麻城金通湾项目定位及建筑规划设计建议.ppt

麻城金通湾综合大市场,定位及建筑规划建议,深圳世方专业市场营销策划有限公司,目录 Contents,第二部分：项目规划布局建议,目录,第一部分：项目整体定位篇,项目经营主题定位,立足麻城，辐射鄂豫皖交界地区的综合性边界大市场,定位说明：本项目主要立足于麻城本地，但是从未来项目招商和商铺销售的角度，需要将项目的定位和商圈范围扩大到鄂豫皖三省边界市场和整个大别山地区的概念。,项目未来名称建议：,建议1. 鄂豫皖边界大市场 建议2. 大别山（国际）商贸城,麻城，鄂豫皖三省交界的大别山地区中心城市，中部地区新兴交通枢纽城市，拥有得天独厚的区位交通优势。然而这种优势并没有使其在商贸市场方面取得良好的发展。目前在麻城除了建筑装饰材料和小商品经过多年发展，自发形成了马路市场外，其他业态基本以零散分布的市场形式存在，可以说还没有一个真正意义上的专业市场。,反观湖北仙桃、江苏溧阳等同类地级城市专业市场划行归市，现代化升级改造在数年就已经开始实施并取得了良好效应。县级市专业市场升级改造呈现出两种形式，一种以仙桃为例单个业态独立开发走专业化路线，另一种以江苏溧阳为例统筹各种专业市场资源走综合性开发路线。这两种形式各有利弊，作为一个县级城市，在专业市场商业资源少、消费能力有限的情况下，走综合行开发路线不但可以将各种专业市场商业资源整合利用壮大市场规模，同时可满足消费者的一站式采购需求，以达到各业态之间消费者资源共享。,项目经营定位SWOT分析,1、项目优势和机会分析（SO）,交通优势使麻城具备了将商贸物流业做大做强的基础,项目存在较强的消费基础,麻城“三公三铁”将形成“三纵三横”，特别是纵跨南北的京九铁路、大广高速公路与横贯东西的沪汉蓉快速铁路、沪蓉高速公路4条国家高等级干线铁路和公路在麻城呈“井”字型交汇，使麻城成为中部地区的新兴交通枢纽城市。交通区位优势为麻城商贸物流业发奠定了良好的基础。,麻城拥有120万人口，城区人口22万，2007年社会消费类零售总额达33.1亿元，增长29.4。2008年更达41亿，居黄冈各县市区之首。作为一个业态涵盖了建筑装饰材料、五金机电、汽车摩托车及配件、农副产品、小商品、服装鞋包等六大业态的综合性大市场，基本覆盖到了居民日常消费的主要内容，即使未来项目只获得麻城10%的消费份额，年营业额也超过3个亿。,整合资源、优化组合、打造鄂豫皖边界地区综合大市场航母,麻城目前还未有一个专业的批发市场，除建筑装饰材料、小商品等已经形成一个相对集中的马路市场外，其他业态仍是零散分布于城市的各个区域。现有建筑陈旧、经营混乱，产品种类单一，配套设施缺乏，无统一管理无法满足麻城本地的零售和批发需求，阻碍了商贸流通业的发展，市场亟待整合、升级改造。本项目作为一个区域性综合大市场，将整合麻城现有商业资源，统筹规划、合理布局打造鄂东大别山地区综合大市场航母。,项目经营定位SWOT分析,2、劣势与威胁分析（WT）,位置偏、商业氛围差、短期内经营难度大,项目地处西城新区火车北站，麻城城市向西发展的进程只达到闵五路以东片区，与项目有两公里的商业盲点。项目周边除农田、村落外，唯一能带来人流量的就只有麻城火车北站，商业氛围几乎为零。要想在短时间内将项目经营起来需要投入大量的人力财力，同时需要政府的优惠政策进行扶持。,公交总站和长途汽车站目前还未启动，对市场招商和经营非常不利。,作为一个面向麻城和周边地区的综合大市场，对覆盖周边区域的长短途交通系统依赖性极大，如果项目启动招商和销售时，旁边的公交总站和长途汽车站还未启动，对项目的整个营销工作和未来经营都是极大威胁。,本地商户资源总量不足，招商存在较大压力,本地现有市场规模普遍较小，商户数量有限，如建材类商户仅350户，小商品商户仅235户，服装鞋包商户仅186户、五金机电200户、农副产品商户经营规模小不具备批发能力，市场未来招商存在一定的压力。,火车站对项目的带动作用有限,火车北站过往车次少，人流量小。