物业管理以案说法案例精选.doc

如何划分物业管理区域武汉市住房保障和房屋管理局 彭建中案例简介 某开发公司通过招标竞拍在洪山某地段获得开发用地120亩，该项目规划分两期开发，其中一期用地40亩，二期用地80亩，2007年6月完成一期开发。随着业主入住，2008年8月经选举成立了小区业主委员会，选聘物业管理企业，物业费住宅每平米0.8元。 2009年9月，二期开发项目竣工，业主陆续入住，2010年2月，正当业主酝酿成立业主委员会，选聘物业公司时，经开发商、街道办事处协商，决定将一、二期开发的两个住宅小区划分为一个物业管理区域，其理由是两个小区规模不大，由同一个开发商开发，共用一个泵房。为便于管理，开发商将二期开发的住宅小区大门砌墙封闭，拆除两个小区间的围墙，二期开发的住宅小区业主改为从一期大门进出，一期住宅小区的物业管理费与二期住宅小区的物业管理执行同一收费标准，调整为住宅每平米0.7元。一期部分业主对二期住宅小区业主从本住宅小区大门进出的行为表示不满，认为两个住宅小区划分为一个物业区域不够合理，于是到房管部门投诉。案例分析 房管部门认为，这是一起有关物业管理区域划分的纠纷。 物业管理区域的划分，是物业管理最为基础性的工作。划分物业管理区域，应当遵循什么原则，按照哪些标准呢？ 对此，武汉市物业管理条例第五条作出明确规定，物业管理区域的划分应该遵循相对集中、便于管理的原则，并综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体划分标准有三条： 一是以建设项目国有土地使用证宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域，但规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域； 二是分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域； 三是已建成共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。本案虽涉及两个住宅小区，但两个小区建设规模不大，由一个开发公司兴建开发，在一个国有土地使用证宗地图用地范围线内，且存在着配套设备共用现象，为了社区建设管理需要，划分为一个物业管理区域，符合相关法律规定，且有益于减轻业主经济负担，有益于物业企业降低物业管理成本。不过，在物业管理区域调整时，事先与业主广泛沟通，征得广大业主理解，避免产生纠纷，这对搞好物业管理、促进社区和睦更为重要。小区广告收益归谁所有湖北瑞通天元律师事务所 王伟琪案例简介业主李某发现某广告公司将广告牌安装在其房屋的外墙面上。于是找该广告公司，要求拆除或支付广告费，但被拒绝，理由是：小区物业已同意，并付了广告费。找到物业公司，要求物业将该广告费全部支付给他，又被拒绝，物业理由是：该广告费用属于物业公司所得，于是形成纠纷。案例分析 本案涉及到住宅小区广告收益归谁所有的问题。关于小区广告费收入归属权问题，法律没有明确的规定，但究其性质，我们认为该广告费应是其载体上的财产收益，即自然孳息。 根据物权法 “自然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。我们认为，关于小区广告费收入归属权，首先得看谁是该广告载体的所有权人或用益物权人；其次要看该广告载体的所有权人或用益物权人是否有对该广告费用归属权有约定：如有约定，则从约定；没有约定，归广告载体的所有权人或用益物权人。 具体到本案中，广告载体是李某房屋的外墙，但这并不意味着李某就是该房屋外墙的所有权人，因为根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分不具有构造和利用上的独立性。可见，李某房屋的外墙不是李某的专属所有权，而是属于整栋房屋共有，故李某不能单独享有该广告费收入。 那是不是就意味着该广告费就属于整栋房屋的业主共有呢？这得看业主是否与物业公司达成了协议，如果业主在购房子时候，已与开发商达成了协议：将该广告费收入归属权约定为物业公司所有，那物业公司当然可以享有该广告费的收益。但就本案情况而言，业主和物业公司之间应该是没有进行约定的，故其收益应属于整栋房屋的业主共有。 至于如何分配该广告收益，物权法第八十条已作出明确的规定，即“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。由此可见，小区广告费收入归属权，取决于广告载体的所有权及所有权人的约定。没有约定或约定不明确的，归业主所有。作为广告载体的建筑物系多位业主共有的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。当然物业公司行使了管理权的，只要所有权人、广告公司与物业公司事先有约定的，物业公司收取一定比例的广告管理费也是应当的。物业可否收小区道路停车费 北京德恒（武汉）律师事务所 杨 霞案情简介 汉口某住宅小区，业主有800余户，车库却不到100个，停车位十分紧张，不少业主只得利用小区内能够利用的空地随意停放，较大程度地影响了小区的整洁和美观。 