临沂京伦房地产市场月报.doc

京伦房地产市场月报【2010年8月】【山东京伦置业营销中心】 目 录：第一篇、全国市场第一章：国家及重要城市政策及动态1、全国地产政策2、全国市场动态3、特别事件第二篇、临沂市场第二章、临沂市地产政策第三章、8月份临沂楼市新闻第四章：临沂土地市场1、本月公告土地分析2、本月成交地块分析3、本月重点地块分析第五章：临沂商品住宅市场1、临沂房产市场综述2、8月份临沂房产市场推广动态3、供求关系分析4、供应量分析5、成交量分析6、新盘分析7、案例分析第六章：8月份报纸广告监控分析1、投放频次分析2、投放时间分析3、投放广告版面分析第一篇、全国市场第一章：国家及重要城市政策及市场动态一、 全国地产及重要城市政策1、北京保障房选址全部落实 年内竣工交用4.6万套 2010-08-13北京市发改委昨日消息，今年保障性住房项目已全部落实选址，今年年内，将竣工交用保障性住房4.6万套。北京市发改委有关负责人表示，今年全市住宅供地的50%以上将用于建设居民自住型、改善型等各类中小户型政策性住房，其中廉租房4000套，公共租赁住房8000套，经济适用房3.2万套，限价商品房3万套；用于重点工程建设拆迁、旧城历史文化保护区人口疏解、棚户区改造、城中村整治搬迁居民等定向安置用房6万套；全年竣工交用各类保障性住房4.6万套。2、国土部通报违规用地数据 闲置土地近17万亩 2010-08-20在1457份闲置土地名单曝光之后，国土部昨日公布了全国违法违规土地清理的最新数据。数据显示，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中闲置土地面积16.95万亩。闲置5年以上土地875宗已罚没4.8亿元在各地上报的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。政府原因造成的闲置用地中，拆迁难、更改规划，大约各占一半。此外，保障房用地改变用途是另一个重要问题。3、北京个人住房信息可查询 房贷进认房认贷时代北京，查询个人住房信息的“钥匙盘”已基本到位，二套房和三套房均按“认房又认贷”标准执行。据银行人士介绍，贷款申请人须填写家庭人员、子女情况，住建委再查询申请人的信息，1-2个工作日后将房产状况反馈给银行。【评论分析】：现在临沂市场也已经进入了认房又认贷的阶段，客户办理银行贷款手续比以往更加严格与繁琐，很多客户办理银行按揭会受到诸多限制，这样一来对于多次置业客户的客户购买力冲击较大。第三套住房贷款的停批，有效遏制了投资性购房，对于高端物业销售影响比较大，高端物业的客户群体大多是二次、三次以上置业，目前银行基本政策均进入了认房又认贷时期，对于多次购房的客户群体购买力 冲击很大。4、北京拟规定开发商不能直接预收房款 2010年08月17日北京市目前正酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，并有望在年内实施。按照该管理办法，购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，开发商将不能直接收存商品房预收款，并且在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点申请用款。正在酝酿实施的北京市商品房预售资金监督管理暂行办法核心内容有3点。首先，今后房地产企业申报项目总投资(即重点监管资金)、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；其次，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；第三，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。【评论分析】： 这个政策客观上提高了房企的资金使用成本。一旦有关商品房预售资金监管的办法执行，对房地产公司未来整体现金流及新项目拓展进度上，影响致命。这或将迫使开发商降价求得快速销售回款，保证按期竣工后撤销资金监管。5、8月16日 传重庆已获准房产税试点 2010-8-16据传重庆已获中央批准进行房产税试点，近期将在全市范围内实行。这意味着，“空转”了多年的物业税试点进入了“实转”阶段，更为重要的是，国家对房地产调控政策的“趋紧”信号在加强。今年两会期间，重庆方面就高调宣布施行“特别房产消费税”的计划。而在随后的3月24日，重庆市长黄奇帆在市人大常委会上曾表示，重庆已上报国务院申请施行“特别房产消费税”等抑制高房价思路。【评论分析】：若房产税率先在重庆试点，在某种程度上也意味着物业税首批“实转”试点开始。房产税的实施能够有效够有效地遏制炒房，成为调控房价市场的一种重要手段。但是房产税的实施目前时机还不够完全成熟，在全国开展更是不可能实现，只能是个别城市试点先行，预计在2012年在个别城市会进行试点。6、8月16日 部委联合打击开发商囤房 住建部向银行提供名单提要：诸多迹象显示，楼市调控正在强化对房地产企业的监管，囤地、囤房开发商将受到多部委的联合“围剿”。