清远城住房建设十三五规划.doc

清远市城市住房建设“十三五”规划（说明书）清远市住房和城乡建设局清远市城乡规划局清远市城乡规划设计院二零一七年十一月目 录第一章 概述3第二章 “十二五”规划实施情况评估7第三章 清远市住房建设现状分析11第四章 相关政策解读14第五章 上位规划及相关规划要求17第六章 住房建设规划22第七章 居住用地布局规划31第八章 年度建设计划34第九章 规划实施的保障措施及建议36第十章 附则39.第一章 概述1、宏观背景分析“十三五”时期，我国经济发展进入新常态，出现新规律、呈现新特点，经济发展表现出速度变化、结构优化、动力转换三大特点，增长速度要从高速转向中高速，发展方式要从规模速度型转向质量效率型，经济结构调整要从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举，发展动力要从主要依靠资源和低成本劳动力等要素投入转向创新驱动。根据住房和城乡建设部开展“十三五”住房发展规划编制工作的需求及省国土资源厅关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，需结合清远市住房建设的实际情况，充分考虑“十三五”时期的新趋势和要求，按照适应新常态、把握新常态、引领新常态的总要求科学编制清远市“十三五”住房建设规划。遵循“生态、宜居”的理念，合理优化住房及用地供应规模、结构；科学规划控制土地供应总量，有序推进和有效引导清远市住房建设；切实完善、优化和提升清远市的城市功能、人居环境。清远市政府积极响应国家宏观调控政策， 2015年积极组织相关部门，着手编制清远市城市住房建设”十三五”规划。“十三五”规划的编制目标是：以做好保障房的建设，控制新建量，抓好存量管理为目标，实现商品住宅市场更加平稳健康的发展。到2020年，在全面解决城镇中低收入住房困难人群保障的基础上，处理和协调好住房保障与住宅市场发展的关系，合理的提出“去库存量”策略带动住房消费，并在套型面积、功能要求、环境设施等方面更好地满足舒适性的居住需求，使清远市居民的居住条件得到进一步提档升级。2、规划范围与期限规划范围为清远市市区范围，即中心城区范围，包括清城区全区和清新区南部太和、太平、三坑、山塘四个镇，面积约1881平方公里。城市住房建设规划的期限为 5 年，原则上与城市国民经济和社会发展计划的年限一致。本次规划年限为2016年2020年。3、规划依据（1）中华人民共和国城乡规划法（2008年1月）；（2）城市规划编制办法（2006年4月1日）；（3）清远市城市总体规划（20162035年）；（4）城市住房建设规划编制导则2012；（5）广东省“十三五”规划纲要；（6）清远市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；（7）其他相关法律、法规和技术规范、及相关规划。4、规划指导思想以科学发展观、新型城镇化和生态文明城市理念为指导，贯彻清远市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要，按照“十三五”期间城镇人口增长对居住条件的需求，编制城市住房建设规划，科学合理确定各类住宅发展目标，并合理划定各类住宅空间布局和土地供应计划，指导保障性住房建设，引导房地产业健康稳定发展，为清远市市民提供经济、舒适的居住环境。5、规划原则1、坚持住房建设与城市“十三五”发展规划相协调原则城市住房建设规划应以城市国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为依据，与城市近期建设规划和其他专项规划相衔接，重点突出对土地、财税、金融等关联资源配置和调控的引导，确保住房发展目标的实现。2、坚持住房建设与人居环境改善相结合的原则在住房建设的过程中，注重规划建设布局合理、基础设施配套齐全、环境清洁优美、居住条件舒适的生态型社区，创造良好的人居环境，提高人民群众的生活质量。3、坚持土地资源节约、集约、高效利用的原则要坚持住房建设新增用地与存量用地结合、开发和节约并举，加快推进土地利用方式转变，切实落实相关政策文件精神，科学构建土地供应结构，因地制宜地引导住房建设项目的开发与空间落位。4、坚持政府引导与市场配置相结合的原则合理调控各类住房的供应比例，满足不同层次居民的居住需求，坚持总量平衡、区域协调、结构合理，不断提高和改善居民居住条件。5、坚持住房建设统筹规划，法制保障的原则统筹处理好近期与远期、保障与市场、需求与供给、住房建设与设施配套、规划刚性与弹性的关系，结合理想城市建设实际，研究制定符合市情及可持续发展要求的政策和规范性文件，努力做好制度创新和法制保障。