物业公司为缓解车位紧张状况，将小区内行车道上划出部分停车位，同时收取停车费。此举引起不少业主非议，有人认为停车费标准过高，有人认为小区内道路系业主共有，业主停车不应该收费。 案例分析 此案涉及业主在住宅小区行车道旁停车，物业公司是否应当收费的问题。 首先，停车收费应当明确归属问题。中华人民共和国物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”，该法第七十四条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”武汉市物业管理条例第六十四条第三款规定，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。从这些规定看，停车收费权属业主委员会。 其次，在住宅小区内行车道旁设立车位，涉及到路面占用与车辆看管两个方面，这与业主生活密切相关。但从法理的角度看，既然小区道路属于全体业主共同所有，那么小区道路是否被划作车位用于出租、收费均应由全体业主来决定。加上停车收费事关业主切身利益，物业公司应当征求业主委员会意见，业主委员会也应当支持物业公司从事正常的物业管理与服务工作，避免工作沟通不到位引起误解。 再次，物业公司收费应当符合相关规定。物业公司收取小区道路停车费是小区道路的出租费还是停放车辆的管理费，抑或二者兼有？该问题涉及到物业收费合法性的分析。 实际上，小区道路设置车位，涉及路面占用与车辆管理两个方面，停车需要的是场地，车辆管理凝聚了物业管理人员的劳动汗水，理应涵盖场地租赁费与车辆管理费，从这个角度来看，物业公司收取一定费用无可厚非，但必须有两个前提，一是物业公司与业主委员会有约在先，授权或委托物业公司从事车辆管理，二是物业公司履行车辆看管业务，否则，收取车辆管理费不够合法。 停车位属于小区的服务设施，尤其是将小区道路划出来的停车位，更不能强调它的产业功能，不应当以营利为目的。正因为如此，武汉市物业管理条例第六十三条第二款规定，普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁费实行政府指导价。擅自“住改非”系违法行为湖北万泽律师事务所 金 迪 案情简介武昌某小区一些民用住宅变身为公司的办公用房。该小区共有住户1038户，300多户业主将房子出租后，变身为“公司”，规划上的民用生活区随之变成商务区，小区原有的美好安静环境遭到严重破坏。楼栋外和小区道路两边均可见多家公司的广告牌和指示牌。在6B栋，仅2楼就有养生会所、出租车公司等6家公司。 “住改非”带来许多麻烦，该楼只有两部电梯，楼高17层，该楼众多“住宅”变“公司”，每天上下班高峰，限乘10人的电梯经常被塞满，有时要等几趟才能乘上。小区进出的车流量增大，使本来就异常紧张的车位“雪上加霜”，不少车主找不到停车位，在小区里随意停放，既破坏了小区美观，又严重影响了通行；外来人员的增加，给小区治安也带来了不少隐患，许多业主担心财物丢失，不少业主称“住改非”破坏了小区美好的环境，这种行为该有人管管了。 案例分析对于社会各界普遍关注的“住改商”问题，我国法律有非常明确的规定。中华人民共和国物权法（以下简称物权法）第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。由此看来，“住改商”行为的合法性需要同时满足两个条件，一是遵守法律、法规以及管理规约，二是应当经有利害关系的业主同意。 那么，什么叫做“有利害关系的业主”呢？最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”这里明确了“有利害关系的业主”是指整栋建筑物内的其他业主；至于其他业主要明确为“有利害关系的业主”，则必须提供证据证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。武汉市物业管理条例第五十九条也作出了与物权法第七十七条相一致的规定。按此规定，物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。因此，对于上述案例中“住改商”的行为，可依据武汉市物业管理条例的规定来处理，即物业服务企业、业主委员会发现有违反武汉市物业管理条例第五十九条规定行为的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理。业委会“维权”为何不受法律保护 湖北华平律师事务所供稿 邱 华 案情简介2008年初，汉口某小区的部分业主及业主委员会委员对时任物业公司不满，之后业主委员会议定，解聘原物业公司并选聘新物业公司。但其选聘的新物业公司因系刚注册成立，尚未取得资质证书。 业主委员会将选聘的新物业公司资料送到区房管局去备案时，因该公司尚未获得资质许可而被退回。随后，该业主委员会又自发组织了一系列驱逐原物业公司的活动。小区正常的物业服务受到严重影响，也有部分业主投诉，请求行政主管部门行使行政管理权力，维护该小区的正常生活秩序。