项目可研数据测算-整套完整版_房地产经济项目测算开发(共63页).xls

目目 录录 表号内 容编制部门完成时间 表1项目经济指标表 表2项目投资明细表 表3地价情况表 表4成本测算表 表5成本付款节点表 表6销售自持明细表 表7项目整体推盘计划 表7-附表项目价格分析表 表8开发销售收入表 表9资金来源与应用表 表10税费明细表 表11利润测算表 表12现金流量表 表13汇总现金流表 表14敏感性分析 备注 目目 录录 xxxx广广场场指指标标一一览览表表 一一、决决策策文文件件指指标标 规规划划用用地地面面积积万111446.00111446.00约合_167.15亩 总面积地上地下备注 总总建建筑筑面面积积万60.3560.3546.1046.1014.2514.25 1、持有物业建筑面积万23.2012.8010.4038.44% 2、销售物业建筑面积万35.9033.302.6059.49% 3、配套物业建筑面积万1.250.001.252.07% 1 1、持持有有物物业业建建筑筑面面积积明明细细万23.2023.2012.8012.8010.4010.40 步步高购物广场万10.3010.300.00 五星级酒店万2.502.500.00 地下综合超市万1.400.001.40 地下车库万9.000.009.00 2 2、销销售售物物业业建建筑筑面面积积明明细细万35.9035.9033.3033.302.602.60 商业街区万2.002.000.00 沿街商铺万4.004.000.00 高层住宅万15.4015.400.00 甲级写字楼万6.906.900.00 地下商业万0.600.000.60 公寓万5.005.000.00 地下车库万2.000.002.00 3 3、配配套套物物业业建建筑筑面面积积明明细细万1.251.250.000.001.251.25 设备用房万1.250.001.25 万0.000.000.00 万0.000.000.00 项项目目投投汇汇总总表表 序序号号项项目目名名称称估估算算价价值值（万万元元）占占开开发发投投资资比比例例 一工程费用172,289.8052.53% 二工程建设其他费用12,261.203.74% 三不可预见费9,227.552.81% 四土地费用104,312.9331.81% 五管理费用9,959.153.04% 六销售费用11,950.983.64% 七财务费用7,967.322.43% 八 其他费用（工程垫资财务 费用） 0.00% 合合 计计3 32 27 7, ,9 96 68 8. .9 93 3100.00%100.00% 0.543444796 398,366.00 销售收入 备注 9959.15 见工程概算表 11950.98 见工程概算表 该项目预备费按工程费用和工程 建设其他费用（除去土地费用） 之和的5%取值 见地价及规划表 土地600 167.1681642 100300.898 按销售收入的2.5%平米预估 契税4012.03594 按销售收入的3%平米预估 按销售收入的2%平米预估 0.30580116 项项目目投投汇汇总总表表 地地价价情情况况明明细细表表 土土 地地 及及 地地 价价 总占地面积亩建筑用地（净地）平米 总建筑面积 规划容积率 计容积率建筑面积不计容积率建筑面积 地价（万） 土地协议中的地 价 其他相关成本合计 1、政府地价市政配套费00 2、市政配套费 3、挂牌费0 4、 应交契税0 5、合作款项0 6、补缴土地出让金0 7、拆迁补偿费0 合 计-00 单位地价（元/m2） 楼面地价（元/m2） 按总占地面积按净占地面积按计容积率建筑面积按总建筑面积 地地价价支支付付节节奏奏 规规 划划 要要 点点 产品组合占地面积容积率建筑面积可售率可售面积产品比例 住 宅 商 业 写 字 楼 公 寓 公 建 配 套 用 房 会所 其他 学校、幼儿园 小计 合计0 规规 划划 要要 点点 公 建 绿化率% 建筑密度% 说明 现在支付土地款支付 尚未支付2013年3季度2013年4季度2014年1季度 8月9月10月11月12月1月2月3月 52156.4752156.47 104,312.93 按可售建筑面积 平均每户面积总户数 地地价价情情况况明明细细表表 平米 楼面地价（元/m2） xx广场成本测算表 单位：万元销售销售销售 序号成本项目 高层住宅公寓甲级写字楼 单方造价合计单方造价合计单方造价 建筑面积（平米）154000.0050000.00 可售面积 二二开发前期准备费232.003572.80232.001085.00232.00 勘察设计费120.001848.00120.00600.00120.00 报批报建增容费73.001124.2073.00365.0073.00 咨询服务费-项目可研15.00231.0015.000.0015.00 三通一平费15.00231.0015.0075.0015.00 临时设施费9.00138.609.0045.009.00 三三主体建筑工程费2460.0037884.002460.00840.852460.00 基础工程160.002464.00160.00800.00160.00 主体结构及粗装修1700.0026180.001700.000.001700.00 室内公共部位精装修100.001540.00100.0010.85100.00 外墙精装修500.007700.00500.0030.00500.00 四四主体安装工程费415.006391.00415.00575.84450.00 室内水气电110.001694.00110.00550.00110.00 通风、空调0.000.00 电梯、机电设备170.002618.00170.0018.45170.00 消防105.001617.00105.006.30140.00 弱电系统30.00462.0030.001.1030.00 五五基础设施配套费用165.002541.00165.0097.85149.00 