镇江星宝汽配城招商调研报告.doc

镇江星宝汽配城招商调研报告一、泰州汽车市场情况从泰州汽车市场情况来看，整个泰州汽车销售及相关业态的商家约319家，摩托车及电动车销售及维修相关店面约95家左右。这些商家主要集中在城东及城南位置，城西及城北也有不少；均为沿街店面，众多商家为一些连家店或裙楼底商，为自发性形成的小商圈且比较分散，不集中。但是，在消费者心里已经形成买汽车去城南，修汽车往城东、买重工机械及配件去城东的习惯。南京1、 宁南国际汽配城总投资5亿元的宁南国际汽配城占地300亩，建筑面积18万，一期汽配市场6万的产权式商铺全部售完，方正、唯达、奥通、军威、宝德、金海狮、威登等百多家南京知名汽配商户都开门营业。市场初步形成，交易额逐月上升。除周边汽修厂外，来自江宁、马鞍山、芜湖、溧水、高淳的采购者亦日益在增多。二期汽车用品市场8万，是全省第一家汽车用品专业批发大市场，目前招商工作正在火热进行中，上海车龙、南京久久、车都世家等五十多家商户已入驻装修。 南京宁南国际汽配城位处江苏省十大现代服务业基地宁南商贸集聚区的中心。南邻面积达45万的明发商业广场；西靠金飞龙二手车交易市场；东连宁溧路和大明路国际汽车街。在雨花区宁南大道南京宁南国际汽配城周边还有奔驰、陆虎、沃尔沃、保时捷、韩国现代、一汽奥迪、上海通用、雷克萨斯、凯迪拉克、宝马、马自达、丰田等近百家汽车4S店，周边还有两个汽车城，三个二手车市场，一个汽车快修市场和数以百计的汽车美容及汽车俱乐部。秦淮的大明路、雨花的宁溧路、宁南大道和江宁的中驰汽车园、雨花的宁南汽贸园组合成的“三路两园”形成全国最集聚的汽车产业链，得天独厚的区域优势在全国独此第一家。 南京宁南国际汽配城距南京禄口国际机场仅20多公里，距即将开工建设的亚洲最大的火车南京南站仅一千米。据政府对外宣传，京沪高速铁路工程年内就要开工，届时从南京到北京只需4小时，到上海仅1小时。从市场出发三分钟车程即可抵达绕城公路，直接连贯沪宁、京沪、宁合、宁杭、宁连、宁通、宁徐等十多条高速，步行三分钟即是南京地铁1号线出入口，地铁三号、五号、六号线都在市场周边。市场门口更有南京汽车总站和十多条公交线路，直达市区各处。交通便捷，物流发达。区域与交通优势使宁南汽配城成为长三角地区汽车配件和汽车用品厂商首选的经营场所，其江苏总部或南京旗舰店都纷纷建在宁南。 南京宁南国际汽配城是南京市人民政府重点招商项目，是江苏省十大现代服务基地之一，也是全国工商联汽摩配用品业商会的重点市场，并得到全国汽车用品行业联合会的鼎力支持。宁南国际汽配城由温州知名民营企业家投资5亿元打造的南京主流市场。江苏一流市场和全国样板市场。2006年被南京市人民政府评选为先进单位。 2007年12月1日，南京宁南国际汽配城的汽车配件市场将迎来周岁生日，而同一天，二期的汽车用品市场也将隆重开业。整个汽配城建成后，将实现年交易额50多亿元，提供就业岗位1万多个。 全国汽车用品行业联合会秘书长郭平在考察宁南汽配城时说过这样的评语：“南京是长三角的经济核心，宁南将是长三角的汽配用品的贸易基地。” 南京汽车用品市场将分设汽车座垫、汽车影音、防爆贴膜、汽车改装、汽车护理、汽车百货、汽车安全导航和汽车快修等8条专业街。细分市场、方便车主、彰显特色、品种齐全。主力店：金鹰国际汽车美容，久久国际汽车用品管，新华亿汽车用品超市，威固汽车维修，2、 大明路汽配城大明路汽配城坐落于大明路、宁溧路交界处。