国家统计局新近数据显示，今年7月份，全国70个大中城市房价同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；而当月全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%。住建部向银行系统提供“好的”和“差的”开发商名单诸多迹象显示，楼市调控正在强化对房地产企业的监管，囤地、囤房开发商将受到多部委的联合“围剿”。继国土资源部（下称“国土部”）将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后，监管部门近期也向住房和城乡建设部（下称“住建部”）表达了类似意见，希望后者能提供两类开发商的名单以便监管，一类是市场交易秩序“好的”开发商，一类是受过处罚的“差的”开发企业。【评论分析】： 事实上，住建部在今年4月就已经下发通知，要求各地给房地产企业建立信用档案，要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，以此作为考核企业资质的依据。在今年4月国务院下发的新“国十条”中，也曾要求加大房地产市场交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。 在历次房地产调控中，住建部和地方政府也多次强调严查“捂盘惜售、囤积房源”等行为，但效果不甚理想，查处力度往往达不到民众预期。此次部委之间的“联合作战”，或将有助于改变这一现状。7、国土部:官员调离后仍将追究土地违法责任 2010-8-19 继公布1457宗闲置土地名单后，国土部最新披露的闲置土地名单增至2815宗，数量翻了一番，时间点延续到了今年5月底。国土部同时通报了7宗违法违规案件，挂牌督办案件从5月的4宗增至6宗，不减反增。据悉，按照国土部对9月土地问责规定，即对所辖区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15%以上，或虽未达到15%的“警戒线”，但后果严重的将被问责，包括记大过、降级或撤职等。 任期内违规案件一追到底据悉，纳入此次约谈范围的主要包括直辖市，省、自治区人民政府所在地城市，以及其他人口在50万以上的155个城市。【评论分析】：今年下半年国土部的主要工作就是要清理闲置土地，盘活存量土地，节约集约用地，这次的力度空前强大，相信对于每个城市的土地市场会有一个健康的发展环境，土地成交价格的飙升会得到有效遏制，加大现有供应量，房价上升会有效遏制，尤其是对于房价上升过快的城市。8、上海9幅闲置土地已收回 6幅土地已启动收回程序 2010-08-20针对席卷全国的闲置土地彻查风暴，上海市规划和国土资源管理局（简称“规土局”）也做出了回应。记者昨日了解到，除国土部昨日公开通报的上海金山亭林地块外，上海今年还有8幅土地已被收回，另有6幅土地已启动收回程序。上海已收回闲置土地9幅规土局公布的信息显示，上海1月20日起在全市范围内开展闲置土地调查登记，截至3月22日完成闲置土地公告登记工作。力争用三年时间，对已登记的闲置土地处置完毕，盘活一批，开工一批，收回一批。截至7月30日，上海今年已收回9幅闲置土地，已启动收回程序6幅，已督促开工315幅。9、8月21日 李克强两次要求坚决抑制房地产投机炒作21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会并讲话。他强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，以更大的决心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建设好，使人民群众住有所居、安居乐业。座谈会上，李克强强调，实施保障性安居工程，要从各地实际出发，突出重点，分类指导。在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展。在低收入家庭较多的城市，要进一步加快廉租住房建设步伐，提高困难群众住房保障程度。李克强要求，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。而就在本月13日，李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场平稳健康发展。【评论分析】：国务院副总理李克强在短短的半月内两度强调坚决抑制房地产投机炒作，充分表明了中央政府继续贯彻落实国务院10号文件的决心。这令漫长观望中的各方获得了调控政策将持续的确切信号，重新调整预期。在未来的阶段里，投机炒房将会得到非常有效的遏制，同时加快了保障性住房与廉租房建设，房价会健康平稳运行。10、住房空置率首次公布 -北京朝阳区空置133万平 2010年08月26日作为北京市土地面积最大的城区，朝阳区政府公布了新政后该区房地产市场的各项统计数据。其中，涉及到了空置房这一敏感问题。这也是本市首次公布住房空置率。 空置住宅133万平米 统计报告显示，截止到7月底，全区住宅空置面积133.0万平方米，同比下降18.0%。其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，同比下降18.5%，虽然存量有所消化，但仍占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。