月24日吴总关于按揭问题的培训会--《按揭36问.ppt

按揭36问,培训人：吴孔中 整理人：张巧粉、吴东亚 2009年2月24日,2019/5/27,2,按揭贷款三大环节,第一环节：定房后严要求、细叮咛 第二环节：签约当日收齐资料、会签一次通过 第三环节：疑难客户穷追不舍,2019/5/27,3,按揭贷款工作口号,每个环节快半天！,2019/5/27,4,按揭可分为商业贷款和公积金贷款,首先在客户签订完商品房买卖合同后需告知客户准备按揭资料及询问客户真实情况，一定要问清客户前期是否有过贷款及还款情况。,2019/5/27,5,签定按揭贷款合同： 在客户签定商品房买卖合同后3日内必须签定按揭贷款合同，完成此环必须满足2个条件： 1）资料齐全； 2）买受人及相关人员必须到位。,2019/5/27,6,签订按揭合同环节一般易出如下问题：资料不全，买受人未到场，一般采取如下方案： 1）不予办理，逼着客户去准备资料； 2）去家里上门服务： 3）可以办理：但必须让客户写保证书，注明补签字及 提供资料的具体日期。写保证书的目的很明确：要引起客户重视，让他知道，借银行的钱不易，好好的配合是你的义务和责任。,2019/5/27,7,办理按揭如买受人已婚则夫妻双方必须同时到场，如有一方不到场银行不予办理，除非配偶到公证处开具委托书。 注意：此环节有时会发生置业顾问逼着银行受理资料不齐的按揭件，这样做表面上是针对银行，但透过表面看实质其是损害了公司的利益。,2019/5/27,8,一、个体户没有收入证明、也没有营业执照怎么办？,答：1、银行个贷经理可以做一个客户 收入调查，调查客户真实收入； 2、有加工、营业场地租赁合同 3、真实的流水账。,2019/5/27,9,二、都市村庄的客户没有收入证明怎么办？,答：1、家里有房屋出租的可以用众多租赁合同，要求租赁户有电话号码。 2、家里有其他资产证明的可以提供。 3、村里开的每年分红证明。 4、流水账。,2019/5/27,10,三、客户没有身份证怎么办？,答：开临时身份证或户籍证明。如果是主借款人则必须开临时身份证，否则办抵押时不能够通过。如果是配偶可以开带照片的户籍证明。,2019/5/27,11,四、客户的身份证与户口本不一致怎么办？,答：一般以身份证为主，开户籍证明可以作为户口本使用。,2019/5/27,12,五、身份证与户口本上的号码不一致怎么办？,答：首先要看是否为身份证号码自动升位，自动升位一般只加上19和最后一位数字，其他不一致则需要以身份证为主开户籍证明代替户口本。,2019/5/27,13,六、买受人配偶的身份证、户口本、收入证明、往来账都要提供吗？办理按揭时都要去吗？,答：是的，都需要提供，都要去。,2019/5/27,14,七、共有人的配偶也需要提 供资料，去办理按揭吗？,答：都要提供、都要去。,2019/5/27,15,八、办理抵押时都需要谁去？共有人要去吗？配偶要去吗？拿什么资料？,2019/5/27,16,答：办理抵押时只需要买受人和共有人就可以了，也就是说购房合同上只要有他的名字就要去，没有名字就不用去。需要携带身份证原件、购房发票原件。,2019/5/27,17,九、什么时候需提供单身证明？,答：1、建设银行要求35岁以下一般不需要提供单身证明，35岁以上则需要视情况而定，如需要则必须提供单身证明； 2、交通银行要求1985年以下一般不需要提供； 3、 招商银行只要未婚，均不需要提供； 4、浦发、中信、兴业以28周岁为界限； 实际情况以各项目所办理银行为准。,2019/5/27,18,十、无结婚证的和结婚证遗失的怎么办？,答：如夫妻双方在一个户口本上且显示是夫妻关系，就不用再提供结婚证。如夫妻双方不在一个户口本上，则必须开结婚证明或补办结婚证。,2019/5/27,19,十一、买受人为离婚的怎么办？