一季度徐州房地产市场分析报告.doc

2006年一季度徐州房地产市场分析报告政策因素是2006年徐州房地产市场最值得关注的议题。在刚刚过去的2005年,持续出台的调控措施几乎遍及了房地产的方方面面,土地、金融、税收、房价频频出击的“组合拳”有效抑制了炒房行为，使房地产市场在年中回归到理性稳定的发展轨道，透过纷繁变化的市场，业界在经历大浪淘沙的风雨，购房者们也多多少少磨练地更加成熟 ，同时，徐州楼市良好的形势和巨大的发展潜力也日见端倪。相关链接：国土资源部：四管齐下调控土地供应控制房价迅涨宏观调控政策悬念拷问2006徐州楼市在经历了房产新政的考验后，2006年一季度的徐州楼市已完成了它的“楼市风向标”角色。4月11日，在2006年一季度徐州房地产市场分析报告与预测研讨会上，相关部门以最权威的数据、最翔实的分析与预测，为您呈现2006一季度徐州楼市白皮书-今年以来，房地产投资增幅较大，全市商品住宅的供应和销售同步增大，一季度市区商品住宅均价为2367元/平方米，2005年四季度住宅均价为2358元/平方米，两季相比，本季微涨0.38%，住宅销售价格趋于稳定。2006年，我市房地产市场将是巩固宏观调控成果、完善市场结构、健全市场制度、推进房地产业可持续发展的一年。主要经济指标 相关链接：2005年四季度徐州市房地产市场主要经济指标地块出让总是在时刻撬动着房地产开发的脉搏。在去年市区土地吸金26个亿之后，今年一季度市区挂牌出让国有土地使用权4宗，总面积1317.8亩，成交总价11.75亿元，同比去年增长10倍，实现了“开门红”。其中，尤以占地919亩的鼓楼生态园地块和占地466亩的原工程厂、桥箱厂两个巨幅地块的成功出让格外引人注目。相关链接：市区土地出让实现“开门红”鼓楼生态园地块3.88亿元出让 工程厂地块7.62亿出让据徐州市房产管理局统计资料，2006年一季度全市商品房新开工面积46万平方米，其中住宅为14万平方米，施工面积为180万平方米，其中住宅为146万平方米。1-3月份共批准预（销）售许可证为22个，批准预（销）售商品房建筑面积为63.56万平方米，其中商品住宅建筑面积为51.96万平方米。为规范房地产市场，商品房网上备案系统全面启动，一季度入网企业15家，入网项目15个，入网楼盘138个，入网面积67.77万平方米。商品住房按揭： 2006年一季度商品住房按揭贷款户数为2236户，按揭建筑面积为26.79万平方米，贷款金额为3.67亿元。在建工程抵押：2006年一季度在建工程抵押为7户，抵押建筑面积为24.33万平方米，抵押金额为2.13亿元。二手房交易：2006年一季度存量房产交易1872户，交易建筑面积12.47万平方米。新盘微涨 旧盘惨淡 百姓愈发注重品质受迅速增加的上市新盘以及西区、南区大盘集中上市等因素的影响，全市商品住宅上市量较去年同期有较大幅度的增长，比2005年同期上涨103.84%。同时，商品住宅销售小幅上涨，销售建筑面积为39.08万平方米，比去年同期上涨10.08%，住宅销售较平稳。从销售情况来看，各区域之间的差距逐渐缩小，除中心区外，东、南、西、北四区的销售规模基本相当。 从2005年三季度开始，二手房市场开始明显降温，从二手房交易规模来看，2006年1-3月份全市二手房共计成交1872套，环比2005年四季度下降23. 65%，下降幅度明显。分析原因主要有两个方面：一是2005年6月1日开始二手房税政的实施，在一定程度上限制了二手房的市场炒做；另一方面，大量的新盘上市使购房者能够较多地选择，新盘与旧盘的价格差距不大，使一些待机购买二手房的客户流入商品住房市场。随着住宅价格季度增幅的下降，市场中的投资者正在逐步减少，从购房人群结构中可以看出，自用性消费将占市场主流，这有利于楼市的可持续发展。市场商品房供应量的绝对增加，使购房者消费时有了“货比三家”的理性，从房地产市场住房价格增幅逐季下降可以看出，房地产市场有转为买方市场的趋势，房地产开发商在制定销售策略时更加注重住宅品质的宣传，可以预见今后的房地产市场将由价格竞争转向产品竞争。用事实说话2006年一季度全市新上市的商品住宅建筑面积为51.96万平方米，同比2005年一季度上涨103.84%。