苍南县物业管理实施细则讨论稿.doc

苍南县物业管理实施细则（讨论稿）第一章 总 则第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推进物业管理行业健康发展，根据国务院物业管理条例和浙江省物业管理条例等有关法律、法规和规章的规定，结合本县实际制定本细则。第二条 本县行政区域内的物业管理活动适用本细则。第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条 苍南县房产管理局（以下简称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。市政园林、规划建设、公安、工商、环保、物价等部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。第二章 业主、业主大会和业主委员会第五条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主管理规约，业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备物业专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利；业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业服务企业；（四）决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素划分。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上开发单位建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的应当划分一个物业管理区域。旧城区规划范围内新开发建设的住宅与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。第八条 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府或社区居民委员会应当牵头组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，物业主管部门应当予以业务指导。（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。业主大会筹备组由业主推选的代表和建设单位、社区居民委员会的代表组成，筹备组成员原则上由5-7人组成，其中建设单位、社区居民委员会代表各1人，筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。第九条 筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟定业主大会议事规则（草案）和业主管理规约（草案）；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。同时告知物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担并实行一次性包干。小区（大厦）总建筑面积（不含地下层）在三万平方米以下的以每平方米0.35元，三万（含三万）平方米以上的以每平方米0.3元，在小区（大厦）房屋竣工验收之前，一次性向物业主管部门缴交，物业主管部门设立专项帐户代为管理。首届业主大会筹备小组成立后，物业主管部门将该款划拨到筹备小组。第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票数的业主参加。业主可以幢、单元或者楼层为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表述意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票，但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。建设单位未出售或者已出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算，业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。第十二条 业主大会作出决定，必须经应与会业主所持投票权数二分之一以上通过。业主大会制定和修改业主管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对物业专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定，但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开，原则上每年召开一次。物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当指导业主召开。业主临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询，依法撤消业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员应当符合国务院物业管理条例规定的条件，不得有下列情形：（一）存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能，以及违法违规占用共用设施、设备、场地等行为的业主。（二）累计12个月以上欠缴物业服务费和物业专项维修资金的业主。业主委员会应当由5-15人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业服务活动。业主委员会任期为三年至五年，可以连选连任。分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后增选业委会成员，直到本届业主委员会任期届满重新选举。业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一） 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督业主管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十五条 业主委员会自产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报物业主管部门备案，物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会备案资料包括：（一） 业主大会会议记录和会议决议；（二） 业主大会议事规则；（三） 业主管理规约；（四） 业主委员会委员的名单。业主委员会内容发生变更的，应当重新备案。第十六条业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务，执行秘书的津贴来源及数额具体在业主大会议事规则中约定。第十七条 业主委员会会议由主任或者主任委托副主任召集，业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。并实行实名制签字表决，对所作出的决定损害全体业主共同经济利益的表示同意该项决定的委员应当负责经济赔偿责任。业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。第十八条 业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当指导业主召开业主大会进行换届改选。业主大会会议选举新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任届期满三日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。第十九条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。第二十条 业主委员会开展工作的经费及执行秘书的工作津贴，由小区全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定、工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主监督。业主委员会不设专职财务人员，有关经费收支由小区物业服务企业负责代为记帐或委托由资质的中介机构代为记帐，相关经费的开支需由经手人签字，业委会主任审批后，方可支付。第二十一条业主管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理、物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法，业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。第三章 前期物业管理第二十三条 前期物业管理是指在新建物业的业主大会、业主委员会在选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业进行的物业服务活动。建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积多层低于4万平方米的，高层低于2万平方米的，多高层混和低于3万平方米的，经物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。第二十四条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。