,答： 需要提供离婚证、如果年龄不大，在人民银行征信上查不出已婚的也可以作为单身来办理。如果查出已婚，必须提供。各位切记：在你们做假离婚证时一定要注意：户口本上的登记日期与离婚证上的登记日期是否一致。千万不要出现：办了离婚证，而户口本上仍然显示的是已婚（户口本上的日期要比离婚证上的日期早就可以了）。,2019/5/27,20,十二、收入证明盖章应注意什么？,答：必须是公章或者财务章。比如说“理发店”、“经营部”等非正式的章是不可以用的。发票专用章是不能够作为财务章使用。,2019/5/27,21,十三、收入证明上的金额怎么确定?,答：收入金额=（月供*2）+600元 如果是看其他负债：房贷、车贷抵押贷款，农户贷款及其他贷款则收入金额=（月供+负债月供）*2+600元,2019/5/27,22,十四、往来账的要求？,答：要和收入证明相匹配，它们是一个整体，是用来说明客户的还款能力的。如果客户往来帐很多，每日都有进出，则要注意：银行会怀疑他是做生意的，需要客户提供营业执照。所以说如果是开的收入证明说明你是打工的，那么往来账金额就不能太大。 往来账要最近三个月的，如果太少就打最近半年的。 往来账（平均每月）（月供2）左右,2019/5/27,23,十五、如果客户没有往来账 怎么办？,2019/5/27,24,答：（1）提供资产或定期存单，从大定时就开始 造往来账； （2）提高首付到40%，可以不用提供往来账； （3）造：实在没有办法就“做”往来账，但一定要逼真一点。 （4）买受人的工资单、工资条，个体的提供每日的销货单，把真实情况和中介说清楚。,2019/5/27,25,十六、个体户没有税务 登记证的怎么办？,答：有税票也可以办理， 把情况和客户经理沟通。,2019/5/27,26,十七、不是借款人本人的营业执照能不能用？,答：能，但是提供法人代表的身份证复印件，提供情况说明或租赁协议。,2019/5/27,27,十八、没有税票怎么办？,答：1、免税的提供免税证明，如下岗证等。 2、提供房屋租赁协议（市场上的）、销货清单、日常业务往来凭证等。,2019/5/27,28,十九、共有人需提供什么资料？,答:提供与买受人一样的资料，并与买受人一起办理按揭、办理抵押。,2019/5/27,29,二十、买受人可以是未成年人吗？,答：一次性可以。按揭的不可以作为主借款人，但可以作为共有人，签字由监护人代签（办理贷款需要提供关系证明，户口本上显示关系的拿户口本即可，不在同一个户口本上上的则需要开证明）。 但是必须要未成年人的身份证号码。,2019/5/27,30,二十一、二次贷款的界定问题？,答：如果以前有过公积金贷款，现在用商业贷款则视为二次购房。 如果以前是商业贷款，现在用公积金也是视为首次购房，享受公积金贷款优惠。,2019/5/27,31,二十二、贷款逾期怎么办？,答：如果以前有住房贷款、车贷、助学贷款、信用卡、单位以职工名义贷款，且逾期次数太多，银行不予受理，在大定时一定要和客户确认是否有过贷款。,2019/5/27,32,二十三、信用卡逾期怎么办？,答：把逾期金额还上。如：以前有702元逾期，即使已经还上了，但是征信系统上查不出来，那么就让其再还702元，把凭条拿到银行，要不就打信用卡中心电话打印出还款明细。,2019/5/27,33,二十四、信用卡往来账是否可 以作为往来账使用？,答：可以.,2019/5/27,34,二十五、单位存缴的公积金，如用公积金贷款，能直接扣除吗？,答：一般不可以。但根据个别客户具体情况咨询公积金管理中心及工作单位。,2019/5/27,35,二十六、贷款有逾期怎么办？,答：如果是小额的逾期，且逾期时间不很长的话，就让她们到贷款的银行出具非恶意逾期拖欠证明。,2019/5/27,36,二十七、公积金贷款年限？