泉州项目市调报告1126A.doc

致：福建省海峡西岸投资有限公司泉州市城东片区重点项目市场调查报告编制单位：深圳新摩尔商业管理有限公司编制时间：2007年11月26日深圳新摩尔商业管理公司市场调查小组业务分工姓名职务市场调研统筹宋恒明策划总监房地产调研孙和光新摩尔公司北京区域总经理商业地产调研邵林泉州项目经理商业调研王伟泉州项目经理建筑专题调研范维新摩尔公司伙伴深圳中汇建筑事务所房地产调研杨长奇策划助理方案审阅杨宝民新摩尔公司总经理 目 录第一部分 泉州概况4一. 独特的地理位置4二. 超强的经济实力4三. 著名的侨乡聚集地5四. 深厚的文化底蕴5五. 广阔的发展前景6六. 启示6第二部分 泉州宏观市场现状7一历年国民生产总值及增长速度71纵向对比72横向对比7二产业结构及发展状况8三社会消费品零售总额及结构9四人口增长及分布状况11五金融、旅游发展13六结论15第三部分 泉州消费者研究16第四部分 泉州地产发展现状18一固定资产投资18二房地产发展19三小结21第五部分 泉州城市发展22一海西战略的提出22二泉州城市片区发展规划22三城东片区详细发展规划24四启示25第六部分 泉州商业研究26一泉州整体商业环境概况26二泉州商业网点规划的主要精神27三泉州商圈及典型商业机构分析28四泉州商业发展趋势及启示50第七部分 泉州酒店业扫描51一典型酒店调查51二酒店市场状况及启示56第八部分 闽南及泉州文化对商业的影响60第一部分 泉州概况一. 独特的地理位置泉州市地处福建省东南部，北承省会福州，南接厦门特区，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。现辖鲤城区、丰泽区、洛江区、泉港区4个区，晋江市、石狮市、南安市3个县级市和惠安县、安溪县、永春县、德化县、金门县（待统一）5个县，以及泉州经济技术开发区，全市土地面积11015平方公里，全市人口769万人（不含金门县），泉州枕山面海，海域总面积11360平方公里。 图1-1：泉州市政区图二. 超强的经济实力泉州是福建省三大中心城市之一，是国务院批准的闽南三角地区经济开放区的重要组成部分，也是全国综合配套改革试点城市之一。泉州经济建设以“市场调节为主，外向型经济为主，股份合作制为主，多种经济成分共同发展”，经济总量连续几年居福建省首位，继续保持全省和全国地级市前列。所辖7个县(市)均跻身福建省经济实力十强或经济发展十佳县(市)前列，晋江、石狮、南安、惠安连续四年进入全国“最发达100县(市)”，上述四县(市)和安溪进入全国“县域经济基本竞争力百强县(市)”行列。2006年完成地区生产总值1900.76亿元，同比增长15.0。图表1-2：福建省三大城市GDP增长对比三. 著名的侨乡聚集地泉州是著名侨乡和台湾汉族同胞的主要祖籍地。全市海外华侨、华人有620多万人，旅居香港、澳门同胞有80多万人，台湾汉族同胞中44.8%约900万人祖籍泉州。近几年，来泉州寻根谒祖，探亲访友，投资经商，旅游观光的海外华侨、港澳台同胞日益增多，对 泉州经济、社会发展起着积极的作用。图1-3：闽台宗源联系四. 深厚的文化底蕴泉州是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，素有“海滨邹鲁”、“世界宗教博物馆”、“光明之城”的美誉。自唐代开埠，即为中国南方四大对外通商口岸之一。宋元时期，泉州港跃居为四大港之首，以“刺桐港”之名驰誉世界，成为与埃及亚历山大港相媲美的“东方第一大港”，呈现“市井十洲人”、“涨海声中万国商”的繁荣景象。从唐代至元朝，泉州“刺桐港”一直是中国主要对外贸易港口，是古代“海上丝绸 之路”的起点。全市风景名胜奇特，文物古迹众多，列入各级重点文物保护单位684多处，其中国家级14处，省级44处。图1-4：泉州港景观五. 广阔的发展前景随着国家对海峡西岸经济发展的指引，专业化、基地化、区域化、集群化的生产加快城乡一体化进程，带动大泉州城市建设与繁荣，城乡面貌发生历史性巨变。中心城区建成区面积58平方公里，绿化覆盖率34.2%，城镇化水平达41.3%，一个以中心城市为核心，沿海次中心城市为骨干，立体交通网络完备、市政设施完善，具有闽南侨乡特色的泉州湾都市群雏形初现，泉州正以组团式、海湾型的城市形态进入全省三大中心城市行列。泉州城市总体规划发展目标是全面建设成为具有文化影响力、生活吸引力、创业活力的中国魅力之都和海峡西岸现代化工贸港口城市。 文化影响力：建设传统与现代交相辉映的中国时尚之都和国际知名旅游城市。 生活吸引力：建设环境怡人、生活便利的滨海宜居城市。 创业活力：建设开明开放的中国创业名城和促进交流、激励创新的学习型城市。海峡西岸现代化工贸港口城市：通过纵向专业化、品牌化的发展提高城市知名度，通过横向的功能合作提升区域影响力。