中国房地产美的集团项目营销费用管理规定提案.doc

美的地产 集团 营营 销销 费费 用用 管管 理理 规规 定定 目目 录录 第一节第一节 总总 则则.3 第二节第二节 营销费用使用与管理职能营销费用使用与管理职能.3 第三节第三节 营销费用科目设置及口径归类营销费用科目设置及口径归类.4 第四节第四节 区域公司营销费用年度预算编制区域公司营销费用年度预算编制.5 第五节第五节 区域公司营销费用月度立项申报区域公司营销费用月度立项申报.7 第六节第六节 区域公司营销费用使用及管理规定区域公司营销费用使用及管理规定.9 第七节第七节 集团营销费用使用及管理规定集团营销费用使用及管理规定.16 第八节第八节 各层级营销费用预算执行情况考核办法各层级营销费用预算执行情况考核办法.16 第九节第九节 附附 则则.17 第一节第一节 总总 则则 第一条 为更好地规范营销费用使用及管理流程，明确各使用单位的职责和 权限，落实各项工作责任，切实做到开源节流，合理利用，降低成本，提高效益， 特制订本管理规定。 第二条 本规定主要内容包括：营销费用使用与管理职能、营销费用科目设 置及口径归类、区域公司营销费用年度预算编制、月度立项申报、使用及管理规 定、集团营销费用使用及管理规定、各层级营销费用预算执行情况考核办法。 第三条 本规定仅供集团地产板块的各层级营销费用使用及管理单位使用， 适用于住宅、商铺、车位销售，商铺租赁及区域公司品牌、集团品牌宣传推广过 程中的营销费用使用与管理；各层级营销费用管理单位应结合实际业务开展情况 制定相关实施细则并颁布实施。 第二节第二节 营销费用使用与管理职能营销费用使用与管理职能 第四条 营销费用使用及管理分为三个层级，分别是集团市场策划部、区域 公司营销中心和项目营销部。没有设立区域公司的地区，区域公司营销中心和单 项目营销部相关职能进行合并。 第五条 集团市场策划部主要职责 一、 负责集团品牌宣传，协助各区域公司开展品牌管理工作。 二、 审核各区域公司上报的年度营销费用预算方案，下达各区域公司及集 团品牌年度营销费用指标。 三、 审批各区域公司月度营销费用立项及宣传推广方案。 四、 根据分权手册审批超过区域公司审批金额的费用立项及年度合同。 五、 审批无确切开盘时间而确需发生营销费用的立项。 六、 每月汇总、分析各区域公司营销费用使用情况及宣传推广效果。 七、 清理、结算由集团品牌承担的营销费用。 八、 制定营销费用管理制度，督导、跟踪、落实各区域公司营销费用预算 执行情况考核。 第六条 区域公司营销中心主要职责 一、 负责区域公司品牌宣传及区域公司营销费用管理工作。 二、 将所在区域公司的年度营销费用指标分解到各项目。 三、 审批各项目的月度营销费用立项及宣传推广方案。 四、 组织（或参与）媒体合作、广告代理等年度合同洽谈、签订。 五、 控制区域公司费用预算，监督使用过程，评估使用效果。 六、 每月汇总、分析区域公司营销费用使用情况，并报集团市场策划部备 案。 七、 清理、结算由区域公司营销中心经办的营销费用。 八、 制定营销费用使用管理实施细则，跟踪、落实区域公司营销费用预算 执行情况考核。 第七条 项目营销策划部主要职责 一、 将本项目的年度营销费用指标分解到全年各月。 二、 策划本项目全年各月营销推广策略、制定各阶段宣传推广方案、申报 本项目月度营销费用立项及单项立项。 三、 签订所在项目经办的各类营销费用使用合同。 四、 负责所在项目宣传推广及费用使用管理工作。 五、 每月统计分析所在单位营销费用使用情况，并报区域公司营销中心备 案。 六、 清理、结算由所在项目承担的营销费用。 七、 跟踪、控制所在项目的营销费用预算执行情况。 八、针对月度推广作总结与评估，以汇报形式落实每项费用的发生及实施过 程及质量评估。 