以城市的名义创造历史哈尔滨亚麻厂2课件

下部,哈尔滨地产项目的建筑风格,古典欧洲风格：爱建滨江国际多层建筑,古典欧洲风格：顺迈昆仑商城多层建筑,古典欧洲风格：欧洲新城高层建筑,哈尔滨的地产项目创造了诸多非常优秀的古典欧洲风格的多层项目。 而在高层建筑上，即便是以欧洲风格为主调性的项目，都很难实现出多层建筑上所表现出的比例感和美感。 高层建筑的选择方向： 古典欧式 简约欧式 现代主义,受到气候条件的影响，在立面材质上不建议大面积采用落地玻璃窗，而是采用以面砖为主体，辅以石材和其它构筑架建立外立面形象的秩序感和简洁感。,全流程升级 之 产品篇 规划升级 产品升级 建筑升级 园林升级 高科技升级 商业升级,园林景观设计的指导思想 以哈尔滨当地的气候条件为基础出发点 尊重宗地内原有的成树林 尊重宗地内的历史景观点,主题景观设计 坡地景观设计 浅水溪景设计,景观节点1：火车道 建议部分保留火车道，并以此为主题设立一个火车头儿童游乐场和以“车箱”为主题的餐厅或酒吧。 景观节点2：钟楼 建议保留钟楼，并以钟楼为核心设置景观广场。或者是在钟楼的基础上设计一文化建筑，继承文脉历史，诸如：教堂、博物馆等。,天津 万科水晶城,蒸汽机火车头 车箱主题餐厅,由于受限于哈尔滨的气候条件，不适宜做大面积的水景。但是可以设计一些蜿蜒曲折的浅水溪景观，贯通场地内的景观点。 同时，在水系设置上，注重与建筑、小品、植物等相结合时的细节处理应更具匠心。,浅水溪景观设计,全流程升级 之 产品篇 规划升级 产品升级 建筑升级 园林升级 高科技升级 商业升级,高科技住宅技术地产,已经成熟的18大高科技生态建筑系统 1、 高效保温隔热外墙体系 2、 热桥阻断构造技术 3、 高效保温隔热屋面技术与构造设计 4、 高效门窗系统与构造技术 5、 高性能保温隔热玻璃技术与选用 6、 高性能遮阳技术系统 7、 建筑辐射采暖制冷系统 8、 置换式全新风系统 9、 住宅主动通风与“房屋呼吸”技术系统 10、 能量活性建筑基础与地源热泵系统,11、 高效太阳能利用系统 12、 PCM_相位变化蓄热材料技术体系的应用 13、 卫生间后排水成套系统 14、 隔声降噪，外墙及浮筑楼板技术 15、 提高住宅光环境舒适性的技术系统 16、 绿色屋面技术系统 17、 中水循环及雨水回收再生利用系统 18、 智能楼宇自控系统,高科技生态住宅建筑的18大系统已经非常的成熟和完善，而且造价非常低廉。,高效保温构造外墙体系 建筑内保温致命缺点是无法避免冷桥，容易形成冷凝水从而破坏墙体，因此无论是从保温效果还是从外饰面安装的牢固度和安全性考虑，外墙外保温及饰面干挂技术都是最好的外墙保温方式。 外保温的形式可有效形成建筑保温系统，达到较好的保温效果，减少热桥的产生，其次保温层与外饰面之间的空气层可形成有效的自然通风，以降低空调负荷节约能耗并排除潮气保护保温材料，最后，外饰面有挂件固定，非粘接，无坠落伤人危险。,热桥阻断构造技术体系 热桥是热量传递的捷径，不但造成相当的冷热量损失，而且会有局部结露现象，特别是在建筑外墙、外窗等系统保温隔热性能大幅度改善之后，问题愈发突出。 因此在设计施工时，应当对诸如窗洞，阳台板，突出圈梁，及构造柱等位置采用一定的保温方式，将其热桥阻断，达到较好的保温节能效果并增加舒适度。 热桥阻断技术在国外已有优秀的技术和广泛的应用，如消除阳台楼板冷桥构造，德国已有非常成熟的产品，如“钢筋/绝缘保温材埋件”等。这种产品在施工中埋入混凝土楼板，施工简便，效果非常好。国内完全有能力开发这类产品，也会有很发好的市场反映,高效门窗系统及高性能玻璃的选用与构造技术 采用高性能门窗，玻璃的性能至关重要。高性能玻璃产品比普通中空玻璃的保温隔热性能高出一到数倍。例如单面镀膜Low-E中空玻璃，其导热系数约为1.7w/m2k，保温隔热性能比普通中空玻璃提高一倍，德国新型的保温节能玻璃U值达到0.5，比普通36cm砖墙加6cm聚苯保温层保温效果还好。,外遮阳设施 外遮阳是最有效的遮阳设施，它直接将80%的太阳辐射热量遮挡于室外，有效的降低了空调负荷，节约了能量。结合建筑形式，在南向及西向安装一定形式的可调外遮阳，随使用情况进行调节，这样既能满足夏季遮阳的要求，又不影响采光及冬季日照要求。并且可进一步安装光、温感元件及电动执行机构以实现智能化的全自动控制， 在室内无人的情况下也可根据室内外温度及日照强度自动调节遮阳设施， 以降低太阳辐射的影响，节约能源。,内遮阳设施 相对于外遮阳，内遮阳设施对太阳辐射的遮挡效果较弱，但对于居住建筑而言，不论从私密性角度还是防眩光角度考虑都是必须的。同时其对于改善室内舒适度，降低空调负荷及美化室内环境都有一定的作用。,自然通风与采光的利用 自然通风和采光往往是结合在一起的。 依靠室内外的风压及热压差，在户型设计时形成有组织的自然通风，在室外气候适宜时通过自然通风达到调节室内热环境的目的,太阳能 对太阳能的利用总体上可分为两类：太阳能集热板集热及太阳能光伏发电。太阳能集热板集热技术较为成熟，设备材料价格也不昂贵，有一定的应用。,浅层土壤热能 地源热泵系统 地源耦合热泵机组可做为空调系统冬季供热，夏季供冷的冷热源系统，并同时提供生活热水。