实施分户验收提高住宅工程质量.doc

实施分户验收提高住宅工程质量 摘要：提出住宅工程质量分户验收制度是解决住宅工程质量问题的有效方法。说明了推行分户验收制度的必要性，并分析了面对分户验收制度如何有效的控制施工成本、顺利通过分户验收。 关键词：住宅工程；质量；分户验收；施工成本；过程管理 随着住房制度改革的不断深入，越来越多的普通城镇居民选择购买商品住宅。然而目前的住宅楼工程质量水平受制于管理模式、施工工艺及质量验收方式等问题显得参差不齐，即使质量较好的住宅楼也往往不能满足住户对住宅质量的各类要求。近几年来全国各大城市纷纷出台住宅工程质量分户验收制度，有效缓解了住宅工程质量与住户的质量要求这一矛盾，是解决住宅工程质量问题的有效方法。 1、解放思想积极推进分户验收制度的实施。 住宅工程质量分户验收制度通常要求住宅工程在按照国家规范内容进行竣工验收时，对每一户及单位工程公共部位进行专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等多项房屋质量检查和整改记录并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。“分户验收”使得住宅工程小区业主能够充分行使权利，各住户的具体意见得以体现。因此，自然而然地对工程项目管理提出了更高的要求。 以往住宅工程验收时，面对的仅仅是开发商，监理单位等工程建设中的管理者。而“分户验收”则要直接面对住宅的终极使用者工程质量问题自然被细化、放大。许多施工单位因此背上了思想包袱，过去是由甲方、监理单位组织验收，现在物业、住户都要验收。以往是分层验收，现在是分户验收，工作量成倍增加。 验收人员的变化、验收工作量的增加，要求过程管理更加严细。在这种情况下，首要工作就是消除工程管理人员思想上的惯性，对分户验收制度建立全面的认识。分户验收制度本身就是对施工企业工程管理体系的一种检验要把质量意识落实在每道工序中，落实在严格执行的规范上。围绕着转变观念施工单位需要对不同层次、各个专业分包单位的管理人员、操作人员进行培训。培训的主要内容是：分户验收的相关标准、实施过程中需要的认识、用户的要求甚至具体到每道工序衔接的要求等。在培训过程中还需要组织相关人员进行现场参观和实地演练，使其充分掌握分户验收技巧。 2面对分户验收制度采取各种措施降低施工成本。 由于“分户验收”直接面对住户的要求，工程质虽将接受的最严格的检验。提高质量和降低成本向来是一对悖论，如何在确保工程质量的情况下尽量降低施工成本，组织高效益的施工，需要施工单位采取多种途径，充分利用现代化的管理技术和手段。降低施工项目成本的途径应该是既开源又节流，或者说既增收又节支。只开源不节流，或者只节流不开源都不可能达到降低成本的目的。因此，施工单位可以采取了组织措施、技术措施、经济措施三个途径来控制成本。 一、组织措施。作为工程项目成本管理的第一责任人，项目经理需要全面组织工程项目的成本管理工作，应及时掌握和分析盈亏状况，并迅速采取有效措施。工程技术部门是整个工程项目施工技术和进度的负责部门，应在保证质量、按期完成任务的前提下尽可能采取先进技术，以降低工程成本；经营部门主管合同实施和合同管理工作，负责工程进度款的申报和催款工作，处理施工赔偿问题，经济部门应注重加强合同预算管理，增创工程预算收入。施工单位的其它部门和施工班组都应精心组织，为增收节支尽责尽职。 二、技术措施。制订先进的、经济合理的施工方案，以达到缩短工期，提高质量、降低成本的目的。在施工过程中努力寻求各种降低消耗、提高工效的新工艺、新技术、新材料等降低成本的技术措施。确保工程质量管理体系的有效运行，杜绝返工现象，缩短验收时间节省费用开支。 三、经济措施。采取人工费控制管理、材料费控制管理、机械费控制管理，并采取间接费及其它直接费控制，精减管理机构，合理确定管理幅度与管理层次，节约施工管理费。 在具体的住宅工程项目管理中需要将三者有效融为一体、相互作用，采取科学方法控制成本，力争在达到“分户验收”标准的情况下，保证住宅工程合理盈利。 3加强质量管理力求通过住宅工程分户验收。 实行分户验收后参与验收人员的成分多样化、验收要求更细，但分户验收制度并未制定新的标准，也未提高标准，这就需要施工单位对住户关心、影响使用功能的部分内容进行调查研究，比如室内空间尺寸的允许偏差、外窗淋水试验等环节进行重点解决。需要从工程施工细节着手解决住户较高的质量要求与工人技术水平的矛盾。 施工单位需要在住宅工程总体管理中强调过程管理，而分户验收对过程的要求近乎苛刻。面对分户验收的压力，施工单位从基础工程就要抓起，以计划为龙头，实施总工期计划、月计划、周计划、日计划、工序计划，对所有参加施工的各项资源进行优化整合。在施工过程中。每道工序严格贯彻、样板引路，挂牌施工、现场讲评、专题培训。即：在每道工序施工前，先做出样板，将工人集合在样板前进行技术交底，操作工人在每道工序上挂上操作者的姓名，在现场经理的配合参加下，组织工序的定期讲评并实行工序交接检制度。对于新技术、新规范，操作前进行专题技术交底培训。组织施工管理人员与验收人员参加分户验收培训班，统一思想、提高质量意识。在验收前还要与业主配合，组织各专业人员全程陪同用户参观，广泛征求意见。 在施21232序中，施工单位要集中治理过去的质量通病。例如：渗漏问题，对所有卫生间都进行二次闭水试验，即防水做完一次、验收前一次对屋面的保护层做防变形处理，确保防水的质量。对于一些细部的工程处理，比如：室内的阴角全部傲切割线处理，地埋管都在地面上标识清楚，厕所，卫生间开关盒安装都给用户预留贴砖高度等等。另外，将室内空间尺寸、节能工程质量等做为重点质量控制项目，使住户在验收时充分体验出施工单位的服务意识。 实践证明，分户验收制度得以较好贯彻执行的地区，住宅工程质量总体水平有所提高。砌体结构裂缝、墙面渗漏等质量通病得到了有效治理，层高、进深等空间尺寸偏差能够得到较好控制住宅的使用功能得到