ppt城市房屋拆迁评估实务课件

,城市房屋拆迁评估实务 讲解课件,城市房屋拆迁补偿价 评 估 实 务 讲解人： 李 明 职 务：市局委派驻基层管理主任 演讲时间：2012年11月15日,一、城市房屋拆迁补偿价 评估技术路线,（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线 1. 确定“标本房屋”的基本条件： 2. 选择“标本房屋” 3. 评估“标本房屋”的市场价格 4. 建立修正体系，评估确定其他拆迁房屋的市场价格。 （二）“典型房屋”市场价格评估技术路线,1. 对拆迁房屋按房屋使用类型分为居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等 2. 对同一用途类型房屋按建筑类型（层数）、建造年代、建筑结构等因素进一步划分为不同房屋类别。 3. 在同一房屋类别内选取一个“典型房屋” 4. 评估“典型房屋”的市场价格 5. 建立“典型房屋”市场价格的修正体系 6. 利用“典型房屋”市场价格及其修正体系，评估确定其他拆迁房屋的市场价格。,（三）区位指导价市场价格评估技术路线 1. 补偿价格区位补偿价+房屋重置成新价 2.区位补偿价区位指导价修正系数 3. 区位指导价为均质地域中的房屋设定基准条件下的平均地价 4. 房屋重置成新价房屋重置价成新率（1+各其他因素差价率之和） （四）拆迁基准价市场价格评估技术路线,二、城市房屋拆迁补偿价 评估方法的选择与运用,（一）评估方法的选择 1、能用市场比较法的应当采用。 2、为了应对可能出现的法律问题（不符合规范要求），宜选用两种以上的估价方法进行估价。 3、收益性房屋应当选用收益法作为一种估价方法。 4、不宜选用假设开发法进行估价。 5、成本法可为任何一种实体性估价对象估价。 6、在方法的选择上要尽量突破资料的障碍。 7、拆迁基准价修正法也是一种评估方法。,（二）各种评估方法在拆迁估价中的应用 1、市场法的应用 （1）可比实例的选取可以突破本拆迁片区 （2）尽量选用近期成交的可比实例 （3）慎重对待一手房的成交价和房地产行政管理部门登记的成交价 （4）各种因素的修正要尽量做到有可靠的依据 （5）比较是估价对象在估价时点的状况与可比实例在成交日期的比较 （6）要防止把状况差异的幅度直接作为价格差异的幅度,2、成本法的应用 （1）特别适合于机关、学校、公园等非住宅房地产和一些附属物的评估 （2）不能直接套用政府公布建筑物重置价 （3）采用“基准地价修正法评估的宗地单价+建筑物的重置成新单价”来评估被拆迁房屋的补偿单价是不科学的做法 （4）不能把造价作为建筑物的重置价； （5）采用直线折旧法计算折旧时，耐用年限不宜直接采用规范中的耐用年限。,3、收益法的应用 （1）用于收益性房屋（有收益有或潜在收益的房屋）价格和收益损失的评估 （2）尽量以租金收益来估价 （3）租金收益的报酬率可以在贷款利率上下 （4）对于租金应该考虑一个增长率。,三、城市房屋拆迁补偿估价业务承接与评估机构选择,（一）城市房屋拆迁补偿估价业务承接 1.三级以上（含三级）的房地产估价机构才能独立承接城市房屋拆迁补偿估价业务，暂定三级只能和三级以上（含三级）的房地产估价机构联合承接。 2.不能承接与本机构及其执行人员有利害关系的拆迁估价业务 3.分支机构只能以总机构的名义承接,4.从被拆迁人处承接拆迁补偿估价业务 5.根据各地的实际情况灵活承接 （二）拆迁补偿估价机构的选择 1.不能选择暂定期内的三级房地产评估机构。 2.拆迁基准价评估的机构资质等级根据地方规定。 3.要先公布一批机构，再采取被拆迁当事人投票或者拆迁当事人抽签的方式确定 4.不得选择与拆迁当事人有利害关系的估价机构,四、拆迁估价的现场答疑,（一）选派好的估价师进行现场答疑工作； （二）答疑之前要整理估价资料，统一回答口径 （三）答疑时要换位思考，保持平和心态 ； （四）做好记录，建立态度认真的形象； （五）维护双方利益，保持中间立场； （六）对共性问题及时归总和公告释疑；,五、拆迁估价结果的异议处理,（一）原估价机构首先需要作出解释 （二）仍有异议，则告之可以申请复估或重估 （三）复估结果改变的，需重新出具估价报告；结果不改变的，出具书面通知书。 （四）对复估或重估结果仍有异议，则申请技术鉴定 （五）估价专家委员会仅出具书面鉴定意见，不出具估价报告，但具体情况要具体分析。,六、拆迁估价中有关关系的协调,总体原则：保持估价结果的客观、公正；多解释，多沟通、多接触、多获取帮助、多尊重他人、多请示汇报。 （一）与拆迁管理部门的关系：透过现象看本质 （二）与拆迁人的关系 让拆迁人看到拆迁的隐性成本和节约成本的风险 （三）与被拆迁人的关系 晓之以理、动之以情，设身处地、阐明利害。