空置比例偏高仍是目前别墅、高档公寓面临的问题之一。朝阳区的空置房中别墅占比重较多，另外，在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，主要原因则是这部分房源总价过高。空置房指的是盖好未售的房屋，而那种已售但业主不住的“黑灯房”叫做闲置房。这两种房屋的概念完全不同。空置房面积统计可根据开工量与出售面积对比进行测算和统计。 11、 8月31日 银监会：遏制房地产投机投资需求提要：中国银监会统计部副主任叶燕斐31日表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。叶燕斐在中国银行业协会举办的关于房地产市场分析及房地产贷款风险控制的“银行前沿问题大讲堂”上表示，房地产市场和房地产贷款对国民经济、国计民生至关重要，对银行业科学稳健发展至关重要。12、山东物价局:保障性住房将免收行政事业性收费 2010-08-19 山东省物价局近日出台办法，对廉租房、限价房等保障性住房将免收行政事业性收费，以支持限价房开发建设。山东省物价局近日发布的关于发挥价格杠杆作用促进经济发展方式加快转变的意见中规定，要严格审核经济适用住房价格和廉租住房租金，对廉租住房、经济适用住房、棚户区改造项目，免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等行政事业性收费，促进保障性住房建设。 此外，上述意见还强调，将整治房地产开发建设中的规划、人防、消防等收费，以及供电、供水、供气、通信、有线电视等配套设施建设收费。加强商品房价格和涉房收费监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格违法行为。制定物业服务收费管理办法，规范物业服务收费行为。二、全国市场动态1、地产央企逆市“增仓” 进军二三线城市央企逆市“增仓”8月13日，SOHO中国宣布以15.6亿元的价格拿下上海虹桥临空产业基地的建筑面积合25万平米的优质地块，折合楼面地价仅7200元/平方米。据公开统计资料，7月1日至8月10日，万科、华侨城、远洋地产、保利地产、中粮地产等20余家知名房企，在全国十多个城市拿下60余宗土地，总资金投入高达300亿元。值得注意的是，在这轮大规模逆市拿地的行动当中，地产央企又一次充当了急先锋。从7月1日开始，一线房企招商地产、金地集团、首开股份三家同时发布了获取土地的公告；其后不久，华润置地、华侨城等大型央企亦频频出手摘地。而自今年3月18日以来，公开披露的信息显示，获得国资委“认证”的16家央企的拿地总金额约为295亿元。对于地产企业逆市拿地的现象，万科集团董秘肖莉在分析会上解释，每一轮调控都会带来一个“逆周期效应”，一旦调控期结束，没做好逆市土地储备的开发商将无法抢得市场先机。北京的一家国有房地产企业负责人表示，经历金融危机之后，2009年下半年的市场异常火爆，但不少开发商的手里没有提前储备房源，而错失了市场机会。进军二三线城市以上半年拿地最为积极的招商地产为例。招商地产上半年销售额42.3亿元，同比下降41%，只完成了150亿元年销售目标的28%。但是，其上半年增加土地储备46万平米，使得全国总土地储备超过1000万平方米，为2007年的3倍。与大规模拿地形成鲜明对比的是，招商地产上半年经营现金流为-19.98亿元，134家房地产上市公司经营活动中的现金流净额为-408.6亿元。不少开发商不惜背负巨大债务而继续扩张拿地。值得注意的是，这些开发商最近所拿土地集中于二三线城市。记者了解到，首开、首创、华远等一系列北京本土房地产企业，在上半年集中扎堆于内地二三线城市拿地。参加国土部月度分析会的一位专家对记者表示，7月份开发商拿地的一个重要特点，就是扎堆于二三线城市，尤其是三线城市比较多。在这些房企拿地推动下，二三线城市的地价开始快速上涨。以武汉为例，由于最近外地开发商过于频繁拿地，其郊区楼面地价已从700多元/平方米一路上涨到1300多元/平方米。【分析评论】 ： 土地调控新政策应该是在全国范围内集中执行的，尤其是土地出让新合同管理和土地动态在线监测的管理，全国情况都是一样的。但是，地方政府执行政策的力度并不一样。除此以外，信贷政策的执行力度不同，是开发商愿意去二三线城市的另一个原因。由于北京、上海等地银行信贷控制比较严格，而二三线城市信贷管理比较松，开发商去这里拿地可以获得更多的信贷支持。 很多二三线城市正处于城市化高峰时期，政府需要拆迁、建设的基础设施项目比较多，政府财力不足，就引进开发商合作，以土地换项目。 虽然开发贷款可能受到接下来的信贷控制，但是基础设施建设贷款并不会受到很严厉的控制，由此很多开发商转型做城市运营商，从城市基础设施建设领域寻找贷款支持。2、QFII打头 外资再度吹响进军地产号角“海外基金已经开始买入中国房地产相关资产了。”根据深交所的数据显示，QFII在今年二季度开始大幅加仓房地产股。此外，根据从商务部获得的外资投资国内房地产项目数据显示，今年6月份以来，外资直接或间接投资国内房地产项目的资金比去年同期有明显上升。