它就是利用地下土壤，岩石及地下水温度相对稳定的特性，输入少量的高品位能源(如电能)，通过埋藏于地下的管路系统与土壤、岩石及地下水进行热交换，夏季，通过对室内制冷将建筑物内的热量搬运出来，一部分用于提供免费生活用热，其余换热到地下储藏起来，冬季把地下储藏的低品位热能通过热泵搬运出来，实现对建筑物供热及提供生活热水。 地源耦合热泵的能耗很底，仅为常规系统能耗的25%-35%，它由水循环系统、热交换器、地源热泵机组、空调末端及控制系统组成,电冷联热产 热电冷联产是采用燃煤或燃气产生一次蒸汽利用汽轮机发电，来提供电力，同时充分回收其排放的低品位废热即中高温二次蒸汽及高温烟气来提供生活用热、冬季供暖以及为单效或双效溴化锂制冷机提供动力夏季供冷，从而实现冷、热、电联产。 热电冷联产的效率较高，大型火力发电厂实际运行效率只有36左右，而冷热电联产项目的实际运行效率可达60-80左右。,辐射制冷供暖系统加置换式通风系统 辐射制冷采暖系统加置换式新风系统是一种全新的空调方式，它在提供舒适健康的室内热湿环境及低噪音声环境的同时也具有较好的节能效果。,变风量（VAV）系统与变频技术 变风量系统是由变频中央空调系统配以变风量(VAV)末端设备组成，是一种高舒适度，低能耗的空调系统。 变风量系统比常规这种系统具有相当多的优点： 系统中的能耗设备均可进行变频调节能量输出，即使在较低负荷的共况下，也能通过变频调节而工作在较高的效率下，节约大量能源。 系统中各个房间可独立起停及调节温度，并且互不影响，给使用者创造了极高的舒适度。 变频技术是在建筑物空调负荷需求发生变化时，（如室内人员、室外温度、太阳辐射强度的变化）通过对冷水机组，水泵，风机等设备进行变频调节来降低能量输出以适应负荷需求。其整体节能效果可达到30-40%。,住宅生态通风技术与“房屋呼吸”概念 目前，欧洲采用的住宅动力通风系统主要有两种。一种是门窗+厨卫排风扇的通风系统。这一种造价便宜，安装简单；缺点是噪声干扰，通风效果不理想。 另一种是外墙进风设备+卫生间出风口+屋顶排风扇的通风系统。在过滤空气、降低噪声的同时，科学合理地保证了室内通风量，排出卫生间潮湿污浊空气，噪声干扰小；,消除楼板噪声，浮筑楼板技术 为解决楼板撞击传声产生的噪音，德国住宅地面普遍采用“浮筑楼板”构造（Schwimmende Estrich）。即在结构楼板上铺设一层绝缘隔声材料，上面再浇筑6-8cm的混凝土沙浆层，这层楼板好像浮在绝缘层上，与楼板及四周墙体分离，从而达到极好的隔音效果。,卫生间后排水成套技术 后排水系统构造是目前首选的方法，这种构造避免了通常下排水构造在卫生间地面上打洞，下水管挂在楼下房间天花上的作法，从根本上消除了噪音、交叉感染、冷凝水等问题，使业主真正享有独立完整的产权,中水处理及回用系统 中水处理系统就是将生活废水、冷却水、已达标排放的生产污水等水源，经物化或生化处理，达到国家生活杂用水水质标准，然后再回用于厕所冲洗、灌溉草坪、洗车、工业循环水及扫除用水等。充分利用有限的水资源，替换出等量的自来水，又减轻了城市污水处理厂的运行负荷，是利国利民造福后代的善举,绿色屋面技术 在这方面，国外已有成熟的绿色屋面技术，适宜不同条件、不同植物的生长构造。例如在通常条件下，可种植一些易成活、成本低、无需管理的植物，如草类、苔藓类植物；或种植观赏效果好、需定期维护且对土壤厚度要求较高的植物，使其随季节变化形成不同的景观效果。 这一构造，一方面要满足植物生长的不同要求，解决蓄水和通风问题；同时该技术构造必须保证建筑顶部防水层不受植物根系的破坏，从而提高居住的舒适性,上述18套高科技技术，并不需要全部采用。我司建议采用23套，实现对于市场的升级即可。诸如： 高效保温构造外墙体系 高效门窗系统及高性能玻璃的选用与构造技术 住宅生态通风技术与“房屋呼吸”概念,全流程升级 之 产品篇 规划升级 产品升级 建筑升级 园林升级 高科技升级 商业升级,项目商业规划面积为8万平米 建议建设次城市级商业区域级商业社区级商业三大类 次城市级商业为主题性商业，诸如：餐饮、娱乐或影院等 区域级商业以购物、娱乐为主体 社区级商业以满足业主的日常生活需求为主,上海松江 泰晤士小镇,弯曲的商业街区设计,怡人的尺度关系,丰富的小品设计,建筑围合的局部商业组团,上海 海上海 创意市集,错落围合的建筑关系,独栋式商业建筑体 个性化的建筑立面,极富想像力的小品设计,商业建筑设计要点： 街区式布局，怡人的街区尺度 风格化建筑，营造出独特的建筑文化氛围 适度围合，形成局部的商业广场 丰富的小品设计 部分商业独栋化设计,薄板点板,高厅三叠,丰富的产品线,丰富的简约 有生命的建筑,主题式景观 坡地景观 浅溪景景观,高科技住宅 三套系统,新都市主义,LOFT,品质,生命,未来,人文 自然,邻里,关怀,商业 街区式设计,文化,一个 品质、生命、文化、未来、人文、自然、邻里、人性化关怀 开创哈尔滨新居住时代和新城市文明的社区,为了具象化展现我司对于本项目的产品研究建议，我司尝试着绘制了一份项目的规划图 此规划图严格执行3.5的容积率、1.5倍的日照间距系数、100米限高的前提下 该图依然有许多值得商榷的地方，并不作为我司对该项目产品设想的完美体现，仅是展现我司的部分构想,我们的地段价值是什么？ 我们的市场空间在那里？ 我们应该如何开发项目？ 我们开发的产品是什么？ 