总占地63亩，其中实际使用面积40亩。建成后占地面积12298平方米，建筑总面积：19281平方米，建筑45.5%，建筑容积率：0.71，中心绿化广场面积2000平方米。项目为7栋框架结构单体组成，采用法国世构建筑技术。其中沿主干道为两层，其余一层。作为大明路汽车产业链发展的重要组成部分，该汽配城不仅提供汽配服务，还因地理位置显著可为汽配厂家提供形象展示机会，2万平方米经营场地吸引了众多汽配企业入驻。 从2001年5月被市政府正式命名为南京市首个汽车特色街区，大明路汽车街经过五年的艰苦创业，已经从当初的一条位于城郊接合部、杂草丛生、名不见经传的交通次干道，发展成为南京辐射力最强的汽车交易中心，苏皖地区规模最大的汽车销售服务特色街，华东地区功能最完善的汽车专业市场。目前，大明路汽车街已有汽车相关企业300多家，其中品牌汽车销售公司36家，经营品牌79个系列，汽车一类维修企业20余家，汽车快修市场1个，出租车客运公司8家，汽车检测企业4家，配件供应、汽车美容、汽车用品销售、汽车人才培训等相关企业200多家，注册资本15亿元，汽车街经营面积达50万平方米。汽车街拥有中国第一家跨省市综合性自驾游服务机构华东自驾游南京咨询服务中心、省内最大的汽车快修市场(128个工位，每天可维修3000辆汽车)、省内最大的二手车交易市场、省内最高规格的汽车检测线、全市第一个车辆牌照现场办证点、全市第一家汽车行业商会、车辆购置“一站式”服务中心、消费者维权服务站、车友俱乐部等机构设施，还牵头制定了全国第一个汽车销售及售后服务规范，形成了一条集整车销售、汽车维修、汽车检测上牌及汽车文化旅游等相关服务为一体的汽车产业链。时至今日，大明路汽车街已经成为南京市汽车市场的代名词，秦淮区发展区域特色经济的新亮点。2002年以来，汽车街年均税收增幅达175%，今年1-8月份，销售整车(含二手车) 27000辆，占南京市整车销售的半壁江山，实现税收6000多万元，同比增长38.8%。2005年大明路汽车街被市政府评为2003-2005年度质量兴市先进单位”，今年又被评为“南京市百城万店无假货活动示范街”，“南京大明路，中国汽车街”、“买车就到大明路”的理念已经深入人心。大明路国际汽车街区天鸿二手车市场，欧特隆汽车用品，中誉，金连发汽配公司，黄海汽车，万友汽车维修，壳牌漆，中意快修，风行新宇，华泰汽配，雷诺，美国强生膜，东方汽修，典奇汽修，普得利快修，宁枫快修，快飞特汽修，上海汇众伊恩坦纳汽配，欧迈克装潢，万穗汽车公司，九龙汽车，南京旧机动车交易市场3、 新伊汽配城南京新伊汽配商城位于主城中心区域，总投资1.2亿元，占地100亩、建筑面积55000平方米，于原新庄汽配商城以东，市车管所对面,312国道经五路,立交桥侧。毗邻火车站、长江大桥、二桥、沪宁高速。南京新伊汽配商城由南京从事汽配市场投资和经营最早的大型国有企业南京市园林实业总公司和南京东扬物流集团强强联手，共同投资兴建。 新伊汽配商城开业以后，经营销售火爆，社会反响强烈。目前一期商铺已满，商户入住已全部开门营业，二期市场也仅剩少量商铺。经营户和消费者普遍反映，新伊汽配商城凸显五大优势：一是品牌优势，美誉度高。秉承“新庄汽配”的老品牌血统，老品牌、老客户，市场占有率高。二是成熟市场，专业管理。