【评论分析】： 资本市场是实体经济最灵敏的探测仪，而QFII更是在资本市场以先知先觉著称，它早在今年2季度就已经开始了对房地产股票的加仓。 外资抄底中国房地产的背后，是在人民币升值预期下，外资期盼中国居民对房地产需求扩大与购买力的增长上，此外，外资押注的还有中国加速城市化进程带来的房地产需求。“目前中国的城市化进程刚刚加快，因此地产业未来发展还存在很大的可能性。大量的人要进城买房子，政府的廉租房和经济适用房只能是解决一部分，很多需求还是要靠商品房解决的。”3、住建部8月督察保障住房建设 部委联动挤水分 2010-8-118月11日，由住房和城乡建设部副部长齐骥带队的保障性安居工程建设督察组前往宁夏视察，拉开了住建部督查各地保障性住房建设工作的序幕。此前的7月底，住建部还下发了一份住房城乡建设部住房保障司关于开展住房保障统计大检查工作的通知（以下简称“通知”）。随后，住建部于8月2日在北京召开了住房保障统计工作会议，布置了开展住房保障统计检查工作，要求地方先行自查，尔后接受住建部检查。从8月份开始，住建部将展开全国保障性安居工程建设情况督查，督查情况将作为全年住房保障考核的依据。住建部部长姜伟新此前表示，今年国家确定保障性和改造棚户区建设住房580万套的任务，已和各地签订协议。但从上半年情况来看，很多地方住房保障工作的完成情况并不理想。4、8月13日新政四月 33个楼盘涨价 开发商投石探行情【5月】新政满月 北京59%的楼盘逆势涨价 最高涨幅达35%【6月】新政满两月 北京四成楼盘降价 最高降幅达22%【7月】新政满三月 北京31楼盘继续降 7成打折“假招安”楼市调控新政将满120天，和7月份、6月份不同，8月份新盘价格出现了上涨势头。网易房产昨日对“新政满四月京城百盘价格动态调查”显示，100个新盘中，有33个出现了价格上涨，最高涨幅为11%，仅有5个新盘价格涨幅在10%以上；与此同时，仅有11个盘现降价，但最高降幅为37%。【评论分析】：普涨现象的背后，并非是交易量的攀升以及楼市交易的回暖，而是开发商投石问路，试探市场和购房者反应，为下一步利于销售的调价行为做铺垫；同时也不排除，开发商集体涨价的可能性。无论哪一种情况，无疑是买卖双方博弈加深的表现。 5、第二波楼市调控来临 市场或迎质变 2010-8-20随着国土部姗姗来迟的闲置土地宗数的公布，第二波楼市调控呼声再度响起。19日上午，国土资源部在“房地产用地专项整治工作”新闻通气会上公布，截至今年5月底，全国共上报各类房地产违法违规用地宗数3070宗，面积18.84万亩，其中闲置用地2815宗，面积16.95万亩。目前已处理结案826宗，共收回土地使用权面积1.2万亩，收取罚款或闲置费4.8亿元。与国土部清查闲置用地同步的是，北京市收紧开发商预售款、京沪深杭全面暂停第三套房贷以及继续收紧二套房贷等诸多政策与传闻也相继出台。持续收紧的政策信号预示着第二波楼市调控的来临，本已“疲软”的政策以及“微妙”的市场或许即将迎来从量跌到价跌的质变。 【评论分析】： 今年4月，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，俗称新“国十条”，调控兼顾需求、供应、保障、市场规范等，从信贷、税收等各方面进行控制，被称为史上最严厉的调控政策。随后不久，北京等各地方政府也相继出台各地细则，配合中央进一步规范市场。新政出台之后，成交量首当其冲受到冲击。据中国指数研究院统计，在新政出台后的一周（4月19-25日），在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。一线城市全线下跌，二线城市中杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。此后的5-7月份，各地成交量继续大幅下滑，但价格方面，除了个别新盘打着降价促销的口号外，新房成交均价几乎与此前持平，并没有明显回落。不过，经过近4个月的政策消化之后，进入8月，4个一线城市均不同程度出现了轻微反弹的迹象。6、银行表态:不怕房价跌五成 对盈利无太大影响 2010-08-201）交行公布房贷新测压结果：房价跌50%风险仍可控 交行是在其2010年中期业绩报告会上透露上述消息的。按照房价下跌30%、40%和50%的模拟结果显示，即便在房地产下跌50%的极端情况下，不良率改变仍相对较小，总体风险不大。“房价下跌50%，交行对公房地产贷款不良率上升约1.6个百分点，对私（个人按揭）不良率增加约1.2个百分点。”他说。 2）民生银行在8月17日举行的民生银行中期业绩报告会上，该行曾进行房贷压力测试，当房价下跌30%、利率上涨1.62个百分点、信贷规模减少20%和国内生产总值下滑1.5%时，该行的房贷业务仍然能够盈利。而且即使按房价下降40%计算，该行房贷业务仍然能够维持盈利。7、两家中央媒体批评统计局未算出商品房空置率 2010-08-22 国家统计局新闻发言人盛来运11日表示“要计算出准确的商品房空置率很难”。新华社17日载文质疑：有关部门“很难统计”的说法难以消除公众疑虑。上世纪90年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标，2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。