过往人员主要以商务往来为主，从他们的目的和构成上，也不是项目未来消费采购的主要目标客户。,业态、经营品类、功能定位,项目商圈及近、远期消费群体定位,1、项目核心商圈：,麻城本地城区及下辖乡镇120万人口消费市场,2、项目次级商圈,在市场顺利度过初期的培育，随着业态的不断丰富、规模的不断扩大，实力商户数量增加，商品竞争力增强，市场认同度、影响力等方面得到显著提升。在麻城与周边城市交通配套方面建立了紧密联系的基础上，市场商圈辐射范围存在扩大到周边城市的可能。,毗邻麻城的其他周边县市的乡镇（如红安、浠水、团风、罗田、英山等地靠近麻城的乡镇）以及与麻城接界的安徽、河南边界县市的乡镇（如金寨、霍山、商城、新县等）部分人口规模近500万。,3、项目近、远期消费群体定位,批发类： 近期批发一站式：麻城城区及现有市场商圈辐射范围内的下辖乡镇各类零售店铺以及政府单位、企事业单位等批量专项采购； 中长期批发一站式：随着项目长途交通系统的完善，市场知名度的提升，麻城以及与其接界的红安、团风县、罗田县、新县、商城等城市乡镇各类零售店铺及政府单位、企事业单位批量专项采购； 零售类： 麻城城区及周边乡镇居民日常消费。,项目定位经营平台必要条件分析,为市场商户、消费者、商务来往提供日常及高档的招待服务。,1、公交、中长途车站必要性：,支撑本项目的最重要条件，通过公交枢纽和长途交通系统，能方便快捷的将麻城本地和周边县市、乡镇的采购者、消费者送达市场及商户配货送货。,2、仓储配套必要性：,针对不同业态对仓库的功能和面积的要求，（建材类对仓库面积和层高类的要求，油漆、涂料对消防的要求，农副产品类对专业冷库的要求等），规划配套仓库，满足商户经营需求。,3、物流配送必要性：,保证市场上下游之间货物流动的快速便捷。,4、商品信息交流必要性：,提供区别于传统自发市场的商品供求信息服务，为商户和采购者建立公开、透明的交易信息服务，以及相关行业信息。,5、政府及金融机构必要性：,提供工商、税务、警务、经贸、检验检疫等行政管理一站式服务，方便商户办理贷款、结算、存款、电汇等交易手续。,6、休闲娱乐、酒店餐饮必要性：,项目定位销售可行性分析,1、麻城本地商铺投资状况分析：,通过初步对麻城本地14户经营商户的访谈，其中有2户对本项目表示有自买自营的意向，购买比例偏低。未来项目在推广时需要以强势的手段，塑造项目的生意机会及商铺投资价值，挖掘此类型商户投资本项目。,麻城经营商户商铺投资访谈：,麻城主要投资群体预估：,从麻城现有的商铺、住宅投资市场群体来看，主要包括政府公务员、教师、个体工商户、企事业单位员工、以及外出务工人员，总体数量约40000人。项目定位成麻城首个现代化综合大市场，此类型群体将会有一定的比例投资本项目。,项目定位销售可行性分析,2、武汉、黄冈等异地投资者购买可能性分析：,本项目未来的销售总值比较大，全靠麻城本地消化有一定困难，项目未来可能需要到武汉、黄冈等异地城市进行推广。 在没有项目任何详细资料及价格的情况下，借助世方客户资源，对义乌、武汉投资者进行初步电话访谈，武汉共抽样55名客户，其中有意向投资的4名，观望的11名，两项共占抽样客户的27%，对义乌有效抽样6名，有意向2名，观望2名。通过对义乌、武汉投资者初步电话抽样情况来看，项目异地推广并非不可能。 根据我司经验：省会城市卫星城，如果有不可复制的项目，加上高成长空间，一般都能吸引省会投资者；如惠州义乌小商品城40%来自深圳、深圳关外龙岗集银皮革来自深圳市区、武汉客户对于投资我司代理的荆州北京路商业街项目也表示出有一定意向。 本项目若要在在异地推广，需对麻城本身城市发展及项目定位进行有力的塑造。如：麻城将成为武汉大都市辐射大别山区的战略支点；将成为武汉枢纽中心的副中心；同时具有发展成为地级市的优越条件等，麻城城市未来的发展为赢得异地投资者认同打下了基础；项目定位为麻城首个大型现代化综合批发市场，强大的市场聚合效应及未来发展远景规划等。