业主临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域内环境卫生和秩序的管理、房屋外观的维护、业主的其他业务以及违反业主管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时应当将前期物业服务企业服务内容、收费标准和业主临时管理规约，向物业买受人予以示明，并作详细说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约和服从前期物业管理予以书面承诺。第二十五条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。第二十六条 物业未竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。物业服务企业接受物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。第二十七条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业企业移交下列资料：（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设施竣工图、分幢分层平面图和套型图、物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二） 公共设施设备清单；（三） 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四） 物业质量保修和物业使用说明文件；（五） 业主名册；（六） 物业管理需要的其他资料。以上有关资料移交协议书报送物业主管部门存档。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会，并将有关资料移交协议书报送物业主管部门存档。第二十八条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。分期建设的项目，首期物业管理用房的面积应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。因规划调整，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。设备用房不能作为物业管理用房移交。前期物业管理开办经费由建设单位承担，其额度为：多层建筑（八层以下，含八层）每平方米2元，高层建筑（九层以上含九层）每平方米2.5元。主要用于物业管理办公用房的装修和配置办公用具，所配置的办公用具属小区全体业主所有。第二十九条 物业管理用房依法属于全体业主所有。物业管理用房确保该物业管理区域的物业服务企业办公、值班、存放工具材料用房和业主委员会活动用房外，可以由业委会作为物业管理经营用房出租，所得收益50%以上作为补充物业专项维修资金，其余按照业主大会的决定使用。第四章 物业管理服务第三十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第三十一条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：一、 当事人的名称或者姓名和住所；二、 物业的基本情况；三、 物业服务事项和服务质量要求；四、 物业服务费的标准和收取办法；五、 物业专项维修资金的管理和使用；六、 物业管理用房的管理和使用；七、 物业服务合同的期限；八、 违约责任；九、 解决争议的办法；十、 当事人双方约定的其他事项。 当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同，物业服务合同期限一般为三年。 第三十二条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本实施细则第二十七条第一款规定的资料。第三十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合社区居民委员会做好社区管理相关工作。第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务结算有明确的约定。办理物业产权过户时，要同时提供当月物业服务费的缴纳票据。第三十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：（一） 专有部分以单个业主作为最终用户；（二）部分业主共有部分的该共有部分的全体业主作为最终用户；（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。第三十六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。第三十七条 物业服务企业应当定期公布物业管理区域内的物业公用部位、共用设施以及相关场地经营所得的收支情况。第三十八条 物业合同终止时，物业服务企业应当将本实施细则第二十七条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。第三十九条 街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业服务活动中发生的矛盾和争议。第五章 物业使用与维护第四十条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：（一） 擅自拆改房屋承重结构、改变房屋用途；（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（三）侵占绿地，毁坏绿化；（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；（五）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；（六）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；（七）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；（八）违法搭建建筑物、构筑物；（九）擅自改变房屋外貌；（十）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。第四十一条 物业管理区域内的管道煤气、通信以及户外水、电、有线电视等管线与设施设备的管理、维护与养护由各有关专业单位负责。专业单位也可委托物业服务企业维修与养护、费用由专业单位支付。第四十二条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人，并与业主或者非业主使用人签订服务合同。业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本细则的规定以及业主临时管理规约、业主管理规约。因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的，由业主及时修复或由物业服务企业负责代于修缮，其费用由业主承担。第四十三条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查、业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用，装饰装修过程中有违反国家和本细则规定以及业主临时管理规约、业主管理规约行为的，应当根据有关规定予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后应当依法及时处理。第四十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益50%以上作为补充物业专项维修资金，其余按照业主大会的决定使用。利用物业设置广告，应当符合房屋外立面整洁、美观的要求，在征得相关业主、业委会和物业服务企业的同意后，报有关管理部门审批。经批准的，应当与物业服务企业签订协议，并支付物业设置费用，按规定收取的经营性设置费50%以上作为补充物业专项维修资金，其余按照业主大会的决定使用。经业主大会同意，在物业管理区域内设置露天临时停车位的，其管理费收取支出及管理标准按照苍南县发展计划局（2004）43号文件住宅小区车辆停泊服务费项目与标准表的规定执行。第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅按结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业专项维修资金。农村新建小区的住宅物业业主，包括住宅小区内农民联建房的业主同样应当交纳物业专项维修资金。第四十六条 物业专项维修资金由业主交纳，物业主管部门专项维修资金管理中心负责统一管理，并在当地银行开设专户存储。物业主管部门专项维修资金管理中心要以各业主委员会为管理单位，按幢核算、建帐到户。第四十七条 物业主管部门专项维修资金管理中心的人员工资、办公费用及相关人员的培训经费在专项维修资金增值部分中支付。第四十八条 新建住宅首期物业专项维修资金由建设单位代收代缴，交纳的标准、比例具体由县物业主管部门会同县财政、计划发展、建设等部门根据实际情况和物业类型确定，上报县人民政府批准公布。 建设单位代收的物业维修专项资金须及时存入专户，违反规定的，依照国务院物业管理条例第六十三条规定，给予行政处罚。第四十九条 使用物业专项维修资金必须由物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议，没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议，经物业管理区域内全体