美国、欧盟等很早就开始定期发布住宅空置率的数据，这说明这个指标是可以统计出来的。建议结合全国人口普查，加紧完善楼市信息的统计和披露。8、郎咸平：重庆模式才是楼市出路 2010-08-23 朗咸平沿袭以往的观点，认为中国经济泡沫的产生，主要是因为很多企业家，尤其是以制造业为主的企业家，把本该投到实业的资金投入了股市、楼市，从而造成泡沫。对于积重难返的中国楼市，郎咸平开出的药方是只有通过像“重庆模式”这样的系统工程，才是楼市及经济的出路。郎咸平称，除了加强建设IT产业集群，“重庆模式”主要是加大保障房的建设，而放宽商品房的管制。只要老百姓都有房子住，商品房价格该涨就涨，该跌就跌，第一次在实际操作中实现了双轨制。另外，在保障房的分配上实行宽进严出。郎咸平表示：“重庆模式是从系统工程的角度来解决问题，而不是头痛医头、脚痛医脚。在目前的形势下，重庆模式是中国经济和楼市的出路之一。”9、著名地产公司（保利、万科等）加码布局商业地产 2010-8-22住宅市场屡遭严打，今年更是直面史上最严厉调控政策，市场需求从住宅“呼叫转移”，商业地产一下子似乎成为了投资客和开发商双重的“最佳避风港”。不少开发商重新开始审视要不要做商业地产？ 8月10日同日公布2010年中报的万科和保利两大地产商，都清晰地表达了近期要发展商业地产的意图。与万科试探性的小幅度转向不同的是，保利坚定地表示要稳步加大商业地产投资。而保利在这一领域多年来的布阵打拼，使得其形成了相对成熟的操作模式和阶段性优势。保利加大商业地产土地储备与万科的谨慎相对应的是，保利地产的态度更为坚决。保利打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，在未来的3年内，将持有型商用物业面积增加到300万平方米。事实上，保利地产做商业地产已经有很多年，商业地产一直是其发展战略之一。经过从2002年至今的建设规划，近一两年，保利的商业地产项目已进入运营阶段。保利地产的会展项目，也就是广州保利世界贸易中心，往期2年收益就达到了2个亿。保利地产在半年报中也称：上半年，保利的商业地产经营稳步提升，经营面积约55万平方米，实现经营收入约2亿元；4月10日佛山保利洲际酒店正式开业，成为洲际品牌首家开业三个月即实现了正现金流的酒店。对土地储备决定市场占有份额的房地产市场而言，保利的目标是所在市场占有率应该进入该城市的前三。保利同时认为商业地产的抗风险能力较强，因此必要的商业地产土地储备同样重要。2010年，保利在商业地产上的土地储备力度有所加大。公告显示，2010年上半年，保利新增土地储备（占地面积）约359万平方米，总土地储备花费约227亿元。26宗土地当中，仅4幅为纯住宅用地，其余22宗地块为商住两用地及纯商业地块，支付的地价约173亿元。房企转向商业地产，一方面是因为住宅市场受楼市调控政策的影响颇大，另一方面是因为当下开发商拿地成本增加，住宅未来预期利润开始摊薄。像万科、保利这样资产上亿的企业，持有一定数量的商用物业，对稳定企业资金有一定作用。如果经营得好，会给企业带来稳定的现金流增长。同时当下房企通过增加商业项目比重来平衡发展风险，需要评估自身资金抗风险能力以及人力物力上的配置，预计未来1-2年住宅开发商转型的趋势将更加明显。中粮地产或与中粮置业整体上市 押注商业地产自2008年前后，中粮集团便已经开始筹划中粮地产和中粮置业的整合，以解决同一集团下房地产业务的同业竞争问题。近日有消息称中粮地产与中粮置业整合工作已经提上议程，但最终整体上市的时间表现在还没有确定下来。如此一来，中粮置业旗下的大悦城商业地产，便可实现资产变现。中粮此举，更像是把更多的筹码，压到了商业地产的天平一边。北京大型商业体下半年将扎堆开业调控新政，冷了住宅火了商业。当住宅开发商尚在为下半年的业绩发愁时，商业地产开发商和投资商们却准备迎来一波集中开业潮。据统计，下半年北京中高端商铺市场预计将迎来至少八个新增项目，总零售面积达96万平方米，其中既有大钟寺中坤广场、秀水2号三期这样位于城市核心区的购物中心，也不乏火神庙国际商业中心这样的郊区大型商业体。10、“霞公馆”刷新北京房价最贵纪录 均价10万元/ 2010-08-24位处北京王府井的顶级豪宅“霞公馆”以均价10万元/刷新北京房价最贵纪录。8月24日，北京饭店二期公寓“霞公府”将北京市住宅最贵单价从每平方米7.2万元/刷新到了最高13.7万元/，而且预约看房者已经排到了下周。11、济南46个楼盘集体打折 最多降价幅度高达20% 2010-08-23日自6月份恒大在济南树起8.5折的大折扣旗号后，7月中旬全市有21家楼盘推出打折活动，8月初济南楼市打折楼盘达到34家，进入8月下旬楼市打折风愈演愈烈，济南打折楼盘已升至46家。同时，“打折冠军”头衔一个月内两次易主，新的济南楼市“打折冠军”为济南本土公司开发的中齐未来城，当前济南楼市的最低折扣也随之降到8折。【评论分析】：最近一段时间，政府明确表明了严格落实调控房产市场的态度与决心，”对抱有房地产调控不会持续太久、下半年房价可能回调甚至出现报复性上涨心态的部分开发商来说，这无疑是一个明显的心理打击。