室外给排水系统17.00261.8017.0085.0017.00 室外燃气系统16.00246.4016.000.00 室外高低压线路105.001617.00105.0011.39105.00 室外智能化系统20.00308.0020.001.2020.00 室外消防7.00107.807.000.267.00 六六园林环境费103.001586.20103.00251.75152.00 绿化建设费50.00770.0050.00250.0050.00 道路、广场建造费32.00492.8032.000.0032.00 泛光、照明10.00154.0010.001.0955.00 信报箱、标识系统制作11.00169.4011.000.6615.00 七七配套设施15.00231.0015.0075.0015.00 其它15.00231.0015.0075.0015.00 开开发发建建造造成成本本3390.0052206.003390.002926.283458.00 52206.0016950.0023860.20 自持自持销售销售 步步高广场百货五星级酒店商业街区沿街商铺 合计单方造价合计单方造价合计单方造价合计单方造价 69000.00103000.0025000.0020000.00 1600.80232.002389.60232.00580.00232.00464.00232.00 828.00120.001236.00120.00300.00120.00240.00120.00 503.7073.00751.9073.00182.5073.00146.0073.00 103.5015.00154.5015.0037.5015.0030.0015.00 103.5015.00154.5015.0037.5015.0030.0015.00 62.109.0092.709.0022.509.0018.009.00 16974.002310.0023793.002460.00420.802360.004720.002660.00 1104.001601648.00160.00400.00160320.00160 11730.00180018540.001700.000.0015003000.001800 690.000.00100.005.800.00 3450.003503605.00500.0015.007001400.00700 3105.00780.008034.00415.00288.56410.00820.00750.00 759.001501545.00110.00275.00120240.00120 0.003403502.000.0000.00340 1173.001201236.00170.009.86120240.00120 966.001201236.00105.003.15120240.00120 207.0050515.0030.000.5550100.0050 1028.10149.001534.70165.0049.32149.00298.00149.00 117.3017.00175.1017.0042.5017.0034.0017.00 0.000.0016.000.000.00 724.50105.001081.50105.006.09105.00210.00105.00 138.0020.00206.0020.000.6020.0040.0020.00 48.307.0072.107.000.137.0014.007.00 1048.80192.001977.60103.00125.91192.00384.00192.00 345.0050515.0050.00125.0050100.0050 220.8032329.6032.000.003264.0032 379.5090927.0010.000.5890180.0090 103.5020206.0011.000.332040.0020 103.5015.00154.5015.0037.5015.0030.0015.00 103.5015.00154.5015.0037.5015.0030.0015.00 23860.203678.0037883.403390.001502.093358.006716.003998.00 xx广场成本测算表 销售 甲级写字楼 销售自持配套配套 地下商业地下综合超市地下室车库 其他面积（物业用房、设备 用房、） 合计单方造价合计单方造价合计单方造价合计单方造价 40000.006000.0014000.00110000.00 928.00232.00139.20232.00324.80232.002552.00232.00 480.00120.0072.00120.00168.00120.001320.00120.00 292.0073.0043.8073.00102.2073.00803.0073.00 60.0015.009.0015.0021.0015.00165.0015.00 60.0015.009.0015.0021.0015.00165.0015.00 36.009.005.409.0012.609.0099.009.00 10640.002660.001596.002560.003584.002460.0027060.001960.00 640.0016096.00160224.001601760.00160 7200.0018001080.0023003220.00230025300.001800 0.000.00100140.000.00 2800.00700420.000.000.00 3000.00530.00318.00510.00714.00500.005500.00485.00 480.0012072.00120168.001101210.00110 1360.0012072.00120168.001201320.00120 