图1-5：福建省交通网六. 启示1、泉州良好的经济发展为大型商业的发展奠定了坚实的基础。2、海西战略的实施，丰富的旅游资源，厚重的人文文化为商业带来了重要的机遇和内涵。3、泉州湾都市群的建设、泉州城市规划、发达的交通体系必将拉动泉州商业的升级发展。第二部分 泉州宏观市场现状一 历年国民生产总值及增长速度1纵向对比年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP总量亿元1125.11223.061380.111602.971626.31900.76增长速度11%10.6%14%14.2%15%15%人均GDP（元）-18414212602142724847美元折算-2227256926553116图2-1：改革开放以来泉州历年GDP增长状况 表2-2：2000年后泉州各年GDP增长对比表2006年泉州市完成地区生产总值1900.76亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15.0，增速创1999年以来的新高。根据世界银行划分标准，泉州人均GDP已经超过3000美元，已经跨过了中等收入国家或地区的门槛。国际经验表明，人均GDP在800-2000美元时，是连锁超市诞生的时期；人均GDP在2000-4000美元时是便利店、时尚专卖店、专业店大量产生的时期目前泉州商业正处于快速发展转型期。2横向对比泉州在福建省经济总量居于首位，占福建省国民生产总值的25.3%，拥有较大的经济总量和较快的发展速度，为当地商业的发展奠定了良好的基础。从泉州行政所辖的区、市、县对比来看，各地经济发展水平差比不大，经济整体水平较高，商业发展和经营有较好的空间。区域泉港洛江丰泽鲤城市辖区石狮安溪惠安德化晋江南安永春GDP增长速度17.215.815.515.415.815.315.315.014.914.813.512.5表2-3：2006年福建省主要城市经济对比 表2-4：2006年泉州辖区内GDP增长速度对比表二产业结构及发展状况1泉州第二产业对GDP的贡献率接近60%，已经形成以工业为主体的特色支柱产业和产业集群，发挥经济发展的主导作用；第三产业对GDP的贡献率在40%左右，对经济的拉动比较明显，但其发展速度还有待进一步提高。表2-5：2000-2006泉州三次产业结构状况变化2泉州市已形成纺织服装鞋业、建材建筑业、工艺制品业、食品饮料业、机械制造等五大传统优势产业，并正在努力培育石油化工业、电子信息业、旅游业等三大主导产业。泉港“石化基地”、丰泽“中国树脂工艺之乡”、晋江“中国鞋都”、石狮“中国服装名城”、南安“中国建材之乡”、惠安“中国石雕之乡”、德化“工艺陶瓷之乡”、永春“芦柑之乡”、安溪“乌龙茶之乡”等特色经济的形成并驰名海内外。3目前泉州有民营企业12.7万家，在全市经济中处于“十分天下有其九”的地位，成为泉州经济的重要支柱、财政收入的重要来源和群众收入的重要渠道。2006年全市民营经济总产值3165.6亿元，占全部工业总产值的90.8。【小结】：泉州经济的发展形成了以工业为主导和民营经济为支柱的重要特征，第二产业的贡献率逐年增长，第三产业的发展速度相对滞后，城市经济发展处于产业结构调整转型的阶段，但随着整体经济的增长，第三产业必将获得较快的发展。三社会消费品零售总额及结构l 泉州社会消费品零售总额增长速度较快，且与GDP增长趋势呈现同方向的变动，表明随着泉州经济的进一步发展，泉州社会消费品总额将进一步增长。表2-6：2000-2006泉州GDP和社会消费品零售总额增长l 在泉州社会消费品行业中，批发零售业占据主导地位，其年增长速度保持在10%以上，2005年后餐饮住宿行业增长速度加快，成为社会消费品增长的亮点。表2-7：2000-2006泉州社会消费品零售行业增长l 2006年泉州社会消费品零售额完成了646.9亿元，同比增长15.0，增幅创1998年以来的新高，整体消费增长强劲。分行业看，批发零售业零售额557.76亿元，增长15.3；住宿餐饮业零售额78.65亿元，增长15.0；其他行业零售额10.49亿元，增长3.8。表2-8：2006年度主要城市人均社会消费品零售额对比项目福州泉州厦门北京上海深圳杭州温州社会消费品零售总额（亿元）775.53646.9314.943275.23360.411671.291112.37799.2常住人口（万人）666769233158118151200773.1780.2人均额11644.598412.2213516.7420716.0018514.6613927.4214388.4410243.53表2-9：2006年主要城市人均社会消费品零售额对比从上表对比来看，泉州市的人均社会消费品零售总额不仅低于全国大型城市而且低于福州市和厦门市，这与泉州市的经济地位是不相当的；对比城市人均消费收支状况（见第三部分消费者研究章节）来看，证明泉州本地已经不能满足居民的消费需求，泉州消费外溢的情况比较普遍。