由于是新庄汽配市场整体搬迁而来，市场投资者和管理团队有二十多年的从业经验，不会有其他市场那样的磨合期、市场培育期。三是黄金地段，城区中心。新伊汽配商城是目前南京城市中心区域唯一一座超大规模、专业品牌的汽配市场，无论是商家经营还是消费购物，坐拥天时、地利之极。四是租赁式商铺，设施及环境一流。新伊汽配商城摒弃产权式销售，以租代售，以经营者和消费者为本，减少经营资金沉淀，降低经营成本，提高商户的盈利水平。同时，园林式的市场环境令经营和消费成为享受。五是物业配套齐全，市场发展空间广阔。新伊汽配市场拥有大型停车、餐饮、金融、财税代理、办公等配套设施，专业化服务，人性化管理。新伊汽配市场规划未来占地将达300亩，可容纳1200户商家，按照“规模化、专业化、品牌化”的总体思路，提升市场更广阔的发展空间。 随着企业的发展壮大和经济实力的进一步增强，作为南京汽配业界龙头企业的南京新伊汽配商城，以回报社会为己任，以树企业品牌、创企业文化为宗旨，积极投身社会事业和政府公益活动，冠名赞助中国绿化博览会大型专题焰火晚会，积极支持绿博园的建设，成为中国绿化博览会特别合作单位，获得社会各界的广泛赞誉，极大地提升了企业行象。 南京名帅汽配，南京特缘商贸有限公司，南京顺程电喷，新宇特商贸有限公司南京鸿兴发汽配有限公司，南京舜安汽配有限公司，南京金飞泓工贸有限公司南京泽宝科技有限公司（美国杜邦汽车漆苏皖授权代理,3M汽车美容产品苏皖授权代理），南京美宏汽车服务有限公司，南京长兴汽车服务有限公司台湾裕龙江苏总经销，南京有望汽配有限公司，南京安宜汽配有限公司，南京正延欣瑞汽配有限公司，南京鸿建汽车服务有限公司，南京南希奥迪车友俱乐部配件专卖店，南京盛全汽车配件有限公司，南京恒业汽配有限公司，南京建伟贸易有限公司，南京铃丰汽配，南京华德力汽车配件有限公司4、高力一汽轿车、解放商用汽车销售服务中心、郑州日产汽车瑞风昌河铃木、中国重汽商用汽车、通杨商用汽车、中顺汽车、长安汽车、泰州明玉福田时代销售处、吉利汽车、JAC泰州直营、五菱汽车、泰州苏北汽销、江铃汽车泰州销售公司、轻卡泰州江堰特可证、东风汽车、福田汽车、速派奇电动车、时代欧铃、跃进泰州德明店、泰州安奇特许销售（奇瑞）、朝阳汽配、爱东汽车销售、泰州天顺达汽贸（马自达）、特福莱汽车美容装饰、泰州佳骏汽配经营部、车丽雅、上海汽车服务公司、良圣洗车、海斌汽车美容装潢、车尚主意汽车精品生活路、小旱马汽车装潢、车同专业汽车美容、聚车缘装潢钣金烤漆、车艺家汽车装潢用品商行、广州汽车真皮布套现场制作、汽车美容专业中心、泰和汽车装饰、大众汽车维修部、南通银达汽车销售有限公司、新春汽修部、特福莱全球汽车美容装饰中心、泰州市通扬汽车贸易有限公司、合力叉车、车之都汽车装潢、佳通轮胎、东南汽车、泰州东菱分公司、金杯海明泰州维修站、意中货车保、工昌车行、苏中汽保、一汽大众、泰州雨田宝捷汽车公司、宝泰汽车快修、广本4S、福特4S、天安达、三星汽配、米其林轮胎、小明摩配、中国重型汽车集团有限公司、SATA达达、宝骊叉车、推土机配件、苏源、迪泰汽保SATA工具、安华汽配、顺华汽配、小曾摩托、韩泰轮胎、机关汽修、佳通轮胎、豪辉汽车、豪辉、宝星、东风悦达起亚、豪辉国际进口汽车展示厅、豪辉悦车场、邦捷汽车维修有限公司、东风康明斯5、仙林6、镇江镇江市的汽车零部件产业年销售达数十亿元，仅丹阳一地去年销售就达68亿元，丹阳界牌，大概有3000家以上大小都包括了，主要以汽车的内外装饰件，保险杠，前后尾灯，转向灯，大灯，雨刷等等为主 江苏超力电器有限公司董事长、丹阳汽配产业协会会长沈中泉说，镇江汽配产业有了一定的基础和规模，而且在各大汽车生产企业管理者中人脉资源非常好。