480.0012072.00120168.001201320.00120 480.0012072.00120168.001201320.00105 200.005030.003042.0030330.0030 596.00149.0089.40165.00231.00149.001639.00165.00 68.0017.0010.2017.0023.8017.00187.0017.00 0.000.0016.0022.400.0016.00 420.00105.0063.00105.00147.00105.001155.00105.00 80.0020.0012.0020.0028.0020.00220.0020.00 28.007.004.207.009.807.0077.007.00 768.00192.00115.2097.00135.800.000.00103.00 200.005030.005070.0000.0050 128.003219.203244.8000.0032 360.009054.0000.0000.0010 80.002012.001521.0000.0011 60.0015.009.0015.0021.0015.00165.0015.00 60.0015.009.0015.0021.0015.00165.0015.00 15992.003778.002266.803579.005010.603356.0036916.002960.00 xx广场成本测算表 销售 沿街商铺 各业态平均单 方造价 总计 说明 合计（元/m2）（万元） 12500.00603500 290.0020312261 150.001056342 91.25643858 18.7513793 18.7513793 11.258476 2450.002133128701 200.001408456 2250.00163298500 0.00392370 0.0032119375 606.2547228488 137.501046306 150.001096572 150.001247457 131.251036230 37.50321924 206.251358163 21.2515898 20.005289 131.25925549 25.00181057 8.756370 128.751026144 62.50352093 40.00221339 12.50342067 13.7511646 18.7513793 18.7510.00793 3700.003058.01184551.00不不含含预预备备费费 xx广场成本测算表 配套 其他面积（物业用房、设备 用房、） 工工程程施施工工节节点点预预算算付付款款计计划划( (垫垫资资到到 层层） 序号项目 20142014年年三三季季度度（万万元元） 20142014年年三三季季度度（万万元元）20152015年年一一季季度度（万万元元） 789101112123 一工程节点挖基坑土方、基坑支护桩基工程地下室工程 二完成面积（M2）124100M2 二二开发前期准备费000000000 勘察设计费 报批报建增容费 咨询服务费-项目可研 三通一平费 临时设施费 三三主体建筑工程费000000000 基础工程 主体结构及粗装修 室内公共部位精装修 外墙精装修 四四主体安装工程费 室内水气电 通风、空调 电梯、机电设备 消防 弱电系统 五五基础设施配套费用 室外给排水系统 室外燃气系统 室外高低压线路 室外智能化系统 室外消防 六六园林环境费 绿化建设费 道路、广场建造费 泛光、照明 信报箱、标识系统制作 七七配套设施 其它 开开发发建建造造成成本本5683785625687856586325682533525685209 垫垫资资利利息息10%10%计计入入成成本本 累计付款额56831353916107239632982632394577296029765506 支付比例3%7%9%13%16%18%31%33%35% 20152015年年二二季季度度（万万元元）20152015年年三三季季度度（万万元元）20152015年年四四季季度度（万万元元） 小小计计 456789101112 地下室工程 正负零 完成 裙楼施工 裙楼主 体完成 主体到 15层 主体到19 层 主体到 23层 140500M212300M23130026600M2 26600M2 0000000000 0 0 0 0 0 0000000000 512566009849659865635597935684184551184551 116762122771131267137253142888148867184551 63%67%71%74%77%81%100% 工工程程施施工工节节点点预预算算付付款款计计划划( (垫垫资资到到 层层） 地下室工程 124100M2 0 xx广场可售与自持面积明细表 类别业态 销售面积可售部分建安成本自持面积持有部分建安成本 建筑面积 单价（元/平方 米) 总价(万元）建筑面积 单价（元/平方 米) 地下车库 20000335667120.000.00 00090000.003356.00 步步高广场0103000.003678.00 五星级酒店025000.003390.00 地下综合超市014000.003579.00 0 0 0 商业街区20000 335867160.00 沿街商铺40000 399815992 高层住宅154000 3390522060.000.00 甲级写字楼69000 345823860 地下商业6000 377822670.000.00 公寓 50000339016950 0000.00 000.000.00 其他面积配套用房建筑面积125000.00 合计359000.00124703.00244500.0014003.00 1247030000 销售面积/总面积0.594863297 