《旧街区的改造规划》PPT课件.ppt

第七章 旧街区的改造规划,老化的建筑物可以通过维护、改造和适当的更新重新恢复活力，其安全和健康的居住和工作环境将能够继续维持若干世纪。当然，在许多国家，重点还是放在建筑物的重建上，而不是建筑物的修缮上。这种做法常常导致建筑物被遗弃。如果一个地区的若干建筑物被遗弃的话，这个地区就会开始衰退，房地产产权所有者就会放弃维修和重新投资，随之而来的是越来越多的建筑物被遗弃。,从理论上来讲，市场应该关注这个问题，在某些城市，市场机制起到了关键作用。像曼哈顿和旧金山的城市核心部分就存在一个旧建筑市场，这些旧建筑可以通过更新和拆除为新建筑提供场地。 但是在许多社区，自由市场没能使那些旧城区振兴起来，从而导致那里的持续衰退，产生了社区里最贫穷的地区。 产生这种状况的原因包括，建筑技术的变化、运输模式的变化、购物中心的产生、购置土地的困难，以及政府对郊区化的鼓励。,许多早期工厂是多层建筑，坐落在城市的核心部分。人们常常居住在工厂周围。这些工厂组装汽车、重型机器和一些小型机器。在大工业逐渐采用生产线技术后，这些工厂就不适用了。现在一个典型的汽车工厂，从底盘放到生产线的开端上，直到另一端出现完整的汽车，整个过程都是自动化的。有效适用生产线的唯一方式就是直线和一个层次。显而易见，过去那些多层楼房建筑不能适应这种生产线。进一步讲城市地块在规模上不仅受到周边建筑物的限制，而且还受到城市方格道路模式的限制，方格式道路体制有效地把建筑物的长度限制在400500英尺范围内。所以，城市环境不能满足现代工业生产线的需要，以至许多工厂移出城市核心区，搬到那些能够找到适当土地的地方去。,同时工业运输技术也发生了重大变化。过去，工业几乎完全依赖于铁路和私人建造的旁轨进行运输，而现在则使用汽车来运送同样的产品。大量的重载货汽车进入繁忙的建成区显然是不可能的。货车常常在进行装卸的时候堵塞了交通，从而引发各种冲突，包括与地方官员和潜在顾客之间的冲突。交通拥堵和不适当的道路体制延迟了货车的进出，从而增加了运输费用。这种运输技术的变化导致许多大型仓库从城市核心区逐渐搬到郊外与公路相衔接的地方去了。这样，它们又留下了许多空闲的建筑物。,目前倾向和计划,褐色场地 美国国会在20世纪70年代通过一系列有关环境的法律没有预计到的一个问题是城市中那些被遗弃的工业场地。这些法律，特别是为清理被工业污染的土地建立“超级基金”的法律，规定了土地所有者对环境污染的法律责任。,当一个土地购买者购买了一块被工业污染的土地，那么就意味着他同时具有了清理污染土地的法律责任，实际上，这块土地污染是原先的土地所有者造成的。原先的土地所有者可能使用了这块土地10年甚至更长时间。这种风险常常源自购买者在购买的时候并不知道土地污染状况。即便只是铺装一下用来建停车场，这个早期项目的实质还是完全清理废弃的场地。,通过褐色场地法规，国会和许多州都提出了免除后继房地产购买者和开发商对过去土地污染的责任。这些法律条款忽略了必须清理这些被污染的土地的要求。当这些场地重新被用于工业或停车场时，这些法律只是要求不要继续扩散这些污染物就可以了，但却忽略了这些污染物可能对水体和周围居民的影响。,实施有关褐色场地法律的效果现在刚刚开始被人们感觉出来。他们可能会逐渐引起人们对城市中废弃工业用地进行开发的关注。由于这些场地常常具有完整的基础设施，比较容易在未来一个时期在出售时获得一个较好的收益，所以许多开发商都对这些场地感兴趣。,回迁,回迁对许多城市都发生了重大影响。 回迁是一个过程，它发生在20世纪60年代。当时一些中等收入的家庭开始通过购买和更新那些比较旧的和垮掉的住宅，向城市中那些低收入家庭积聚区进行投资。 究竟是什么原因使这种方式得以成功还不是很清楚，但是有一点是清楚的，那就是所有层次的政府都鼓励以这种形式来更新旧城。