4400元/伴山洋房多层三房103-165一楼赠送下沉式庭院，一、二楼赠送阳光地下室4200-6000元/九域一品多层、别墅联排：260-330洋房：160-197电梯洋房洋房6200元/，联排8700元/分析： 产品类型目前高层建筑逐渐占据市场的主要份额，而多层建筑也逐渐向框架结构、带电梯等方向发展。由于市场的价格尚未拉开距离，多层产品的市场定位普遍与高层产品相同，只有极个别项目如九域一品把多层建筑定位为豪宅产品。 面积区间在户型面积的取向上，各产品存在差异。恒大名都、金域中央、伴山洋房120以上的户型配置比例较大，九域一品则全部为160以上的超大户型，其他项目则更倾向于较多配置小于100的中小户型，从各项目户型配置的特点来看，越是有品质的项目则户型区间的选择越大，而市场上大户型产品的交易基本上也被这些项目所主导。 产品特点特点一：赠送空间较大由于市场上对户型的得房率比较关注，大部分项目在户型设计中都赠送较大部分的面积，高层主要包括入户花园、阳台及飘窗，而多层产品则包括露台、一楼的庭院、地下室等。特点二：新概念产品比较容易引起市场关注三年前长虹金域中央推出的N+1户型一举奠定项目在市场上的地位，伴山洋房的西班牙风格的大露台也创造了市场销售的佳绩，2011年山水瑞园推出框架多层产品，也同样取得不错的销售成绩，从产品开发上看，这些产品都延续高赠送空间的思路，并在此基础上加以发挥。 4、建筑风格金域中央后现代风格白、灰恒大名都欧式古典风格赭、黄金岸名都现代风格白、淡黄山水瑞园中西汇赭、黄金鼎国际现代灰、白伴山洋房西班牙白、褐九域一品托斯卡纳黄、褐分析：在建筑风格的选择上，各项目的选择差距较大，总体上，多层产品倾向于欧式风格，而高层产品容易选择较现代的风格，在立面颜色的表现上，受建筑风格的影响较大，现代风格颜色较淡，而欧式风格一般选择较深的色调。5、小区规划金域中央开放式、商业社区依托原生态的山地资源形成比较自然的景观特色恒大名都大楼间距，形成较开阔的视野空间大手笔皇家园林景观，项目中央规划较大的水系金岸名都依托江景及公园景观进行流线型布局以楼间小型的绿化为主山水瑞园最大化利用中央景观资源，布置高层产品围绕中央景观及南北景观轴线进行打造金鼎国际通过楼座的高低搭配，营造城市中央的商务氛围商务气氛浓，较少景观资源伴山洋房隐匿在原始山体之中，造就了城市中少有的自然生态景观及私密居住环境主要突出小环境的园林绿化效果九域一品通过自然水系对产品进行了区隔原生态的山地水系，以及名贵树木打造的多层次的绿化空间分析：随着景德镇商品房产品线的日益丰富，在项目规划上不再追求简单的布局，组团化的开发模式被普遍接受。对产品功能认识的不断深化，使得项目规划上追求不同产品功能实现的最大化，即使是多层产品，也不断从居住环境的舒适性上加以改进。在园林规划特色上，水景与绿化结合被市场普遍接受，主题景观，休闲景观也被引入园林规划之中。6、配套设施金域中央原生态山体公园、吉的堡长虹国际双语幼儿园、8万东区核心商业圈恒大名都18000恒大剧场，10000名品商业街，5000皇家会所，2000幼儿园金岸名都商业街山水瑞园综合性社区超市、双语幼儿园、运动场、文化活动室金鼎国际商业广场伴山洋房酒店式公寓、高尚社区商业街及会所九域一品陶瓷文化广场、双会所（文化、休闲）、双语幼儿园、网球场（3个）分析：在景德镇的大中型项目中，配套设施一般比较齐全，除会所之外，幼儿园、运动场、商业街等也被普遍采用。7、概念及推广金域中央爱上这座城市，爱上高层电梯洋房的高度品质传承，经典在延续多层电梯洋房，小高层电梯直接入户，挑高入户花园，以及大面积的飘窗阳台赠送，原生态山体公园恒大名都豪门之上，首席御湖城9A精装修，高品质的产品和环境金岸名都公园里、昌江上，景观地标豪宅临近人民公园、昌江山水瑞园25万，领袖阶层生活主场多层框架结构金鼎国际首席智能化公园住宅地段，决定价值；价值诞生荣耀商业中心伴山洋房唯此领地，改变视界重新定义洋房标准创新户型设计，原生态山体公园九域一品一城一古窑，一宅一人生4A级景区，产品分析：在推广上，目前市场上的项目大多可以分为三类，一是强调产品设计，如伴山洋房、金域中央、山水瑞园等，这些产品大多在户型上有创新；二是强调品质，如恒大名都、九域一品等，着力于产品的豪宅属性，从小区的环境、配套、物业管理等方面进行推广；三是强调地段，如金岸名都、金鼎国际等。8、销售价格金域中央4900-5000元/，一次性96折，60%首付98折，30%首付99折恒大名都5800元/（送1600元/精装），按揭98折，一次性在98折基础上再9.6折金岸名都4500元/，一次性98折，按揭99折山水瑞园4000元/，一次性97折，按揭99折金鼎国际4300-4400元/，按揭98折，一次性96折伴山洋房一二期剩余尾房，4200-6000元/，一次性9.8折，按揭9.9折九域一品洋房6200元/，联排8700元/，一次性99折分析：4000-5000元/是目前景德镇在售楼盘的主要定价区间。