客观上说明泉州需要更加完善的商业设施和场所来满足本地消费需求。四人口增长及分布状况l 人口数量和人口结构是大型零售商业选址考虑的重要因素，人口的重心和商业重心呈明显的正相关关系。l 泉州市总体人口呈稳步地增长态势，2006年末全市常住人口为769万，比上年末增加8万。虽然泉州市总人口数量在福建省占据福建省首位，但是从辖区人靠分布情况来看，人口分布比较分散，市辖区人口总量低于南安、晋江、安溪等市县。l 市区人口规模较小，以泉港区、老城区鲤城区分布较为集中，其它二区人口总量较少。表2-10：2000-2006泉州人口增长表2-11：泉州行政辖区内人口区域分布虽然泉州行政辖区内人口分布较为分散，但是各县市区交通体系发达，随着大泉州的发展战略和“半小时城市群”的形成，对区域内大型商业的发展带来了机遇；丰泽区作为泉州城市新区，随着区域内大型住宅社区的形成，可以预见将是泉州未来人口增长最快的区域。表2-12：泉州市辖区内人口区域分布表2-13：泉州辖区内人口区域分布密度目前从泉州人口区域分布来看，市区、石狮、晋江人口密度较高，对形成聚集度要求较高的大型商业有基础条件；市区内旧城区的商业聚集的饱和必将促进新商业区的形成，丰泽区作为泉州未来的中央商务区，分布大型商业网点有较好的基础条件。五金融、旅游发展l 泉州市城乡居民储蓄存款逐年增长，表明泉州市居民的总体收入水平在随着经济的发展逐渐提高。l 2006年泉州城乡居民储蓄存款余额1055.63亿元，比上年增长14.6%。表2-14：2000-2006城乡居民储蓄存款增长l 泉州旅游业从2003年以后进入快速增长期，每年保持20%以上的增长率，是第三产业中发展最快的行业，加之泉州历史文化名城的背景和丰富的旅游资源，未来可望成为泉州第三产业中强劲增长点，考虑休闲、旅游产业和商业发展的相互促进是对泉州未来商业规划应当考虑的重要方向。表2-15：2000-2006泉州旅游收入增长状况表2-16：2000-2006泉州旅游接待人次增长状况六 结论1泉州经济状况呈现良好状态，人均国内生产总值已经超过3000美元。按照经济和商业发展规律：人均GDP在1000千美元至5000千美元之间，是城市经济最为活跃的时期；人均GDP在2000-4000美元时是便利店、时尚专卖店、专业店大量产生的时期，泉州商业正处于快速发展转型期。泉州商业经济在最近几年乃至今后很长一段时间，将会发生质的飞跃，呈几何级速度递增。2从2006年人均社会消费品零售额来看，低于泉州市人均消费支出，证明泉州本地商业设施已经无法满足居民的消费需求，本地消费存在结构性矛盾，随着市场调节，商业格局升级势在必行，发展面临机遇。目前相当多的泉州市民到厦门消费,这主要得意于厦门经济特区商业和文化的快速发展,正式环境优美吸引了周边购物人群。3从泉州辖区内人口分布来看：市辖区、晋江、石狮人口密度较大，适合发展大型的商业。第三部分 泉州消费者研究收入水平和消费水平直接反映出一个城市的整体经济活力，收入水平的提高必然引起消费水平的增长，而消费水平的增长又将引起经济结构，生产、消费方式的重大变化。快速增长的居民收入为消费升级提供了广阔的上升空间。l 城市居民人均可支配收入15972元，比2005年增长12.4%；l 居民人均消费性支出10812元，比2005年增长8.1%。l 2006年泉州城镇居民恩格尔系数为38.8，泉州的消费结构正在转变，家庭食品消费越来越低，人们已不只是满足于基本生活需要，更多的追求高质量的生活享受，娱乐、休闲、旅游等精神层面的消费则逐年扩大，多元化、个性化、体验性等现代消费特点日益清晰，为泉州商业的转型和提升发展提供了基础。表3-1：泉州人均收入和消费支出逐年变动按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。目前泉州市人均GDP已高于3000美元，居民收入的持续较快增长的拉动作用下，居民家庭的消费支出不断提高。表3-2：2000-2006泉州城镇居民恩格尔系数变化 表3-3： 2006泉州城镇居民消费结构恩格尔系数是指食品支出在总消费性支出中的比重，国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%59%为温饱，40%50%为小康，30%40%为富裕，低于30%为最富裕。