但是，劣势也非常明显，那就是产品技术含量偏低，同类化的产品比较多。要想做强做大，就必须在科技创新上下工夫，通过提升产品质量和档次赢得市场。江苏文光集团总经理张文学说，2003年以前，他们的企业主要生产客车车灯，虽然已做到了全国第一的规模，但是大多属于低端产品，企业也只能算是“三流企业”。2004年企业开始转向轿车配套，并先后从武汉、常州等地聘到了总工程师、分管副总，同时以月薪25万元的薪酬，柔性引进了一名享受国务院特殊津贴的专家，此外引进70余名本科以上学历毕业生，使企业的研发力量、产品品质及市场开拓等都有了质的飞跃。江苏圆通集团有限公司是我国车轮行业中规模最大、设备最先进、品种最齐全的大型生产企业之一，也是国家认证定点的车轮专业制造厂家，产品98以上出口到美国和欧洲市场。2007年14月份，企业销售已超过1亿元。集团董事长郭卫东塔山路附近有一个大型汽车修理厂和零部件的汽配城，一度时间占道修车严重、门面店乱设广告牌、乱堆乱放泛滥，环境卫生脏乱。整治中，共清理店铺一楼墙体广告、小店牌、戗牌85块；清理乱堆乱放、乱钉乱挂、乱贴乱画20多处。同时，各门面店铺统一自配垃圾桶，经营店门前的人行道由经营户自行清扫、收集垃圾，由区环卫所每天统一收集垃圾一次，确保全路段市容环境的优美整洁。老叶德胜汽车装潢部，老李专业汽车整形喷漆，镇江华普汽配公司，镇江富达汽配公司，镇江油缘石化物资有限公司，镇江市俊达轮胎公司，永顺汽车装饰，空调维修，金环球汽配有限公司镇江连锁店，镇江市塔山机械销售有限公司，富强汽车装潢美容中心，通达专业汽车装潢美容，镇江大陆汽配，镇江市博汇汽保设备，富达汽车装潢，镇江市京口红安汽配销售中心，镇江市京口区明光汽车玻璃装潢店，盐龙汽车快修，镇江同创汽车钣金做漆，腾达汽修，镇江恒安汽车诊所，镇江市恒美润滑油公司句容市四方润滑油公司，湖北汽配直供电，正太汽配，镇江金江南汽车配件有限公司，塔山汽修，车营汽车服务，舜天壳牌，中国重汽配件专营店，米其林轮胎，镇江京西汽配，镇江汇兴汽车涂料有限公司，老王汽车用品批发中心，镇江天成汽配有限公司，A&O汽车生活馆，7、城西北-南海陵摩配、南京苏亚特气修、吉达修配摩托车配、宝马气摩工贸有限公司、名车之旅汽车美容、常州光丽汽摩、比德文电动车及维修部（两家）天发4S服务销售、顺风摩配、三龙汽车销售装饰、海陵轮胎、米其林轮胎、五州名车维修、五顺车维修、速达快修、素强轮胎经营部、国平装潢、力泰汽修、佳通轮胎、踢得力轮胎、驰诚轮胎、风顺汽车美容及修理厂、大周汽车维修、飞达汽车装饰美容、名车之汇、江友汽车美容、永成摩修、尊驰汽车装饰、车缘汽车装潢、车唯美汽车装饰、雅马哈动力有限公司、马3、标致、丰田泰州相关汽车销售商情况长安福特泰州天安达汽车贸易有限公司泰州市汽车站西侧，西湖翠苑对面广州本田泰州市宝苑汽车贸易有限公司泰州市新328国道汽车南站对面上海通用泰州苏源景泰汽车销售服务有限公司泰州市城南客运中心东侧上海通用泰州苏源集团通泰汽车销售服务有限公司泰州市青年南路19号一汽丰田泰州康福丰田汽车销