台山斗山项目营销推广策略.ppt

台山市斗山镇项目 营销策略提案,中驭全价值机构,中驭全价值机构 2012.12.8,目录,项目市场调研数据与分析 项目推广定位建议 项目营销策略执行（客源累积的策略） 项目的推案计划 项目销售分期策略 项目售楼处及现场包装建议,斗山镇概况,斗山镇位于台山市东南部，毗邻港澳，距澳门48海里，离香港87海里。在广东省批准设立的广海湾工业园区内，是广东省批准成为首批中心镇之一，又是鳗鱼专业镇。全镇有18个村委会和一个居委会，156条自然村，总面积约120平方公里，全镇人口54000多人，而旅居世界91个国家和地区，斗山籍华侨乡亲有8万多人，素有“中国第一侨乡”、“内外两个斗山”、及“鱼米之乡”之称。 产业概况：全镇现有企业800多家，主要有制衣、织布、陶瓷、化工、五金电器、粮食加工、工艺编织、鳗鱼养殖加工出口、饮食、运输等行业。其中主要支柱产业有服装纺织，青鳗出口加工，陶瓷及五金电器。,项目市调数据,项目市场调研分析,当地住宅多以简单社区与单体楼为主，缺乏大型高档社区。总体房地产市场竞争不充分，市场存在一定空白位，如项目能在开发规划理念产品形象宣传上提升即可突破空白。 市场产品以多层步梯为主，平均户型面积较大，面积段集中在100-140平方之间，中小户型的供应基本空白。本地购房以及自主居多，斗山镇出国的人口相对于留在本地的居民人数，成购房主力 ，购买目的多是养老。 住宅产品规划以及立面风格设计相对落后，如本项目以优秀的建筑规划设计、产品品质投入市场，可获遥遥领先地位，而且短时间内周边亦无竞争对手。,项目市场调研分析,商业的格局以虚镇形式为主，相对于周边的广海镇商业欠缺发达，缺乏中等规模以上超市或购物中心，餐饮娱乐需求需到市区台城。 本社区的品质可与台山市区楼盘相比肩，相对于各自地方镇而言，在规划理念、户型设计、景观设计等突出优越性，将能创建当地最具有竞争力和持久社会影响的一流居住社区。 规划产品建议：小区的服务配套应以高档居住社区为标准，完善生活配套，一大型超市包括生鲜区、一社区服务中心包括医疗站、以及在商业区中设置之精品零售店等。因本案所在位置相对周边生活配套较少且品质不高，本社区可极力营造区域生活配套商业中心，对于社区品牌锻造以及销售有莫大的推动。,项目推广定位,项目定位：本地最具竞争力和持久社会影响力的 一流居住社区。 核心竞争力构建：高标准的设区服务配套：一大型超市包括生鲜区、一社区服务中心包括医疗站、精品零售商业街，以及餐饮娱乐一条街。打造区域配套商业中心，锻造品牌楼盘地位。,客户定位：主力购房者是本地改善型客户，周边镇的首次和首改客户为主。周边客户以周边乡镇迁入城镇为主。 竞争策略：竭力提高景观之营造、环境之优化及整体社区商业生活配套之口碑品质，在市场树立标杆。,项目营销执行,主要问题 从2012年1月15日前，现场售楼处和项目工地现场包装到位，配合销售工作展开 2012年12月10日至1月15日，只有1个月的现场展示时间，在传统媒体不适用本项目的情况下，在如此短的时间内，完成意向客户的累积,以5000人次，每周一次的频率进行定期DM开发。 用“压海绵”的方式，对每一个圈层客源进行梳理。 同时利用电话开发、短信沟通和邮件产品发布的多重方式进行产品发布。,解决方案：,新联康-您可信赖的房地产营销专家,项目营销执行: 媒体渠道策略,启动期媒体投放渠道与初步预算:,10,统一形象：设计项目专属工作服，统一T恤红衫。 组织模式：不追求派单数量，追求效果，统一培训派单兼职，派单同时能够与客户沟通，每人每天需拿回有效电话20个，设奖罚制度。 电话有效性检测：索回客户电话第二天即传递至CALL客中心回访，筛选有效电话，并分配给销售代表跟进。,营销执行策略红动全城海量派单 选择目标客户集中的区域内，及各区域核心商圈进行海量派单，同时配备项目现场外围1公里范围内派单。,市场,物流园,市场,超市,步行街,商业街,商业广场,示意图,营销执行备选策略定向直投，大客户拓展，重点产业园巡展老业主回访，启动老带新；针对专业市场、学校、医院、工业区等，洽谈团购，并组织专场团购,媒体策略,大型户外媒体,户外现场包装,主力媒体户外与现场,媒体宣传策略形象与体验,优秀的样板房及样板段是完成良好销售的前提，建议如下区域重点包装，做到实景呈现的效果： 样板段包括 入口大门 入口景观 接待中心 景观示范区 样板房,入口大门及景观示意效果,平面设计 示意,项目的推案计划：,12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月,2013年,准备期,各类物料准备售楼处准备完毕,1月初进驻现场售楼处,积累期,3轮DM客户开发，首批意向客户筛选,现场样板区全面展示,首批客源累积,销售深化,强销期,现场各类业主活动营销,销售深化,2013年,准备期：12月101月初,阶段任务：此阶段为项目各类物料的准备阶段 大 事 记：现场围墙的包装 售楼处 完成室内包装 业务执行：销售团队的组建 完成全套培训 完成DM客源名单的开发收集 媒体配合：公路指示牌（灯旗）、户外大牌、现场围板、DM、,蓄客期：1月1日-1月19日,阶段任务：项目形象逐步市场传达，意向客源步步累积 大 事 记： 1月初进驻市区售楼处 业务执行：逐步开始DM客源的开发动作 接待市区来访客户、项目形象导入 完善各项业务动作 针对客源：市区来访客源、DM开发客源 媒体配合：公路指示牌、户外高炮、现场围板、DM等,楼体广告 项目名称和LOGO、开售信息喷画,围墙广告 项目名称和LOGO喷画,项目现场包装建议：,灯旗广告 项目形象,楼体广告 项目名称和LOGO、开售信息喷画,项目现场包装建议：,围墙广告 项目名称和LOGO喷画,项目现场包装建议：,户外广告 项目名称和LOGO、开售信息喷画,项目现场包装建议：,开售信息喷画,项目销售中心包装建议：,项目名称和LOGO，钛金