,项目定位招商可行性分析,1、湖北省县级市及国内同类县级城市专业市场商户一般来源特征：,通过我司对仙桃、赤壁、咸宁以及溧阳等县级城市的专业市场当中商户的调查，在这些县级市场当中，商户基本是以本地为主，如仙桃汽配市场，100%为本地人，大洪副食品市场，本地商户也占据90%以上的比例。而在溧阳等边界类大市场，者外地商户的成分明显增加，本地商户通常只占到50%70%，因此从一般县级专业市场的招商对象来看，本地市场商户将是一个重要的目标对象。但是作为边界型市场，外地商户进驻的比例也是比较高的。,2、麻城地区招商的可行性调查分析：,从麻城本地各类专业市场商户来源分析，目前90%以上为麻城本地经营户，外地商户至麻城经营的比例较小，因此，麻城本地及周边地区商户将是项目的主要招商目标商户之一。通过对麻城本地市场75家经营户进行访谈，其中对项目有初步意向的约：13家，占访谈总人数的17%；持观望态度的商户31家，约占访谈总人数的41%；观望和初步有意向客户约占58%，说明项目在具备一定条件时，如：汽车站、公交站正式动工，本地招商还是具有一定的可行性；,项目定位招商可行性分析,第二部分：项目规划布局建议篇,项目定位基本业态布局,1、项目综合大市场各市场整体规模分析、量化：,第一：建筑装饰材料市场（30000平米）,一般县级城市建筑装饰材料老市场经营规模在15000-20000平米为主；而就目前县级城市建筑装饰材料市场而言，已出现了改造、升级的趋势，如：仙桃建筑装饰材料市场现在的经营规模约：45000平米；溧阳综合大市场中，建筑装饰材料市场经营面积也在5万多平米； 从仙桃及溧阳建筑装饰材料市场经营规模及经营情况来看，市场规模在3-5万平米，经营问题不大；鉴于麻城城市新区正面临全面开发，具有一定的开发基础，同时考虑到老市场已有约17000平米在经营，项目建筑装饰材料市场经营规模按保守规模：3万平米进行规划。,项目定位基本业态布局,第二：家居、家具类：（15000平米）,从各县级城市家居、家具类市场统计来看，目前县级城市家居、家具市场经营规模普遍较小，而在麻城台湾街已出现了以卖场形式经营的国际家具城，市场规模约：15000平米（两层）；充分显示麻城现有的家具、家居市场存在消费基础；同时家居、家具市场作为软装饰材料，可与建材硬装修材料形成互补。 经综合考评项目家居、家具经营面积至少需在15000平米，与现有市场形成竞争。,第三：小商品市场（7000平米）,项目定位基本业态布局,我司操作的珠三角县级小商品市场规模一般在5000-6000平方米（佛冈、连州）。仙桃由于城市经济实力较强，并有一定的商业历史发展基础，小商品规模相对较大，而麻城目前小商品经营规模约：4000平米，从业态细分统计上来看，目前经营品种还不完善，存在扩容的空间，如日用日化、劳保用品、喜庆用品类相对规模较小，存在一定扩容的空间，再例如饰品、针织类可在义乌进行招商，同样具备扩容的可能。,一方面，通过引进实力商户、产品提升市场竞争力；另一方面，从规模上超越老市场，补充并扩容细分某些品类，与老市场取得竞争力。在此基础上，对项目小商品市场经营规模进行初步判断约：7000平米；,第四、服装鞋包类（5000平米）,项目定位基本业态布局,一般县级城市服装鞋包类市场经营规模约：2000-3000平米，项目位于西城新区，且靠近火车北站、长途客运站及公交总站，一方面可满足本地及下辖乡镇的消费采购；另一方面，随着新区的开发，满足西城新区消费人群的采购。但最终根据商圈开发情况而定，该业态建议作为二期滞后开发。 综合考评，项目服装鞋包市场经营面积约：5000平米。,项目定位基本业态布局,第五、农副产品市场（15000平米）,一般县级城市农副产品市场规模约：3500-6000平米之间。而仙桃市经济实力较强，其副食品规模相对较大，主要经营品种：糖果、食品、饼干、饮料等，大洪副食品市场原作为钱沟批发市场的一部分，后单独分出，主要经营业态为副食品，由于市场发展经历特殊，仙桃副食品规模不具备参照意义。