区房管局为保证小区的稳定，遂以房管局的名义向业主委员会发函，以业主大会选聘的物业公司无营业执照及资质为由，宣布业主委员会关于解聘、选聘物业公司的决议无效，应重新通过业主大会决定有关解聘、选聘物业公司事宜。小区业主委员会收到该函后，认为区房管局的行政行为违法，遂向人民法院提起行政诉讼，要求判决该具体行政行为无效并予以撤销。经人民法院审理后，以解聘物业公司不符合法定程序为由驳回了业主委员会的起诉。 案例分析 这是一起小区业主委员会与政府房管部门之间的行政诉讼案件。本案的关键在于如何确定业主委员会的职责范围以及业主委员会与政府房产主管部门之间的法律关系。 一、业主委员会的职责是法定的。物权法第七十五条规定，业主可以设立业主大会，并依法选举业主委员会。我国物业管理条例第十一条规定，业主有权选举业主委员会或者更换业主委员会成员，且有权选聘和解聘物业服务企业；第十五条则专门明确了业主委员会的职责范围：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施等等。另外，武汉市物业管理条例第二十六条规定，选聘、解聘物业服务企业应当由业主大会决定。通过上述规定可以看出，业主委员会系业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，并受业主、业主大会的监督。选聘和解聘物业服务企业应当由业主通过业主大会的形式共同商议决定，且在选聘物业服务企业前还应依照武汉市物业管理条例第五十五的规定，召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。因此，业主委员会无权自行选聘和解聘物业服务企业。在本案中，某小区的业主委员会未经业主大会的同意擅自决定解聘、选聘物业服务企业的行为超出了业主委员会的职责范围，因此，其诉讼请求没有得到法院的认可。 二、业主委员会应当接受行政管理部门的工作指导与监督。根据武汉市物业管理条例第四条的规定，房屋主管部门负责物业管理活动的监督管理工作；第三十六条规定，业主委员会委员应当受房屋主管部门的指导与监督。本案中，小区的业委会超越职责作出了解聘、选聘物业服务企业的决定，且选聘的的物业服务企业不具备相应资质。在此情形下，区房管局向小区业委会发出给业主大会业主委员会的函是履行相应监督和管理职责，属依法行使行政管理权，该业主委员会理应纠正其违法行为。业委会应妥善保管与全体业主利益相关的物品 湖北万泽律师事务所 周静雯案例简介 某小区通过业主大会选举成立了业主委员会。然而业主委员会的部分委员怠于行使其职责，没有妥善保管相关凭证档案等资料，直接导致了部分业主的凭证及档案丢失，引起业主们的不满。于是，在下一届业主大会上，业主们选举成立了新的业委会。然而部分前任委员会的委员由于不愿意被替换，拒绝将手中保管的凭证、档案、印章及财务交与新任委员会委员，并以此为由要求加入新的业委会，但此举遭到了新任委员们的一致反对。 新委员认为前任委员们工作不负责，不能严格按照相关法律法规行使自己的职权，严重影响了全体业主的共同利益，因此坚决不能让前任委员进入新成立的业主委员会。同时，前任委员认为是由于在业主委员会成立初期对资料及管理程序的不熟悉，才导致部分文件丢失，而经过熟悉后现在却要被替换，于是以拒绝交接对抗换届选举。双方因此陷入僵局，经开发商和街道办事处调解仍无果。案例分析 此案涉及业主委员会保管与全体业主利益相关的凭证、档案、印章及财务问题。 首先，业主委员会应当明确档案的妥善保管问题。武汉物业管理条例第四十七条规定：“业主委员会应当建立并妥善保管业主大会和业主委员会档案以及物业服务档案，按规定向房屋主管部门报送统计表。”从这个规定上看，业主委员会对于业主大会和业主委员会的档案是“应当”妥善保管的。 其次，新老两届业主委员会关于凭证、档案的交接问题。武汉物业管理条例第四十条第一款规定：“业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。”我们认为，前任委员会是不能以自身主观的原因而拒绝向新业主委员会移交其保管的凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财务的，且其移交的工作是在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下完成的，程序是庄重而严肃的。 再次，业主委员会应当及时接收资格终止业主委员会委员移交的上列资料和财务。武汉物业管理条例第四十条第二款规定：“业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。”我们认为，正是需要业主委员会及时的接收终止资格委员保管的资料，这样才能够避免因拖长时间而导致资料的丢失，因而能有效地控制相应的法律风险。本案涉及小区前后两届业主委员会，由于前任业主委员会部分委员对权限与职责的模糊，导致与新的业主委员会在交接上产生了重大分歧，而在武汉物业管理条例出台后对这个问题无论从程序上还是内容上都得到了有效的调整，双方对于权责有了更明确的认识与理解。