,答：男不超过60岁，女不超过55岁。若客户为特殊技工可适当放宽1-5年不等。,2019/5/27,37,二十八、买受人配偶的还款卡能用于还月供吗？共有人的还款卡能用于还月供吗？,答:不能，用买受人的银行卡还月供。,2019/5/27,38,二十九、以前用过公积金还 可以再次使用吗？,答：如果还清了可以再使用贷款。,2019/5/27,39,三十、签订商业贷款合同，能提取里面自己的缴存的公积金吗？,答：可以，签订合同后拿着合同去公积金管理中心申请提取就可以了。,2019/5/27,40,三十一、建行的贷款年龄？,答：年满18周岁的中国公民均可，男士最长期限65岁，女士最长期限60周岁（若客户为建行VIP客户可以放宽1-5年年限）。,2019/5/27,41,三十二、第二套住房贷款。,答：首付为40%以上，利率在基准利率 上上浮10%，（第二套住房的界定以家庭为单位），二套以上住房首付利率参照第二套标准以5%的比率依次递增。,2019/5/27,42,三十三、辅助资产证明包括哪些？,答：如房产证、行车证、活期或定期存单、股票、基金、保险投资以及其他固定资产收入（如房租收入、季节租赁收入等）。,2019/5/27,43,三十四、公积金贷款首付比率？,答：144平方以下首付：20%；144平方以上首付：30%。,2019/5/27,44,三十五、省内异地公积金在郑州买房可以贷款吗？,答：可以，自2008年10月27日开始受理，省内异地缴存公积金的贷款申请，需另外提供：（1）住房公积金缴存所在地住房公积金管理中心打印的住房公积金缴存明细单；（2）出具夫妻双方在当地“没有住房公积金贷款未还清记录”的证明；（3）如单身或离异，无婚姻证明登记，其他资料与郑州市申请资料相同。,2019/5/27,45,三十六、客户办理按揭需要准备什么资料？,2019/5/27,46,答：借款人身份证明复印件3份（身份证、军官证、港澳台返乡证）； 借款人及配偶户口本复印件1份(首页、户主页、本人页)； 借款人身份证明复印件3份（身份证、军官证、港澳台返乡证）； 借款人结婚证明复印件1份； 首付款发票复印件2份； 收入证明原件1份； 注：以上证件均需验原件留复印件,2019/5/27,47,一定要大胆的告诉客户：办理按揭时要携带现金用于支付按揭费用，切记一定要明确重点的说明，按揭费用由银行收取。,2019/5/27,48,案例一：有一客户身份证、户口本、结婚证不符，中信中介在银行不在时暗自更改后上报，直接缩短贷款到账时间；,2019/5/27,49,案例二、合同信息一定要准确，特别是姓名、身份证号，物业坐落。手写合同中单元号多写“东”，多个中介在同一个问题上栽跟头，个别中介资料退回了几次仍诊断不出症结。而中信的中介在银行申请表上干脆不写，银行顺利通过，抵押科蒙混过关，节约了按揭到账时间。,2019/5/27,50,案例三、某客户从驻马店来，买的房未解押，前两次解押不彻底签不成商品房买卖合同，第三次停电连不上网，当第四次可以签时，在签定按揭合同时中介发现发票与合同金额不符，方知合同打错了，客户一方面要去房管局作废合同，另一方面不知何时才能再签合同，此时客户再也难压心中怒火，火冒三丈，是中介做了大量的解释工作，平息了一场冲突。,2019/5/27,51,很多事实说明好中介是按揭管理人员的好帮手。所以包括客服专员、包括置业顾问都要和中介公司的人关系处好。,2019/5/27,52,银行审批：在所有基础资料齐全时，中介把齐全的贷款资料送至银行审批，先过客户经理这一关，然后是专审，他们一方面按客户提供的固定电话对客户进行调查，另一方面查客户的信用记录，调查无误后，加盖各个章结束审批环节。,2019/5/27,53,银行审批环节一般有如下问题出现：,1）客户盖假章：调查