项目住房人均交通消费支出家庭耐用品人均医疗保健支出人均教育消费支出人均文化娱乐服务消费人均居住消费支出1020.43448.81251.89570.22820.701640.25比上年增长5.832.9218.62.552.4116.04表3-4： 2006泉州城镇居民消费结构虽然经济的发展和城市商业发展有其固有的规律性，但每个城市均有独特的文化，泉州人受传统消费心理、消费习俗、消费观念的影响，存在着一些独特的消费特征：1相互攀比消费根深蒂固闽南话：输人不输阵。这种多年的遗留传统，造就了如今泉州人喜欢攀比的消费观念，不论这种消费是否值得，但只要涉及到面子问题，泉州人都会毫不迟疑地掏钱出来，买回面子。2注重务实功利，精神层面消费相对滞后；泉州人比较注重购买那些看得见、摸得着的实物，房产、汽车、耐用消费品形成消费热点；而精神享受方面消费相对不足。3居民收入差距较大，中低收入者消费不足，成为消费结构升级的主要瓶颈。泉州民营经济发达，形成了一批高收入阶层，2005年泉州市调研资料显示，工薪收入占可支配收入的73；在具有各类收入来源的人员中，具有工薪收入的人数高达74，工薪收入依然是城镇居民收入的主要来源。最高收入组与最低收入组的居民收入之比6.661。在此前提下，除了一部分高收入家庭以外，大部分城市居民消费仍处于准备阶段，相当部分居民还无法在短期内改善住、行条件, 加上就业、医疗、教育、养老等社会保障制度改革还有待进一步建立完善，居民仍有预期消费支出增加，紧缩居民即期消费的行为，延缓了消费结构的升级，使消费支出增长慢于收入增长，消费结构变动平缓，特别是低收入群体对高档消费品和服务的需求较少。2007年上半年，在全市经济保持健康、协调、较快发展的良好态势下，社会需求不断增加，城乡市场活跃旺盛，累计实现社会消费品零售总额50.23亿元，同比增长12.9%，比上月(环比)提高1.2个百分点；其中，6月份实现社会消费品零售总额8.7亿元，同比增长19.2%，比泉州市增幅高出2.1个百分点。分销售行业看：批发零售贸易业零售额实现46.05亿元，同比增长14.5%，其中限额以上贸易企业实现9.99亿元，占22%；限额以下贸易业36.06亿元，占78%；住宿餐饮业零售额3.86亿元，同比增长10.7%；其他行业零售额0.32亿元，同比增长9.2%。从限额以上批发零售贸易企业销售看：吃的商品类增长24.4%，其中饮料类增长36.0%，烟酒类增长30.0%，其他食品类增长16.6%；穿的商品类增长14.3%，其中针、纺织品类增长14.8%；机电产品类商品增长25.0%；日用品类商品增长比较大，为37.8 %；中西药品类下降9%；增幅最大的是家用电器及音像器材类，同比增长4倍。【小结】：1泉州人均可支配收入逐年增长，人均消费支出应经超过人均社会消费品零售总额，泉州外向型消费的趋势和本地消费不足的现状，一方面昭示了泉州需要更加先进的零售业态和业种组合、更加优美的环境和高品质的服务来满足消费需求；另一方面必须注意到，泉州居民收入存在着较大的收入差距，近年来由于房产、交通、医疗消费的增加，大部分城市居民消费仍处于准备阶段，消费结构升级还有待于经济的发展以及社会保障制度的不断完善。在商业项目规划过程中，必须考虑到这一转变过程和大部分城市居民的消费需求。2泉州人攀比消费、功利消费与现代消费中注重人性化、精神层面的内涵也是不相适应的，相信随着经济的发展、城市文明的提升和现代商业的引导，泉州消费观念必将逐步转变。第四部分 泉州地产发展现状一固定资产投资l 经济发展取决于投入资金的数量和资金的利用效率。固定资产投资是经济增长的重要原动力，它对经济运行具有先导作用，并以其乘数效应拉动经济增。l 2006年泉州市全社会共完成固定资产投资总额494.49亿元，同比增长35.2。l 2006年泉州市完成房地产投资49.18亿元，同比增长6.5。表4-1：2000-2006泉州固定资产/房产投资增长二房地产发展l 市场供需极不平衡，出现结构性矛盾，房价大幅增长。泉州房地产开发投资增长在2004年以后急速下降，住宅建设投资增长速度也大幅下降，在此影响下，2005年以后泉州市商品房竣工面积减少，而商品房销售面积大幅增加，远远超出了商品房竣工面积，房产供需结构极不平衡。l 虽然国家宏观调控政策已经陆续出台，但是由于泉州供需结构的矛盾在短期内还不能较好解决，泉州房价继续攀升，盛世隆城、江滨豪园、国际华城等每平方米均价都在7000多元以上。2月份新楼盘均价7316.43元平方米，3月新楼盘均价已达7742.23元平方米。l 新售楼盘根据周边的状况，底层商铺价格在1900030000元左右。 表4-2：2000-2006泉州房产开发投资增长表4-3：2000-2006泉州住宅建设投资增长表4-4：2000-2006泉州商品房竣工/销售面积 表4-5：2000-2006泉州房地产销售额增长三小结 1泉州房地产出现结构性矛盾，近期内房价飙升较快，但随着国家宏观调控政策的落实，土地供应结构的改善，未来2-3年泉州房地产必将进入价平量稳的时期，注重产品品质和居住环境必将是未来开发的战略选择。 