当然，如果业主委员会能在事先与业主进行充分沟通，征得业主的理解，避免纠纷，这对于更好的处理邻里关系，构建和谐社区会更加有利。业主对物业服务不满意 拒交物业费合适吗湖北大晟律师事务所 张 俊案例简介 2009年6月，业主张先生购买了汉口某小区A单元一套商品房。入住后不久，张先生听到邻居业主李小姐抱怨，其他小区的居民来本小区随意停放车辆，导致小区业主的车辆常常没处停放。住在楼上的谢先生也抱怨走道的感应灯不知被哪家的小孩砸破了，物业公司没有及时更换；买菜出门时看见楼梯走道里不知是谁扔的垃圾，买完菜回家时那袋垃圾还在原地；电梯坏了，物业公司有时修理不及时，导致业主爬楼梯上下李小姐和谢先生分别找到张先生，要张先生与他们一起向物业公司提出物业服务质量太差，要么降低物业费，要么等物业公司解决服务中存在的问题、提高服务质量后再缴纳物业费。 张先生觉得虽然物业公司服务上确实存在一些问题，但是在小区总体的保洁、设施设备维护、保安人员的配备和管理等服务上还是基本按照物业服务合同履行，只是相关服务有必要作改进，诸如楼道卫生，物业公司是定时清扫，没有帮业主扔垃圾的义务，所以还是按期如数缴纳了物业费。案例分析该案例及类似的情形有一定代表性，涉及到业主对物业服务质量的评价以及如何正当行使对物业服务质量的评价权问题。 根据武汉市物业管理条例第四十八条的规定，对物业服务质量监督检查的形式之一是组织开展物业服务质量等级考核，市房屋主管部门是组织考核的主体，考核结果将向社会公布，直接影响物业服务企业的信用。业主对物业服务质量的评价是对物业服务企业等级考核的主要依据，其评价办法由市房屋主管部门制定。 同时，为了有效规范物业服务企业的市场行为，提高行业诚信度和服务水平，武汉市物业管理条例还规定，各区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立物业服务企业信用档案。据了解，物业服务企业信用档案的记录内容应包括物业服务企业业绩及良好、违法行为记录、服务质量、投诉及处理情况等。其建立可以为各级政府部门和社会公众监督物业服务企业市场行为提供依据，为社会公众查询物业服务企业信用信息提供服务，也可以为业主大会选聘物业服务企业提供最为直接的参考。这些规定和具体做法，共同构成了业主对物业服务质量评价的有效手段。 此外，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这一规定进一步从司法实践的角度规定了物业服务企业未按约定或未按规定规范提供物业服务应承担的法律责任。可见，业主要求物业服务企业提供符合约定或规定规范的物业服务质量不是没有办法，最直接的做法可以是按照房屋主管部门的规定对其服务质量进行有效评价，也可以是对物业服务企业提起民事诉讼。简单地拒交物业费不能从根本上解决物业服务质量的问题，相反可能成为物业服务企业降低服务质量的理由和借口。 业主能否将住宅改为经营性用房武汉市蔡甸区房产管理局 谢 杰案例简介蔡甸某住宅小区一楼业主李某为了让自己的房子“升值”，将住宅改建装修，改作商用，开办了一家餐饮店。因为该餐饮店经营产生的油烟和噪音恶化了相邻住户的居住环境，干扰了小区居民的正常生活起居，并且各色人等出入小区引起了小区其他居民安全方面的担忧，很快遭到小区其他业主的抗议。物业管理公司进行调解时，李某认为自己改造自家房子，与他人无关，拒绝进行调解。该小区业主于是联名向蔡甸区政府及房产局、工商局、环保局等相关职能部门投诉。案例分析 此案涉及业主是否可以改变物业权属登记用途，以及如何处理因改变房屋用途与其他业主产生利害关系的问题。 首先，住宅房屋能否改作商用，住宅改为商用需要满足什么条件？根据中华人民共和国物权法第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经过有利害关系的业主同意。” 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条、第十一条对此进一步规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。关于“利害关系人”是指“本栋建筑物内的其他业主，本栋之外业主认为有利害关系的，应当证明其房屋价值，生活质量受到或者可能受到不利影响的”。可见，将住宅改为经营性用房一是要取得本栋全体业主的同意及其他有利害关系的业主同意，二是要遵守法律、法规以及管理规约。 同时，武汉市物业管理条例第五十九条第一款规定：“物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业”，第三款对此也明确规定：“规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所”。从前面的法律、法规可以看出，业主擅自将住宅改为经营性用房，首先侵犯的是有利害关系的业主的民事权利，其次是违反房屋建筑使用行为规范，对于前者，按照现有法律制度设计，由业主通过民事途径解决，对于后者，由相关主管部门依法处理。 成立业主大会筹备组需要注意哪些问题武汉市青山区房管局 李 卫案例简介 某小区建筑总面积为10万平米，于2009年1月正式交付使用，之后业主开始入住，到今年1月止，该小区只有部分交付使用，交付面积达4.2万平米，业主数达到总户数的40%。