一些对形势有清醒判断的开发商，顺应形势对所售房屋价格作出适当调整，通过调低开盘价格、加大打折力度推动销售，这不失为明智之举。打折楼盘的增多，也说明前期打折力度较大的楼盘掀起的销售小高潮，在业界已产生了明显的效仿、跟风效应。 12、楼市90/70政策监管缺失 小户型房源难寻根据中国房地产信息集团提供的数据，统计自2006年6月1日至今上海公开出让的数量众多的商品房土地中，明确有“90/70”严格限制的地块仅区区37幅，涉及土地面积尚不足435万平方米，且从2009年9月之后至今公开出让的商品房用地中，再也未出现过“90/70”的相关限制。【评论分析】：2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（简称“国十五条”），首次提出明确新建住房结构比例，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。之所以会出现小户型难寻现象是，现在拿地成本均较高，如果要做成单价更高的豪宅项目，大户型是最基本的要求，显然“90/70”这种面积是做不出来的，在报规划时，当地政府无形当中用保障房用地等承担了该指标的大部分任务。13、房产税改大幕或拉开 楼市以税调取代政调房产税作为收紧贷款、严查土地之后的终极解决方案，并不能一蹴而就。但各地方政府的紧张筹备表明，启动税收体制改革的大幕已经拉开。国务院副总理李克强八天两度强调，释放出的重要信号就是，本轮楼市调控不会半途刹车。接下来，9部委联合进行全国督察。国家发改委主任张平上周向全国人大报告经济情况时称，房地产调控政策不会松动。来自地方政府的秘密筹备适时地表明，中国房地产业将以“税调”取代“政调”或将来临。【评论分析】：以调金调息和停房贷的“政调”只是剂猛药，要解决的是抑制部分地区房价的过快上涨， 不能长期从根本上解决房价高升不降的问题，“以税调取代政调是国外房地产市场较为成熟的经验，不仅可以改变政调不稳定因素，还可以从根本上扭转地方政府把GDP当成倒卖土地的扭曲现状，改一次性的卖地财政为税收的细水长流，从根本上增加投机性住房的投机成本，从而让楼市健康发展。”我国将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。14、亚运城模式再现 四房企抱团开发富力天津地王 2010-08-27当富力在今年4月新政施行之初，逆市斥资70.5亿拿下天津津南区咸水沽镇地块时，所得到的，更多是业界对它这个近乎反常行为的疑惑与猜测。甚至有著名的评级机构因这个“过度进取”的举动而对其作出了沽售的评级。4个月之后的最新消息则表明，富力那个看似“过度进取”的行为，原来早早便留有后着。8月25日，富力、雅居乐、合景泰富联合发布一则公告称，该天津津南区咸水沽镇地王项目，将由上述3家以及世茂房地产，合计4家房企联合开发。初期各出资约9.17亿元后，分别占项目25%的权益。抱团在前拿地在后据合作方之一雅居乐地产的一名内部人士透露，实际上在富力投得该地王项目前，富力与雅居乐、合景泰富、世茂房地产3家公司就已经开始接触，各方确定了合作的基调。这就可以解释，富力缘何当时在手头资金约为80亿，负债率高达100%的情况下，仍然坚定地与央企中铁置业反复抢夺此地王。就天津市场而言，这次涉及的4个开发商，富力在当地的品牌认知度是最高的，也进入这个市场比较早。所以以最熟悉当地市场的富力地产出面竞得这块土地，是情理之中。 该项目单单地盘面积就有129万平方米，可用于住宅及商业物业的总建筑面积超过300万平方米。按四家公司的合营开发计划，项目将以以九年时间分三期发展。发展的物业主要为高层住宅单位，但也会包括部分低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。面对一个如此大规模的项目，富力、雅居乐等4家民营开发商中，若单凭一家之力似乎谁也难以驾驭，尤其是在新政后市场紧缩，房企融资环境也越发严峻的情况下，大规模的项目开发显得风险尤甚。事实上，本次合作的4家房企，其中富力、雅居乐、世茂房地产在此前的广州亚运城项目中就有着合作关系。而合景泰富，也曾与富力在2008年合作开发过广州猎德地王项目。复制亚运城模式相同的情况是，去年年底富力也曾联合雅居乐、碧桂园组成“民企联合体”，从保利、中海、万科的“央企联合体”手中，以255亿的价格夺得了规模超过400万平方米的广州亚运城项目。在竞得亚运城项目后，富力、雅居乐、碧桂园同样再引入两个合作房企，包括本次同样入驻天津项目的世贸房地产，以及中信地产。后有消息称，引入的世贸、中信，同样在亚运城项目开投前，就已经确定加入竞拍成功后的“民企联合体”。富力董事长李思廉在刚结束的中期业绩说明会上坦承，富力内部将土地金达50亿元以上的都算是大型项目。基于目前拿地之后基本都要求在很短时间内付清土地款，如果只是一家公司进行开发很可能引发资金周转方面的问题。正因为如此，以后在大型项目方面，房企联合开发将成为主流。【评论分析】 ：本次天津地王和广州亚运城项目是投资巨大的超大型项目，均由国内知名地产商联合开发，一直在香港盛行的联合抱团拿地、联合开发的模式越来越为国内开发商特别是民营房企所接受，此举表明了国内房企思维越来越开放，不再是民营企业自行拿地、自行开发了，预计这种趋势将会越来越盛行，特别是在拿地成本越来越高、调控越来越严、风险越来越大的情况下。