2随着经济的发展和外国零售巨头的布局泉州，未来泉州在大型商业开发方面也将面临重量级的竞争，必须在零售业态组合和空间规划方面凸现特色，才能占据市场制高点，赢得市场能够青睐。第五部分 泉州城市发展一海西战略的提出“海峡西岸经济区”战略，具体内容指的是：“经济区东临台湾、西邻赣湘，北承长三角，南接珠三角，是以福建为主体并包括周边地区的地域分工明确，经济联系紧密，中心城市支撑，市场体系统一，要素流动集聚，具有自身特点和独特优势的地域经济综合体。”具有对台工作、统一祖国，并进一步带动全国经济走向世界的特点和独特优势的地域经济综合体。它是一个涵盖经济、政治、文化、社会等各个领域的综合性概念，总的目标任务是“对外开放、协调发展、全面繁荣”，基本要求是经济一体化、投资贸易自由化、宏观政策统一化、产业高级化、区域城镇化、社会文明化。经济区以福建为主体涵盖浙江、广东、江西3省的部分地区，人口约为60008000万人，预计建成后的经济区年经济规模在17000亿元以上。 二泉州城市片区发展规划 1泉州城市定位及发展规划泉州市按照福建省区域发展的总体布局，立足省域三大中心城市地位，树立新的城市发展理念，大力推进“一二三四”城建项目。中心城市规模不断扩大，城市基础设施建设日臻完善，综合竞争力大幅提升，城市品位不断提高。2006年，全市城镇化水平达51，建成区面积达80平方公里，城市人口达80万，提前14年达到1996版总体规划2020年的人口规模。以中心城区为核心，以泉州湾港口群为依托，涵盖晋江、石狮、惠安和南安部分区域的大城市框架正在逐步形成。根据泉州城市规划（20052020）纲要及评审会专家意见，确定泉州城市性质为：国家历史文化名城，海峡西岸经济区现代化工贸港口城市。 规划提出的总体空间结构要形成“两带三湾，环湾面海”的空间布局结构。 图5-1泉州城市发展规划战略提升带：依托高速公路、区域中通道，连接都市区主要集中建设的组团，作为培育区域服务职能的空间载体。 远景预留带：局部利用沿海大通道，形成居住、旅游功能发展带，同时作为城市远景拓展的主要空间。 环泉州湾地区：构成主体以泉州、晋江和石狮主城区为主。发展定位为城市职能培育的主要地区，提升区域地位的战略核心。要建成区域性产业服务中心，市级行政中心和商业中心。 环湄洲湾南岸地区：构成主体以惠安、泉港为主。发展定位为形成区域性石化产业、原料产业基地。作为都市区新的经济增长极，和未来对接湄洲湾的战略前沿地区。 环围头湾地区：构成主体以安海、水头为中心，整合周边城镇组团。发展定位为泉州市现代加工制造业基地的主要组成部分，构筑泉厦、泉台合作大平台的战略前沿地区。 环湾面海：泉州市的空间发展将从沿江时代走向环湾时代，最终走向面海时代，建成环泉州湾海湾型山水园林城市。现阶段应在强化中心职能的同时，把握战略机遇、注重空间预留，防止对战略性空间资源的低效利用和环境破坏。2泉州城市片区规划桥南片区：桥南片区改造从2005年12月开始，面积3000亩，包含连接泉州大桥和顺济新桥的桥南立交桥，3000亩改造的安置房及商业配套设施，此处将建成泉州的城市次中心，其中市民广场将成为泉州的城市客厅，包含几十栋高层和超高层建筑，预计将在08年农运会开幕前基本建成。江滨南岸现在已经出现了“辉映江山”、“福隆星城”、“明光花园”、“江南雅园”等多个楼盘，而这些房地产项目的集中开发将给江南带来更多的人气，从而带动新区的发展。 城东片区：规划为未来健康型居住新城城东片区占地面积13000亩，市政府将此处改造成泉州卫生，体育中心，包含泉州海峡体育中心，豪生五星级酒店，世界500强大卖场，高级商住区，安置小区等，于2006年开始进入建设。 东海片区：东海片区是泉州未来的行政中心，目前，东海片区已经聚集了泉州多数的别墅区，预计未来几年，行政中心搬迁于此，这里将成为泉州政治，文化，教育中心。目前东海片区行政中心依山靠海的数十栋高层建筑海星安置小区已 进入施工高潮，预计将于08年农运会前建成。而宝秀小区也有数栋安置房封顶。 北峰片区：北峰组团一直处在泉州城的边缘，因为距离市中心较远，这里聚集着很多工厂，外来工众多，而随着泉州火车东站落户这里，有望改变这里的情况，目前，位于北峰的见龙亭安置小区即将开始建设，而泉州火车东站占地30000平米，和新建的福州火车南站相当，按照规划，火车站前广场将建设一定数量的商业设施，安排公交枢纽场站，预留轻轨线路，可以预见，火车东站的建成，将繁荣北峰和丰州，带动当地的人流。 江南片区：江南片区位于笋江桥南侧，这里规划为高新园区，目前，已有上百家高新企业入住，其中有一些国内知名品牌企业和世界500强企业。经济适用房笋江花园城已基本建成，江南花园城即将开建。 