,县级城市农副产品市场以区域型市场为主，部分品类存在互补或扩充的可能，如麻城市干货、茶叶、水果、水产等都存在扩容空间；同时结合麻城具有一定的农副产品产业基础，如大别山的绿茶、茶油、山珍等，再加上考虑对周边边界乡镇的辐射，通过综合考评，项目规划农副产品市场面积约： 15000平米。,项目定位基本业态布局,第六：五金机电市场（8000平米）,目前麻城五金机电市场多为粗旷式经营，且分布比较零散，散街重复经营现象严重，但麻城作为武汉城市圈“工贸新区”规划，随着企业的进驻、经济开发区的开发，五金机电具有一定消费市场，综合考评市场情况，项目五金机电市场经营规模初步预计约：8000平米。,项目定位基本业态布局,第七：汽配、汽修及汽车、摩托车销售：（5000平米）,一般县级城市很少有专业的汽配市场，麻城目前整体经济实力不强，本地汽车保有量较低，导致汽车配件的需求量不大，下游采购群体也基本以汽修店为主，因此，汽配、摩配规模选择较保守的溧阳为参照，项目规划汽配、摩配规模约：2310平米； 电动车、摩托车、汽车销售，考虑麻城城市人均可支配收入较低，以摩托车、电动车销售为主，在面积规划时，选择本地市场规模2122平米进行参照。,汽车美容可作为汽车服务业态进行完善，以仙桃汽车美容规模为参展，规划该业态规模约：1000平米； 通过综合比较考评，对项目汽配、汽修及汽车、摩托车市场经营面积规划约为：5000平米。,规模量化总结： 通过以上对各市场规模量化，最终的出，项目定位综合大市场整体经营面积约： 85000平米,2、项目综合配套面积规划及依据：,项目定位基本业态布局,仓库的配套：（15000平米）,项目建筑装饰材料市场规模约：30000平米，主要采取两层街区连体铺位结构，二层可做仓库功能使用，因此选择仓库配套面积较小的溧阳建筑装饰材料市场为参照，满足部分对仓储需求较大的商户，项目建筑装饰材料市场仓库配套规模约：5000平米； 项目小商品市场规模约：10000平米，采取大卖场形式，如按主力铺位建筑面积24平米计算，商铺数量约：417间，由于不同业态对仓库需求面积不同，如日杂品类对仓库需求大，针织、饰品品类对仓库需求较小，甚至不需要仓库，按每2间铺位配置一间24平米仓库计算 ，则：项目小商品市场仓库配套规模约：5000平米，不过这部分仓库，可以在楼上加盖一层或者地下室解决，无需占用其他土地面积。 项目五金机电规模约：8000平米，建筑形式采取两层街区式连体结构，二层可做仓库配套功能使用，但考虑到部分五金机电无法上2层，按20%比例计算，五金机电规划1600平米仓库供有需求的商户使用； 项目汽配、摩配市场规模约：2300平米，建筑形式采取两层连体结构，二层可做仓库配套功能使用，考虑面积较小，不进行仓库的规划，个别对仓库有需求商户，可共用五金机电市场仓库。 项目农副产品市场规模约：15000平米，参照溧阳农副产品市场规模与仓库比例，规划项目农副产品市场仓库规模约：3000平米；总结得出：项目仓库配套面积约：15000平米（含小商品服装自带5000）；,项目定位基本业态布局,3、项目业态整体配比及面积规划方案（街区形式按使用率90%、卖场式的按使用率55%计算本项目各业态建筑面积）,项目建筑初步规划建议,1、项目业态初步布局：,业态布局的原则：,商品附加值高的业态安排在项目地块展示面、交通较好的位置；附加值较低的安排在地块较偏的位置。 综合考虑项目周边配套设施，如：火车北站、长途汽车站、公交总站； 业态互补性较强的安排在同一个区域。消费频率较高、能够给项目带来人气的业态安排在地块较好的位置。 业态与配套布局合理性原则。,布局说明：,1）项目布局的整体思路是，以目前地块的主干线京沪大道作为项目的主要交通系统和项目的主形象面。沿京沪主干道开发一期，然后向两侧拓展二期，这样可以保证地块的相对完整性，对二期的定位也具有灵活考虑的空间。 2）项目的各个区块的布局均按照45%的建筑覆盖率考虑； 3）现在县级城市一般新建建材市场规模多在35万平方米，本项目建材市场一期建筑面积47000平方米，但实际经营面积只有23500平方米，所以考虑将建材市场左侧为预留扩充用地，将作为建材二期，与家具市场混合在一个地块，未来作为二期一起建设。 