总面积备注 总价(万元） 0.0020000.00车位数量=（20000/33）=606 30204.0090000.00车位数量=（90000/33）=2727 37883.40103000.00 上述面积已包含公摊 8475.0025000.00 5010.6014000.00 0.000.00 0.000.00 0.000.00 0.0020000.00 0.0040000.00 0.00154000.00 0.0069000.00 0.006000.00 0.0050000.00 0.000.00 0.000.00 0.0012500.00 81573.00603500.00 206276.00 0.604544397 xx广场可售与自持面积明细表 持有部分建安成本 推盘销售计划 项目分9次开盘，第一次开盘为2014年9月，最后一次开盘时间为2015年9月整体计划销售周期为一年（去化率为100%） 产产品品类类型型 待待售售期期区区及及 楼楼栋栋 推推盘盘顺顺 序序 开开盘盘时时间间 面面 积积（平平米米 ） 套套 数数 （套套/ / 个个） 决决策策文文件件均均价价 （元元/ /平平方方米米 ） 新新推推总总货货值值（元元）备备注注 住住宅宅（CC地地块块）12014年9月980006000588,000,000 沿沿街街商商铺铺（CC地地块块）22014年10月32000350001,120,000,000 地地下下商商业业（B B地地块块）32014年11月60001000060,000,000 住住宅宅（CC地地块块、D D地地块块）42014年12月560006000336,000,000 地地下下车车库库52014年12月20000 606 11000066,660,000 车位数量=（ 20000/33）=606 沿沿街街商商铺铺（DEDE地地块块）62014年2月800035000280,000,000 商商业业街街区区（B B地地块块）72015年3月2000035000700,000,000 写写字字楼楼82015年5月690007000483,000,000 公公寓寓92015年9月500007000350,000,000 总总推推面面积积 359000359000606606 总总推推货货值值 3,983,660,0003,983,660,000 项项目目价价格格分分析析（可可比比楼楼盘盘量量化化定定价价法法） 项目名称/因 素 权重A项目 A项目综合得 分据 B项目 B项目综合得 分据 C项目 位置0.54231.54 楼盘规模0.140.430.35 交通0.341.230.94 价格0.542425 朝向0.351.551.55 发展商0.140.430.35 绿化率0.25140.85 停车位的数 量 0.140.430.35 楼盘外观0.341.241.25 户型0.240.840.85 噪音0.140.450.54 周边社区配 套 0.45241.65 周边发展状 况 0.351.551.55 楼盘得分14.813.2 备注：为对本案制定一个合理、精确、市场化的价格，通过选取距离本案最近的四个现售楼盘中的13个有可比意义的因素按照量化方法，计算出每个项目的得分。 原始数据计算栏 序号楼盘名称 楼盘得分（X ） 楼价（Y）XYX2Y2 1A项目14.8430063640219.0418490000 2B项目13.2420055440174.2417640000 3C项目16.1440070840259.2119360000 4D项目1137004070012113690000 合计55.116600230620773.4969180000 注：表中楼价为均价（元/平方米） 利用财务管理直线回归法求本案销售均价： a= 2291 b= 135 所以本案销售价格楼价平均为:Y=a+bx=2291+135*13.7=4140元/平方米 C项目综合得 分据 D项目 D 项目综合 得分据 本案 本案综合 得分据 22152.5 0.530.330.3 1.241.251.5 2.531.542 1.551.530.9 0.530.330.3 130.620.4 0.540.42 0.2 1.541.241.2 140.830.6 0.410.130.3 231.25 2 1.530.95 1.5 16.11113.7 项项目目价价格格分分析析（可可比比楼楼盘盘量量化化定定价价法法） 备注：为对本案制定一个合理、精确、市场化的价格，通过选取距离本案最近的四个现售楼盘中的13个有可比意义的因素按照量化方法，计算出每个项目的得分。 开开发发销销售售计计划划 敏感系数：100% 20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度20152015年年1 1季季度度 项项目目所所在在层层数数9 9月月10月11月12月1月2月 一一、开开发发计计划划（m2m2） 一期/区 二期/区 三期/区 四期/区 竣竣工工面面积积小小计计 二二、销销售售面面积积（m2m2） 商业街区 沿街商铺32,0008,000 高层住宅98,00056,000 甲级写字楼 地下商业6,000 公寓 地下车库20,000 小计98,00032,0006,00076,000-8,000 三三、销销售售单单价价（元元/m2/m2） 商业街区 沿街商铺35,00035,000 高层住宅6,0006,000 甲级写字楼 地下商业10,000 公寓 地下车库 销售均价6,00035,00010,0005,298-35,000 四四、销销售售额额（万万） 商业街区- 沿街商铺-112,000-28,000 高层住宅58,800-33,600- 甲级写字楼- 地下商业-6,000- 公寓- 地下车库-6,666- 小计58,800112,0006,00040,266-28,000 累计销售款58,800170,800176,800217,066217,066245,066 