,地方社区重新制定分区规划原则，在建筑规范上略给弹性，在税负上给以优惠，加上地方政府给予资助，中央政府给以某些税收补贴，等等，所有这些都鼓励了这种形式的私人投资。 虽然这种形式的公共和私人投资已经使一些衰退的城市地区得以复苏，但是它也同时产生了不同收入人口在城市地区的异位。,人们倾向于选择回迁到那些部分衰落的地区，而不是迁到那些完全被放弃的场地上。 也许第一个人购买的是一个完全破败的住宅或完全被抛弃的场所，但后来的人购买的却是那些还在出租的住宅单元，他们赶走租户，更新这些建筑物，然后自己使用。甚至那些在这个地区拥有自己住宅的业主也因为政府对这个地区增收的税收而遭受一些经济损失。,许多地方政府鼓励回迁，因为住宅的更新和比较昂贵的商业服务都可以带来新税源。这种首先是从大城市开始的，以后发展到比较小的社区，他们以这种方式来增加旅游，从而促进纪念馆及发展。 现在，地方政府通过修缮和更新街道、人行道，增加街区公园、图书馆和其他一些公用设施，鼓励人们回迁到他们所指定的那些地区。,回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别： 回迁房,1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。,2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的商品房买卖合同，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。 另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。,恢复,公共和私人合作推进城市复苏的更通常形式是，地方居民、商人和开发商共同投资更新改造现存的建筑物。 他们使用来自地方政府或政府代理机构赠款或基金，甚至使用私人基金，来改造他们的房地产。有些项目是使用低息或无息贷款来更新个人住宅，有些项目是更新整个购物中心。按照某些地方政府的计划，以社区为导向的设计中心提供更新建筑物的表面设计方案，以及有关景观和街景设计建议。地方政府一般使用基础设施和改善环境方面的投资，如路灯、街道标志和街头公用设施，来鼓励私人对那里的建筑物实施改造。,城市复苏也包括重新使用原有建筑物和建设大规模混合使用的新建筑物并举的开发方式。,美国比较著名的城市复苏项目有，波士顿的法纳尔大厅市场、圣地亚哥的霍顿广场、西雅图的派克街。圣安东尼奥是城市复苏中比较成功的早期案例，他们投资改造建设了“河边散步”项目，从而使这个具有历史意义的河道沿岸地区得以振兴。这个项目的主要开发商之一是诺斯集团。这个集团在马里兰和哥伦比亚都做过新城开发项目。这个公司使用再开发“节日市场”项目中的利润来补贴住宅更新项目。巴尔的摩和诺福克都是用这种方式更新地方。他们开发的这些所谓“节日市场”包括多种多样的古旧商店、餐馆和比较随便的餐饮区，为了形成节日的气氛，那里挂满了各类标志，经常举办各类娱乐表演，既有正规正式的，也有街头表演。,许多这类私人城市更新项目取得了显著成果，特别是那些与旅游开发相结合的项目，大大加强了城市的知名度。这些大型项目通常坐落在城市中的战略要地，一般没有涉及居住街区的搬迁。在有些情况下，再开发可能会影响到某些居住街区，所以，开发商和居民之间的协商能够保证居民得到一些回报，例如工作训练的机会、保障就业的百分比，甚至在那些再开发区附近建设一些经济住宅单元。,保护历史,从19世纪一直延续到今天，在美国始终有一个积极的和有组织的历史遗产保护运动。当工业导致城市历史自然环境严重衰退时，这个运动就开始了。摧毁旧的建筑物，给新的建设腾出场地，通常忽略了有历史意义的建筑物。早期的历史遗产保护运动一般是由社区团体来组织的，如建造乔治.华盛顿纪念馆的妇女团体。这些个别努力拯救了为数不多的建筑物和具有历史意义的住宅建筑。