洛秀园区：现在的洛秀园区还是一片荒地，市政设施刚刚开始建设，而就在2007年1月份，以台湾美奇控股集团的台湾考察代表团和泉州市政府签下了金额为23亿美元的项目， 双方将把洛秀园区打造成泉州最具规模的台商投资区，发展光电，半导体产业，而同时，国际采购中心也落户晋江，预计，洛秀园区企业的入住，将带来一大批配套 产业的入住，不远的将来，泉州将成为暨苏州，东莞之后全国第三个台商聚集区。 图5-2：桥南、城东、东海片区规划示意三城东片区详细发展规划1片区概况l 规划范围：泉州市城东片区位于城东组团福厦高速西福立交南侧，西起国道324线、浔美工业区福厦高速公路，东至洛阳江滨大道、北抵西福立交连接线、南接大坪山隧道东洞口。l 总占地面积：6.03平方公里。片区性质定位：城东片区修规概念性设计指出，城东片区是市级体育中心、第三产业新区和健康型居住新城。它拥有完善的配套设施、舒适的步行共享空间和高效便捷的交通体系；建有“一场一馆”，周边将发展体育用品生产、销售等各项配套的建设；在这里，还将设置大型商业设施、图书城、电脑城等文化设施。 2内规划四大产业带l 专业市场及物流产业带 城东片区内通达的对外交通，根据泉州市物流业的初步规划，片区内将建设以物流整合和集散为主要服务内容的大型包袋材料市场的物流中心。l 科研及教育产业带 按照规划，城东片区将利用华侨大学独特的科技优势和人才优势，把区域内的相邻地块规划建设成为大学技术创新的基地、产学研结合的“科贸基地（园）”，逐渐形成人才、教育、科研机构聚集之势，并逐步辐射到周边地区。l 体育产业及展览业 “一场一馆”项目建设不但可迅速带动城东片区的开发建设，还为规划区带来了新的经济增长点。随着周边地区展览、商贸、酒店等配套服务功能的逐步完善，片区作为“新城”的轮廓进一步显现。l 大型商业区 由于“一场一馆”的建设加之城东片区便捷的交通、独特的地理位置，具备设置大型商业的条件，为老城区商业升级提供空间，不但服务于本区域居民，还可辐射到周边区域。3片区内建设状况l 交通状况该片区周边的国道324线、高速公路西福入口、泉州火车站等对外交通设施造就片区独一无二的对外交通优势；随着大坪山隧道、安吉大道的建成通车，使城东片区与市区距离大大缩短，成为和市区毗邻的城市新区；城东片区沿洛阳江新的江滨大道向北通往洛阳江新城区，向南连接东海组团，交通连接便捷快速。l 总体建设城东组团核心发展区北侧已规划和建设了泉州医专、万安工业开发区、五金机电商城等大型公共设施；片区东侧毗邻洛阳江，沿岸线由北至南毗邻大坪山、桃花山、森林公园候鸟保护区；西部为华侨大学与浔美工业区。该片区已规划1400亩安置小区和海峡体育中心、市第一医院、包袋市场、福建炼油厂总部等大型公共建筑。四启示1城东片区大规模用地给房地产提供了更宽松的空间和探索新开发模式的机会；如果能整合住宅、商业、旅游文化、公共配套等设施资源进行综合开发，不但能为片区发展探索出一条新的开发模式，还能吸引古城区人口的迁移。 2. 城东片区的区域职能定位为市级体育中心、第三产业新区和健康型居住新城。该片区与未来的城市CBD东海片区在区位上相连，共同构成未来城市的新区。由于东海组团建设周期较长，且交通辐射能力不及城东片区，就目前来看，城东片区依托高尚居住区、会展及体育中心，更具备建设市级商业中心的基础条件。第六部分 泉州商业研究一泉州整体商业环境概况泉州目前商业以商业街、百货店、大卖场、主题市场为主要形态：l 商业街 是商业地产的初始形态，铺位数量巨大，经营品种多样，但随着经营时间的延长以及政府对老城区商业的改造，其在分布也逐渐形成一些特色，目前主要有涂门街、中山路、打锡街等为代表。从目前的经营情况来看，各商业街临街铺位的租售情况较好，根据铺位所处位置的不同，其销售价格在3000060000元/平方米之间，月租价格约在50350元/平方米之间。另外如田安湖心路建材街、美食街等根据规划形成了一定的产业聚集。l 大型百货商场 均为单体商业建筑，部分位于商业物业的裙楼，一般具有良好的位置和较大的规模，拥有便利的交通和较大的人流量，以中闵百汇、新华都购物广场、大洋百货等，因其商品组合结构和地域位置不同，聚客能力有较大差异，目前经营状况参差不齐。（详见典型商业机构研究）l 大卖场 由于泉州经济的快速发展，国内外零售巨头纷纷进驻泉州，目前主要有沃尔玛、麦德龙、好又多以及新华都、捷龙等，目前泉州市区内，经营状况较好的以新华都为代表，但其卖场的经营管理水准（卖场形象、服务、陈列等）距离沃尔玛还存在较大的差距。l 主题式专业市场 泉州形成了以建材、家具家私、电脑、电器等专业市场，建材方面百安居已经进驻泉州、电脑城以益华电脑城为代表，电器专营店国美、苏宁均已落户泉州。泉州商业环境具有如下特点： 1商业竞争产生马太效应产生。现有商业设施布局正在向两个极端发展：一方面，泉州市区商贸向中心组团的古城及周边积聚；另一方面，泉州市区其他各组团商业设施分散，不成规模，向中小型发展，商业气氛较淡。 