第三节第三节 营销费用科目设置及口径归类营销费用科目设置及口径归类 第八条 营销费用分类 营销费用主要分为四大类，一类为营销推广费用，第二类为日常固定运营费 用，第三类为日常变动运营费用，第四类为其他费用。营销推广费用是指用于营 销推广、直接与销售宣传相关的费用；日常固定运营费用是指售楼部、样板房、 销售动线、样板区域、人员、水电、清洁绿化以及日常正常运作所需费用，如： 吧台物品、洗手液、纸巾等消耗品；日常变动运营费用是指开发销售过程中发生 的据实结算部分的费用；其他费用是指销售部门出口的非营销推广的费用。 。 营销费用 日常固定运营费用：包括代管人员费用、水电费、清洁绿化费用、物料消耗费用、维修费用 营销推广费用 日常变动运营费用：包括巴士费用、交楼费用、物业管理费、销售代理佣金、空置房费用 集团品牌费用：是指用于集团品牌宣传推广的费用 地区品牌费用：是指用于地区品牌宣传推广的费用 项目推广费用：既可用于销售，也可用于租赁 其他费用：包括安抚赔偿费用、业务费用、员工管理费、折旧、办公费、交易手续费、市场调研费 第九条 为利于营销费用管理，集团市场策划部根据营销费用用途统一制定 营销费用科目【附表一：费用科目表】 ；营销费用科目分为一级科目和二级科目， 本规定对一二级科目所包含的范围作了明确规定，未经集团市场策划部发文，任 何人不得随意增减营销费用科目。 第十条 各营销费用使用单位必须严格按照科目编制预算、申报立项、统计 营销费用发生情况，未按科目要求编制预算、立项的，一律不予审批，未按科目 要求归类营销费用发生情况的，将追究经办人及相关负责人责任。 第四节第四节 区域公司营销费用年度预算区域公司营销费用年度预算编制编制 第十一条 营销费用使用必须编制年度预算，各区域公司预算编制单位应紧 紧围绕本单位全年各月的销售指标、营销推广策略，结合各阶段销售任务安排， 合理利用资源，做好年度营销费用预算编制工作。 第十二条 区域公司年度营销费用预算审批流程及工作指引 一、 审批流程 区域公司 将年度总指标分解到各项目 集团总部 下达年度营销费用指标 区域公司 审核、汇总年度预算方案 区域公司各项目 填报年度预算方案 集团市场策划部 通知各地区申报年度预算 集团总部、管委会 审批各地区年度预算方案 区域公司品牌推广 填报年度预算方案 二、 工作指引 一、每年九月初，集团总部下发通知，要求各区域公司营销管线申报下年 度营销费用预算方案，通知内容必须包括：全年重要节点营销策划方案、年度营 销推广 PPT 方案及【附表二：年度项目营销费用预算表】 、 【附表二（一）：年度 区域公司营销费用汇总表】 。 二、区域公司营销中心 根据通知要求组织各项目营销部根据“通知”要求 编制下年度营销费用预算方案（【附表二：年度项目营销费用预算表】 、同时附 上全年重要节点营销策划方案、年度营销推广 PPT 方案、上年度营销费用使用情 况总结、年度费用分析报告） 。 三、区域公司营销中心申报预算方案、并提交区域公司财务部审核，审核 无误后按【附表二（一）：年度区域公司营销费用汇总表】格式汇总，经区域公 司营销部长、区域公司总经理签字后连同各预算单位申请的方案一并上报集团市 场策划部。 四、集团市场策划部审核各区域公司年度营销费用预算方案，综合评估各 区域公司历年来营销费用使用状况，结合各区域公司下一年度销售指标及营销费 用需求、各预算项目策划方案，提出意见和建议，报集团总裁及管委会审批。 五、集团总裁、管委会审批各区域公司年度营销费用预算方案，批复后由 集团市场策划部根据批复意见起草关于下达下年度各区域公司营销费用指标的 通知 ，经集团营销管线负责人签字后由集团运营管理部下发到各区域公司。 六、区域公司营销中心收到集团下达的区域公司营销费用指标后，根据各 楼盘实际情况将区域公司营销费用指标分解为各项目及片区/地区年度指标，并 下发到各预算执行单位。 