4）小商品和服装市场这一块，未来根据市场的经营状况，一旦度过培育期，随着城市交通和周边地块的成熟，也要预留出扩充空间。此外小商品和服装的定位也可以与后期零售地块的开发呼应。,2、项目一期开发和经营主题的选择建议：,项目建筑初步规划建议,1）一期开发主题建议1：麻城建材第一城,在麻城所有业态的专业市场中，建筑装饰材料是较为集中、规模最大的一个业态，但仍旧是以马路市场的形式存在，没有经营分区、市场配套、缺乏规范的管理和市场运营。随着西城新区的开发，麻城的城市中心将逐步的向西转移，西城新区将成为城市开发热点区域，与城市建设相关的建筑业、房地产业所带来的建材生意前景广。项目作为麻城第一个开发建成的现代化建材专业市场，无论在规模、建筑规划、配套设施、还是后期运营方面将是麻城建材市场的标杆。,但是这个经营主题面临的最大问题就是目前项目周边住宅和其他房地产项目规划建设的总体规模和开发进度，没有办法确定。因此如果能通过政府或者其他渠道，获得相关的规划和进度数据，将可以对本经营主题起到比较好的推动作用。,从总体上来说，在项目周边交通配套条件不到位的情况下，首批启动建材市场比其他经营主题更有利于稳定经营，及后两期的顺利开发，如果周边开发确实滞后，可以采取包租三年而实际租约两年方式化解初期经营的问题。,因此，将项目一期定位为“麻城建材第一城”是具有比较大的可能性。,项目建筑初步规划建议,2）一期开发主题建议2：小商品、服装、鞋包区,如果汽车站和公交总站同步开发和完成，在建材确实难以调动投资者兴趣的情况下，做街区小商品批发，通过义乌等概念实现销售，也是一个具有很高操作性的选择。只是需要考虑市场培育期的问题，未来可能包租的时间长一些。,3、项目整体开发节奏：,如果政府对汽车站、公交车站能同步开发，本项目可以整体启动一期，包括建材、五金、服装、小商品等各个区块一期的建设。,承租能力一般，主力铺位面积一般在40平米左右，该类型业态一般属于专向采购，对交通体系的依赖性不强。,建筑装饰材料类,项目建筑初步规划建议,五金机电类：,麻城作为武汉城市圈“工贸新区”规划，随着企业的进驻、经济开发区的开发，五金机电具有一定消费市场。但考虑到该业态不聚人气，租金承受能力有限，对项目开发贡献力较弱，所以安排项目二期地块左下位置，同时与建筑装饰材料呼应。,汽配、汽修及汽车、摩托车销售类：,汽配、汽修、摩托车销售等，沿金达路条形布置，便于期维修、试车等，但由于租金承受能力一般，故安排在装饰材料市场南面次要道路分布。,服装、鞋包类：,该类型业态承租能力较强，可以为项目开发带来较高的回报，同时服装鞋包类对物流交通及人流有较高的要求，根据项目地块特点并考虑项目开发价值，将服装、鞋包类安排二期地块靠近金通路与京沪大道交汇处，家居、家具市场北侧。,项目建筑初步规划建议,家居、家具类：,考虑到家居、家具类是装饰材料的互补性市场，但是由于面积大，铺位的租金不高，铺位销售的可能性不大，因此将其放在二期，未来与装饰材料二期一同开发。,小商品类：,与服装、鞋包类一样，小商品业态承租能力较强，附加值较高，与服装、鞋包类形成互补，安排在服装、鞋包下方布置。,农副产品类：,相对附加值不高，考虑到与小商品业态形成互补，规划至小商品业态下方。,项目建筑初步规划建议,3）配套布局说明：,仓储、物流配送区：,该区域布置于农副产品下方，为项目整体综合大市场做仓储物流配套。,公寓、酒店：,公寓、酒店配套部分，可规划在小商品、服装鞋包卖场上方，以塔楼形式布置，具体面积安排结合建筑设计公司再作调整。（如D地块站前商业配套部分公寓、酒店规模以满足消费需求，市场部分则不安排酒店布置）,备注：具体布局根据道路规划开发情况，与设计院沟通后最终确定。