2现有中心组团商业竞争较为激烈，经营档次普遍偏低，商品组合雷同、购物环境较差，主要是面向大众性消费，经营服务方面专业化程度低，可提供的服务内容有限。 3随着经济的发展，泉州整体商业环境正面临转型期，外来商业机构如沃尔玛、麦德龙等看好泉州市场纷纷进驻泉州，国际连锁购物中心SM已经进入泉州晋江，必将进一步促进市场分化，对促进泉州商业整体水平会带来新的契机。4由于现有商业环境的限制和城市新区的规划发展，商业地产开发速度将会稳步上升，城市新区将成为未来零售竞争的热点。二泉州商业网点规划的主要精神1总体布局思路与功能定位 依据城市发展格局，配合泉州市东拓发展战略，构建环泉州海湾城市群的构想，按照“调整古城商业结构，确保其商业中心地位，提高完善两环，开发城市出口四线，推动八个片区发展”的总体思路，进行区域商业网点功能和规模布局。 “调整古城商业结构，确保其商业中心地位”，即对现有城区（由老城区和温陵路以东发展起来的新市区组成）的商业结构进行调整。 规划由古城和温陵路以东的平原区组成的中心组团，成为泉州市近中期的商贸中心、金融中心、文化、体育中心和各类服务业的聚集地，是全市旅游最集中的区域。本组团主要发展第三产业，如电讯、信息、商贸、房地产、中介机构、广告等，为环泉州湾及至整个泉州大城市提供产业服务，并把历史文化名城的旅游业开拓作为商业开发的一项使命来完成。“提高完善两环”，即指对泉州市中心组团所形成的商业、生活环线和随城市发展的环海湾环线。近期内对现中心组团的环线以内的商业网点的结构进行调整，使之逐步实现结构优化，功能完善，档次提高的目标。远期重点对环海湾商业设施进行建设。随着泉州湾城市构架的形成，远景市级商贸中心规划往海边靠拢，中心组团成为商贸副中心。 2. 商业体系规划布局l 市级商业中心（一级商业中心）近中期的市级商业中心由城市中心组团的古城区和新城平原区丰泽的部分商业街区组成。古城片区包括了钟楼、涂门街百汇商城、温陵路大洋百货三个商圈节点；平原新区包括田安路丰泽商城商圈节点。四个商圈节点加上四纵（中山路、南俊路-百源路、温陵路、田安路），四横（西街-东街-东湖街、打锡街-九一路-丰泽街、新门街-涂门街-津淮街、义全街-泉秀路）的商业路构成了市级商业中心。因而在远景规划中，将东海组团海口的商业用地与秀涂组团斗尾港左侧规划的商业用地通过将来建设的跨海桥以及海底隧道等交通线连接起来，规划成为远景的市级商业主中心。而原有的中心组团将随之削弱其商业优势，其商业人口将得到疏散，从而发展成为极具特色的商业次中心。l 区域商业中心（二级商业中心） 规划区域商业中心11个，分别为：北峰组团商贸区、江南组团商贸区、池店组团商贸区、东海组团商贸区、城东组团商贸区、白沙商贸区、杏田商贸区、惠南商贸区、秀涂百崎商贸区、秀涂港后商贸区、泉港区的区域商业中心峰尾商贸区。根据泉州市城市特点及海湾城市的战略发展要求，确定东海组团商贸区，池店组团商贸区和城东组团商贸区为本市重点建设的二级商业中心。 区域商业中心结合各区域城市规划的商业用地布置，以及各区域的特点和商业发展的基础条件，分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化休闲、服务等功能，形成各自的特色。区域商业中心主要设置专业店、超市、便利店、餐饮网点以及大众的综合服务设施，适当增加百货、大型综合超市以及购物中心。在区域商业中心里限制新增设仓储商店、专业市场、农贸市场。l 社区商业（三级商业中心） 在市区的社区中，按标准配置的社区基本达到拥有商业服务设施不低于10000平方米，每千人拥有社区商业服务设施800-1000平方米。 社区商业主要设置与城市居民的生活密切相关的、规范的服务网点，重点发展以连锁经营为主的便利店、折扣店、餐饮店等多功能的生活服务网点。l 街坊商业 街坊商业服务人口约4000人，其营业面积为600平方米，设置地域为街坊主要出入口等居民主要途经地，主要设置便利店、生活服务设施。可见，政府已经将城东组团作为未来泉州近中期的商贸中心、金融中心、文化、体育中心，作为第三产业的发展基地，并列为近期建设重点，未来片区可望成为新的商业中心。三泉州商圈及典型商业机构分析为了深入了解泉州商圈的状况，我们重点对中心商圈内的典型商业街区作了详细调研，对其商业规划、人流特点、商户组合进行了详细的考察并进行了简要分析：1涂门街百汇商城商圈l 涂门街地处中山路中段，西接新门街，东接温陵路，是集购物、宗教、餐饮于一体的商业街区，亦是福建省唯一的一条“购物放心一条街”。 涂门街共有商铺及其他机构294家，其中有4家银行：中国银行、建设银行2家、中国农业银行，2个政府机关单位，3个旅游观光区（清净寺、关帝庙、文庙）；大型百货超市类共有四家：中闽百汇购物中心、永乐生活电器、屈臣氏个人护理用品专卖店、捷龙超市。