房地产市场经营(2).ppt

第七章 房地产市场经营,房地产市场的特性和类型 房地产出售 房地产出租 房地产营销组合,第一节 房地产市场的特性和类型,一、房地产市场的特性： 1.非“物流”性。 2.房地产市场的统一性。 3.房地产市场的区域性。 4.房地产市场的兼容性。 5.房地产市场的不完全开放性。 6.房地产市场供给的稀缺性。 7.房地产交易经纪人服务的普遍性,二、房地产的市场类型： （一）按市场经营方式分： 1.买卖市场。 2.租赁市场。 3.抵押市场。 4.换房市场。 （二）按市场交换层次分： 1.一级市场。垄断经营性质，纵向流通。 2.二级市场。经营性质，横向流通。 3.三级市场。消费性质，横向流通。 （三）按市场活动对象分： 1.地产市场。 2.房产市场。 3.资金市场。 4.劳务市场。,第二节 房地产出售,房地产出售包括：房产出售和地产出售（使用权） 一、房地产价格构成： （一）房地产理论价格：房屋成本费、计划利润、税金等。 1.房屋成本： 土地开发费用（征地、拆迁） 前期工程费（勘察、设计费、三通一平费） 建安费（直接费、间接费、利润、税金） 基础设施建设费 公共配套设施费 开发间接费用,2.计划利润 3.税金 （二）市场价格 市场上房地产价格除受其造价成本影响外，主要还受市场供求关系的影响。 （三） 影响房地产价格的因素 1.供求关系的变化。 2.房屋建筑类型不同。 3.房屋建筑地段、朝向与楼层的不同。 4.交通便捷程度、环境因素等。 5.房屋使用性质的不同。 6.房屋投资贷款利率的不同。,二、房产出售的方式 （一）现房买卖：新、旧房产成品买卖。 有下列情况之一的房产不能进入市场交易： 1.有产权纠纷或产权不清。 2.已批准为国家建设征用地段内的房产。 3.没经有关部门批准，违章自建与扩建的房产。 4.经司法部门裁定，限制产权交易的房产。 现房销售的条件： 具有五证：土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房准销证、质量合格证书、房屋使用说明书。,现房交易优点： 1.产权清楚，较少发生纠纷。 2.能够尽快满足急需房产的买主的需要。 3.房产的个别性能清楚，差异性能易于比较。 缺点： 1.现房价格高，分期付款时，付款周期较短，买方筹资压力大。 2.现房经营一段时间后，剩下的房产价格会下降，选择性较小。,（二）期房买卖（预售或售“楼花”） 优点： 不足之处： 1.买卖对象是楼花，买主不太放心。 2.营建风险大，易孳生纠纷。 3.易产生炒楼花的投机行为，扰乱房产市场。 预售的条件： 具有三证：土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。,三、房地产价格评估: （一）市场比较法（买卖实例比较法） ：适用于有类似交易实例的房地产。 1.概念：它是以条件类似房地产实例与待估房地产加以对照比较，以求取房地产价格的一种估价方法。其理论基础是替代经济原理。 2.适用范围： 强调待估房地产与类似房地产交易实例相比较，以此决定待估房地产价格。 有充足的相关性资料，比较具有相同的供求，有具体的条件。,3.运用步骤： （1）选择适当的比较物。 （2）对比较物进行修正（交易情况、交易日期、地区因素与个别因素）。 估价期日交易实例价格=交易实例价格估价期日的价格指数/交易时期价格指数。 （3）求待估物价格：待估房地产价格=各比较房地产的修正价格总和/比较房地产个数。,（二）收益还原法（地租资本化法) ： 1.概念：它是指选择适当的还原利率，将房地产的纯收益折算为现值的估价方法。 原理：地产的永续性、固定性。 2.适用范围：适用于有收益或有潜在收益的房地产。其关键在于正确确定纯收益和还原率。 3.收益还原法的形式： a.最一般形式：,b.纯收益永续，其它因素不变的形式：p=a/r c.收益年限有限，其它因素不变的形式: 4.纯收益与还原率的确定： a.