如何实现项目快速销售？,区域价值&项目价值定位 市场格局&市场空间定位 SWOT分析&开发思路 本项目的产品研发方向 本项目的营销创新思路,全流程升级之营销篇 营销基础：八大优势24大卖点 营销节奏：一个中心 六大主题 一期营销：二大节点 七大创新 销售保障：亚豪十大保障体系,营销基础： 八大优势24大卖点,开发团队优势 开发公司：和乔集团 国际顶级设计团队：待定 顶级物业团队：待定,地段优势 省府行政区：周边汇聚了不低于6家的省级行政单位 四大城市功能区：传统商业区、新型商务区、省府政务区、城市公园区 二大城市主干道交叉：中山路与和平路,配套优势 教育配套：3高校、3中学（1所省重点、1所贵族学校）、3小学 医疗配套：省医院省红十字医院中医大附属医院 体育配套：省体育场,规划优势 社区复合、邻里同质：为不同的客群打造不同的组团 开放式街区、封闭式组团：融洽的邻里关系，和谐的社区发展 区域之心：区域的文化中心、商业中心和生活中心,产品户型优势 短薄板：目前市场主流产品（高板）的升级 点式板楼：市场的突破 灵动空间：户型空间的革命,高科技优势 高效保温构造外墙体系 高效门窗系统及高性能玻璃的选用与构造技术 住宅生态通风技术与“房屋呼吸”概念,园林优势 主题园林景观：钟楼广场和铁轨景观 坡地景观设计 浅水溪景设计,建筑优势 北欧建筑风格：一种有别于哈尔滨城市面貌的建筑形象 高低错落的天际线：塑造完美的区域天际线 丰富的建筑内涵：生命力主题的建筑立面,核心价值凝练 基于地段价值之上的创造和改变,概念引申 和乔集团在改变一个区域的命运,项目核心主题1： 以城市的名义创造历史,项目核心主题2： 省府南壹区的形成 就是哈尔滨新城市文明的进程,案名定位,哈尔滨的案名分类： “区域/建筑风格城”型：会展新城、欧洲新城 “品牌资源国际”型：爱建滨江国际、世茂滨江国际、观江国际 “品牌形容性名词”：盟科观邸、福顺尚都,受限于房地产市场整体营销水平的制约，在哈尔滨尚未出现营销概念来指导下的案名表现。 本项目的终极价值定位表现是“以城市的名义创造历史” 本项目的案名就应该首先表现出创造的力度和恢弘,创 世 纪 哈尔滨 创世纪 & 和乔 创世纪,方 案 一,方 案 二,全流程升级之营销篇 营销基础：八大优势24大卖点 营销节奏：一个中心 六大主题 一期营销：二大节点 七大创新 销售保障：亚豪十大保障体系,一个中心： 以品牌营销为中心 非卖点营销、非形象营销、非概念营销,品牌建构的四大阶段： 第一阶段：开发商品牌所赋予她的形象 第二阶段：项目产品所赋予她的形象 第三阶段：居住者所赋予她的形象 第四阶段：城市形象的形成和完备,7大主题：,20062007年度（开盘前） 区域价值年 2007年度 产品价值年 2008年度 生活体验年 2009年度 科技住宅年 2010年度 品牌服务年 2011年度 社区文化年 2012年度 品牌升级年,备注：年度主题必须是基于产品来作出的，因此该部分内容仅作为一种思考方向的展示,全流程升级之营销篇 营销基础：八大优势24大卖点 营销节奏：一个中心 六大主题 一期营销：二大节点 七大创新 销售保障：亚豪十大保障体系,二大节点： 开盘前：情景示范区完成 一年后：区域级广场中心生活示范区完成,第一大创新 情景营销 购房者，尤其是中高端以上的客户，往往是感性的。现场所感受到的内容如果超越了他的想象空间，那么就会形成迅速销售。 目前哈尔滨市场的大部分项目现场都仅仅是一个由各种功能堆积而成的空间，准确的讲只是实现了项目信息的准确传递。 而情景营销所要实现的，却是将销售现场变成一个能够让他体验到想象中的生活状态或超过想象的生活状态的场所。 简言之，普通的现场销售与情景营销的区别，就是毛坯房和精装修的区别。,北京 世贸奥林 森林中的情景示范区 漫步在林间的栈道上，感受着徐徐凉风，静听着潺潺流水。 如果未来生活在这里，那会怎么样？,合肥 华润澜溪镇 竹林中的情景示范区 穿过一片修竹，走进样板间，我们是在看房，还是在体验一种生活状态？,成都 中海国际城 大面积坡地中的情景示范区,借助于坡地和乔木，实现各样板间的分离 而站在样板间的窗户边，向外望去，那一片开阔的坡地草原，是否感到那正是你追寻了多年的理想居所之地？,本项目情景营销建议： 用东方之子的标准打造售楼处和样板间装修 用宗地西北的成树林打造情景示范的环境 用咖啡厅的服务接待到访的客户 3000元/平米的房子，8000元/平米的待遇,让哈尔滨的购房者见其所未见、感其所未想 情景示范，让哈尔滨的购房者在示范区感受到眩晕的感觉 简言之，就是要让理性的人感性化，让感性的人眩晕化,营销创新2 软宣炒作 软宣区别于硬广，要“润物细无声”又要引发轩然大波 软宣的目的不只是让大家知道某一件事，而是要议论某一件事。