20152015年年2 2季季度度20152015年年3 3季季度度 合合计计3月4月5月6月7月8月9月 20,00020,000 40,000 154,000 69,00069,000 6,000 50,00050,000 20,000 20,000-69,000-50,000359,000 35,00035,000 35,000 6,000 7,0007,000 10,000 7,0007,000 - 35,000-7,000-7,000 70,000-70,000 -140,000 -92,400 -48,300-48,300 -6,000 -35,00035,000 -6,666 70,000-48,300-35,000398,366 315,066315,066363,366363,366363,366363,366398,366398,366 20152015年年1 1季季度度 备备注注 车位数量=（20000/33）=606606 700,000,000 1,400,000,000 车位按11万元/个924,000,000 483,000,000 60,000,000 350,000,000 - - - 3,983,660,000 税税费费说说明明 0 1、地地价价票票据据合合法法性性情情况况 合同中关于票据之规定情况： 2 2、预预计计税税费费情情况况税税率率%计计税税依依据据或或应应税税所所得得预预计计税税额额 营业税5.00%营业收入19,918 其中：销售营业税5.00%营业收入19,918 合作建房营业税 城建税7.00%营业税额1,394 教育费附加5.00%营业税额996 营营业业税税金金及及附附加加5.60%22,308 堤围建设费0.13%518 土地增值税（预征）3.00%营业收入11951 印花税0.3 建筑承包合同、购销 合同 契税4.00%成交价4173 企企业业所所得得税税25%应纳税所得额38,319 3、项项目目税税收收优优惠惠政政策策情情况况 1、所得税 2、营业税 说明：各税费项目的计算，应与“利润表”中损益税项、“地价”表中之契税、分房营业税项等计算相符。 综合营业税税负为 单位：万元 计计算算说说明明 湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知 湘地税发201025号营业收入*5% 营业收入*5%三、及时调整土地增值税预征率和核定征收率 （一）根据国家税务总局文件精神，我省预征率调整为： 营业税额*7%1普通标准住宅1.5%； 营业税额*3%2非普通标准住宅（含车库等）2%； 3别墅、写字楼、营业用房等3%； 营业税额*%4单纯转让土地使用权5%； 5对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。 营业收入*0.1% 营业收入*1% （二）核定征收率为： 合同金额*1.普通标准住宅5%； 出让地价*% 2.非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%； 3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定。 应纳税所得额*33% 4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。 19159.7243 税税费费说说明明 说明：各税费项目的计算，应与“利润表”中损益税项、“地价”表中之契税、分房营业税项等计算相符。 5对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。 3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定。 4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。 资资金金来来源源与与运运用用表表 序序号号 季季度度 项项目目 1 12 23 34 4 一资金来源30,000.001,000.00900.002,300.00 1经营活动产生的现金来源0.000.000.000.00 1.1销售收入0.00 2 筹资活动产生的现金来源30,000.001,000.00900.001,300.00 2.1自有资金1,000.001,000.00900.001,300.00 2.2银行借款29,000.00 3其它来源(信托、基金)0.000.001,000.00 二资金运用30,225.221,245.261,236.342,932.33 1建设期开发成本29,787.35807.39798.472,494.46 2经营期当期发生营业成本0.000.00 3销售费用0.000.000.000.00 4销售税费0.000.000.000.00 5所得税0.000.000.000.00 6盈余公积 7应付利润 8借款本金偿还 9借款利息支付437.87437.87437.87437.87 三盈余资金-225.22-245.26-336.34-632.33 四累计盈余资金-225.22-470.48-806.82-1,439.15 437.870.00 地价28980 5 56 67 78 89 91010 4,369.014,738.028,919.6710,714.3719,306.6211,010.50 2,369.014,738.028,919.6710,714.3711,306.6211,010.50 2,369.014,738.028,919.6710,714.3711,306.6211,010.50 1,000.000.000.000.005,000.000.00 1,000.005,000.00 1,000.003,000.00 5,131.493,151.224,027.866,298.5322,332.944,394.23 