七、各预算执行项目收到区域公司下达给本项目的年度营销费用指标后， 将所在单位的营销费用指标分解到全年各月（按【附表二：年度项目营销费用预 算表】格式填写） ，经项目负责人签字确认后报区域公司审批，审批通过后由区 域公司营销中心按【附表二（一）：年度区域公司营销费用汇总表】汇总，报送 集团市场策划部备案。 八、填表说明 1 1、 各预算申报项目必须严格按表格要求填写，表中反映的数据必须有理 有据、实事求是，不夸大、不虚报。 2 2、 应将预算方案的计算依据、方法及说明填写在表格相应栏或作为附件 附后。 3 3、 集团、区域公司、项目均以报送备案的【附表二：年度项目营销费用 预算表】 、 【附表二（一）：年度区域公司营销费用汇总表】作为全年各月指标考 核依据。 第五节第五节 区域公司营销费用月度立项申报区域公司营销费用月度立项申报 第十三条 区域公司月度营销费用立项审批流程及工作指引 一、审批流程 各预算项目 按批复预算贯彻执行 区域公司 将批复预算转发各项目 区域公司 审核、汇总区域公司次月预算 预算执行项目 申报次月预算方案 项目策划组 组织召开营销工作会议 集团市场策划部 审批各区域公司次月预算 集团财务部、集团总裁 审批各区域公司次月预算 二、工作指引 一、 每月中旬，区域公司营销中心组织营销管线策划人员召开营销工作会议， 总结近期宣传推广效果，商讨下一阶段营销推广策略，确立次月营销推广主题、 方案。 二、 各项目策划组根据营销工作会议精神申报次月营销费用预算立项。 三、 各区域公司营销部根据营销工作会议精神及各项目营销费用预算申报次 月区域公司营销费用预算立项。 四、 为规范预算立项内容，集团市场策划部统一制定了【附表三：月度区域 公司营销费用立项表】 。其内容分三部分，第一部分为立项当月的营销推广策略； 第二部分为今年各月营销费用预算执行情况；第三部分为申报本月营销费用预算 立项明细。各项目根据【附表三（一）：月度区域公司营销费用立项表】向区域 公司申报次月营销费用预算立项，各区域公司根据各项目申报情况汇总至【附表 三：月度区域公司营销费用立项表】 ，向集团申报次月区域公司营销费用预算。 （一） 营销推广策略 1 1、 上月营销工作总结 2 2、 上月结转货量情况 3 3、 本月新推货量情况 4 4、 本月宣传推广思路 5 5、 本月促销活动事项 6 6、 本月两点一线卖点 7 7、 本月促销优惠措施 （二） 营销费用预算执行情况 按要求填写全年各月“营销推广费用” 、 “日常固定运营费用” 、 “日常变动运 营费用” 、 “其他费用”的预算额和实际发生额。 （三） 本月营销费用预算立项 1、 按一级科目和二级科目填报当月“营销推广费用” 、 “日常固定运营费 用” 、 “日常变动运营费用” 、 “其他费用”立项额度； 2、 填报各科目立项金额占该类费用的百分比，如：硬性广告占营销推广 费用的%，巴士费用占占日常变动运营费用的%； 3、 详细说明每一笔费用立项金额的目的、用途及方案内容。如： a、平面广告的立项需附上媒体投放排期表、广告发布文案； b、展销活动的立项需附上活动策划方案； c、现场包装的立项需附上现场包装方案； d、宣传物料的立项需附上印刷稿样、数量、单价及针对组团、原库 存情况； e、户外广告的立项需附上具体位置、发布内容、整体效果图、跨月 分摊费用的原则及方法； f、交楼费用立项需附上交楼活动方案、针对交楼组团、户数、费用 支出细项说明等等。 g、 五、 区域公司营销中心审核各项目申报的月度营销费用预算立项审核内容包 括： a、立项内容是否合理、方案是否可行、目的是否明确、效果是否明确； b、是否超出本年累计预算指标； 对于立项达不到要求的，退回预算项目重新调整立项内容，然后再上报。