今年3月，小区内25%的业主以开发商和前期物业公司未向街道及房屋主管部门报告成立业主大会为由，联名向区房管部门和所在街道提出组建业主大会的书面要求。 所在街道收到报告后立即会同区房管局组织业主成立业主大会筹备组，筹备组由一名街道办事处代表，一名社区代表，一名开发建设单位代表，6名小区业主代表共9人组成，由街道代表任组长。筹备组组建过程中，一名陈姓业主代表坚持以自己是小区业主身份要求担任筹备组组长；另一名张姓业主代表经核实本人不是业主，但其坚称其子为业主，由于工作繁忙委托其代为行使权利；开发建设单位也以该小区专有部分交付使用的建筑面积未达到建筑物总面积50%以上为由，拒不提供成立业主大会所必需的相关资料和文件，筹备工作不能顺利开展。 案例分析 本案涉及成立首次业主大会的条件、筹备组的成员构成及业主身份的确认。 首先，根据武汉市物业管理条例第十九条第二款规定：首次交付使用专有部分之日起满两年，且交付使用的专有部分建筑面积达建筑物总面积20%以上的；应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。本案涉及的物业小区自2009年1月首次交付使用至今已有两年时间，且交付面积占总面积比例远大于20%，故可以召开业主大会。此时，开发商或前期物业服务企业应当书面报告区房管部门或街道办事处，但前者未及时书面报告时，根据武汉市物业管理条例第二十一第二款规定“开发建设单位或者前期物业服务企业未及时以书面报告的，20%以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求”。本案中已有20%业主联名提出书面要求，可见，本案已具备召开首次业主大会会议、成立业主大会的基本条件。成立筹备组，开发建设单位应鼎力合作，不得以任何理由拒绝提供成立业主大会所必须的相关文件和资料，否则由区房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可以处以5000元以上两万元以下罚款。 其次，关于筹备组成员，武汉市物业管理条例第二十二条规定：“筹备组由业主和街道办事处、乡镇人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任”。再次，关于业主身份，武汉市物业管理条例第十六条规定“所称业主，是指物业的所有权人，尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主权利，并承担相应的义务”。业主权利可以依法委托他人行使，但无论被委托人是谁，其所有行为均应为委托人名义作出，其行为后果也归于委托人，由委托人承担。业主使用物业应注意相邻权武汉市武昌区房管局 龚 案例简介 王某是某花园小区的一名业主。近期，王某住房对面的3层楼商铺开了一家川菜饭馆，该川菜饭馆安装了一个大型油烟机，其排烟口正对着王某住房卫生间的窗户，王某一旦开窗通风总有一股刺鼻的油烟味。王某找到川菜饭馆商量解决油烟排放问题，可饭馆老板置之不理。王某找到物业公司投诉，物业公司上门劝饭馆采取改进措施，并随后递交了侵犯业主权益的整改通知函，但川菜饭馆仍不予理睬。不得已，王某只好向法院起诉，要求饭馆改建油烟机的排放口，并赔偿精神损失人民币500元。 某区人民法院受理此案后，主持双方进行调解，但双方分歧较大，未能协商取得一致意见。调解无效后，法院遂进行了判决：被告川菜饭馆排放废气的行为构成对原告王某合法权益的侵害，被告立即停止使用排油烟机，直到进行相应处理、不影响原告通风为止。案例分析本案涉及到相邻关系的处理问题。相邻关系，从权利的角度可称为相邻权。所谓相邻权，是指两个或两个以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要便利的权利。 正确处理相邻关系，必须遵守民法通则第八十三条规定的“有利生产、方便生活、省事、团结互助、公平合理”的原则。这些原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的行为准则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的重要原则。相邻权主要包括相邻通风、相邻通行、相邻环保等诸多方面，对此，民法通则第十八条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活、团结互助公平合理的精神，正确处理通风、通行等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”。