,软文策略执行思路： 概念先行媒体多样活动配合节奏把控,第1阶段：品牌导向,第2阶段：论坛导向,第3阶段：参与导向,时间：2006.8-2007.5,节点：亚麻厂搬迁 项目主形象推出,目标：借助于和乔集团的品牌，为项目造势，同时正面引导市场对于本项目的认知,时间：2006.9-2006.10,节点：组织府南居住板块论坛,目标：通过专家的言谈，向业内和市场宣传区域价值,时间：2006.10-2007.2,节点：组织规划招标 组织大型户型调查活动,目标：通过让目标客户的参与，引发他们对于区域的认知 并以此引发社会新闻话题,府南居住板块价值分析,省府南壹区的项目定位,第1阶段：品牌导向宣传,项目炒作方向：亚麻厂搬迁 亚麻厂整体搬迁，原址将建80万平米大型社区 和乔集团预在亚麻厂原址，打造80万平米高尚住宅区 项目炒作方向：和乔集团 和乔集团强势进入哈尔滨 和乔集团：高端物业开发品牌地产公司 和乔创世纪的内涵专访：以城市的名义创造历史 和乔创世纪专访：省府南壹区,项目炒作方向：区域价值 举办“府南居住板块”论坛 专家评点府南居住板块的未来前景（系列内容）,第2阶段：论坛导向宣传,项目炒作方向：规划招标 和乔集团举办“亚麻厂规划”全球招标 开通规划招标论坛，并邀请市民参与规划评标。（以此引发社会新闻） 项目规划方案评标 项目炒作方向：大型户型调查活动 举办“大型户型调查活动” 所有参与的客户均可在项目开盘时获得折扣优惠,第3阶段：论坛导向宣传,亚豪曾经成功的在北京塑造了上东区 我们也热切的希望能够与和乔集团一期在哈尔滨塑造出 “府南居住板块”和“省府南壹区”,营销创新3 盛世开盘 开盘对于一个项目来讲很重要，其根本在于开盘的形象决定了项目的第一印象。 作为“以城市的名义创造历史”的省府南壹区，开盘则必将是盛大和震撼的。,开盘活动举办形式： 中央电视台同一首歌，走进“哈尔滨创世纪”进行现场举办，并进行直播；,营销创新4：顶级产品打通价格上行通道 购房者对于价格的敏感性来自于价格比较值。 本项目设置少量的顶级产品，将价格提升至8000元/平米以上。不在于短期内将其销售，而是希望能够让客户以此为比较，形成对于价格水平的错位销售。,汤泉逸墅典型案例： 汤泉逸墅二期主体以13层的小高板为主，但是在顶层采用了PenthHouse设计，并将之成为“云顶别墅”。 云顶别墅的单价水平为14000元/平米 而普通楼层的均价水平仅为9000元/平米 少量的云顶别墅带动了大量的平层户型的销售。,本项目建议： 建议在一期打造少量的顶级产品，以打通一期价格的上升空间 建议在项目整体运作的中期，打造一个组团的顶级产品，打通整个项目的价格上升通路，并有效带动普通类产品的销售,PenthHouse,PenthHouse,PenthHouse,PenthHouse,营销创新5：双销售中心 在目标客群的分析中，全市范围内的中高收入人群是本项目的主力客群。 哈尔滨具有一个很强的城市级商业聚集区秋林。它的影响力和辐射力可以覆盖全市，辐射全省。 所以，为了有效的吸引和形成销售，我司建议在现场销售中心之外，设置辅助销售中心，将位置设在秋林附近。 首创销售中心进商场，柜台化的销售模式。,营销创新6：大型客户调查 本项目的运作必须做到开盘即热销。 客户积累的数量成为影响开盘效果的一个核心因素。 因此，我司建议在开盘前的6个月内组织大型客户调查活动。调查的内容主要以户型类偏好为主。 凡是填写调查问卷的客户均可在项目开盘当天获得1点的折扣优惠，并有获得大奖的机会。,客户调查的核心目的不是为了获得客户所填写的内容，而是客户的姓名、电话等个人资料。同是通过大奖的刺激和1点的普遍性刺激，引导客户参与其中，实现本项目的客户积累。,营销创新7：针对性营销 针对目标客群区域分布、身份特征、偏好特征设计有针对性的行销策略。,策略1：高档场所的行销策略 策略2：商业聚集区的行销策略（辅助售楼处、户外广告、其它） 策略3：大客户团购策略 策略4：周边区域的异地营销策略 以上策略在执行过程中最关键的一环是渠道。由于我们在这个市场的时间依然很短，暂时无法完成全套的执行方案，但是针对性营销策略将是在后续营销过程中的重要方向。,一期营销思路总结,开盘前,开盘前,开盘,软宣炒作实现 区域价值讨论,传统媒体推广,迅速确定区域价值形象和项目形象，并引发业内外关注,大型客户调查活动,完成大量的客户积累。同时，让购房者参与项目，引发关注,同一首歌 轰动全城,情景示范,针对性营销,形成对市场和目标客户最为广泛的宣传和推广，最大化形成到访,顶级产品,利用顶级产品降低客户的价格敏感性,双销售中心,见所未见，感所未想,全流程升级之营销篇 营销基础：八大优势24大卖点 营销节奏：一个中心 六大主题 一期营销：二大节点 七大创新 销售保障：亚豪十大保障体系,第一大体系 双总监项目负责体系,亚豪为保利特别配备双总监负责制： 销售总监与策划总监同时负责，各有专业方向的侧重。 原则上，策划总监前期主负责，销售总监协同配合；销售总监后期主负责，策划总监协同配合。,第二大体系 ISO9000质量管理体系,一切操作与执行都有着严格的作业秩序和来自管理架构的控制，正规化、规范化、流程化、体系化。 在实际的合作过程中没有不出错的经纪公司，但我们承诺对于任何针对我们的投诉，我们按照9000标准执行： 当天有反馈，三个工作日内有调整动作。,第三大体系 销售管理控制程序体系,作业流程控制程序 （接电制度、接访制度、客户保养、售后服务制度等） 销售控制程序 （销控管理、销售数据管理、销售培训、销售执行等） 组间竞争控制程序 末位淘汰控制程序,第四大体系 团队协作保障体系,亚豪各部门团队协作配合是本公司的最大特点，也是我们的核心竞争力。