在多层产品上，一楼产品及顶楼产品可能因为产品的形态不同，定价较其他产品有显著区别。除此之外，比较各区域楼盘的价格可以发现，景德镇各楼盘的售价受地段的影响较小，产品形态、开发水平是决定价格的主要因素。（五）典型楼盘个案分析1、金域中央n 项目基本信息项目地址朝阳路728号（东二路南）销售电发商长虹置业物业管理公司长虹物业占地面积（万）195183建筑面积（万）500000容积率2.5绿化率32%建筑类别高层、小高层、电梯洋房建筑风格现代价格2011年主力成交区间在3700-4000元/之间，目前在认筹办理VIP卡，2000抵15000，预计均价在4300左右。n 项目简介项目为总建面积50万的居住社区，产品包括多层、花园洋房、小高层、高层以及临街商业，目前正在开发第三期。n 规划解读解析：项目摒弃传统小区封闭的设计理念，采用国际风行的BLOCK开放式设计，以两条中心主路横穿社区，连接城市主干道朝阳路和新厂路，社区景观支路与主路连接，共同形成开放式社区结构。居住区组团式围合，出口与社区主路连接，融入整个城市道路系统，同时围绕小区形成一个集多元功能于一体的国际化城市综合体。n 建筑解读解析：整体建筑以现代风格为主，外立面以白色为主色调，以面砖铺成，并通过装饰及立面表现，具有很强的品质感及现代气息。n 园林解读项目保留原址华意老厂区的原生态山体，创造性的形成了20000平米原生态山体公园，与6000水塔原生态山体公园，共同形成小区景观。n 户型解读三期户型配比：户型面积（）套数比例二房82-9223847.6%三房123-13526252.4%合计500100% 解析： 多层电梯洋房、小高层电梯直接入户 得房率高，赠送入户花园 挑空露台n 配套解读 小区内部配套：原生态山体公园、吉的堡长虹国际双语幼儿园、8万东区核心商业圈 周边配套：一中、十七小、超市、菜市场、三院 、昌江广场2、恒大名都n 项目基本信息项目地址景东大道北侧销售电发商恒大地产物业管理公司金碧物业占地面积200000建筑面积600000容积率2.8绿化率35%建筑类别高层建筑风格欧式古典主义价格（精装修）2011年主力成交区间在5000-5500元/，目前价格调整至5500元/n 项目简介恒大名都项目坐落于景德镇东部板块，临近景东大道，总占地面积约为300亩，是一个集居住、商业、文化等为一体的大型高尚住宅建筑群落。项目2011年3月首次开盘，居2011年景德镇房地产项目成交首位。n 规划解读解析：整个项目由22栋错落有致的高层建筑构成，中央为大型水景，超宽楼间距及楼间园林景观为使小区所有住户能欣赏高品质的小区绿化园林景观。n 建筑解读解析：建筑采用欧陆新古典主义风格，凸显出项目高贵、典雅的产品属性。n 园林解读邀请国际大师规划建造世界级的皇家园林，内置16000中央人工大湖，引进珍贵稀有的高大植被，创造了优异的小区环境。n 户型解读户型配比：户型面积（）套数比例二房9078449.4%三房120-13451632.5%四房158-17528818.1%合计1588100% 解析： 户型方正，配备大开间客厅 阳台及凸窗设计扩大室内景观视线 所有产品按恒大9A精装标准交付n 配套解读 小区内部配套：18000恒大剧场，10000名品商业街，5000皇家会所，2000幼儿园 周边配套：万客隆源东超市、朝阳福利医院、景德镇第二人民医院、第十九小学、电大景德镇分校、景德镇第十二小学3、金岸名都n 项目基本信息项目地址瓷都大道（北临人民公园）销售电发商威时房地产开发有限公司物业公司占地面积52000建筑面积220000容积率4绿化率建筑类别高层建筑风格现代价格2011年主力成交价格区间在3700-4200元/之间，目前均价在4000元/n 项目简介金岸名都坐落于瓷都大道人民公园南，为景德镇少有的滨江大盘，项目目前已开发至三期。n 规划解读项目由18栋17-28层的高层住宅构成，根据北侧人民公园及东侧昌江景观进行布局，整体由于建筑密度太大，降低了小区居住的舒适度。n 建筑解读建筑采用了简洁的现代风格，由于地处商业区，规划有商业街，采用开放式的布局，透露出较浓厚的现代商业气息。n 园林解读小区相邻的人民公园及昌江为项目提供了丰富的景观资源，小区内部主要以楼间的小块绿化为主。n 户型解读三期户型配比：户型面积（）套数比例二房80-8312832.0%三房909624.0%四房136-14317042.5%复式238-27861.5% 解析： 户型方正实用，同时户型面积区间较小，注重房间的功能 多