售服务有限公司泰州市海陵区塘湾镇东谢村东侧北京现代泰州市宝天汽车销售服务有限公司泰州市泰高路西侧周山河南800米上海大众泰州市德众汽车销售服务有限公司泰州市泰东镇许郑村（苏北广场东侧）上海大众泰州众泰汽车销售服务有限公司泰州市客运中心东侧神龙汽车泰州福泰汽车销售服务有限公司(东风雪铁龙泰州市汽车南站向东300米(328国道南侧)沈阳华晨金杯江苏泰洲市顺达汽车修配厂泰州市寺巷镇城南村八组安徽奇瑞泰州市安奇汽车销售服务有限公司泰州市安奇汽车销售服务有限公司东风本田泰州市宝信汽车销售服务有限公司泰州市泰高路周山河南800米汽车城郑州日产泰州市东进汽车修理厂泰州市南通路斜桥东侧南京依维柯泰州光阳贸易有限公司泰州市江洲南路凤凰21烟草物流中心江铃汽车泰州市苏北高级汽车修理厂泰州市海陵区口泰路41号长城汽车泰州市海陵区长禄汽车修理厂泰州市泰东大转盘南500米小结：泰州国际汽车城被列为“江苏省汽车流通行业重点扶持企业”, 占地面积约25万平方米，投资20亿元。项目分两期开发，一期项目面积为14万平方米，主要包括国际汽配城、二手车交易中心、4S店集群三大部分，由国际名车区、二手车置换区、二手车汽配区、国际汽车用品区,车辆检测上牌等功能板块组成.由于泰州汽配城的启动运营,泰州汽车行业目前陆续向在城东、城南区片区集结. 泰州国际汽车城和本案项目相似,距离很近,功能雷同,而且它占有地级市资源号召优势,对本案招商是最大威胁.锦天汽配港是姜堰2005年5月引进的重大汽车市场项目。项目位于姜堰经济开发区328国道以北、科技大道西侧，和本案紧密相邻.规划总投资超6000万美元，对外宣传规划占地约500亩。首期号称投入2500万美元,已经建成开业. 马自达，雪佛兰，福特，大众等一线品牌均已入驻经营.当时姜堰政府规划将 该项目建成以汽车销售为龙头，集汽车物流、汽车博览、汽车科技与信息、汽车文化与休闲等于一体的汽配城，以吸引众多国内外汽车零配件及整车生产企业投资姜堰，建成为华东地区最大的汽配港。锦天汽配港2期总体规划16万方，对外宣称总投资6000万美元，带10年租约，前5年包租有两种方案可让你选择：1、前3年的回报24%一次性抵扣的房款，第4、5年回报率是9%。2、前5年的回报率40%一次性抵扣房款。姜堰本地传统的汽配厂数量很少,主要有:姜堰市宇驰汽车配件厂,生产电动车系列，阀门系列，液压机具系列， 各种型号气弹簧; 高尔夫球车旅游观光车前桥，后桥总成。姜堰市飞达汽车配件厂,生产机械零件加工; 汽车消声器; 摩托车消声器; 姜堰万年青汽车配件厂,生产汽车氙气大灯、柴油机、大灯、前照灯、发动机总成。姜堰市宏顺汽车配件厂,生产各种规格、材质的法兰、轴瓦、轧棍锻件.据了解，姜堰靖江泰兴兴化等地汽车配件及服务维修一些产品，大部分从南京、上海、无锡、长春等多个地方直接发货，属于二三级以下级别经销商。在询问重新选址有无意向到另一个距离较近的集中型大市场中去时，由于泰州国际汽车城和锦天汽配港的存在,绝大部分泰州地区本地客户表示不去考虑，仅个把外地客户表示如果免租期长的话可以关注一下。从泰州国际汽车城和锦天汽配港两个新市场经营情况来看，大部分配件商家生意均一般偏清淡，汽车销售公司的经营情况也较为一般。