6、坚持前瞻性与可操作性有机统一的原则既要考虑当前的实际，使规划具有可操作性，又要考虑发展的需要，使规划具有一定超前性。第二章 “十二五”规划实施情况评估1、规划目标落实情况现行的城市住房建设规划为2013年编制的，规划期限为20112015年。清远市城市住房建设“十二五” 规划目标确定20112015年建设住房建筑面积为1700hm，实际完成建设量为1281.3hm；其中面向市场的商品住房1590.5hm，实际完成建设量为1263.64hm；市场规划政策性住房建筑面积109.5hm，实际完成公租房建筑面积17.66hm。商品住房基本完成规划目标，政策性住房仅完成部分规划目标，基本达到指导我市住房建设的目的。据统计显示，2011-2015年清新四镇实际完成公租房（含廉租房）建筑面积4.81万平方米。2、保障性住房规划与建设情况“十二五”期间，住房公积金缴纳覆盖达到80%；经济适用房建设累计完成投资额达到2.1亿元，累计建设公租房（含廉租房）建筑面积17.66万平方米，共解决 3413户中低收入家庭住房问题。表-1“十二五”清城区开工建设保障性住房及分配入住情况统计表开工年度县（市、区）项目名称项目地址建筑面积()占地面积()保障房（套）开工建设方式公租房新建租赁2011清城区工业园公租房洲心、源潭、东城、石角、横荷、凤城、飞来峡69294.7620076.87246002460清城区和平小区B1栋清城区东城街基龙东路76号和平小区17426.06799.0730630602012清城区和平小区B2、B3栋清城区东城街基龙东路76号和平小区44836.657743.246626620石角镇清远华清再生资源投资开发有限公司综合楼清城区石角镇灵洲村民委员会了哥岩水库边18010228617301732013清城区清城区建滔工业园石角镇石龙大道六防水库以西1017616961900190清城区清远先导材料有限公司31#宿舍楼清远市高新区百嘉工业园内14026.961205.9212001202015石角镇清远市金洋铝业有限公司宿舍楼清城区石角镇界牌村委会附近28807201200120合计176650.4334527.1403196830633、住房建设年度计划的制定与执行情况1. “十二五”确定的城市住房建设规划目标：2011年：市区（清城区）房地产开发住宅建筑面积361.42hm；2012年：市区（清城区）房地产开发住宅建筑面积238.35hm；2013年：市区（清城区）房地产开发住宅建筑面积450.1hm； 2014年：市区（清城区）房地产开发住宅建筑面积422.9hm；2015年：市区（清城区）房地产开发住宅建筑面积337.9hm。2. 国民经济和社会经济发展公报：2011年：清城区房地产开发住宅建筑面积244.99hm，保障性住房建筑面积8.67hm；2012年：清城区房地产开发住宅建筑面积198.3hm，保障性住房建筑面积6.28hm；2013年：清城区房地产开发住宅建筑面积121.2hm，保障性住房建筑面积2.4hm；2014年：清城区房地产开发住宅建筑面积131.5hm，保障性住房建筑面积0hm；2015年：清城区房地产开发住宅建筑面积125.8hm，保障性住房建筑面积0.28hm。表-2住房建设年度计划的制定与执行情况表“十二五”规划目标（城市住房建设规划）“十二五”期间实施情况（国民经济和社会经济发展公报）2011361.42hm244.99hm2012238.35hm198.3hm2013450.1hm121.2hm2014422.9hm131.5hm2015337.9hm125.8hm总计1810.67hm821.79hm4、现行住房建设规划的实施成效与存在问题1、实施成效评价现行住房建设规划基本达到了“总量控规、区域平衡、项目落实”的总体要求，建立了住房建设预报预审制度；实行了年度住房建设总量总体控制，结构套型比例设置总体平衡。2、存在的问题商品房供应总体充足，但中低价位、中小户型比例相对较少；城市组团间发展不平衡，基础设施大部分已有规划但未建设；城市管理的长效机制还不到位、住房保障管理机构不健全；中低收入家庭住房问题仍然凸显，保障性住房规划难以按步实施，住房保障政策体系还需进一步完善。第三章 清远市住房建设现状分析1、居住现状清远市中心城区范围内，居住用地面积3033.9公顷，商住用地62.11公顷。住房建筑面积总量：至2014年底，中心城区住房总建筑面积为3889.2万平方米，其中清城区3529.7万平方米，清新区359.5万平方米。人均住房建筑面积：至2014年底，清远市规划区实际居住人口104万人，城市居民人均居住面积37.4平方米。