,策划驻场策划经理及以下团队与销售团队同时驻场，确保排号开盘后1个月内全时策划驻场，开盘后1个月3个月策划半时驻场，3个月6个月策划周末驻场。 销售返司销售经理及主管每周返司2次，其中1次为销售部总会，1次为两总监参加的项目专案周会。 策划销售经理层面及以下每周例会。 策划经理、总监，销售经理、总监每日晨会。,第五大体系 项目团队领导质量保障体系,项目策划经理、销售经理的选拔和任用方面，我司以客户需求为先导，进行团队推荐。 或，我司可针对本项目进行内部的策划、销售经理竞争上岗制度，此过程将完全透明，并欢迎甲方参加选拔评审过程。 如甲方在实际工作中对我司人员的专业能力或敬业精神不满意，可直接投诉到亚豪任何一级领导，我司承诺经理级以上人员2周之内更换，经理级一下人员1周内更换。,第六大体系 置业顾问人员质量保障体系,“内精挑，外细选”原则 公司老员工所占比例不低于50%，西部、北部销售经理与客户资源员工不低于70。 四级考察与三级淘汰制度 外聘员工经历公司面试、总监面试、经理面试、公司培训淘汰四关。 项目团队排号前经历项目培训与淘汰。 项目团队开盘前经历业绩与实战淘汰。 项目开盘后末位淘汰。,第七大体系 专业系统三级培训保障体系,项目专案培训（入场培训） 由本案的策划与销售团队主持进行。主要针对项目的营销战略、区域市场、人文环境、发展前景、本案产品特点、优劣分析、客户心理分析、竞争楼盘以及等方面的个性化辅导。,阶段性培训（在职培训） 阶段性培训视销售进度、阶段性问题汇总情况，每月举行。针对各个销售阶段使用不同的销售技巧，更有效的提高成交率。,公司系统培训（入职培训） 由公司经理、总监级管理人员为新员工做全方位的培训。,第八大体系 会议贯彻保障体系,晨 会 时间 8：509；00 参加人员：销售经理、销售部全体人员 内容 ： 公司相关要求及规定 前日成交、回款、来电、来访中的问题及解决方法 本日广告监测、促销信息和统一销讲 销售计划完成情况 批评、表扬 当日临时性工作安排 会议时间控制在1015分钟、站立开会、经理主持。,第八大体系 会议贯彻保障体系,周、月例会 时间 ：每周末或月末 参加人员：策划团队、销售团队 内容 ：汇报各小组销售情况，就客户、成交量、回款量、新竞争楼盘动向 并公布本周、月的销售业绩排名。 销售案例分析学习，并整理汇编成册。 销售策略调整方向，控盘、价格、推广介绍 本周、月销售任务完成情况点评及下周、月工作安排 置业顾问就每人来电量、来访量、成交量分析说明。 会议记录以书面形式全体员工签名后上交公司存档,第八大体系 会议贯彻保障体系,周项目专题例会 每周由策划总监、销售总监、策划经理、策划主管、销售经理、销售主管共同参与召开项目专题讨论会。 就项目的推广方向、客户意见反馈、广告反馈情况、销售情况、营销控制、现阶段及下一阶段的工作重点进行分析研讨，根据销售一线反馈的情况，做到适时调整、未雨绸缪。,第九大体系 销售报表保障体系,销售资料对甲方全透明化 为了使开发商及我司管理层及时了解项目的销售情况，我司有完善的销售报表及工作总结、广告监测反馈情况报送体系，按不同的时间段分别报送。 日报：每天上午9.30分之前报送 含订房情况、签约情况、户型销售套数情况、成交价格、按揭金额等项 月报：次月第一天予以报送。 含来电量、来访量、签约情况、户型销售情况、成交比例、成交价格等。,第九大体系 销售报表保障体系,月销售工作总结 由本案销售经理报送。就本月认购、签约、退房的套数、面积、金额，累计签约的套数面积和金额进行分析说明，并就成交客户区域、年龄、职业等做详细分析 广告月报 针对媒体反馈情况做详细记录，并做成交比例分析说明。为下一步广告的投放提供一线最真实的反馈意见。 定期市场动态分析总结 就本区域的市场楼盘新增情况、销售情况做跟踪监测，及时了解区域市场及有竞争项目的情况。,第十大体系 服务监督体系,销售部自查 对项目的作业情况进行自查与抽查，检查结果将在公司总监级会议上公开。 档案的记录 专职部门检查 公司人力资源部、质量管理部定期、不定期到各项目检查管理、作业情况。 甲方服务质量评价 每半年人力资源部将访问甲方一次，就项目团队服务质量与甲方沟通，并请甲方对项目团队领导进行评价打分。如打分不合格则予以撤换。 检查的记录与作用 客户的表扬、批评、投诉均应ISO9000要求记录在案，由业务助理存档。亦可直接拨打公司总部电话。在事实清楚的前提下视情节轻重给予经济处罚、停岗检查、记过、除名等处理方式。确保销售团队的良性循环。如有不合格将予以点名批评、经济处罚、停岗再培训、记过处理方式。,我们的地段价值是什么？ 府南居住板块&省府南壹区 9+3+3+1 4+2+6,报告总结,我们的市场空间在那里？ 市场定位：中高端市场（35004000元/平米区间） 客群定位：一个原则、三级区域、五大职业、二种需求 首发产品：1居：小2居：大2居：小3居：大三居：小4居：大4居 =10%：15：25%：25%：10%：6%：9%,报告总结,我们应该如何开发项目？ 全流程升级：产品升级营销升级,报告总结,我们开发的产品是什么？ 规划理念：新都市主义 产品形态：短薄板点式板楼塔楼（小户型） 平层高厅三叠LOFT 建筑风格：北欧 高科技：2-3套高科技技术 商业：三级商业街区式部分独栋化 品质、生命、文化、未来、人文、自然、邻里、人性化关怀 开创哈尔滨新居住时代和新城市文明的社区,报告总结,如何实现项目快速销售？ ？ 营销基础：八大优势24大卖点 营销节奏：一个中心 六大主题 一期营销：二大节点 七大创新 销售保障：亚豪十大保障体系,报告总结,我们有足够的信心，如果上述内容得以实现， 本项目的售价水平必将突破4000元/平米的高限值 本项目的销售周期必将短于6年 本项目的销售速度必将超越历史 本项目的产品必将超越历史 本项目的营销必将超越历史,我们热切的希望，能够与贵司共同 创世纪 以城市的名义创造历史,附件1：亚豪房地产服务机构简介 附件2：哈市市调数据汇总与分析,亚豪简介,亚豪机构的发展史,亚豪是一家房地产综合服务机构。 1996年正式成立，迄今已有10年的历史。 累计服务项目超过120个。 销售面积超过750万平方米。 服务金额超过375亿人民币。,亚豪机构的发展历程,自成立之日5年进入全北京十大代理行 2001年北京市十大代理行排名第六位 2002年北京市十大代理行排名第五位 2003年北京市十大代理行排名第五位 2004年北京市十大代理行排名第三位 2005年北京市十大代理行排名第三位,亚豪机构的发展历程,（人民币）,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,（年限）,12亿,45亿,69亿,69亿,10.5亿,亚豪机构历年重要奖项,在2003年中国深圳住交会上，荣登“2003年中国房地产20大中介代理机构 ”榜单。 在“2003北京地产年度风云榜”上，荣获十大品牌代理行第二名。 在“新浪”网主办的“2003年度北京地产创新行动”中，荣获“地产创新顾问”奖。 在北京晚报主持评选的活动中，王佩民先生荣获北京楼市2004年度推动力人物奖。 荣获搜狐焦点房地产网主办的创造城市价值2004中国地产年度企业。 2005年，获得“2005中国国际公寓杰出营销机构”称号。 2005年，在北京房地产十五年影响力评选中荣获北京“十大地产谋略家”。,亚豪机构历年重要奖项,2005年10月30日，亚豪公司荣获2005中国写字楼品牌顾问行。 安家杂志、搜狐焦点房地产网、北京市工商联房地产业商会主办的2005-2006北京地产年度风云榜的评选中，蝉联“北京地产十大金牌代理行”。 2006年3月，最具影响力中国杰出顾问代理机构排行榜荣获“新浪年度杰出顾问代理机构”大奖 。 2006年3月，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院发布“中国房地产策划代理百强企业”，北京及华北地区第三、全国第十二名。,亚豪的企业理念,亚豪机构（总部）,东方恒美,亚豪置业,亚豪商业地产,亚豪经纪,销售部,策划部,市场推广中心,亚豪投资顾问,亚豪总部组织架构,亚豪经纪的优势篇,亚豪的企业品牌价值,2005年，亚豪房地产服务机构获得由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所及中国指数研究院联合颁发的中国房地产策划代理品牌价值研究成果鉴定书，企业品牌价值为1.34亿元 。,亚豪拥有标准化的国际认证,2003年4月，亚豪地产通过ISO9000国际质量管理体系认证，成为北京市第一家具有国际认证的房地产经纪公司。,亚豪经纪的人力资源优势,公司现有员工超过四百五十人，是北京市最大规模的房地产经纪公司之一。 拥有逾百名资深的销售管理人员、营销策划人员及市场分析人员等。 80%以上人员具有本科以上学历和房地产经纪人资格证书。,亚豪机构的资源优势,CRM网络系统客户关系管理平台 包含了10年来北京超过27万组的真实客户名单。 包含了所有来电、来访、成交客户的详细信息，其中能够承受单价在10000元以上的客户量超过3万组。 包含了所有亚豪机构以任何形式接触的房地产开发界、经纪界、媒体界以及相关行业的从业人员。,亚豪机构的资源优势,亚豪机构的战略联盟伙伴 理论研究：华高莱斯、蓝海风顾问、五合智库。 前期规划：众拓、将作、维拓时代、WERKHART、PACC、ATKINS、IBI、DFS、清华院。 景观设计：土人景观、创新景观。 工程管理：国金管理。 物业顾问：国贸酒店物业、世邦魏理世、万豪物业、万通物业。 媒体资源：搜房、焦点、精品家园、安家、红地产、好家、新地产、北青。 广告设计：瑞得、世纪瑞博、典晶创艺、众智集成、洋正广告、今久传播。 营销公关：精品家园、赛博方舟、启明东方、太立德仁、德世嘉。,亚豪机构的资源优势,亚豪机构的异地营销资源与操作模式 太原（包括在山西省大量的社会资源和实地操盘项目）。 石家庄（已具备丰富的客户资源和实操项目并设有直辖分公司） 成都、呼和浩特、太原、淮北、海口、涿州等一线、二线城市的实地路演中积累的对于外地城市的认识和了解，以及北京销售总部与外派团队的协同配合实战经验，将帮助甲方获得更多销售渠道。 洛杉矶、三藩市、法兰克福、巴黎四个华人聚居的世界大都市的当地房地产经纪公司具有战略性合作关系，（包括两个美国投资购房团组织）常年为我们输送高端客户群，并且这个渠道在阳光上东、提香草堂和万豪君天下等项目中都得到了成功的运用。