其中西区供应所占份额较大，西区供应套数占全市商品住宅供应量的51.01%。图片说明：2006年一季度徐州各分区新增住宅供应量比较图 2006年一季度商品住宅销售建筑面积为39.08万平方米。其中西区供应份额所占比重为全市商品住宅销售量的32.9%。图片说明：2006年一季度徐州各分区住宅销售量比较图各区域新增项目情况：中心区：本季该区域没有新增项目东区：本季该区域新增项目有：绿地世纪城一期、徐州人家南区：本季该区域新增项目有：彭城大院、翠湖新语、泉山美墅二期、南山庭院、橙黄时代.山水丽庭西区：本季该区域新增项目有：春雨小区、开元四季新城一期、锦绣年华、小康人家二期北区：本季该区域新增项目有：怡康花园、汉城小区商品住房供销结构分析普通经济型住房仍为需求市场主体，从2006年一季度住宅销售情况来看，面积在120平方米以下的住宅占本季度销售总套数的62.02%，销售单价在2500以下的住宅占本季度销售总套数的64.69%，销售总价在30万元以下的住宅占本季度销售总套数的66.89%。2006年一季度住宅分总价段住宅销售比较图2006年一季度住宅分价格段住宅销售比较图 2006年一季度住宅分户型段住宅销售比较图 商品住宅价格分析2006年一季度全市商品住宅均价为2367元/平方米，住宅价格指数为2800点，环比2005年四季度上涨0.38%，同比2005年一季度上涨本季除中心区价格上涨以外，其他各区均有不同程度的小幅下调。全市商品住宅价格走势(徐房指数走势图)各区域商品住宅价格分析（2006年一季度各分区住宅均值比较图）中心区：2006年一季度的住宅均价为3650，2005年四季度的住宅均价为3141，两季度相比上升16.21%，该区域的价格本季涨幅较大。由于该区域是中心商业区，市场住宅供应相对较少，因此住宅价格相对较高。东区：2006年一季度的住宅均价为2327，2005年四季度的住宅均价为2335，两季度相比下降0.77%。该区域的住房价格在本季略有微降。该区域新增项目规模较大，本季由于大盘项目销售价格相对稳定，区域销售价格波动不大。南区：2006年一季度的住宅均价为2546，2005年四季度的住宅均价为2555，两相比下降0.35%。该区域的住房价格在本季略有微降。本季该区域新增可售楼盘较多，由于该区域居住环境好，购房有效需求较多，促使该区域的住房价格处于较高位置。西区：2006年一季度的住宅均价为2341，2005年四季度的住宅均价为2468，两季度相比下降5.15%。该区域的住房价格本季小幅下降。该区域的新增住宅项目较多，项目规模较大，住宅供应充足，本季住房销售相对住宅供应速度有所下降，价格有所回落。北区：2006年一季度的住宅均价为1769，2005年四季度的住宅均价为1831，两季度相比下降3.39%。该区域的住房价格本季略有回调。相关链接：2005年第四季度各分区住宅情况 走过了第一季度，人们又开始对未来充满了诸多的期望，同时也产生了诸多的疑问！买了房子的人是这样，没买房子或者准备买房子的人也是这样。后期，徐州楼市的发展态势会如何？消费趋势上将有哪些变化？新上市楼盘的格局又会如何？潜在需求依然旺盛，有效需求将不断增加 从2006年一季度交易的量来看，徐州楼市潜在着较大的需求，这可以从三个方面进行分析： （）2006年一季度我市国民经济继续延续2005年快速增长的势头，经济发展的良好态势，一方面增强了居民消费信心；另一方面提高了居民购买力；随着居民人均收入的不断增加，一部分潜在需求将转化为有效需求。 （2）随着旧城改造、拆危拆旧步伐的加快，在一定程度上促进了住房的刚性需求。 相关链接：新城区：楼市“新生带” （3）随着城市人口及外来人口的增加，对住宅的有效需求也将不断增加。相关链接：调查结果：我市常住人口881万 巨量供应 大盘压顶随着开发商投资建设增长速度的加快，短期新增住宅供应迅速加大，从2005年四季度开始到2006年一季度，两个季度投放市场的住宅量为126.17万平方米，2005年全年交易量为98.62万平方米，市场的供应速度大于市场需求的增长速度。由于我市房地产市场供大于求的买方市场特征已比较明显，因此，消费者持币观望心态短期内将难以转变，这将促使房地产投资和房价进一步回归理性，考虑到市场供应相对较大的因素，我市住房价格基本保