土地底价成交大增成都开发商看好商业地块.doc

土地底价成交大增 成都开发商看好商业地块眼下，调控政策对房地产市场的影响，已经从下游销售逐渐深入到上游的土地市场，底价和流拍已经成为近来土地市场的惯例。进入2012年，一个新的现象被业界所关注：开发商对于商业用地和商业项目表现出异乎寻常的热情。截至1月31日，当月成都土地市场已经和将要出让的商业用地地块多达12宗，这一体量刷新了近5年来同期最高推量记录。其他10宗挂牌土地均为商住混合用地，且商业用地面积均大于住宅用地面积。商业地产或许已经成为开发商新一轮追逐的主战场。底价成交激活中小房企从成都市2011年地块成交的价格来看，开发商拿地的态度比2010年谨慎得多，特别是下半年的土地几乎都是以低价成交，买地的和卖地的都已经习惯了“底价”，流拍也不能再引起一丝惋惜。有便宜的地，买不买？这是个问题。遍地的流拍和底价成交，对许多开发商来说不是诱惑，而是陷阱。并非每个企业都能复制保利在2008-2009年的逆势拿地，由此才有2010年、2011年连续稳定楼市冠军的神奇案例。一些龙头企业出于公司可持续发展的考虑仍然拿了少量地块，但和前几年的土地储备速度、规模相比可谓九牛一毛。恒大集团董事局主席许家印就曾在年前公开表态，“市场比前一段时间形势更加严峻。在对待土地购买这一问题上，恒大方面将持更为谨慎的态度。未来几个月，恒大不会购买新的土地，但以前跟踪一两年的项目还会购买。”与恒大的思路类似，更多有持续发展意图的开发商，往往更愿意进行项目收购而非简单的土地购买。佳兆业成都公司相关负责人就表示：“公司在2012年依然会有土地储备的计划，之前也有过一些调研。但是，也不排除直接以项目收购的方式获得土地。”大型企业的撤退和观望，给中小企业留出了一些空间。成都不少本土中小企业冲着底价或是接近底价拿地而来。例如，树明房产拿下龙泉的114亩地，几乎全额付款；汇厦房产则以4200元/平方米的楼面地价的底价在2011年的土地收官之战中，拿下城东潜力片区的土地，而之前，某企业在其附近拿地楼面地价为7300元/平方米。树明房产董事长王树明认为，只要账上有钱，现在中小房企进行土地储备肯定是时候。只要是在风险可控范围之内，就算不是最低点也应该出手。否则再等到土地市场群狼逐鹿的时候，又会被排挤到边缘了。商业用地受关注步入新年后的第一个月成都商业用地推量创下了近年来之最。来自调研机构的数据显示，2010年1月成都商业用地供应3宗，净用地面积35218.82平方米；2011年1月成都商业用地供应9宗，净用地面积552704.88平方米；待到2012年1月商业用地出现井喷，整月成都商业用地供应 12宗，净用地面积719894.16平方米，楼面地价也从2010年的623.63元/平方米涨高至1126.18元/平方米。为何在土地和楼市都极度低迷的情况下，成都土地市场却出现了狂推商业用地的一幕？“第一，住宅市场限购将部分实力买家和投资者踢出了局，不少买家将眼光放到了商业地产上。开发商在调控政策重压之下，选择商业地产避风也成为了众多房企躲避楼市调控政策的逃生之术；第二，商业地产租金能够在未来提供稳定的现金流，让处于股市低迷期的社会游资涌入了不限购的商业地产；第三，大都市的城市化进程需要商业地产持续给力，商业用地供应和城市规划有必然联系。”业内人士分析。市场需求决定供应变化据有关统计数据显示，2011年成都的商业地产中，仅城市综合体项目就超过80个，2012年整年预计将新增270万平方米供应量，且新增供应量大部分集中。“市场需求决定着供应变化，住宅地没人要，商业地被瓜分，今年1月出现的商业用地集体亮相的现象相当正常。”一位不愿透露姓名的开发商如是说。2011年成都商业地产迎来了一个发展期，高溢价比比皆是，“既然2011年成都商业百花齐放，那2012年趁热打铁也是一种理所当然。”在“限购令”出台之前，商业地产并不被开发商们看好与钟情，由于其投资大、回报期长、操作难度大直接考验开发商的实力与经验，不少开发商将商业地产作为“禁地”从不跨入。当下，因为住宅产品线受到影响，商业用地才有了水涨船高的局面。“不管地块好还是不好，只要是商业用地先拍下再说。”这是一位参加土地拍卖会的开发商的原话。也有人对土地市场的“商业风暴”保持一定的谨慎，认为属于个别情况，不足以作为市场趋势来总结。“商业用地只是去年12月的放量的延续，在整体大大、回报期长、操作难度大直接考验开发商的实力与经验，不少开发商将商业地产作为“禁地”从不跨入。当下，因为住宅产品线受到影响，商业用地才有了水涨船高的局面。“不管地块好还是不好，只要是商业用地先拍下再说。”这是一位参加土地拍卖会的开发商的原话。也有人对土地市场的“商业风暴”保持一定的谨慎，认为属于个别情况，不足以作为市场趋势来总结。“商业用地只是去年12月的放量的延续，在整体大势低迷的情况下，动辄抛出 井喷论调并不能取得行业共识。”万隆行分析师肖邦这样认为。用商业地产项目产生的利润来弥补住宅市场的盈