,七、拆迁补偿估价的实地查勘,（一）查勘要从实物、权益和区位等三个方面进行 1、房屋位置：坐落、方位、门牌号码、房屋栋号、在院落中的位置等； 2、房屋权属：产权人、产别、产权证号、用途、面积； 3、房屋建筑：朝向、间数、建成年代、结构、檐高、屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面等； 4、房屋装修：门套、窗套、墙裙、灯槽、窗帘合、挂镜线、隔断、石材、贴面； 5、设备情况：卫生间设备、厨房设备、暖气、水池、渗井、上下水管、化粪池等；,6、附属设施：门楼、院墙、简易棚、回水井、防盗门等 7、树木 8、其他项目 （二）要做好实地查勘记录，并且要由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 （三）要拍摄反映被拆迁房屋内外部的影像资料。 （四）无法进行实地查勘时，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证。,八、拆迁估价报告的撰写,（一）如果在总报告中要给出单价，则应该设定一个估价对象及其相应的房地产状况，设定的条件应该适当于平均条件； （二）对做分户报告之前做总报告，则需说明总报告提供的评估结果仅是一个参考价格； （三）分户报告也应该有技术报告，以免将来在法庭上处于不利的状况； （四）报告中要说明无法进行实地查勘的被拆迁房屋； （五）报告的编制应该在评估结果告示期满无异议后进行；,九、拆迁补偿估价要注意的问题,（一）既要注意估价的科学性，也要考虑拆迁户之间的平衡，更要维护社会的稳定； （二）既要充分维护被拆迁人的利益，也要注意调控被拆迁人的期望； （三）要注意区分拆迁估价和拆迁补偿 （四）要准确界定估价对象 1、用途与面积； 2、估价对象实体； 3、估价对象权益 （五）对估价对象权益的界定有时不能完全依靠法律，而需要从社会的公平性和市场情况考虑。,十、现有拆迁补偿估价思想的问题,（一）新衬衣与破棉袄 被拆迁房屋的交换价值与使用价值 （二）没有烤好的奶酪归谁 土地发展权的收益分配 （三）第一杯茅台酒与第20杯茅台酒 边际效用递减与被拆迁房屋面积 （四）拆迁前后市场状况的差异性 （五）被拆迁人的被迫需求,城市房屋拆迁基准价评估实务 讲解课件,讲解人： 李 明 职 务：市局委派驻基层管理主任 演讲时间：2012年11月15日,城市房屋拆迁基准价评估实务,一、城市房屋拆迁基准价评估的背景,（一）拆迁基准价评估的政策法规背景 1.城市房屋拆迁估价指导意见 第十三条：市县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。 第十四条：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的状况进行。,2.各省、自治区、直辖市的规定 各省、自治区、直辖市要求当地各县市制定城市房屋拆迁基准价的依据城市房屋拆迁管理条例第二十四条：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。,（二）拆迁补偿评估实践背景 1.过去单宗房地产估价的方法难以满足大量房屋拆迁估价的时间要求。 2.被拆迁房屋个别因素状况千差万别，往往年代久远，难以找到可比实例采用市场比较法进行评估，而且当被拆迁房屋为住宅或工业用房时，又难以采用收益法；但是房地产估价规范却要求宜采用两种方法估价。,二、城市房屋拆迁基准价 的组织与准备,（一）编写拆迁基准价评估计划书 （二）建立健全的组织机构 1. 成立拆迁基准价评估工作领导小组 2.成立拆迁基准价评估技术工作小组 3.专家顾问组 （三）进行宣传与造势 1.利用条幅及各种媒体进行宣传 2.召开由各单位领导参加的动员大会,（四）准备城市房屋拆迁基准价评估的工作底图。 1.编制工作底图的资料： 2.工作底图的比例尺 大城市：110000120000 中等城市小城市（包括县城）：20005000,（五）制定城市房屋拆迁基准价评估的技术方案 技术方案包括：技术小组的组织架构、技术路线、技术手段、技术成果要求、样点选择与资料调查的要求、资料整理与数理统计要求 （六）准备城市房屋拆迁基准价评估的调查表格 城市房屋拆迁基准价评估的表格应当根据各地的实际情况进行制定,（七）进行技术培训 技术培训包括公司内部的技术培训和委托方相关单位技术人员的培训 1.公司内部技术培训的内容 表格的填写、资料和数据的搜集与调查、样点价格的测算、样点资料的整理 2.委托方相关单位技术人员培训的内容 表格的填写（培训的方式为召开技术工作会议） （八）城市房屋拆迁基准评估工作程序 （九）城市房屋拆迁基准价评估有关工作的衔接与灵活处理,三、城市房屋拆迁基准价界定,（一）城市房屋拆迁基准价的定义 城市中的某一均质地域内的某类用途房屋在设定的基准条件下于估价时点的平均水平价格。 