2015年中心城区居住用地情况一览表项目居住用地（h）商住用地（h）合计清城区2599.4956.342655.83清新南部四镇434.415.77440.18合计3033.962.113096.012、保障性安居工程情况（1）清城区：把年均纯收入3500元以下的困难户全部纳入帮扶对象，大幅提高了帮扶标准，2013年清城区解决住房困难户住房298户，2014年清城区解决住房困难户住房368户。（2）清新区：把人均住房面积13平方米以下、年人均收入为当地上年度城镇居民人均可支配收入60%以下的种地收入住房困难家庭纳入帮扶对象，2013年清新区解决住房困难户住房178户，2014年清新区解决住房困难户住房213户。“十二五”清城区开工建设保障性住房及分配入住情况统计表开工年度县（市、区）项目名称项目地址建筑面积()占地面积()保障房（套）开工建设方式公租房新建租赁2011清城区工业园公租房洲心、源潭、东城、石角、横荷、凤城、飞来峡69294.7620076.87246002460清城区和平小区B1栋清城区东城街基龙东路76号和平小区17426.06799.0730630602012清城区和平小区B2、B3栋清城区东城街基龙东路76号和平小区44836.657743.246626620石角镇清远华清再生资源投资开发有限公司综合楼清城区石角镇灵洲村民委员会了哥岩水库边18010228617301732013清城区清城区建滔工业园石角镇石龙大道六防水库以西1017616961900190清城区清远先导材料有限公司31#宿舍楼清远市高新区百嘉工业园内14026.961205.9212001202015石角镇清远市金洋铝业有限公司宿舍楼清城区石角镇界牌村委会附近28807201200120合计176650.4334527.1403196830633、“三旧改造”情况与规划设想清远市建设用地总体规模较小，约占全市土地总面积的5.4%，远远低于珠江三角洲地区约45%的建设用地比例。根据国土部门提供的标图建库图斑线，旧村庄面积4427.85公顷，旧厂房面积2793.12公顷、旧城镇面积2853.51公顷。截止2015年6月份，“三旧”改造仅完成旧厂房项目1个，面积6.91公顷，旧城镇项目和旧村庄项目均未启动。新一轮“三旧”改造规划的编制工作正在进行中，初步拟定清远市“三旧”改造的长远目标是：按照建设宜居城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，完善配套设施，增加公共绿地，改善城乡环境，经改造后清远市基础配套设施、人们居住环境得到提升。第四章 相关政策解读1、国家“十三五”规划纲要（1）加快城镇棚户区和危房改造将棚户区改造与城市更新、产业转型升级更好结合起来，加快推进集中成片棚户区和城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，棚户区改造政策覆盖全国重点镇。完善配套基础设施，加强工程质量监管。（2）健全住房供应体系完善购租并举的住房制度：把公租房扩大到非户籍人口，实现公租房货币化；促进房地产市场健康发展：积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。2、广东省“十三五”规划纲要（1）着力改善居民住房条件。构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足各层次需求的住房供应体系。（2）加快保障性安居工程建设，加大住房保障资金投入，加快推进棚户区改造，增加公共租赁住房等保障性住房建设和供给，努力扩大住房保障覆盖面。（3）发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者通过购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，形成“薄利多租”的住房商业模式。（4）积极推进农村住房建设和危房改造，建立完善农村住房规划建设服务体系，探索建立农村保障房机制，解决农村低收入家庭居住问题。（5）完善房地产市场调控政策，推进住房公积金缴存省内异地互认和转移接续、异地贷款。促进住房资源合理分配，力争到2018年全省城乡居民家庭人均住房面积达标率提高到55%。（6）主要目标 ：落实国家赋予广东“率先全面建成小康社会、率先基本实现社会主义现代化”的任务使命，着力推进住房城乡建设事业从规模速度型向质量效率型转变，从注重增量向调整存量、做优增量并举转变，着力补齐发展短板，确保到 2018 年完成我省率先建成小康社会住房城乡建设领域指标，建成国家城乡规划管理体制改革试点省；到 2020 年，住房城乡建设事业发展走在全国前列，推行广东绿色建设发展模式，城镇化建设质量全面提高，为创建国家新型城镇化示范省、建设生态宜居新广东提供重要支撑。