对 于超预算的，倘若不同意上报，则退回预算项目重新调整，倘若同意上报，则出 具本部门意见并按【附表三：月度区域公司营销费用立项表】汇总，按如下情形 报批： a、区域公司单项预算执行预算在区域公司审批额度内的，报区域公司审批即 可，超过区域公司审批额度的费用，报集团市场策划部、集团财务部、集团总裁 审批； b、预算执行项目本年累计实际发生费用超出本年累计预算额度的，由区域公 司提交年度营销费用额度调整申请，报集团市场策划部、集团财务部、集团总裁 审批后，由财务部门监控执行。 六、 立项报告按规定程序会签后，返回到各区域公司营销部并遵照执行，同 时报送集团市场策划部备案。 七、 填表说明 1 1、 本表设定的科目不得随意增加或删除，不得修改科目名称。 2 2、 营销费用立项必须按口径归类，填写在相应的科目内并附说明。 八、 各营销费用使用项目必须严格按规定内容填写，审核部门负责审核、把 关，对于填写不完整、依据不充分，预算立项不符合要求的，一律不予审批。审 核不严谨导致费用使用不合理，造成公司直接或间接经济损失，将追究经办项目、 区域公司营销负责人责任。 九、 无年度预算的原则不得发生营销费用，如确有需要，须专项报批，每一 笔立项均须报集团市场策划部、集团财务部、集团总裁审批。 第六节第六节 区域公司营销费用使用及区域公司营销费用使用及管理规定管理规定 第十四条 营销费用使用必须遵循“先立项、再签合同、后使用”的原则， 未经立项一律不得发生。 第十五条 原则上不允许合同倒签（即先发生费用，后签合同）现象发生， 如因特殊原因出现合同倒签的，必须在改成合同审批时附相关说明，解释清楚合 同倒签的原因和理由，经区域公司营销管线负责人签字后作为合同会签意见附后， 以备后续审计调查。各区域公司营销中心应加强这方面的监督管理工作，避免因 经办人员工作滞后导致合同倒签的现象发生。对于出现大量合同倒签或主观原因 延误合同会签的，将追究相关人员责任。 第十六条 在营销费用使用过程中，有中标价的，按中标价执行；无中标价 的，按招标管理办法中的相关规定执行。 第十七条 各区域公司应根据本地实际情况，建立、健全和完善营销费用使 用过程的监管机制，防止出现不规范现象或违法违纪行为发生。已发生的营销费 用必须及时办理结算，本月发生的费用，次月结算，无故不得拖延，不得推后， 蓄意延迟办理结算请款手续的，将追究经办人责任。 第十八条 营销费用台帐登记 一、 各级营销费用使用项目必须建立营销费用台帐，用于登记已发生的营 销费用及变更情况。营销费用发生后，经办人应及时将发生的费用登记在台帐上。 二、 台帐分两类，一类登记当月发生的营销费用（即【附表四：项目费用 明细台账登记表】 ） ，另一类登记结算差异及变更情况（即【附表五：项目营销费 用变更差异明细表】 ） 。 三、 填写说明 （一）项目费用明细台账登记表 1 1、 本表作为登记营销费用实际发生情况的明细表，每发生一笔登记一笔， 各项填写内容必须准确、具体，各类反映实际营销费用的报表其数据均来源于本 表。 2 2、 本表登记的内容也作为营销费用请款、结算、与财务对帐、审计的凭 据之一，填写时必须细心、认真、不得错漏、弄虚作假。 （二）项目营销费用变更差异明细表 1、 本表用于登记营销费用使用过程中发生的变更差异，如：投放额与结 算额之间存在的差异、人为填写错误更正、等等。 2、 本表的变更额应反映在变更当月的各类实际发生的营销费用报表上， 倘若有专门反映变更差异的报表，则填写在变更差异栏上，无专门反映变更差异 的报表，则反映在实际发生的营销费用栏内（即：【实际数】=【发生数】+【变 更额】 ） 。 第十九条 营销费用月度报表编制 一、每月月底，各营销费用使用项目从台帐中筛选数据，分类汇总，按营 销费用科目统计，并编制月度项目营销费用使用情况统计表和月度项目营 销费用使用情况分析表 ，经单位负责人签字后上报片区/地区公司市场与经营中 心审核、汇总，片区/地区公司营销管线负责人签字后报片区/地区公司财务部门 及集团市场策划部备案。 