武汉市物业管理条例第五章“物业的使用与维护”也作出了不少相应规定，其中包括： 一、不得将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或者厨房的上方； 二、不得发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风； 三、业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业、业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证； 四、规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所； 五、业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应当尽量避免对相邻物业造成损害，造成损害的，应当予以赔偿，相邻业主应当提供便利。 与邻为善，正确处理相邻关系，是维护住宅小区生活秩序的重要方面。相邻各方发生纠纷后，应通过协商或调解解决。物业服务企业、业主委员会协调、调解不成的，当事人可以向政府主管部门投诉或直接向人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益。未享受物业服务就能不交费武汉市住房保障和房屋管理局 叶恒星案例简介2004年10月，李某购买某房地产公司在武昌区某住宅小区商住楼一楼的临街门面，并用该门面开设了餐厅。餐厅生活垃圾量较大，李某直接与街环卫所签订了生活垃圾清运协议，约定生活垃圾清运费每月按每个桌面30元标准收取，由李某每季度通过划账方式缴纳。近年来，物业公司依据业主委员会与其签订的物业服务合同，多次找李某补交多年拖欠的物业管理费，李某拒交，理由是自己的房屋虽系整个住宅小区的一部分，但与其他房屋相对独立，并没有享受电梯、保安、垃圾清运服务，从未因套内房屋附属设施的维修养护找过物业公司的麻烦，也从未与物业公司签订过物业服务合同。物业公司多次与李某协商，未能取得一致，从而形成纠纷。案例分析本案涉及两个问题，一是李某有关从未享受物业服务之说能否成立；二是李某以未享受物业服务为由拒交物业费是否合法？ 一、法律概念上物业一般由专有部分和共有部分构成。根据法律规定“具有构造上的独立性，能够明确区分；且有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”。凡符合上述三个条件的房屋、车位、摊位等特定空间系专有部分。共有部分包括：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施，设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。对业主而言，物业的专有部分和共有部分都系业主所有。二、物业公司对物业的维护、养护服务的业务覆盖面，既包括专有部分，也包括共有部分，其中公共服务为物业服务的主要内容。从本案来看，虽然李某物业的专有部分未享受物业服务，但是归李某的共有部分，不可避免地接受了物业公司的管理、维护，李某有关从未享受物业公司服务一说显然与事实不符。三、业主必须对建筑物专有部分以外的共有部分承担义务。首先，李某虽然未与物业公司就物业管理有过单独的缔约行为，但是，经业主大会同意，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同的运行模式符合武汉市物业管理条例第四十九条规定，合同议定的权利、义务对每位业主具有约束力；其次，我国物权法第七十三条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；这一规定表明缴纳物业管理费是每位业主应尽的义务；再次，这里需要指出的是物业管理费应当包括业主的生活垃圾清运费，本案业主的生活垃圾清运费已由业主直接向街道环卫所缴纳，物业公司在向李某收取物业管理费时，可以酌情扣除。 紧急排险 破门而入是否侵权湖北正信律师事务所 李伊苓案例简介2008年9月，喻女士在硚口某住宅小区购买二手住宅一套，因女儿在深圳临产，她要赶往照顾。临行前，她向物业公司预交了半年的物业管理费，留下手机号码。今年3月，喻女士楼下魏某多次向物业公司反映，楼上漏水，已无法居住。物业管理人员现场查看，只见魏家厕所如“水帘洞”，客厅天花板也浸湿一片，如不及时处置，不仅生活不便，且有财物毁损、电线短路、引起火灾的可能性。为此，物业公司多次拨打喻女士的手机，但均为关机状态，后又因欠费停机无法与之取得联系。于是物业维修人员请来锁匠，当着邻居的面撬开喻家房门，更换了破裂喷水的水管，然后换上一把新锁。今年4月，喻女士返汉，发现门锁已换，得知物业公司抢修楼下房屋漏水问题撬开了自家大门，颇为不满，不仅拒绝物业公司提出的补交更换水管的材料费、维修费及近几年拖欠的所有物业管理费的要求，而且提出免交两年物业管理费作为对物业公司擅闯民宅的惩罚。否则，将诉至法院。案例分析这是一起物业公司实行房屋应急维修服务引起的纠纷，争议焦点在于在无法与业主取得联系的情况下，物业公司能否撬开业主房门、实行排险抢修。对此，笔者有如下看法。第一，应急抢修，这是物业公司应尽的职责。通常情况下，业主不得借故阻挠，物业公司也应当耐心与业主沟通，争取理解与支持。但是，如果遇上紧急情况，危及他人财产安全时，物业公司又无法与业主取得联系，应该设法采取措施，组织紧急抢修，消除隐患。