3、清远市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（1）新型城镇化建设稳步推进。到2020年常住人口城镇化率达到60%。中心城区率先融入珠三角城市群发展，燕湖新区起步区建设全面完成，清城清新一体化成效明显。（2）房地产业：加快去库存，用好用足住房公积金贷款，进一步激活广清公积金互贷政策，实施购房补贴，有效刺激购房需求。满足新市民住房需求，推进棚户区改造，扩大货币化安置比例，推动住房保障由实物保障与货币补贴并举，促进存量房转为公租房和安置房。推进房地产供给侧改革，合理控制土地出让和房屋开发速度，鼓励地产企业向旅游地产、工业地产、养老地产、教育地产、智能楼宇、绿色住宅、“互联网+”等方向转型升级、跨界合作。4、清远市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（1）2016年国务院总理李克强政府工作报告：深入推进新型城镇化，推进相关城镇改革，加快农业转移、人口市民化，加快去库存，因城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度。（2）广东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要：多处提及清远，其中提到“加快广清一体化，推进清远率先融入珠三角”。（3）2016清远政府工作报告：广清住房公积金实现互贷，金融、农业、旅游对接不断深化。（4）清远市供给侧结构性改革总体实施方案（2016-2018年）：截至2015年底，清远全市商品房库存规模为1378万平方米，其中清城区商品房库存面积为854万平方米，今后3年需化解库存60万平方米；清新区145万平方米，今后3年需化解库存11.5万平方米。第五章 上位规划及相关规划要求1、清远市城市总体规划（2011-2020）对住房建设的要求（1）总体发展目标 以打造华南宜居名城为目标，利用清远良好的自然环境以及生态条件，将清远市建设成为华南地区宜居的花园城市。 （2）居住发展分项目标 规划居住水平：远期人均居住用地面积约30平方米。 居住用地开发强度：多层容积率不大于1.8，建筑密度不大于30%；高层容积率不大于3.5，建筑密度不大于25%。 居住交通：大力发展公共交通和无污染交通工具，提供居民出行更方便、环境更优美的住区道路和步行交通。 居住类别：以二类居住用地为主。 居住市场：满足各类住房需求，扩大区域性市场份额，鼓励发展与住宅建设相关的产业、服务业。 1.2居住区发展政策 （1）完善以市场为主导，多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求。（2）住区发展与城市中心服务体系、综合交通体系、绿地开放空间系统结合，建设健康、舒适、环境优美的居住社区。 （3）以集约利用土地为原则，采取措施充分利用中心城区闲臵用地。 （4）改善旧城片区的居住环境，大力推进江北组团东北部及中心组团的居住用地开发，完善龙塘组团内为产业配套的居住用地开发。 （5）打造宜居城乡，在围绕核心城区建设若干个各具特色、服务广州乃至珠三角地区的特色小镇。以适宜步行的邻里环境，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的居住社区。 1.3居住用地布局 中心城区规划2020年居住用地3322.64公顷，占城市建设用地的34.30%，人均居住用地30.21平方米。 特色小镇居住用地以中低密度住宅为主，设臵商业服务设施、文化娱乐设施和公共绿地，满足广州乃至珠三角高端住房消费需求。 江北组团居住用地以二类居住用地为主，调整、完善老城区现有居住区，以降低居住密度，增加公园绿地和公共配套设施为主。在飞来湖周边、笔架山山脚、北江沿岸等地开发新的居住用地，新居住区的开发要确保公共服务设施与市政配套设施同步建设，并注意创造社区的归属感；以实现居住与就业就近平衡的目标，尽量避免居住用地中混杂污染源，为居住区创造一个良好的生活环境。 中心组团为城市的主中心，以大型商务、行政办公、文化娱乐、体育服务等功能为主，充分利用市级公共服务设施开发居住用地，以二类居住用地开发为主满足区域的中高端住房消费需求。 龙塘组团以工业发展为重点，居住用地主要考虑为产业发展片区配套，形成居住与产业的良好互动。 规划期内，清远市区住房供应体系由两部分组成。一类是由市场主导的商品住房，满足中高收入家庭住房需求；另一类是由政府主导的政策性住房，包括：普通商品住房（中低价位中小套型商品住房），平均套型建筑面积80-90平方米，满足中等收入水平家庭的住房需求；公共租赁住房，包括廉租房，员工村等，新建廉租住房的套内使用面积不得大于40平方米，新建公共租赁住房的套内使用面积不得大于50平方米。