,项目建筑初步规划建议,项目建筑初步规划建议,小商品、服装鞋包市场大卖场式示意图,大卖场形式示意图,家具、家居市场大卖场式示意图,采取大卖场布局的理由：,项目建筑初步规划建议,从经营习惯来看，大卖场式布局更符合商户的经营习惯； 从人气聚集程度来看，大卖场式布局便于汇集更多的商户、客户，既能达到商品成行成市的效果，又能让人流最大限度的汇集。 从商铺销售角度来看，大卖场式布局利于划分小铺，且降低商铺总价，增加投资客户层面，利于商铺的销售；同时，大卖场式布局使得2楼的商业价值高于骑楼式布局的2楼，利于提高销售总值。 从商户经营成本角度来看，采取大卖场式，商户租赁灵活性较强，商户根据自身的经营规模选择合适的经营面积，有效降低商户的经营成本。,项目建筑初步规划建议,对于建筑装饰材料、五金机电、汽配、汽修及汽车、摩托车销售类，我司建议采取骑楼街区式两层连体铺位。,骑楼街区式两层连体形式：,骑楼街区式两层连体形式,项目建筑初步规划建议,从完善配套的角度来看 采取骑楼式布局，2楼可作为商户的仓库或住宅办公区，解决商户的部分住宿、办公、仓储问题； 从经营便利性的角度来看 此类业态产品体积较大、重量较高，如果采取大卖场式布局经营，货物的搬运比较麻烦；采取骑楼式布局，为纯街铺经营，避免了这个问题，利于商户经营。 从业态经营面积需求来看 建筑装饰材料、五金机电、汽配类业态从业态经营本身来讲，一般需求商铺面积较大，而卖场在商铺规划面积较大的情况下，为销售埋下隐患。,街区+大棚式（农副产品市场）,副食品、粮油、干货调味品、土特产、茶叶、水果、农资为街区式布局，蔬菜、水果、水产、肉食冷冻、三鸟活禽以大棚式布局为主。,项目建筑初步规划建议,4、关于项目D区经营定位、规模量化及建筑修改建议：,1）麻城市火车站、汽车站网点商业业态情况：,备注：麻城火车站除去空置面积后，实际经营面积为9258平方米。,总结： 火车站、汽车站周边商业业态中，主要以宾馆住宿、餐饮、便利店为主，辅以休闲、美容美发、通讯、银行等其他业态； 麻城汽车站、火车站，均以宾馆住宿为第一大业态，比例分别高达88%（12727）、54%（6140）；餐饮行业为第二大业态，比例分别为6%（932）、14%（1634）；便利店为第三大业态，比例分别为2%（257）、5%（518）；其他涉及业态较多，但所占比例不大。,项目建筑初步规划建议,在我司针对国内县级综合批发市场调研中发现，江苏省溧阳市苏浙皖边界市场作为华东地区最大的综合批发市场，拥有较为完善的市场配套：包括银行、餐饮、公交客运站、宾馆、仓库、物流、邮局、电信、便利店、汽车修理、停车场、工商税务等行政机构办事处。 通过对于溧阳综合市场的调研，其市场商业配套中同样以宾馆住宿、餐饮、便利店三大类业态为主，辅以其他如银行、邮局、电信等其他商业配套设施。,2）边界型市场-溧阳市综合市场商业配套设施：,项目建筑初步规划建议,3）D区商业业态规划：,目标消费群体及消费需求分析,如项目综合市场全面开业，加之火车站、长途汽车站带来的目标消费群体约每日1万5千余人次，而消费需求重叠的、有共同需求的业态有：餐饮、休闲娱乐、网吧、通讯服务、便利店、银行、中小型超市、药店等这些基础业态。,项目D区商业业态说明,项目建筑初步规划建议,项目D区未来主要商业功能定位为：综合大市场、火车北站、长途汽车站、配套商业服务区。结合火车站，县级城市长途汽车站及县级综合批发市场商业业态一般规律，估算本项目经营业态及各业态面积比例。,备注：上表数据中，麻城火车站、新老汽车站数据均为实际经营面积数据；而本项目得出12530为建筑面积数据，使用率暂按85%计算。,项目建筑初步规划建议,4）项目D区建筑规划建议：,骑楼建筑形式无法满足商业经营的需求，存在经营风险,骑楼加连廊设计无法满足商业经营的需求，无论项目定位专业市场还是零售项目，此种建筑形式都将制约二层的招商工作的开展，将会出现二层铺位大量空置现象。由于D区所处区位的特殊性，商铺大量空置现象直接影响到麻城市的城市形象，同时也会对本市场整体滚动开发产生一定影响。,无法满足D区商业功能定位需求,目前报建的铺位形式无法满足D区作为车站、市场配套商业服务的定位需求。