二、根据不同层级， 月度营销费用使用情况统计表分两种，一种是 【月度项目营销费用使用情况统计表】 （即由项目营销策划组填写，区域公司营 销中心审核，上报集团市场策划部备案的报表） ；另一种是【月度区域公司营销 费用使用情况统计表】 （即由区域公司营销中心根据月度项目营销费用使用情 况统计表编制汇总，区域公司营销管线负责人签字，上报集团市场策划部备案 的报表） ，两表格式一致，见附表【附表六：月度营销费用使用情况统计表】 。 、 三、月度营销费用使用情况分析表无论是项目、区域公司、集团均使 用同一份表格，项目的填写项目部分，区域公司的填写区域公司部分、集团的填 写集团部分，由项目上报区域公司，区域公司汇总后再上报集团，集团汇总后再 上报集团领导。表格格式详见【附表七：月度营销费用使用情况分析表】 。 四、所有营销费用均按权责发生制介定发生日期及统计口径，表格设定的 科目不得随意增加或删除，不得修改科目名称，实际发生的营销费用必须按口径 统计归类，列入相应科目内。 五、填写说明 （一） 营销费用使用情况统计表 1 1、 销售类费用和租赁类费用，统一集中反映在一张表上。 2 2、 填报内容分三部分，一部分反映“当月营销费用立项执行情况” ，另 一部分反映“本年实际销费用预算执行情况，第三部分反映上年同期对比情况， 按科目分类汇总。 【立项金额】和【占本月立项总额的%】的数据来源于当月月 度营销费用预算立项表 （倘若当月有追加立项的，则两者之和） ，而【上年同期 实际费用】的“本月数”和“本年累计数”则取于去年各月相关报表数据。 3 3、 【占本月实际总额%】分别是指“营销推广费用”的二级科目实际发 生额占本月比例部分实际总额的%， “日常运营费用”的二级科目实际发生额占本 月固定部分实际总额的%；【本年累计实际费用】是指从 1 月起至本月止实际发 生的营销费用金额（含变更差异） 。 （二） 营销费用使用情况分析表 1、 项目策划组填写本表的“项目”栏、区域公司营销中心填写本表的 “区域公司合计” 栏、集团市场策划部填写“集团品牌”和“集团合计” 栏。 2、 本表指标数，如：【销售合约金额】 、 【推广费用金额】 、 【推广费用比 率】 、 【日常运营费用】来源于区域公司年初报集团市场策划部备案的年度营销 费用预算总表中的当月“本月” 、 “本年累计（是指从 1 月起至本月止预算金额 之和） ” 、 “本年度”数； 3、 本表实际数，如：【销售合约金额】实际数以财务数为准， 【推广费 用金额】 、 【推广费用比率】 、 【日常运营费用】及【上年同期数】来源于区域公司 当月上报集团市场策划部备案的月度营销费用使用情况统计表 。 4、 本表与月度营销费用使用情况统计表一并上报集团市场策划部备 案，同时报送区域公司财务部门。 第二十条 区域公司营销中心应定期核查各营销费用使用项目的台帐、合同、 协议、审批报告等，确保资料完整、准确、凭证管理规范。 第二十一条 营销费用使用必须按立项批准额度执行，无论是推广费用还是 运营费用，各科目之间的费用均不得相互挪用，也不得用于其他任何支出。无论 经任何层级批准发生的超预算费用，在绩效考核时均不予免责。 第二十二条报表统计区间应与会计核算区间一致，如会计核算区间调整， 营销费用的报表统计区间亦须作相应调整。年报表为：1 月 1 日至 12 月 31 日； 月报表为：自然月。 第二十三条 报表填报时间要求 一、 年度推广费用和运营费用预算报表 （一） 每年 9 月 5 日前集团总部通知各区域公司营销中心填报下年度营销 费用预算方案。 （二） 9 月 25 日前各区域公司营销中心将年度营销费用预算方案报集团市 场策划部审批。 （三） 10 月 25 日前集团管理部下发各区域公司全年营销费用总指标。 （四） 11 月 10 日各区域公司营销中心将年度营销费用预算表（分解到每 月各项目）报集团市场策划部备案。 