对此武汉市物业管理条例作出相关规定，即“发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，相关业主和责任人不及时或无法履行维修养护义务的，物业服务企业应当及时通知业主委员会，并立即组织抢修，更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。”以上规定显示，本案物业公司为防止魏家事态扩大，严重损害相关业主利益。在无法与业主取得联系的情况下，撬开喻家房门实行应急抢修，是物业公司的履责之举。第二，好事办好，避免陷入侵权纠纷。住宅专有权是法律赋予公民最基本的人身权利和财产权利。我国宪法规定，“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅”。一般情况下，未经允许或履行一定司法程序，擅自或强行进入他人住宅，系违法侵权行为，应当受到法律追究。但是，如果是出现紧急情况，需要进入他人屋内实行排险抢修，只要合法进入，无可厚非。对此武汉市物业管理条例规定较为明确，即物业管理区域发生了包括“严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件”在内的紧急情形，应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告。就本案而言，所谓合法进入，应当是及时通知业主委员会，向街道派出所实行报告，征得公安部门同意后，在管辖户警和业主委员会有关人员陪同下进入他人屋内组织抢修，这样可以避免引起争议。最后，需要强调的是喻女士提出不交两年的物业管理费无法律依据，她应根据武汉市物业管理条例的规定，承担这次应急抢修中的维修费和材料费。业主代表能否代业主投票选举武汉市东西湖区房管局 黄 静案例简介今年3月，东西湖某住宅小区开展业主委员会换届。新当选的业主委员会到房管部门备案期间，该小区部分业主投诉说，此次业主委员会换届选举违规：在召开业主大会时，是由业主代表代替业主投票，并非业主本人投票。经调查核实，房管部门发现，选举过程中，因场地限制，全体业主集中投票不便，换届筹备组制定选举办法规定，业主大会采用集体讨论的形式召开，可以由业主代表投票选举产生业主委员会，但是事先须征得业主同意。由于时间紧，加上有些业主当时不在家，有些业主代表在未能与业主取得联系的情况下，代替业主行使了选举权。小区业主看见小区内张贴的换届选举结果公告后，方知实情。于是要求房管部门调查处理，并重新进行选举。案例分析 此案的焦点在于业主代表是否可以代替业主投票。 第一，何为业主代表？业主代表，首先是小区的业主，其次是为某件事代表其他业主去做，业主代表既可以是临时性的也可以是长期的。筹备组中的业主是业主代表，在业主委员会选举成立后，筹备组自动解散，此时的业主代表就是临时性的。而小区内各栋、单元的业主代表则是一种长期代表，参与召开业主大会及业主委员会日常工作。 第二，业主代表是如何产生的？根据业主大会和业主委员会指导规则（建房2009274号）规定，业主代表的产生方式由业主大会议事规则作出规定。为了维护广大业主的权利，确保业主代表的群众基础和代表性，在实际操作中，房管部门要求，筹备组以栋、单元为单位，推选业主代表，业主代表须经相关楼栋1/2以上业主推荐。 第三，业主代表具有哪些职能？根据业主大会和业主委员会指导规则规定，业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。武汉市物业管理条例规定，业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票须经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。就本案而言，无论是物权法关于物权直接支配性的法律规定，还是武汉市物业管理条例关于业主大会、业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的行政法规规定，都是在强调业主通过业主大会直接行使自己的权利，而不是通过“业主代表制”的方式由业主代表来代行权利。因此，在召开业主大会时，业主代表作为上传下达的“邮递员”，可以代为业主将业主自己填写的选票投进选举箱，协助业主实现自己应有的选举权。这里需要强调的是，就该小区而言，少则数百人，多则成千上万人，行使业主权利，常常需要征求业主意愿，将全体业主召集在一起开会讨论议定某事不够方便，因此业主代表的作用不容忽视，业主代表是小区业主必不可少的代言人。不过，要把握好业主代表权限的度，否则，就会超出自己的职责范围，引起业主异议。房屋交付后业主应依法交纳物业费武汉市江汉区房管局 汤 薇案例简介今年5月，武汉市某新建住宅项目的一位业主向房管部门投诉：2010年11月，该项目开发商公告小区业主前来办理房屋交付使用手续，但这名业主认为该项目交房时水电不通，小区绿化缺失严重，道路不畅出行不便，未达到交付条件，所以他一直没有去办理交付手续入住房屋，但现在物业服务公司却要向他收取物业服务费。