,亚豪机构的资源优势,亚豪机构和各种高端团体的长期合作关系 中青联 清华同学会 北大同学会 人大同学会 十一同学会 长安俱乐部 中美同学会 中国别墅俱乐部 FESCO 俱乐部,京城俱乐部 欧美留学会 奥迪俱乐部 奔驰俱乐部 青年企业家论坛沙龙 中国高尔夫协会 7个高尔夫球场 国宾企业家俱乐部 ,亚豪机构的推广优势,亚豪机构拥有本企业独具特色的门户网站 网址： 日点击量超过1000次，是业内较大规模的企业网站之一。 与焦点、搜房、万信等专业门户站点进行联合互动，播发大量项目新闻及物业动态。 公司内部所有代理项目均在网站上免费刊登，对甲方而言也是一个免费宣传项目的优良媒体。,亚豪机构代理项目（部分）,亚豪机构代理项目介绍（部分）,世爵源墅（联排别墅） CBD传奇（公寓） 雍景天成（普通住宅） 海华堂（普通住宅） 观缘（高档公寓） 领行国际中心（商务公寓） 翠堤花墅（别墅） 北京创意（写字楼）,保利金泉广场（复合社区） 阳光上东（豪宅） 提香草堂（别墅） 汤泉逸墅（花园洋房） 万豪君天下（豪宅） 朝阳新城（经济适用房） CBD总部公寓（公寓） 嘉华大厦（写字楼） 亲亲我家（联排别墅） ,保利金泉广场,开发商：保利集团/政泉置业,亚豪机构代理项目,保利.金泉广场 位置：亚运村大屯路 建筑面积：85.4万平方米 2006年6月24日开盘 价格：开盘价8600元，现均价9300元 销售率已近60% 项目介绍：涵盖45万平米高档住宅、20万平米国际级沿街商业、5.2万甲级写字楼及12.3万五星商务酒店等多种物业类型，亚奥核心区域的超大型城市功能复合社区。开盘当日即实现4.6亿元的惊人销售额，一举刷新亚奥区域6年来高档住宅的销售新纪录。保利和亚豪将倾力打造一个“称霸亚奥震动北京扬名全国辐射海外”的奥运地产明星大盘！,阳光上东,开发商：首创置业 / 阳光股份,亚豪机构代理项目,阳光上东 位置：朝阳区东四环霄云桥东南侧 建筑面积：72万平方米 2004年12月31日开盘 价格：开盘10000元，现均价14000元 销售情况：一期售罄、二期待开盘 项目介绍：整个项目由若干个不同风格的建筑组团组成，我司从2003年七月份开始全程代理该项目，从大盘操作理念到有计划的阶段性营销策略，从上东区的概念到富人区的呈现，从富人生活到量身定制的服务，有效提升了该项目的区域价值。,汤泉逸墅,开发商：德润房地产开发集团,汤泉逸墅 位置：海淀西四环中段四季青桥南 建筑面积：30万平方米 即将结案（仅余20套） 价格：开盘均价8000元，现均价11000元 项目介绍：由我司全权负责其营销代理及全案策划，确定了以形象代替细节，以四层带动六层，以一期拉升二期的营销战略和长稳预热、短大放量、快密涨价的销售策略，2004年二月，项目一期正式揭幕，当月即创造了一个亿的销售佳绩。,亚豪机构代理项目,朝阳新城,开发商：北京金隅嘉业房地产,朝阳新城 位置：朝阳区东坝高杨树 建筑面积：170万平方米 二期待售 价格：政府限价3310元/平米 项目介绍：朝阳新城原定开盘时间为2003年六月，恰逢京城非典肆虐，为保证开发商的利益，我司首创网上牌号认购模式，让购房者稳坐家中，安全轻松购房，同时又杜绝了以往排队认购带来的炒房现象，获得了客户及开发商的极大信赖。,亚豪机构代理项目,代理服务项目获奖名录,阳光上东 2003年北京地产风云榜之“北京财富社区” 2003年北京青年报健康楼盘入围项目 2003年新浪网最受网民关注楼盘奖 2003年新地产“北京十大名盘奖” 2003年地段及区域环境推荐楼盘 2004年北京春季优秀楼盘推荐评选活动“优秀规划设计奖” 2004年度承诺销售放心房展示单位 2005年“中国国际公寓奖”,代理服务项目获奖名录,汤泉逸墅 2003年北京地产风云榜“2004年最被期待楼盘奖” 2004年度承诺销售放心房展示单位 2004年上半年京城旺销楼盘20强 2004年度北京十大明星楼盘 2005年度承诺销售放心房展示单位 2005年首届中国房地产策划大奖赛案例金奖 2005年中国最具影响力楼盘百强 2005年名星楼盘奖 2005年最佳人居生态楼盘奖 2005年创建诚信地产单位奖,代理服务项目获奖名录,提香草堂 2004年中国首届别墅节中国环境别墅金奖 2004年中国高尔夫滨湖别墅金奖 2005年度最佳创新别墅奖 2005北京强势楼盘奖 2005年别墅大奖 2005年北京星级楼盘 最佳别墅奖 2005年中国别墅10年 北京西南别墅区最具代表项目,代理服务项目获奖名录,万豪君天下 2001年第二届北京十大明星楼盘评选“优秀楼盘” 2003年健康楼盘入围项目 2005年最具潜力楼盘奖 朝阳新城 2003年北京地产风云榜“2003年北京经典大盘奖” 2003年国内首家成功网络营销案例,代理服务项目获奖名录,CBD总部公寓 2003年北京地产风云榜“2004年最被期待楼盘奖” 2004年北京春季优秀楼盘推荐、评选活动“优秀规划设计奖” 2004年北京春季优秀楼盘推荐、评选活动“优秀地段与区域环境奖” 2005年十佳新锐户型，优秀地段及区域环境奖 2005年优秀规划设计奖 水恋晶城 2004年度京城楼市最佳旺销楼盘 2004年北京最具影响力强势楼盘（50）强 2004年度承诺销售放心房展示单位,代理服务项目获奖名录,嘉华大厦 2005年中国100超级5A写字楼，最具投资潜质的写字楼奖 CBD传奇 2005年最具推动力楼盘奖 