仅适合于小型便利店、小型餐饮的经营需求，而无法满足大型餐饮、经济型酒店等其他零售行业的基本需求。,项目建筑初步规划建议,5）D区建筑规划设计建议：,从项目形象考虑，设置一栋主楼，塔楼是酒店，裙楼是大型餐饮休闲娱乐，这部分不售；酒店约8000平方米，裙楼大型餐饮休闲约2800平方米； 设置总面积约10000平方米的二层式的街区，一楼做零售和便利购物，二层主要做各式快餐休闲娱乐设施，其中一楼可售零售面积约5000平方米 若容积率未达到，则多余面积，设置为公寓或者住宅，可以考虑设置另外一栋主楼。,备注：具体规划需与设计院协商后确定！,第三部分：项目售价预测及收益、风险分析,项目初步定价及销售收益预测,第一：项目建筑装饰材料市场售价判断及销售收益预测：,1、项目建筑装饰材料市场销售价格初步判断 以同级别县级城市，赤壁家居建材装饰市场售价为参照，制定项目均价： 赤壁家居建材装饰市场于2009年4月份正式开业，同样位于城市新区，周边楼盘处于初始开发阶段。赤壁家居建材装饰市场一层均价约：4700元/，三年包租共返还720元/，其实际销售价格为4000元/；（参考销售价格一） 以麻城大别山建筑装饰材料市场为参照，制定项目均价： 麻城大别山建筑装饰材料市场2006年时销售价格约：3300元/，这个价格反应了在市场不成熟，周边开发未成气候的情况下，麻城商铺的销售价格，可以作为本项目初始的价格参考3300元/（参考价格二）。 以麻城建材市场现有租金水平，反算价格： 麻城大别山建材市场建筑面积租金约28元/平方米，8%的回报计算的对应售价水平为：4200元/。,通过以上参考价格样本，得出项目一层预计实收均价为：3300-4200元/ 项目两层连体铺位，二层基本做仓库、办公使用，不具备商业价值，目前麻城住宅价格约：1500-2500元/，因此二层定价不高于住宅价格，约计实收均价约：1000元/；,项目初步定价及销售收益预测,2、项目建筑装饰材料市场销售收益预算：,项目建筑装饰材料市场销售收益约为：14405-17420万元；,项目初步定价及销售收益预测,由于本地和外地都没有在售的五金机电商铺，根据我司代理其他项目的经验，五金机电市场与装饰材料市场的商铺价值一般处于同等水平，因此此处以装饰材料市场的售价作为参考标准之一，即3300-4200元/平方米（参考价格一） 以麻城本地五金机电市场平均租金25元/为参照； 麻城五金机电集中在将军路、金桥大道、南环路等，均为自发形成，市场最高租金约：35元/，最低租金约：18元/，按平均租金：25元/，年回报8%计算，售价约：3750元/；（参考价格二）,第二：项目五金机电市场售价判断及销售收益预测：,1、项目五金机电市场销售价格初步判断,综合考虑，项目五金机电按一层销售价格：3300-4200元/，二层1000元/，对项目五金机电市场收益进行预算。,项目初步定价及销售收益预测,2、项目五金机电市场收益初步判断：,项目五金机电市场销售收益约为：3822-4622万元；,项目初步定价及销售收益预测,第三：项目汽配、汽修及汽车销售市场售价判断及销售收益预测：,1、项目汽配、汽修及汽车销售市场销售价格初步判断：,项目五金机电与汽配、汽修及汽车销售规划于同一区域，且从县级城市五金机电、汽配市场租金来看，同一街区两类差别基本不大，因此项目汽配、汽修及汽车销售市场价格，以五金机电销售价格为参照： 一层销售价格：3300-4200元/；二层销售价格：1000元/；,2、项目汽配、汽修及汽车销售市场收益初步判断：,项目汽配、汽修及汽车销售市场销售收益约为：2389-2889万元；,项目初步定价及销售收益预测,第四：项目小商品、服装鞋包市场售价判断及销售收益预测：,1、项目小商品、服装鞋包市场销售价格初步判断：,湖北县级城市小商品、服装鞋包市场多以传统街区经营，而以街区为参照进行卖场定价时，需设立对比参数进行考评，最终得出卖场形式的售价作为参照。