纯收益的确定：客观总收益与总费用的差额。总费用包括：成本、税费、维护费、折旧、保险、管理费等。 b.还原率的确定： 影响评估结果的最大因素. 确定方法：加总法、投资分段率、对比法 一般来讲，采用安全利率加风险调整值较合适。,（三）成本法：适用情况：市场狭小，成交实例少；有些特殊的房地产。 1.新建房地产价格=购置土地费用+建筑物建造费用+正常利润 2.旧有房地产评估价格=房地产重置成本-折旧（1）重置价的确定：包括新建住房本身的建筑造价和征地、拆迁补偿费。 （2）折旧的计算：按新旧程度折旧；平均年限法折旧。 （3）环境因素,（四）假设开发法： 采用倒算的方式计算房地产经营中完全由土地产生的利润地价。 1.适用范围：适用于有开发价值的土地估价。待开发土地估价、拆迁土地估价。 2.计算公式：土地价格=楼价-建筑费用-专业费用-利息-利润-税金。 3.运用步骤： a.调查待开发土地内外部情况。 b.预测未来开发完成的土地建筑物售价。 c.估算开发、营建总成本。 d.计算地价。,（五）路线价法： 适用于较大规模的土地估价。 概念：对面临特定街道，接近性相等的市街地，设定标准深度，求取该深度上数块土地的平均单价并于特定街道上，此单价为路线价。再据此路线价，配合深度指数和其它修正率表，算出临接同一街道的其它宗地地价。 其它修正：宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、土地转让年限修正、朝向修正。,第三节 房地产出租,一、房屋租赁概述： 房屋租赁是房屋供给者将房屋使用权短时期转让给需求者的行为。经营形式中，房屋所有权不变；需求者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；供给者获得房租，出让一定时期内的房屋使用权。其投资周转慢，回收期长。 二、房屋租赁价格： （一）房屋租赁价格的形式 与构成 1.理论房租：是房屋在租赁过程中所发生的各种费用，由八项因素构成。 （1）折旧费 年折旧费=,（2）维修费 （3）管理费 （4）利息（5）保险费 （6）税金 （7）利润（8）地租 2.实际房租： （1）商品租金：包括上述八项费用。 （2）成本租金：由折旧费、维修费、管理费、利息、税金五项费用构成。能实现简单再生产。 （3）准成本租金：由由折旧费、维修费、管理费三项费用构成。 （二）租售比价,三、房屋租赁契约 （一）房屋租赁契约的含义 （二）房屋租赁契约主要内容： 1.标的。 2.房屋数量。 3.租金标准及交租方法。 4.房屋的用途与维修。 5.房屋的出租期限。 6.租赁期间的违约责任。 7.双方当事人认为有必要约定的其他事项。,第四节 房地产营销组合,一、房地产销售渠道： 1.房地产公司直销形式。 2.房地产代理中介销售方式。 二、房地产定价方法 （一）成本导向定价 1.成本加成定价法 2.目标定价法 （二）购买者导向定价 1.认知价值定价法 2.价值定价法,（3）竞争导向定价 1.领导定价法 2.挑战定价法 3.随行就市定价法 三、房地产价格策略：供求关系定价和促销定价是主要定价策略。 （一）供求关系定价策略 1.需求曲线,当价格为700元/m2时： 销售收入为：W1=P1Q1=7001000=700000元 当价格为350元/m2时： 销售收入为：W2=P2Q2=3506000=2100000元 当价格为200元/m2时： 销售收入为：W1=P1Q1=20010000=2000000元,2.边际理论：是研究产量、价格等因素的变化对总成本、总收益、总利润等的影响的理论。,3.需求弹性定价策略：需求弹性是需求量对价格变动的灵敏程度。 当需求弹性大时，需求曲线趋向平缓。,当需求弹性小时，需求曲线陡直。 需求弹性系数以E表示，则 E1时，弹性大 E1时，弹性小,在不同市场条件下，住宅需求弹性不同。 （1）卖方市场情况。 设P0=1000元， Q0=2万平方米； P1=1500元， Q1=1.9万平方米，