二、 月度营销费用预算立项审批表 （一） 每月 18 日前区域公司营销中心通知各预算执行项目申报下月营销 费用预算立项。 （二） 每月 20 日前各预算执行项目提交下月营销费用预算立项表。 （三） 每月 30 日前区域公司营销中心将经批准的营销费用预算立项返馈 回各预算执行项目，同时报送集团市场策划部备案。 （四） 区域公司可根据实际情况对上述第（一） 、 （二）项的时间要求作适 当调整，但第（三）项的时间要求不能改变。 三、 “月度营销费用使用情况统计表”和“营销费用使用执行情况分析表” （一） 各预算执行项目务必及时登记台帐，当天发生当天登记。每月 2 日 编制上月月度营销费用使用情况统计表和营销费用使用情况分析表 ，并 上报区域公司营销中心。 （二） 每月 4 日区域公司营销中心审核、汇总各预算执行项目编制月度 营销费用使用情况统计表和营销费用使用情况分析表 ，并报送相关部门及 集团市场策划部备案。 以上填报时间逢双休日、节假日顺延。 第二十四条 营销费用在实际使用过程中遇及一些问题的处理办法： 一、 “二点一线”装饰、景观工程设计如超出基准价，超出 10%以上的由营 销费用承担。 （一） “二点一线”定义 “二点”是指售楼部和样板间， “一线”是指售楼部到样板间之间的通道， 其中包括：售楼部、样板间的硬装、软装，配合销售而建的样板间所在单位工程 的首层住宅大堂、样板间所在楼层的楼梯厅，配合销售而建的园林、景观等工程 （含临建和永久性建筑） 。 （二） 费用划分原则 1、超出市场 10%以上的“二点一线”费用纳入营销费用，由所在项目的营 销费用比例部分承担。 2、按程序审批同意超目标成本或同意提高产品档次，从而导致超原档次基 准价的，超出部分不列入营销费用。 （三） “二点一线”工程预算审核要求 今后凡属“二点一线”的工程项目、范围，乃至工程预算方案必须经区域公 司负责人和区域公司营销管线负责人审核确认。未经区域公司负责人和区域公司 营销管线负责人审核确认，一旦超基准价要求列入营销费用的，营销管线有权不 予受理。 （四） 费用分摊指引 3、当月发生的费用必须当月填报、当月反映，按权责发生制介定发生日期 及统计口径。如当月“二点一线”的费用金额太大，可适当按月分摊，但分摊期 限最长不得超过一年，且不得间断性分摊，分摊期可跨年度。 （五） 费用确认、报送程序 1、凡要求列入营销费用的“二点一线”工程费用，概由区域公司审核部门 提供，区域公司工程、营销管线确认，倘若软装方面是由营销（或项目）跟进的， 则由营销管线（或项目）提供，工程、审核部门确认。 2、每月 3 日前经办部门须将上月发生的“二点一线”工程费用报送相关管 线审核确认，经审核确认由营销费用承担的费用由区域公司营销部按营销费用科 目要求归类登记营销费用台帐，并编制营销费用报表。 3、费用发生后，经办部门无正当理由说明迟报原因的，超过 1 个月以上， 营销管线有权拒绝接受，造成责任由经办部门承担。倘若营销管线有意瞒报费用， 一经查实，予以严处。 二、由营销费用垫付的“两点一线”装修、软装、物品、物料等变卖后所 产生的收入今后不再用于冲减当期营销费用支出。 三、 当营销费用的发生数与结算数不一致或事后发现原有数据错误时，其 变更差异额（【变更差异额】=【变更后】-【变更前】 ）在变更当月的报表中反 映（无论是往年发生数还是本年发生数） 。要求单列反映变更情况的，则反映在 “变更差异”栏，要求含在实际费用中的，则按【实际费用】=【发生数】+【变 更差异额】反映在“实际费用”栏。 四、 根据业务管理需要，每年都会对本规定做出相应的调整，由于本 规定的调整，导致一二级科目发生变化（如：新增、删减、合并或重新归类、 等） ，在填写月度营销费用使用情况统计表时，有相当一部分上年同期的科 目无法与本年科目相对应，令上年同期数据