对于改建的保障房，可结合实际情况，其套内使用面积可以适当放宽，满足双困收入家庭和外来务工人员的住房需求。规划”十二五”期间（2011-2015年），全市计划建设廉租住房1602套，计划建设公共租赁住房16971套。 保障性住房安排在江北组团（旧城、东城）、中心组团（小市、洲心、百嘉）及龙塘镇区，面积共计400亩。2、清远市城市近期建设规划（2011-2015）对住房建设的要求（1）建设用地供应计划考虑到清新区规划限制条件，以及建设用地紧缺和集约用地的要求，保障性住房建设容积率以2.5左右为宜。根据清新区保障性住房建设总量和相关规划指标测算，规划期内清新区需供应保障性住房建设用地面积为1.68公顷。各年度保障性住房建设用地供应面积分别为：2013年，提供保障性住房建设用地0.66公顷；2014年，提供保障性住房建设用地0.27公顷；2015年，提供保障性住房建设用地0.27公顷；2016年，提供保障性住房建设用地0.24公顷；2017年，提供保障性住房建设用地0.24公顷。（2）建设年度计划1）2013年住房保障计划2013年，清新区建设公共租赁房229套，新增租赁补贴60户。2013年建设公共租赁住房总建筑面积为1.65万平方米；提供保障性住房建设用地0.66公顷；提供保障性住房建设资金3308.42万元，其中公共租赁房建设资金3300万元，新增发放租赁补贴8.42万元。2）2014年住房保障计划2014年，清新区建设公共租赁房95套，新增租赁补贴38户。2014年建设公共租赁住房总建筑面积为0.68万平方米；提供保障性住房建设用地0.27公顷；提供保障性住房建设资金1365.34万元，其中公共租赁房建设资金1360万元，新增发放租赁补贴5.34万元。3）2015年住房保障计划2015年，清新区建设公共租赁房95套，新增租赁补贴30户。2015年建设公共租赁住房总建筑面积为0.68万平方米；提供保障性住房建设用地0.27公顷；提供保障性住房建设资金1364.21万元，其中公共租赁房建设资金1360万元，新增发放租赁补贴4.21万元。4）2016年住房保障计划2016年，清新区建设公共租赁房84套，新增租赁补贴30户。2016年建设公共租赁住房总建筑面积为0.60万平方米；提供保障性住房建设用地0.24公顷；提供保障性住房建设资金1204.21万元，其中公共租赁房建设资金1200万元，新增发放租赁补贴4.21万元。5）2017年住房保障计划2017年，清新区建设公共租赁房84套，新增租赁补贴30户。2017年建设公共租赁住房总建筑面积为0.6万平方米；提供保障性住房建设用地0.24公顷；提供保障性住房建设资金1204.21万元，其中公共租赁房建设资金1200万元，新增发放租赁补贴4.21万元。第六章 住房建设规划1、住房建设总体目标到2020年，在基本解决城镇中低收入住房困难人群住房需求的基础上，处理和协调好住房保障与住宅市场发展的关系，积极发挥住房建设规划的引导和调节作用，强化政府保障性住房建设，合理规划商品住房新增量，抓好去库存管理，实现商品住宅市场平稳健康发展，使清远市市民的居住条件得到进一步提档升级。（1）居住水平目标人均住房建筑面积达到42平方米，住宅成套率98%，物业项目获省级示范项目称号或达到省级（含国家级）标准80%，新建住宅小区配套建设完成后年平均达标率达到80%。（2）住房保障目标基本实现“住有所居”的住房保障目标。保障性住房覆盖面20%，城镇中低收入住房困难人群实现“应保尽保”，即保障率为100%。（3）质量与环境目标不断优化住房建设规划方案设计，完善住宅质量管理机制，严格住房建筑标准化管理，全面推进住宅产业化，鼓励使用新材料、新技术，促进节能建设，进一步提高新建住宅的综合性能。引导住宅工程质量创优，深入开展住宅工程质量分户验收工作，落实住宅验收规程，探索分户验收监督制度创新，全面提升住宅工程质量。引入市场竞争机制，大力推行物业管理市场化、社会化、专业化，实施物业管理招投标和业主委员会制度，提高小区物业管理水平和业主自治意识，使市民享受方便快捷、周到细致、优质高效、安全可靠的物业服务。2、住房建设供给模式按照“高端有调节、中端有市场、低端有保障”的原则，适度发展非普通商品住房，重点发展中低价位、中小套型的普通商品住房；建立以公租房为主体的新型住房保障制度。公租房只租不售。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公共租赁住房供应范畴。公租房主要面向城镇中低收入住房困难群众、新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员和引进人才供应。城镇中低收入家庭年人均收入线标准，按照不低于上年度城镇居民人均可支配收入最低70%，不超过上年度的人均可支配收入确定；住房困难标准按照家庭人均自有住房建筑面积低于15平方米确定。