4,501.732,329.572,494.464,501.732,329.572,930.24 0.000.000.000.00 71.07142.14267.59321.43339.20330.31 120.82241.64454.90546.43576.64561.54 0.000.00373.03491.07587.53572.14 0.0018,500.00 437.87437.87437.87437.87 -762.481,586.794,891.814,415.84-3,026.316,616.27 -2,201.63-614.844,276.988,692.825,666.5012,282.77 0.00 资资金金来来源源与与运运用用表表 111112121313141415151616 10,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.50 10,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.50 10,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.50 0.000.000.000.000.00 5,926.343,832.944,394.235,549.453,257.511,899.76 4,501.732,329.572,930.244,124.841,754.15435.78 0.00 321.43339.20330.31321.43339.20330.31 546.43576.64561.54546.43576.64561.54 556.75587.53572.14556.75587.53572.14 0.00 0.000.00 4,788.037,473.696,616.275,164.928,049.119,110.73 17,070.8024,544.4931,160.7636,325.6844,374.7953,485.52 0.00 资资金金来来源源与与运运用用表表 单位：万元 171718181919 4,755.961,184.50296.13 4,755.961,184.50296.13 4,755.961,184.50296.13 0.000.000.00 632.37157.50475.15 0.000.00435.78 142.6835.548.88 242.5560.4115.10 247.1361.5515.39 4,123.591,027.01-179.02 57,609.1258,636.1358,457.10 资资金金来来源源与与运运用用表表 利利润润测测算算表表 敏感系数：100%- 项项 目目合合计计 合合计计 20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度 9 9月月 10月11月 结结转转面面积积359,000359,00098,00032,0006,000 商业街区 20,000 20,000000 沿街商铺 40,000 40,0000320000 高层住宅 154,000 154,0009800000 甲级写字楼 69,000 69,000000 地下商业 6,000 6,000006000 公寓 50,000 50,000000 地下车库 20,000 20,000000 营营业业收收入入 398,366398,36658,800112,0006,000 商业街区 70,000 70,000 000 沿街商铺 140,000 140,000 01120000 高层住宅 92,400 92,400 5880000 甲级写字楼 48,300 48,300000 地下商业 6,000 6,000006000 公寓 35,000 35,000000 地下车库 6,666 6,666000 营营业业税税及及附附加加 223082230832936272336 土土地地增增值值税税（预预征征） 119511195117643360180 销销售售成成本本 193056193,05651,88118,8863,409 其中：建安费用 12510912510933333128302274 不可预见费 58955895160952599 土地成本 62052620521693955311037 项项目目利利润润 1710511710511862834822075 持持有有物物业业装装修修费费用用 0 持持有有物物业业运运营营费费用用 0 其其他他固固定定费费用用 0 期期间间费费用用 177731777348521584297 其中：管理费用59245924161752899 销售费用 1421871091941 634119 工程垫资财务费用 0 财务费用 473947391294 42279 信信托托投投资资利利息息归归还还 0 税前利润153278153278(2989)818971778 所得税（25%） 3831938319(747)20474444 税税后后利利润润 114958114958(2242)614231333 单位毛利(元/m2)47654765 单单位位净净利利( (元元/m2)/m2)32023202 销售毛利率%42.9%42.9% 销售净利率%28.9%28.9% 各各年年资资金金占占用用回回报报率率% % 成本利润率 20152015年年1 1季季度度20152015年年2 2季季度度20152015年年3 3季季度度 12月1月2月3月4月5月6月7月 76,00008,00020,000069,00000 000200000000 00800000000 560000000000 000006900000 00000000 00000000 200000000000 40,266028,00070,000048,30000 000700000000 