在山东也曾经由海尔地产和绿城地产联合开发全运城，效果也不错。15、万科要做“赚钱的保障房” ，鸡肋或将成避风港 2010-08-27 8月25日,由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设,这也是深圳有史以来最大的保障性住房项目。 与以往不同的是,龙华保障性住房项目将率先运用“工业化”生产方式建设。万科集团总裁郁亮在开工典礼上表示,万科将力争把该项目打造成为住宅产业化的示范项目和全国保障性住房的标杆。 从公益性探索到大规模商业开发,万科开始尝试将保障性住房项目列入公司未来利润增长点之一。郁亮在8月10日中期业绩推介会上透露,万科将本着对股东负责的原则,把保障性住房作为业务项目运作,而不是作为公益项目运作,今年计划开工建设100万平方米保障性住房。 16、北京36个保障房项目将利用公积金贷款建设 2010-08-29 北京市已确定36个保障房项目为首批试点公积金贷款建设项目。其中包括经适房项目18个、公租房项目14个和4个旧城人口疏散安置项目。这些项目总投资规模为562.2亿元，公积金贷款额度为208.99亿元。36个试点项目获批京市关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知中看到，北京向住建部报送了试点申请、实施方案和建设项目后，经住建部、财政部和人民银行共同研究，确定北京市为试点城市，并于今年6月13日正式批准翠城经适房、北苑南区政策性住房等36个保障房项目为申请利用公积金贷款支持保障房建设的试点项目。17、苏宁电器（集团）寻求新增长点，地产版图逐步扩大 2010-08-30 苏宁集团的地产版图正在逐步扩大。8月20日,苏宁置业集团有限公司（下称“苏宁置业”）以14.066亿元的底价,竞得上海市虹口区北苏州路190号地块。该地块总出让面积约为11096.3平方米,折合楼面地价31691元/平方米。根据出让文件,该地块的用地性质为商业办公、文化娱乐用地。这只不过是苏宁集团地产版图的其中一角，其所建立的“零售+地产”模式，已非简单的后者服务于前者、前者借力于后者这么简单。18、通州一新盘团购降万元 降价可能传导至全市 2010-08-30面对即将到来的金九月，北京通州新盘终于扛不住了，部分项目降幅达三成，有高价楼盘甚至在暗里将单价直降万元。房产新政后，通州存量房大量积压，而按照眼下月均期房销量计算，可以销售10年。虽然近期国内楼市有回暖的趋势，不过，通州地区的新盘销售依然低迷，月销售量仅为百余套，被称为楼市历史上最惨淡的行情。9月开盘的多个新盘纷纷降价。位于通州区永顺镇的一新盘以团购方式，单价直降万元，最低1.58万/平米，均价1.68万元/平米。这是通州楼市近期最大降幅。通州珠江拉维小镇楼盘推出了96套精装特价房，价格从最高时的2.7万元/平米直接降了1万元左右。价格最低的1.58万/平米，均价1.68万元/平米。这些房子为95平米的两居，均为南北通透或朝南户型，也非尾盘。购买这些特价房需要参加团购，或自己去售楼处排号，且只有150个排号名额。各方反应研究机构 通州将开始第二轮降价中原地产认为，寻找2010年楼市最有代表性的地方，全国乃至北京都可以选择通州，3月份的通州新城规划一经披露就使得房价从1.5万上涨到2.5万。新政以后因为政策的影响通州的成交量直线下调， 很多楼盘选择优惠促销。这个楼盘单价下调近万元的举动说明，继二手房在新政后四个月的明显价格调整以后，通州将率先开始第二轮商品房降价，降价的幅度很可能超过20%，而且将会传导到全市。19、中国民企500强中221家未来三年有意投资房地 2010-8-30提要：中国营业收入最高的500家民营企业中，有221家企业有意在未来三年投资于房地产行业，比例达44%。负责此次调研的全国工商联经济部人士透露，2010年的年度调研是针对2009年企业营收情况进行的，共调研了3600多家营业收入在3亿元以上的民企。【评论分析】：中国加速城市化进程带来的房地产需求，加之房地产业带来的丰厚利润，即将催生大批的民营企业愿意投入到房地产中，“国务院提出到2020年的时候使长三角地区达到小康水平，也就是长江三角洲达到人均1万美金的GDP以上，而现在按照国民倍增计划是5年翻一倍，长江三角洲作为中国经济最发达的地区之一，按照国家观点也要2020年才能达到小康水平，说明全国离小康差远了，意味着我们城市化进程还需加速进行。”20、武汉两个月供地53宗 二线城市启动新一轮推地潮 2010-8-30 提要：2009年武汉土地市场火爆,大量拿地的开发企业,其楼盘均集中在今年9月陆续上市,届时市场待售房源将更多,销售压力将进一步加大。18+16+19,这不仅仅是一组简单的加法,它代表的是武汉土地市场7、8月份的供地情形。正当楼市调控渐入佳境之际,一些二线城市开始了新一轮的推地潮。在此次推地潮中,武汉在短短的两个月内推出53个地块。如此规模的放量,在武汉的土地市场上几乎从未有过。【评论分析】：8月份整个楼市开始回暖，甚至出现量价齐升局面，一些开发商在08年金融危机的时候，都不敢拿地，到了09年，市场形势一片大好，错失了大好机会，现在大多开发商把精力逐步放在了二线、三线城市，抓住机遇，争取在本次调控中低价增加土地储备。