经营共30多种类别的商品，主力铺位为20-40平米，租金为250-450元/平方米/月。涂门街商业经营业态组合分类明细表l 涂门街商业经营业态组合分类品牌明细表序号经营品类数量主力商家面积序号经营品类数量主力商家面积1女装63城市配合、贝瑞、高田、敦奴、JOJO、娜外思、杰西伍、末未、SE、E讯、欧点、哥弟、阁兰秀、凯撒等形象店店面的宽度有9米，一般店铺为4米，进深一般为6到9米10美容美甲美发护发化妆品类15门面较好，注重形象，面宽38米，进深46米2男装19威鹿、虎都、九牧王、帝牌、雅豪、爱都、柒牌等店面面积大于女装。面宽418米，进深59米11佛具店8关帝庙附近，门面较破，面宽4米，进深35米3休闲服饰8绅奇、皮尔卡丹等店面面积较大，面宽810米，进深69米12酒茶糖类13店面较小，面宽4米，进深35米4运动系列8李宁、七匹狼、361度、阿迪达斯、鸿星尔克等以品牌专卖为主，形象好，面宽818米，进深69米13餐饮类3麦当劳、肯德基5内衣16曼妮芬、爱慕、可人儿、伊丝艾拉、戴安娜、格莱斯、三枪、美思等内衣门面一般较小，专卖形式较少，一个店经营2个或2个以上的品牌， 面宽35米不等，进深57米14精品工艺品瓷13面宽313米，进深68米6童装及婴儿用品、玩具23嗒嘀嗒、T100、生肖王、丽婴房等以专卖经营为主，品牌的知名度不高，面宽为35米，进深5米15药店保健品类8生意较好，店面形象较统一面宽48米，进深56米7皮鞋皮具箱包类20万里马、红蜻蜓、达芙妮、哈森等店面形象较好，门面较大，面宽415米不等，进深68米16纺织布艺15面宽39米，进深58米8通讯邮政类8店面较小，面宽35米，进深45米17家具文具类15面宽39米，进深58米9珠宝眼镜钟表类12门面大小不一，面宽411米，进深48米18水族馆类8面宽812米，进深79米l 中闵百汇购物中心概况中闵属于泉州本地商业机构，以新型百货零售业、仓储超市为经营主体，走连锁经营道路，并向物流业发展，在泉州市区、安溪县、泉港区、漳州市等地设有分公司。中闽商场地处涂门街繁华地段，商业氛围浓厚，人流量较大。名称中闵百汇购物中心地理位置涂门街中段建筑面积8600平方米层高2.8m主通道2-2.4m 次通道1.2-1 .6m楼层业态种类-1F仓储式超市经营玩具、日用品、粮油、面等，占整体经营面积的35%1F百货精品、电器、文具、黄金珠宝、化妆品、钟表眼镜、皮具箱包等2F服饰经营男女服饰、休闲运动服饰、男女内衣、童装婴儿用品、皮鞋、床上用品等，占整体经营面积的35%经营方式超市连锁化经营百货与超市形成一体，扣点经营和出租柜台为主。停车位无专门停车位备注中闵百汇街铺东红、百合药房、SWALOW皮具、阿芬珠宝、蓝蓝服饰、361度运动、中国建设银行、铠煌男装、布莱希尔顿鞋、泉发男装、银中珠宝、宝贵鸟、奥康皮鞋、蜜钱粮果。餐饮类：德克士炸鸡仓储式超市：经营玩具、图书、日用品、粮油、面、酱菜、散装柜、果冻、烟酒茶、饮料、保健品、糖果饼干、休闲食品、乳制品、洗涤用品、厨具、瓷器、茶具、水果等共5000多种商品。中闵百汇1F主要商品品牌商家序号经营品类主力商家占楼层比重1精品类迪士尼、瑞士军刀、ZIPPO打火机5%2家用电器类飞利浦、海尔、伟嘉、美的、博朗、史密斯、万利达、步步高、JVC、松下、索尼26%3眼镜类卫康2%4手表类浪琴、欧米茄、天索、依波路、劳时特、卡西欧、西铁城、依波、罗西尼15%5文具类派克、英雄5%6黄金珠宝类百汇、戴梦得、香港恒信、香港彩福、老凤祥13%7化妆品类高夫、清妃、欧珀莱、玉兰油、欧莱雅、羽西、诗维娅、卡特琳娜、美宝莲、ZA、卡姿兰、可怜可俐、雅芳、柏纷、丁家宜、阿迪达斯、卡尼尔28%8皮具箱包类爱宝、歌莉娅、圣大保罗、沙驰、麦迪、威豹、华尼、百利莲、鳄鱼恤、梦特娇、金利来6%中闵百汇2F主要商品品牌商家序号经营品类主力商家占楼层比重1休闲装类以纯、真维丝、鄂尔多斯、高尔普、玉情儿、依时代8%2男装天皇星、爱登堡、与狼共舞、梦特娇、金利来、斯得雅、鄂鱼恤、唐鹰、雅戈尔、虎都、洛兹21%3童装及婴儿用品独当、艾艾屋、安奈儿、海威儿、派克兰帝、皇家宝贝婴儿用品12%4床上用品梦洁、南方寝室、美仙子、金号纺织、澳妮思8%5皮鞋公牛世家、金利来、百伦、老船长、吉尔达、蜘蛛王、鳄鱼恤、特乐路、老爷车、宝利、好人缘17%6内衣类黛安芬、皮尔卡丹、丝兰风格、可人儿、曼妮芬、天蚕、韩彩、冰亦娇、金利来、三枪、宜尔爽16%7女装卓恩、米兰登、斯尔丽、马赛弗、佳人苑、爱特爱、雅蒂丝12%8运动类五星苹果、鸿星尔克、德尔惠、洲克6%l 中闵百汇经营评价n 优势：1中闽百汇地理条件优越，地处涂门商业街中心位置，客流量大，交通便利，商场周围有露天停车场。2商场采用“超市百货”的业态来经营，商品相对丰富，一定