保持市场性住房供应和保障性住房供应的合理比例，逐步建立和完善多元化住房供应体系。重点发展满足广大群众基本住房消费需求的中低价位、中小套型普通商品住房，优先保障90m以下中小户型、中低价位住宅供应量，年度新审批、新开工的套型面积90m以下住房所占比重，必须达到住房建设总面积的70%以上。通过优化存量房供应来调节市场供求关系，通过加大二级市场开放力度，优化配置现有的住房资源，解决中低收入住房困难家庭住房问题。3、住房发展政策3.1控制新建量，抓好存量管理，大力去库存量（1）通过新农民工市民化消化。通过户籍改革加快农民工市民化进程,释放这部分新市民此前被人为抑制的需求,着力消化房地产库存。但农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约,政府可能采取分层次放开城市迁入限制,预计先从三四线城市入手。另外,政府还将通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房。“从效果上看,短期内政府支持农民工买房确实可以消耗商品房存量, 但大部分农民工缺乏支付和购房能力,这部分购买需求只是需要而非有效需求,按揭买房存在一定的潜在风险。”（2）通过房地产企业购并消化。鼓励房企降低房价和兼并重组,房地产行业集中度将加大,房地产企业营销策略将转变。若房价发生普遍性降价,则可能会影响潜在购买需求和投资需求,反而会影响房地产销售,因此房企主动普遍性下调房价的可能性并不大,但新市民增加较多的三四线城市房价可能出现调整,未来三四线城市可能出现量升价跌现象。未来租赁市场的发展也对化解房地产库存有一定作用。他表示,非户籍人口扩大公租房租赁需求较大,未来机构投资者购买库存商品房后,可以成为租赁市场的房源提供者, 扩大租赁供给的同时也将推动房地产去库存。（3）通过取消限购来消化,更多城市限贷或限购政策待取消,特大城市二手房限制政策或放宽。取消限购或限贷政策。对三四线城市来说,目前二手房市场供给大于需求,通过微调二手房个税优惠限制或限购来带动消费等。（4）通过扩大政府购买消化。重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场,财政部已经鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设。商品房与棚改房打通将体现在以货币化安置的方式进行,居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿,商品房与公租房的打通,体现在政府收购存量商品房,并尽量不再新建。国家住房银行设立的条件已基本具备,只差顶层设计。住房银行的目的在于稳定房地产市场、增加住房消费需求,可以提供低利率资金,能够缓解中低收入者的购房压力。3.2加强住房市场的宏观调控（1）明确住房市场的宏观调控政府对住房市场进行调控的长期目的，应是保持住房供应的总量平衡与结构平衡。考虑到今年来住房价格上涨幅度过大，社会反映强烈的现实情况，政府近期调控目标应重点居中再防止住房价格过快上涨和增加中小户型的供给方面。（2）加强各部门在住房市场调控中的协调围绕调控房价和调节供给结构的近期目标，进一步加强各部门在住房市场调控方面的协调力度，进一步明确部门调控的职能分工，统筹协调各种调控政策，防止出现各自为政和政策措施相互矛盾的情况，提高调控政策的有效性和可操作性。（3）控制对保障性住房和普通商品房的用地供应在坚持实行严格的耕地保护制度的前提下，改善土地供应结构，提高用地效率，结合当前住房去库存和保障性住房货币化改革政策，应控制对保障性住房和普通商品房的用地供给。（4）完善财税与金融政策，调控住房需求总量与结构结合住房面积和购买性质，制定住房消费信贷分类管理制度和差别“首付比例”政策，在首付比例、贷款年限和利率上，对中小户型、第一套自住房给予适当优惠。通过调整契税税率，引导居民对中小户型的消费，对大户型和别墅征收高契税率。同时，加快推进物业税改革试点，加大对住房保有缓解的调节力度。还应研究鼓励适度消费的住房消费税政策。用经济手段调节消费需求，引导居民形成梯度的住房消费模式。（5）完善稳定租房价格的政策调控机制一是清理现有的调控政策措施，对可能推动住房价格上升的政策措施进行调整或者停止执行。二是严格执行已出台的相关税收调控政策，建立健全抑制房价上涨的税收“稳定器”机制。三是改革完善相关税制，将征税环节从流转环节向保有环节转化，弱化流转环节税负过高对房价上涨的拉动作用。四是严格执行房地产企业项目开发自有资金比例的规定，明确单一金融机构向单一房地产开发项目的信贷规模与信贷比例。