21、市场回暖，“日光盘再现”1）广州一个周末两个日光 盘 2010-8-30提要：上周末，华碧、春天里相继开盘，均遭疯抢，其中，春天里开盘当日全部售罄再现日光，华碧300套单位被2000多买家“围观”；成交方面，8月28日单日成交新政以来首破300套。日光盘涌现，单日成交破300，金九银十迎来开门红。 2）北京低开项目再成日光盘 8.31日平价开盘引热销再次成为上周京城楼市一大看点。上周六，4个项目扎堆入市。中粮万科长阳半岛项目第二次开盘因其价格适中，再次成为“日光盘”。位于房山的长阳半岛开盘有377套房源，但有4500人参与摇号买房，供需比达1:12。开盘当天通知了前1000号选房，下午4点半，377套房源就全部售罄，认购金额达5.6亿元。【评论分析】：在调控期整体偏冷的市场中，低开、平开成楼盘成交趋热的不二法门，以价换量的项目越来越多。而近期给购房者的感觉是调控政策无法真正降房价，直接导致了处于观望的购房者开始入市。“日光盘”虽然不会成为常态，但会加剧购房者的恐慌心理，同时带来的负面效应是由可能招致政府的新一轮更严厉的调控政策。22、多个城市房价逆势反弹 2010-08-31据中国指数研究院8月30日发布的最新市场报告，在8月最后一周监测的35个城市中，半数以上城市的楼市成交面积环比出现上涨，其中宁波上涨最为明显，涨幅达125.14%。在监测到价格的34个城市中，有17个城市的房价出现不同程度上涨，其中武汉涨幅最大，环比上涨46.5%。一线城市上海和广州的房价分别环比上涨7%和2.54%，二、三线城市中的苏州和合肥房价分别环比上涨11.70%和2.18%，三亚、海口和兰州则分别环比上涨了46.06%、12.79%和4.84%。23、万科8月销售金额119.9亿元 成国内首家月销百亿房企 2010-9-22010年8月，注定会被万科乃至整个中国房地产业铭记。9月2日晚间，万科发布公告，公告称，万科8月份实现销售金额119.9亿元，成为国内首家月销百亿房企。公告称，8月份万科实现销售面积91.5万平方米，销售金额119.9亿元，分别比09年同期增加84.7%和149.0%。2010年18月份，万科累计实现销售面积487.5万平方米，销售金额572.1亿元。【评论分析】 : 8月楼市整体回升，刚刚过去的8月是楼市传统淡季，但在今年，内地楼市一反常态，呈现回暖迹象。新政四个月，政策慢慢淡化，前期压抑已久的需求大量释放。”万科在全国市场的占有率与开发规模都是第一位的，大家比较认可万科品牌，在一些城市中产品定位大多为刚性需求产品，加上万科低价开盘，销售100多个亿，创造了中国房产市场记录，这也充分说明了，万科对于市场的准确战略定位非常成功，敢于先行，对于市场走向把控准确24、潘石屹预计未来住房价格将回归2009年初水平潘石屹近期表示，,在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌，价格将跌至2009年初的水平，其根据主要有以下四大理由：一、中央的政策强调要加大保障性住房的建设。尽管这项政策几年前就已提出，但对执行的规定上没有像今年这样具体和严厉,如每个城市要完成“双50%”：即给保障性住房的供地不能少于50%；当年开工面积不能少于50%。如果这项政策持续实施下来，中国住房市场的格局将会发生根本的变化，人们将不再仅仅依靠商品房来解决住房问题，而会有相当一部分人，30%甚至更多的人转向依靠政府的帮助，通过保障性住房来解决自己的住房问题。而且“国十条”中加上了问责制，这是几年来对房地产的宏观调控从来没有过的，表明了政府对这项政策执行的决心。二、银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，把开发商手里原来的活钱变成了死钱，尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大。我们看到这项政策已经出台，可能马上就会开始实施。三、针对住建部出台的对预售收入监管的办法，各城市的细则和具体政策都在相继出台。这是大家不太关注的一项政策，但这对开发商运行资金的影响是非常巨大的。一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也是把开发商的活钱变成了死钱。四、清理闲置土地。几年来政府一直强调清理闲置土地，但几乎没有进展。每一块土地背后都有极其庞杂的经济关系、社会关系，常常是官司债务缠身。今年媒体公布了1400多宗闲置土地的名单，之后国土资源部又公布了2800多宗闲置土地的名单。公布这个名单就等于国土部门给自己下了任务，这2800宗闲置土地的处理结果无论如何要对社会有一个交代。闲置土地的清理绝非国土部门一个部门能完成的，哪怕有8%、10%的闲置土地收回，对市场都会造成很大的震撼。对其余的闲置土地都会形成很大的压力，促进这些土地的开发，结果就是增加市场上住房的供应量。以上这四方面的政策，预计在四季度都可能实施，造成的影响是两方面的：一是增加了市场上住房的供应量。真正影响市场价格的力量是供求关系，供应量的增加直接影响市场价格；二是加剧了房地产商资金的紧