002800000000 336000000000 000004830000 00000000 00000000 66660000000 22550156839200270500 1208084021000144900 40,16604,72210,524036,99800 2578203207673902393800 124801313280113300 1313601383345701192600 -3363020870534560714900 376303969900341600 125401323300113900 150501583960136600 10030106264091100 (7126)020474524660373300 (1781)0511913116093300 利利润润测测算算表表 20132013年年4 4季季度度 (5344)015356393490279900 金额单位：万元 8月9月建安成本单价不可预见费单价土地成本单价 050,0001531,728 003,358 003,998 003,390 003,458 003,778 0500003,390 003,356 035,0000 00 00 00 00 00 035000 00 01960 01050 026,4700 0170070 08210 086420 05520 02475管理费用单价销售费用单价财务费用单价 0825165198132 0990 工程垫资财务费用单价 06600 03045 0761 利利润润测测算算表表 20152015年年3 3季季度度 02284 15.8% 6.5% -63,203 说说明明 406 6,716 15,992 52,206 23,860 2,267 16,950 6,712 15,262 140,000 47,167 48,300 -12,068 10,631 6,666 按可售、持有建筑面积比例分摊相关成本 按可售、持有建筑面积比例分摊相关成本 按可售、持有建筑面积比例分摊相关成本 9,303 2,229 2,675 4,398 项目利润/结算面积 税后利润/结算面积 项目利润/销售收入100% 项目净利润/销售收入100% =-各年项目净利润/各年累计净现金流（含利息 ）100%，当净现金流为正时，将该值设为无穷 大 现现金金流流量量及及内内部部收收益益率率 敏感系数：100%金额单位：万元 2013年2014年3月20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度20152015年年1 1季季度度 项项目目1212月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月 一一、现现金金流流入入 销售面积（m2）98,00032,0006,00076,000-8,00020,000 销售额58,800112,0006,00040,266-28,00070,000 回款额41,16096,04037,80029,98612,08019,60057,400 租赁收入 期末转售收入 小小计计41,16096,04037,80029,98612,08019,60057,400 现金流入现值NPV 二二、现现金金流流出出 1、付地价款52,15652,156- 2、付工程款5,6837,8562,5687,8565,8632,56825,3352,5685,209 3、不可预见费710710710710710710710 4、工程垫资财务费用 5、财务费用613613613613613613613 6、期间费用（管理、销售）1,6851,6851,6851,6851,6851,6851,685 7、信托投资利息归还 项项目目投投资资合合计计: :52,15652,1565,6837,8565,57610,8648,8715,57628,3435,5768,217 8、营业税及附加2,3055,3782,1171,6796761,0983,214 9、土地增值税（预征）1,2352,8811,1349003625881,722 10、所得税11,496 小小计计52,15652,1565,6837,8569,11619,12412,12219,65129,3827,26213,153 所得税前流出现值5 52 2, ,1 15 56 65 52 2, ,1 15 56 65 5, ,6 68 83 37 7, ,8 85 56 69 9, ,1 11 16 61 19 9, ,1 12 24 41 12 2, ,1 12 22 28 8, ,1 15 55 52 29 9, ,3 38 82 27 7, ,2 26 62 21 13 3, ,1 15 53 3 所得税前净现金流量- -5 52 2, ,1 15 56 6- -5 52 2, ,1 15 56 6- -5 5, ,6 68 83 3- -7 7, ,8 85 56 63 32 2, ,0 04 44 47 76 6, ,9 91 16 62 25 5, ,6 67 78 82 21 1, ,8 83 31 1- -1 17 7, ,3 30 02 21 12 2, ,3 33 38 84 44 4, ,2 24 47 7 所得税前累计净现金流量- -5 52 2, ,1 15 56 6- -1 10 04 4, ,3 31 13 3- -1 10 09 9, ,9 99 96 6- -1 11 17 7, ,8 85 52 2- -8 85 5, ,8 80 08 8- -8 8, ,8 89 91 11 16 6, ,7 78 87 73 38 8, ,6 61 18 82 21 1, ,3 31 16 63 33 3, ,6 65 54 47 77 7, ,9 90 01 1 现金流出现值NPV 三三、净净现现金金流流量量- -5 52 2, ,1 15 56 6- -