房地产估价培训—建筑与造价知识.ppt

建筑工程评估基础,南京工业大学房地产管理系 吴翔华,第二部分,建筑结构类型的判断,按承重结构分类,A. 钢结构承重的主要结构是钢框架 B钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）；又分为:框架承重结构、框架剪力墙结构、筒体结构 C 砖混结构承重的主要结构是用砖建造的； D 砖木结构承重的主要结构是用砖木建造的； E 其他结构承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。,钢结构,钢混结构,基础：钢筋砼、条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基； 承重：现浇钢筋砼柱、梁承重； 墙体：实砌砖墙； 楼面：现浇板或多孔板楼面； 屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面、木基层斜屋面。,常见的例如: 多层新建住宅楼（框架与异型框架）、高层写字楼、住宅楼、综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等。还包括大空间多层营业用房、厂房或仓库等。,框架结构,异型框架柱,单层厂房,单层厂房-排架结构与刚架结构,单层厂房-吊车,单层厂房-钢结构厂房,砖混一等,基础：素砼、砖条形基础，有少量钢筋砼独立柱基； 承重：主要实砌砖墙承重，设构造柱及圈梁，部分现浇钢筋砼柱、梁承重； 楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面及阁楼； 屋面：现浇钢筋砼斜/平屋面。,砖混二等,基础：素砼、砖条形基础，有钢筋砼独立柱基； 承重：实砌砖墙承重，有构造柱和圈梁； 楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面； 屋面：多孔板或现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。,第三部分 建筑成新的判断,1、直线法下的建筑物现值计算公式： 2、双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式： 3、成新折扣法下的建筑物现值计算公式： 式中：V：建筑物现值 C：建筑物重置价格或重建价格 S：建筑物预计净残值 t ：建筑物已使用年限 N：建筑物耐用年限 q：建筑物成新率,扣除折旧后的建筑物现值计算公式,耐用年限,残 值 率,打分法,打分法的运用: 统一的房屋建筑物完损等级评定一般也是按房屋的结构、装修和设备三个部分分别规定标准，并具体规定评定的部位内容，分别打分，然后按下述公式计算损耗率： 损耗率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B,评分修正系数,例: 一处砖混6层的房屋结构基本完好, 装修一般损坏, 设备由于更新不久,属于完好。 0.55 70%+ 0.15 50%+ 0.380% =70%,第四部分 成本法中的问题,成本法的两种技术路线: (A) 土地重新购建价格+建筑物重置价格(或重建价格) (B) 土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润,1、建筑物重置价格：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格 2、建筑物重建价格：采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格,表-19 南京市建筑安装成本明细表,1、土地取得费用 （1） 征地和房屋拆迁安置补偿费 （2） 土地使用权出让金或者地价款 （3） 有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本-见案例 （1） 前期工程费 （2） 基础设施建设费 （3） 房屋建筑安装工程费 （4） 公共配套设施建设费 （5） 开发过程中的税费,3、管理费用 管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。,4、投资利息,包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论是借贷还是自有资金，都应计算利息。开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作利润。,5、销售税费,销售费用：包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。 销售税费： 1、 销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加； 2、 其他销售税费，包括应当由卖方负担的交易手续费等。 销售税费通常是售价的一定比例，在估价时通常按售价乘以这一比率来测算。,6、开发利润,估算开发利润应掌握以下几点： 1. 开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费。 2. 开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 3. 开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算，利润率有：,（1）直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本） （2）投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用） （3）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用） （4）销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价