例如：此次评估的各类房屋拆迁补偿基准价格仅指被拆迁房屋本身在全新状态和法定最高土地使用权出让年限于2004年9月17日的价格（包含完全房屋所有权和出让土地使用权的价格），不含附属物的 补偿,价格、被拆迁人的搬迁补助费、提前搬迁奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费及被拆迁单位或个体工商户因拆迁造成的停产、停业期间损失补偿费。 （二）住宅拆迁基准价的界定 产权（房屋所有权和土地使用权）、新旧程度、建筑结构、所处楼层、朝向、室内装修标准、外立面标准、屋顶形式、层高、供水排水状况、供电供气状况、栋距标准、院落 、周边环境、建筑密度、估价时点,（三）商业用房拆迁基准价界定 产权、新旧程度、建筑结构、所处楼层、宽深比、临街状况、微观区位、估价时点 例如：本次评估的房屋拆迁补偿基准价格，是评估区域内各级别商业用房房屋具有完全产权并在全新条件下，所处楼层为一层,一面临街，土地使用年限为法定最高出让年期的平均价格。 （四）工业房屋拆迁基准价界定 产权、新旧程度、交通条件、估价时点、建筑结构、基础设施完备度,四、拆迁基准价评估技术路线,（一）拆迁基准价评估总技术路线 对住宅和商业房地产（含写字楼）利用样点价格的等值线划分均质地域，对工业房地产利用城镇土地定级的原理均分均质地域，对均质地域的样点调查资料与数据进行标准化处理，以各均质地域经标准化处理后的样点价格平均值作为其基准价格。,（二）商业用房拆迁基准价评估技术路线,（三）住宅拆迁基准价评估技术路线,（四）工业用房拆迁基准价评估技术路线,五、拆迁基准价评估的资料工作,（一）需要搜集的资料 （二）样点的选择 1.样点的选择必须以均质地域为单位为进行 2.样点的建筑结构具有典型性 3.商业用途样点的面积、宽度和深度具有代表性 4.样点的建筑成新具有代表性 5.样点的微观位置具有代表性 6.样点的楼层具有代表性,（三）资料调查与样点调查的要求 1.样本个数不少于总体个数的20% 2.销售、转让及出租的价格资料必须近一年内成交的 3.样点分布要均匀 4.调查的资料要真实、可靠 5.调查要用统一制定的表格进行 6.调查表格要经房地产估价专家审查通过后才能用于调查中 7.将调查或收集的价格资料标注在工作底图上。 （四）样点资料的整理与样本数据检验 1.样点资料的整理 2.样本数据检验,六、拆迁基准价评估结果的表达,（一）拆迁基准价结果表达的基本要求 1.分用途表达 用途的分类要根据当地的具体情况，原则上为： （1）县城： 成套房（商品房、集资房、房改全产权房等 ） 独栋住宅（自建独栋住宅、别墅） 商业用房 工业及其他公共用途房地产,（2）城市 A：居住房地产 具体可以分为：别墅（包括独栋、小独栋、TOWNHOUSE和双拼 ），公寓、普通住宅、简易住宅 B：商服业房地产 具体可以分为：商业房地产，旅馆房地产 ，餐饮房地产 ，娱乐房地产 。 C：工业和仓储房地产 D：公共用途房地产,2.同一种用途分结构表达 （1）县城 A、钢筋混凝土结构； B、砖混结构：砖混一等，砖混二等； C、砖木结构：砖木一等，砖木二等，砖木三等； D、木结构； E、简易结构。 （2）城市,3.同一种结构下最好分成新度或年代、土地使用权性质（出让或划拔）表达 4.要详细界定各类基准价的基准条件 例如：本报告的商业用房拆迁基准价对应的房屋（含土地）基准条件为：处第一层、容积率为1，砖混结构，土地使用权为法定最高出让年限，进深为8米，宽深比为1：2，一面临街、形状规则，房屋所有权为商品房产权，新旧程度为全新状态，装修标准为粗装修，临街状况为直接临街。,（二）拆迁基准价表达的简单实例,七、拆迁基准价的应用体系,（一）拆迁基准价的修正体系 1.区位状况修正体系 目的：修正同一拆迁基准价级别内各房屋微观区位的差异 商业房地产：商服繁华程度、交通条件，临街状 况、距离临街线的距离 居住房地产：距商服中心的距离，交通条件，公共配套设施完备度、基础设施条件，环境景观， 工业房地产：聚集规模或配套协作条件，基础设 施条件， 交通条件，与原材料或市场的接近程度,区位因素除以上所列外，对于一层商业用房，则还包括楼层；对于一套住房，则还包括楼层和朝向 2.实物状况修正体系 土地：面积、形状、地势、地形、地质条件、估价对象范围内的基础设施完备度，土地平整程度 建筑物：规模或面积，结构、设施设备（厨卫设备、电梯、空调、消防、其他）,装饰装修（外立面、内墙面、地面、天花板）、式样或空间布局、工程质量、新旧程度、屋顶、其他 3.权益因素 土地使用权的性质与剩余年限 房屋所有权的性质 城市规划限制条件（容积率、建筑密度） 物业管理、开发商品牌,（二）房屋拆迁基准价格的应用 1.住宅被拆迁房屋货币补偿价格计算