房管部门受理投诉后进行调查，物业服务企业介绍了有关情况：一、开发商是在办理了房屋竣工验收手续后通知业主收房的，各楼栋包括业主室内水电管路是铺设到位的，并已通水、通电；二、业主反映的道路不通为市政道路，小区内道路确保通畅；三、由于种植的少部分绿化没有成活，小区绿化在收楼期间确有局部缺失需更换及调整的现象，为此种植单位进行了重新补栽、维护；四、开发商是2010年11月通知业主办理交房手续的，与此同时物业服务企业进场提供服务，并从2011年1月起向业主收取物业服务费。案例分析在本案中，延伸出广大业主关心的两大热点问题。第一是业主不办理房屋交付手续，房屋算不算已经交付使用了？第二是办理了房屋交付手续后，业主一直没有入住，这段时间应不应该承担物业服务费？对此，武汉市物业管理条例第十二条作出明确规定：房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。因此，依据上述规定，本案中的两个问题有了明确的答案。第一，该项目的开发商已办理了房屋竣工验收手续，符合房屋交付条件。房屋达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的即为交付，房屋交付之后，业主应按时交纳物业服务费；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，也视为交付，应交纳物业服务费。如果因开发商的责任导致房屋不符合交付使用的条件，业主没有办理房屋交付使用手续的，开发商应及时进行整改，其整改期间直至房屋交付，物业服务费用应由开发商承担。第二，如房屋交付后一年内，业主一直未入住的，房屋空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。如空置期超过一年，一年之后的空置时间仍按全额支付物业服务费用。其实从维护更广大业主自身权益出发，不妨换位思考一下，如果大部分的业主以未入住为由不交纳物业服务费，物业服务企业就没有资金来维护房屋和配套设施，保持物业管理区域内的清洁卫生，业主们生活的环境就会恶化，受到损失的最终还是业主的权益。只有业主们都按照合同约定依法按时交纳了物业服务费，物业服务企业才有经费保障提供优质服务，物业管理活动才能进入良性循环的轨道，业主居住的小区才会更和谐、更美好、更舒适。“私家花园”内能否搭建玻璃房武汉市蔡甸区房管局 谢 杰案例简介蔡甸区某住宅小区一楼房屋每户都有一个20平米左右的小花园。业主购房时，合同上约定小花园由开发商赠送，有些业主便在花园内搭花架，建玻璃花房，遭到楼上业主反对。楼上业主认为，开发商赠送的小花园，系小区业主共有用地，没有单独产权，不能随意搭建建筑物、构筑物。否则一来影响小区环境，二来楼上丢弃的杂物纸屑落入花房屋顶，如不及时清理，成为垃圾堆，易滋生蚊虫、招引苍蝇，且异味难闻，严重影响楼上尤其是二楼业主的环境卫生，于是楼上业主纷纷向物业公司投诉，物业公司在未能说服业主自行拆除的情况下，向业主下达了书面整改通知书，要求一周内拆除花园内的玻璃花房，否则实行强拆，搭建玻璃花房的业主坚持认为，既然花园系开发商赠送，就应该是业主私家花园，业主在自己的私有空间增设玻璃花房，外人无权干涉。物业公司见业主拒绝整改，于是请来区城管部门，业主见状被迫自己动手拆除了玻璃花房。案例分析此案涉及物业共有部分的界定以及建筑物共有部分如何管理和维护的问题。首先，明确一楼花园是属于一楼业主私有还是全体业主共有。根据中华人民共和国物权法的相关规定，除了业主依据产权凭证独占的专有部分之外，建筑物的其他部分及设施、设备等均属全体业主共有。如果开发商赠送的花园，土地使用权已独立分割，可以办理土地使用权证，那么该业主就可以单独享有，否则，就属于建筑物的共有部分，由全体业主共同拥有。从本案的情况来看，该住宅楼的小花园并没有进行土地分割，也不可能办理单独的土地使用权证，因此是该住宅楼的共有部分，当属全体业主共有，并非一楼业主的私有财产，一楼业主无权随便改建。其次，明确开发商有没有权力赠送建筑物的共有部分。目前，有些开发商以“买一楼赠私家花园”作为卖点，促进一楼的销售。中华人民共和国物业管理条例第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”没有经过土地分割，不能办理独立的产权证的花园，属于全体业主共有，而非“私家花园”，开发商没有所有权和处置权，如果在商品房买卖合同中出现了类似的赠送或销售建筑物共有部分的条款，业主可以提起侵权诉讼。再次，建筑物共有部分如何管理和维护。武汉市物业管理条例第三十二条规定：“业主大会决定改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”业主、业主委员会及物业公司未经业主大会表决同意不得进行建筑物及其附属设施的改建和重建。依据该条款，本案中一楼小花园的改建需要该住宅楼全体业主召开业主大会进行表决，并且经过三分之二以上的业主同意才能实施改建。业主楼顶私搭“空中花园”属违规湖北得伟君尚律师事务所 梁 熙案例简介洪山区某住宅小区系2005年兴建开发，次年业主陆续入住后，由于前期物业管理未及时跟上，一部分顶层业主私自在楼顶加盖一层，打通自家房屋天花板形成复式住宅