通过整体对泰州汽车市场的调查了解，泰州汽车市场目前状况属于如下几种状况：1、 整体布局偏向合理,大的商圈逐步形成2、 汽配、汽修业态分布仍然较为零散，3、 4S店虽然大部分集中在城南，但也分布在几个不同的位置，不集中4、由于经济发展相对滞后, 汽车消费存在选择面比较小，特别是在购买中、高档型汽车上存在客户区域性倾向消费的问题（由于交通便利,不少泰州周边的客户选择南京、无锡等地购买整车）同时，通过我们驻外招商小组对各地汽配商会和4S店老板的调查也了解到，很多汽配和整车经营户一致认为,一个地级市,集中性的汽配整车市场只能有一个，而且姜堰锦天汽车市场的经营失败，导致部分客户对汽车城专业市场的信心不是很足。相当多的龙头客户在听取了我们对华东汽车城的项目简介和定位后一致认为:在西有泰州国际汽车城,东有姜堰锦天汽配港的情况下,该项目处于上述两个汽车专业市场短距离夹板中间,而且锦天汽配2期面临竣工,该项目未经行业内部专业人士长期综合考察论证而草率上马,很不理智.结论是没有行业发展前景,招商和销售前途很不明朗,项目资金回收周期也会因为面临多种不确定性因素而延长.5、由于泰州和姜堰现存的两个汽车市场的存在,和姜堰区域经济的发展缓慢导致汽车潜在消费能力的低速增长, 对于我们以后的招商而言极其不利。招商建议:由于泰州国际汽车城和姜堰锦天汽配港的存在,以及姜堰汽车保有量严重不足,加上姜堰农村市场汽车和汽配市场没有形成相对规模, 综合以上因素,我们认为,华东汽车城项目严重缺乏区位和资源优势,85%以上的客户需要从外地招商入场.而且,根据我们的长期经验,我们认为,如果招商不能形成火爆局面,对于展厅式商铺的销售将是致命打击,直接严重影响开发商的资金回收和预期收益.通过我们对泰州周边汽配和整车市场的调研,和这几天对苏州,常州,无锡,南京等大型汽配城项目的考察,以及各地招商小组反馈的形势和数据信息,我们认为:1,本案应该在以汽车整车和配件的为主导的前提下,综合姜堰经济现状,导入摩托车整车和配件,电动车整车和配件的销售.配比农机和工程机械的展览销售,形成华东机动车大型综合市场.增加可利用的商户资源.2,加大外地广告投入力度,广宣传,大覆盖.3,立足外地招商,大比例增加驻外招商经费预算.4,制定绝对优惠的招商免租政策,以便最大限度吸引各方面潜在客户.5,增加途经本案的公交路线,增设本案公交站点,方便商户前来咨询考察,为入驻后经营散户和顾客提供交通便利.6,和政府沟通,出台本案经营户的税收优惠政策和工商注册绿色通道.7,建议工商联组建汽车汽配行业商会,为项目招商和未来的管理提供便利.8,重点城市举办招商说明会.9,建立汽车整车,汽车配件和摩托车电动车资源共享网络平台,帮助商户增加经营机会的把握.10,每年定期举办大型汽车,汽配,工程机械展销活动和行业高峰论坛,拉动市场知名度,培育人气.一、 招商意义及目标1、招商先行，边招商边销售，招商成果促进销售，有利于加强本项目对发展商和项目经营前景的信心，体现发展商一贯的“优秀地产”开发理念；2、随着招商工作的深入，阶段性招商成果的发布起到坚定客户信心的作用，为下阶段的营销活动和事件营销埋下伏笔；3、因市场环境复杂，竞争对手优势明显，尽早开始招商，可以为项目销售进入尾期、市场准备开业前争取更多的准备时间，实现招商销售开业经营的良性循环，延续泰州汽车城的良好经营口碑。为此，各阶段的招商目标初步计划为：阶段 时段 招租率 各阶段招商主题第一阶段 2010.122011.5 30 以大户为主第二阶段 2011.62011.11 50 以大带小，活动跟进第三阶段 2011.122012. 