由于项目目前交通体系及人流等参数无法确定，不具备考评指标的设定。 鉴于此，在对小商品、服装鞋包市场进行销售价格区间判断时，遵循：高于项目其他业态售价，一般是建材市场的1.5倍左右，即4950-6300元，低于麻城本地老城区现有街铺售价。综合考评，项目小商品、服装鞋包市场一层销售价格预计在：5000-7000元/，二层售价按1：0.6折算，则：二层销售价格预计在：3000-4200元/；,2、项目小商品、服装鞋包市场收益初步判断：,项目小商品、服装鞋包市场销售收益约为：8727-12218万元；,项目初步定价及销售收益预测,第五：项目农副产品市场售价判断及销售收益预测：,1、项目农副产品市场销售价格初步判断：,以本项目小商品区售价作为参照标准，一般农副产品市场商铺的价值不会超过小商品的60%，以此为参照，农副产品区售价为30004200（参考价格一） 以麻城本地农副产品龙池市场平均租金23元/为参照： 龙池市场主要以满足地区人群日常生活需要，经营农副产品类别平均租金约：23元/，按年回报8%计算，售价约：3450元/（参考价格二） 按一层销售价格：3000-4200元/，对项目农副产品市场收益进行预算。,2、项目农副产品市场收益初步判断：,通过对赤壁与麻城量化业态比例，以街区形式为主的经营类别规模约占农副产品总规模的45%-55%（大棚式约占55%-45%），如按55%计算项目农副产品可销售街区面积，可销售面积约为：9166； 则：项目农副产品市场初步收益为：2750-3850万元。,项目初步定价及销售收益预测,第六：家居、家具销售价格及销售收益初步判断：,家居、家具业态单店所需铺位面积过大，且一般是大卖场经营，租金水平也较低；因此一般家居、家具市场综合卖场体量相对庞大，且收益也相对较少，一般为物业方长期持有。建议发展商只租不售。,第七：项目D区商业配套区域销售价格判断及销售收益初步预测：,1、D区商业配套销售价格初步判断：,以麻城火车站租金为参照，制定项目均价： 麻城火车站周边商业设施中，餐饮区主力铺位面积为56，由于铺位面积过小，租金水平略高，约为114.9119元/；休闲娱乐区主力铺位面积为35，租金水平在4752元/；平均租金水平在8085元/。按年回报8%返推售价，则使用面积价格区间为：1200012750元，按铺位使用率85%计算，对应销售价格为1020010838元/。,项目初步定价及销售收益预测,以麻城汽车站租金为参照，制定项目均价： 以麻城新汽车站为例，市场周边商铺面积约为42（开间3.5进深12m），租金约为4048元/，按年回报8%比例计算，则使用面积价格区间为：60007200元/，按铺位使用率85%计算，对应销售价格为51006120元/。 以麻城同类项目销售价格为参照，制定项目均价： 目前麻城市在售商铺中，销售价格从700015000元/不等，城市核心区域即商业价值最高区域的商铺售价15000元左右，在售商铺中平均价格多为800010000元/。,项目初步定价及销售收益预测,综合考评： 麻城市城市核心区域商铺销售价格约为15000元/，是麻城市商铺的标杆。而本项目地理位置位于城郊地带，在车站、市场的良好效应影响下，可以作为麻城市火车北站的区域商业中心，但其商铺价值要低于核心商圈的商铺价值。 麻城火车站的商业租金是历经13年的发展，达到了成熟火车站商圈的租金水平，可以作为D区商圈成熟后的商铺价格参考。 参考麻城新汽车站周边租金水平推测的商铺价格，低于麻城市在售商铺整体价格区间。 而D区所处区域位于城市新区，还处于城市开发初期。D区商铺即使在火车站、汽车站、综合市场全面投入使用后，还需35年市场培育期，其商业价值才能逐步显现。 参照麻城成熟火车站商业设施制定的价格体系，商铺价格透支了未来35年的商铺成长空间。因此，在销售铺位时，还需要为投资客预留1520%的商铺增值空间。综合以上因素， 建议D区一楼商业价格每平方销售价格为：8160元8720元（按预留20%商铺增值空间计算）,项目初步定价及销售收益预测