2005年最佳小户型公寓奖 2005年中国规划设计奖 2006年新浪地产创新大奖中，荣获2005-2006年度网络运用推动项目奖 世爵源墅 2005年最值得购买奖 2006年新浪地产创新大奖中，荣获2005-2006年度创新项目奖,代理服务项目获奖名录,天和人家 2003年北京地产风云榜“2003年北京特色名盘奖” 2003年获CMCA北京房地产跨媒体合作联盟颁发的“最佳性价比奖” 2003年新浪房地产新盘评选“最具投资潜力奖” 2003至2004年度承诺销售放心房展示单位 2003年中国医促会健康饮用水专业委员会评选“健康饮用水示范小区” 2003年新浪房地产金秋新盘评选“最受网民关注楼盘”,亚豪机构部分服务客户,亚豪投资顾问篇,亚豪机构顾问项目介绍（部分）,亚豪投资顾问公司成立于2003年10月，累计服务项目20余个。,石家庄国大健康城（国大集团） 国大生态园项目（国大集团） 北京德外小区项目（蓝天碧水房地产） 北京广外小区项目（鑫阳地产） 北京五矿金诚尚品项目（宏力迈地产） 北京润景阁（金隅嘉业集团） 北京沿海赛洛城项目（高盛地产） 北京团结湖项目（天鸿集团） 北京金鼎商贸区（实兴腾飞） 洛阳东方世纪城（郑州东方置地） ,涿州竹语堂（隆基泰和集团） 河北安联蓝水晶项目（安联地产） 石家庄中铁项目（中铁集团） 安徽淮北翡翠岛项目（中房集团） 太原鼎元时代中心（中旅集团） 太原龙潭湖项目（鸿升集团） 太原杏花岭项目（中进集团） 山东东营商业项目（海盟实业） 成都龙泉驿项目（新世界集团） 合肥金孔雀项目（安徽外经集团） ,亚豪机构顾问项目,国大健康城 开发商：国大集团 位置：石家庄市南二环外，紧邻南二环大桥。 占地面积：规划总占地3810亩 项目介绍：健康城项目是河北省及石家庄市“十一五”规划重点项目、2006年省市重点建设项目和国家生物产业基地的特色园区，受到省、市各级领导的高度重视，由市各级部门组成领导小组、市领导亲自督战，打造石家庄城市定位“药都”的名片工程。,石家庄国大生态园 开发商：国大集团 占地面积：规划总占地3000亩 顾问工作内容：通过一系列的区域及市场调研与研究,制定项目开发战略,进行产品规划及产品设计,并负责全案营销策划顾问,亚豪机构顾问项目,太原杏花岭项目 开发商：中进集团 建筑面积：100万平方米 物业类型：商品住宅、经济适用房、商业及公建配套 项目进展状况：进入产品设计阶段 顾问工作内容：对项目开发规划、产品、设计等方面提出战略性设想及建议，提出项目定位及产品设计概念。,亚豪机构顾问项目,成都龙泉驿区项目 开发商：新世界地产 项目占地：3000亩 物业类型：住宅、公建及商业 项目进展状况：进入产品设计阶段 顾问工作内容：通过区域市场研究分析和竞争项目综合评价分析，判断开发入市时机，对项目开发规划、产品及定位等方面提出战略性设想及建议，提出项目开发周期和节奏设想。,亚豪机构顾问项目,洛阳东方世纪城 开发商：郑州东方置地 项目占地：800亩 建筑规模：100万平方米 物业类型：住宅、公建及商业 顾问工作内容：对项目开发规划、产品、设计等方面提出战略性设想及建议，提出项目定位及产品设计概念,亚豪机构顾问项目,太原龙潭湖项目 开发商：太原鸿升集团 项目占地：300亩 物业类型：住宅商业 顾问工作内容：通过一系列的区域及市场调研与研究,制定项目开发战略,进行产品规划及产品设计,并负责全案营销策划顾问,亚豪机构顾问项目,合肥金孔雀项目 开发商：安徽外经集团 项目占地：2500亩 物业类型：旅游地产 项目进展状况：进入产品设计阶段 顾问工作内容：对项目开发规划、产品、设计等方面提出战略性设想及建议，提出项目定位及产品设计概念，项目全案营销策划工作。,亚豪机构顾问项目,东方恒美广告篇,广告公司简介,北京东方恒美广告有限责任公司成立于2003年，由知名的亚豪房地产服务机构倾力组建，秉承亚豪“用心，超越期待”的核心文化，融入一支年轻团队的激情创新及思想撞击，目前已成为北京房地产广告行业中最具专业性的房地产广告公司之一。,广告公司主要服务项目,耕天下 京华名邸 万科青青 深蓝华亭 嘉园国际投资大厦 怡景园 鹏润家园 水语自然 银街骏景,东方银座 富海中心 上河村 光彩国际 新世界家园 蓝山国际公寓 中关嘉园 杰座,太阳国际公馆 东方银座 圣馨大地 柳清居 嘉铭 桐城 山西国贸 新纪元花园 西山美墅馆,北京印象 华亭嘉园 新起点 珠江骏景 阳光都市 东恒 时代 CBD传奇 ,注：哈分公司总经理、策划经 理等均采用内部竞聘方式选拔， 经贵司同意确认后上岗。,哈分公司组织架构,哈分公司人员架构说明：,哈分公司成员（项目专案组）以总经理为核心，带动总公司市场推广中心、顾问部、策划部、商业地产部、销售部及广告公司为后台做专业支持的整体运作，成立与之相对应的哈分公司团队。初期作为执行单位，待人员等各个方面完备后，后期过渡为以哈分公司为主。 哈分公司的架构是亚豪精心打造的一支精良队伍。分公司的总经理会从总公司目前的总监中择优录取，由竞聘产生2-3名备选，最终甲方决定由谁上岗。在合作中如甲方对总监能力不满，我司会在2周内更换人选。如对策划经理、销售经理能力不满，我司会在1周内更换人选。这是在本公司接洽项目中前所未有的。 亚豪总部总经理之下为总监级