（6）积极引导中低价位、中小套型普塔商品住房的供给地方政府要积极落实建设规划，在土地供给上支持普通商品住房和保障性住房用地。给予开发企业相应的信贷、利息、税收方面的优惠，引导和鼓励开发商积极开发建设中小套型、中低价位住房。促进资源消耗低，循环利用率高和集成度高、功能全、质量好的节能省地型住房的开发。3.3完善住房供应体系、规范市场秩序（1）完善多层次住房供应体系，促进各层级市场协调发展完善一级市场运行机制，进一步活跃二手房市场。简化旧房交易手续和流程，清理相关税费，促进存量房的合理流动和配置。下大力培育、规范住房租赁市场。适当降低个人出租住房的税收，是大量闲置房从“地下”转为“地上”；通过开证物业税，“挤出”更多的存量住房进入租赁市场；通过信贷和税收优惠政策，鼓励市场主体投资租赁房市场。利用经济手段，引导住房消费需求向二手房交易市场和租赁市场分流。（2）完善住房市场的法律法规制度应尽快着手研究起草住宅相关规范，对我市住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。根据住房市场的现实情况和需要，对相关法规的条款加以完善、修改和细化。同时，对急需解决的问题可先以部门规章或文件的形式及时出台，规范市场行为。（3）明确各职能部门的市场监管职责纪要各司其职，又要各部门在只能范围内，突出监督管理的重点，保证住房市场有序运行。（4）进一步规范和完善住房预售制度提高预售房的执行标准，至少在住房施工进度达到三分之二以上或结构封顶时才允许预售，并严格监督管理、按标准执行。对弄虚作假、降低执行标准的开发商要严肃处理，对管理不力的职能部门要追究失查责任。（5）完善相关的住房统计信息制度加快建立居民收入水平认定与分类系统，为政府有效推行住房保障制度提供技术基础。例如：健全住房房产权认定系统、住房档案登记制度等，加快推进房地产价格评估体系建设，为开征物业税、实施住房保障制度和差别性调控政策提供基础条件；完善住房开发、建设、销售、存量的统计信息制度，并通过政府信息公开制度，使各类市场主体及时了解住房市场运行情况，增强市场的透明度。（6）充分利用信用体系提高行业公信力进一步完善房地产企业信用档案体系和个人信用制度。严格监控有失信用行为的房地产企业及其从业人员。运用社会惩罚机制，使失信者在获得公共服务、银行贷款等方面丧失便利机会；对失信情节严重者，依法依规予以披露、曝光和惩处。同时，加强行业自律，提升整个行业的社会公信力。4、住房建设规划4.1人口需求根据清远市城市总体规划（2016-2035年）纲要，新增市域人口来源主要有以下三个方面：（1）人口自然增长55-60万人，2000年-2014年自然增长人口38万人，预计放开二胎后，自然增长将略有提速，2015年-到2030预计增长55-60万人（增长率9-10）。（2）外出务工人员回流25-30万人，现状全市外出就业人口在30万人左右，预计至2030年流出人口将绝大部分回流清远。（3）外来就业与服务人口70-80万人，现状外来就业人口约32万，随着广清一体化推进和旅游业快速发展，未来外来就业和服务人口将大幅提升，2030年新增外来人口达70-80万人。按照人口来源分析，全市2030年新增人口可达150-170万人。2030年城镇总人口达200万人。结合纲要初步统计，至2020年，中心城区城镇人口156万人。2016-2020年人口增长52万人。4.2住房总量预测（1）现状情况：至2014年底，规划区实际居住人口104万人，住房总量3889.6万，人均居住面积37.4。（2）具体测算： 根据广东省“十三五”规划纲要,2020年城镇居民人均住房建筑面积35/人，则清远市人均住房建筑面积为（52x35+3889.6）/156=36.6/人；根据清远市现有户型销售及需求情况，户均面积多为120/户130/户，按3.2人/户计算，人均住房面积40.6/人；在广清一体化进程的推进下，外来人口来清远购房的需求增大，购房率达50%以上，按房地产开发增建10%（不超过GDP10%的增速）计算，2015-2020年，住房增加量2251.76万，新增住房人均43.3；结合现状住房总量，2020年人均住房面积39.4。结合现状规律及具体测算取平均值，推出目标人均住房面积38.5，2015-2020年住房新增总建设量2116.4万。