6070 市场营销带动二、 项目功能区域业态组合和搭配方式根据项目综合定位、泰州汽配市场各业态比例以及投资价值最大化原则，将项目区按室内商场组团分为几大经营区域：序号 功能区域 分布区域 室内商铺数量（按销售单元） 经营面积（按建筑面积） 备注1 整车区 7500 2 工程机械区 4666.36 微型车备招3 轮胎区 2835.60 工程机械备招4 小车配件区 3889.02 5 汽车装潢区 8079.84 6 汽车快修区 3456.60 物流备招合计 约100000 （具体分布见所附平面分布图）汽车快修装潢区门市租赁搭配方式：原则上参照南京和扬州模式的搭配方法，即“1+2”，如有要求单独租赁单层经营的另行处理。三、 招商策略1、招商对象1.1 根据多个汽配城的招商经验，由于泰州本地汽配经营户资源严重不足，招商目标客户定位以外地为主，具体包括以下几个客户层面：? 常州,无锡,苏州,南通等主要汽配城的经营户；汽车整车销售? 通过汽配产地市场如温州、瑞安、玉环等地的行业协会引进的厂家直销模式。? 泰州市区的工程机械经营户和摩托车电动车经营户(含泰州,姜堰,靖江,泰兴,兴化)? 汽配以杭州上海南京三大城市的汽配市场为主。? 各地品牌汽配汽修厂家办事处和分公司驻点销售.1.2 客户主要意向? 泰州汽配城品牌认知度高，是省级重点扶持项目落户地级市,认为泰州国际汽车城是大公司，实力强，认为后期市场营运不成问题；? 认为华东汽车城市场的规模和综合性规划和泰州国际汽车城项目严重冲突，担心经营的稳定性和持续性；? 对地理位置不太看好，认为本案地处两个汽车市场的中间地带,客户资源被两头拦截. ? 认为市场太多，经营成本增加，生意没有相应增加。2、招商方式2.1主要方式招商组进驻苏州,常州,无锡,南京,南通,各大汽配市场直接招商.2.2从属方式以大带小，关系营销。先大后小，利用大户的行业影响力，借鉴直销模式，发展大户成为某市场或某行业形式上的招商总代理，通过提点或特殊优惠，使其成为我们的招商代表，减少心理接受抗性，提高其他经营户接受的意愿。2.3免租方式实施“放水养鱼”的招商策略，对加盟本市场的经营户提供一定期的免租期限，是他们能够安心在本市场自主经营，从近期来看，加大了我们的经营成本，降低了商户的经营风险，但从长远来看，则降低了我们的经营风险。 2.4协会方式通过行业协会，开发其为数众多会员单位汽配厂家，通过开辟专区，提供物流仓储等服务，降低其经营成本，吸引厂家直接或介绍其当地经销商入驻。2.5厂家展示点方式由厂家布置展厅，市场统一管理，具有采购信息后和厂家联系。3、招商政策招商政策制定依据包括：? 泰州市目前同类市场的招商政策；市场名称 招商政策 招商率锦天汽配城 免租6个月 B区不到50? 泰州市商业地产的运作模式项目名称 招商政策 招商率中嘉国际 年免租 60左右百饰得 年免租 20左右温泰城 1F2万1年，2F1万1年；租1年免3个月 90以上? 泰州项目的运作目标。 确保项目招商成功和市场经营的稳定和持续； 符合市场培育期的放水养鱼政策； 符合商业项目特定节点的运作规律。招商收取费用包括租金、物业保证金和市场综合管理费。3.1 租金：市场实行最高2年的免租政策。免租期结束后的租金价格参