4.6住房建设指标体系指标分类指标名称规划期末指标属性总量和居住水平指标城镇新建住房总量2116.4hm2（17.38万套）预期性人均住房建筑面积38.5m2预期性城镇住房成套率95%预期性新建住宅物业管理覆盖率95%预期性住房保障指标保障性住房覆盖面20%约束性保障性安居工程建设规模37hm2（0.74万套）约束性住房公积金制度实施覆盖面80%预期性质量和环境指标住宅工程质量验收一次通过率95%约束性新建住宅节能比率80%预期性存量住宅节能改造比例20%预期性新建住宅小区物业管理覆盖面100%预期性关联资源配置指标新增城镇住宅用地供应量1055.87ha预期性居民出行交通便捷度公交车站距离500米预期性居民公共服务便利程度公共服务设施水平普遍提高且能够方便快捷地享受预期性第七章 居住用地布局规划依据城市总体规划，以构建大都市圈的理念提升核心主城区，按照“高标准、现代化、强辐射、生态型”要求，逐步形成功能合理、布局优化、协调有序的大城市建设格局，重点向南向东拓展，外围地区则形成与核心主城区紧密连接而又相对独立的城市组团，拉开城市的发展框架，拓展城市发展空间，完善重大基础设施，加强城市环境保护和生态环境建设，营造良好的人居环境。按照整体融合、局部分散的空间分布模式，鼓励和引导各种类型、各个层次、不同群体住房的相对混合布局，促进相互交流和社会和谐。充分考虑居民生活对公共服务设施、公共交通及市政公用设施的需求，合理安排服务半径，创造舒适方便的生活环境。1、住房建设总体空间布局（1）住房建设布局原则1）住房建设要最大限度地利用好现有的基础设施，优先考虑在基础设施完善的区域安排住房用地，以降低土地开发成本，减少附加性用地。2）对保障性住房的用地安排要考虑双困家庭的综合生活成本，应考虑安排在现有基本公共设施覆盖的区域。（2）居住用地空间布局与清远市三规合一规划保持一致，规划结构为“一带、九片区”。 “一带”：北江两岸居住带，为打造清远市核心城市面貌的区域，主要布置中高档商品住房； “九片区”：包括旧城片区、东城片区、小市横荷片区、燕湖新城片区、龙塘银盏片区、石角片区、源潭片区、飞来峡片区和清新南部四镇。（3）重点发展片区主要片区有旧城片区、东城片区、小市横荷片区、燕湖新城片区和龙塘银盏片区。重点发展地区的各项开发建设应统筹安排，充分发挥城市的集聚效应，在土地供应、基础设施、公共设施等方面应给予优先安排。（4）改善与适度发展地区主要片区有石角片区、源潭片区、飞来峡片区和清新南部四镇。以实现居住与就业就近平衡的目标，尽量避免居住用地中混杂污染源，为居住区创造一个良好的生活环境。新居住区的开发要确保公共服务设施与市政配套设施同步建设，并注意创造社区的归属感。2、住房用地量的确定（1）按清远市城市总体规划（2016-2035年）纲要推算，2020年人均居住用地面积为31/人，预测居住用地规模4836公顷，现状住房建设用地规模为3465公顷，则2016-2020年新增住房建设用地规模1370公顷。（2）按住房总建设量推算，规划至2020年住房总建设量2116.4 hm，拟开发强度为1.8-2.5，则2016-2020年新增住房建设用地规模846.56-1175.78公顷。（3）建议“十三五”期间，新增住房建设用地规模控制在846.56-1370公顷。3、保障性住房建设规划“十三五”期间，保障性安居工程更加突出“保基本”，积极探索政府与保障对象“共有产权”的保障模式。保障性安居工程类别结构有较大变化：一是完善住房保障体系，着力构建以政府提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房保障机制 ；二是棚户区改造力度加大；三是大力推行“货币补贴”保障方式，合理调配资源。在“十三五”规划期内，保障性安居工程住房建设供应总量为37hm，用地面积15.40公顷。4、分片区住房建设规划分片区住房建设用地安排表区域居住用地面居住建筑面积（h）比例（%）积（公顷）商品住房套数保障性住房套数旧城片区115.21225.561879710.91 东城片区142.38256.28213572.2044013.48 小市横荷片区133.57280.782339812.65 燕湖新城片区292.11518.60432178.50170027.67 飞来峡片区18.2313.2411033.807601.73 龙塘银盏片区170.05298.64248875.50110016.11 石角片区98.88219.96183305.5011009.36 源潭片区14.8782.1868484.509001.41 清新南部四镇70.57184.16153477.0014006.68 合计1055.872079.4173283377400100第八章 年度建设计划1、年度住房建设规划2017年主要以遵循住房调控为主，适当增加住房建设量；2018-2019年，考虑到政策支持和居住需求，提高住房建设量；至2020年，商品住房发展日趋成熟，适当减少建设总量。2016-2020年年度各类住房建设计划表年度商品住房保障性住房合计建筑面积套数建筑面积套数建筑面积（hm）（套）（hm）（套）（hm）2016490.439232112200501.42017219.217536 11220023