,20世纪80年代，历史资源的经济利用越来越流行。那些希望重新获得人口的城市使用投资和税收信用，以及其他一些财政和法规上的优惠办法来改造旧建筑。 许多开发商，如曾经把圣路易斯市的中心火车站改造成为一个市场和旅馆综合体的诺斯集团，把握住了这些机会，成功地进行了土地使用的混合开发。过去20年，这种公共和私人合作改造城市的方式已经使那些寻找城市土地再利用的社区获得了巨大的成功。,拓展阅读,中学语文课本里曾有一篇课文赵州桥，我们惊讶于古人高超的造桥技能，但很多人不知道，赵州桥正是梁思成在做田野考察时发现的。1933年11月，梁思成和考察同行莫宗江来到河北赵县，调查民谣中称之为鲁班桥的赵州桥。桥当然不是鲁班修的，但意外的是他们发现此桥建于隋大业年间，由匠师李春主持建造。我国隋唐以来桥梁的年代准确可考的极少，而赵州桥明白无误地记载建于公元605-617年，是我国现存最古的石桥。这无疑是一个激动人心的发现，因为，欧洲类似的桥梁比赵州桥晚了整整700年乃至1200年。,更令梁思成难忘的还有唐代佛光寺的发现。唐代建筑艺术是中国建筑发展的一次高峰，在建筑历史研究上有重大意义。可是由于年代久远、自然灾害和人为破坏，建筑物的保存极为艰难。日本人曾断言，中国已不存在唐以前的木构建筑，要看唐制木构建筑，人们只能到日本奈良去。但梁思成始终有一个信念，相信国内肯定还有唐代的木构建筑存在。他偶然看到了一本画册敦煌石窟图录，这是法国汉学家伯希和在敦煌石窟实地拍摄的。在这本书中，他看到11号洞中有一张唐代壁画“五台山图”，绘制了佛教圣地五台山的全景，并指出了每座寺庙的名字。其中有一座叫“大佛光寺”，这让梁思成看到了发现唐代建筑的希望。,1937年6月26日的黄昏时分，梁思成林徽因一行四人终于在五台山一个人烟稀少的偏僻的村落附近找到了佛光寺。佛光寺正殿居于10多米的高台之上，横长34米，内殿纵深20米。殿中有一巨大佛坛，赫然耸立佛像三十余尊。周边是一圈五百罗汉的塑像。塑像、斗拱、梁架、藻井以及雕花的柱础都明白无误地显示了晚唐时期的特点，梁思成还看见梁架上有古法“叉手”的做法，是国内木构中的孤例，这种做法只有在唐代绘画中才有。这时候，梁思成他们焦灼地想知道它的确切建造年代。 两天后，他们终于有了最重大的发现，林徽因在一根大殿梁的根部发现了很淡的墨迹，依稀可读出这样的文字：佛殿主女弟子宁公遇。她猛然想起，大殿前耸立的经幢上似乎有同样的字迹，柱上刻的年代是：唐大中十一年，相当于公元857年。横梁和经幢上的字迹吻合在了一起。原来，那个谦恭地坐在平台一端，被巨大的天王像挡住的女性雕像，并不是僧人所说的“武则天”，而正是出资建殿的施主宁公遇本人。佛光寺，一座至迟建造于公元857年，保存完好的唐代木构建筑就这样被发现了。,“这是我们这些年的搜寻中所遇到的唯一唐代木构建筑。不仅如此，在这同一座大殿里，我们找到了唐朝的绘画、唐朝的书法、唐朝的雕塑和唐朝的建筑。个别地说，它们是稀世之珍，加在一起它们更是独一无二的。” 梁思成在发表于1944年10月营造学社会刊上的记五台山佛光寺建筑一文中这样写道。只可惜，战争很快爆发，1937年7月9日，北平晨报上登出梁思成发现唐代建筑寺院的消息的同时，还报道了“七七事变”的消息。国难当前，这一中国建筑史上最伟大的发现，顿时显得无足轻重。直到1961年，佛光寺才和敦煌千佛洞、北京天安门、故宫等一起被列为国家文物局公布的首批国家重点文物保护单位。 回国后的15年间，梁思成考察了全国190个县的2738处古建筑，并在这样的基础上完成了中国建筑史和中国雕塑史两部书稿，获得了国际学术界的高度赞扬。对比今天某些枯坐书斋、隔膜现实的学者，战火纷飞中，梁思成风尘仆仆从一个村落赶往另一个村落的身影，令人油生敬意。,现在，社区越来越认识到历史区域的重要性，他们不仅认识到维护一个区域的文化和历史遗传特征的重要性，而且也认识到保护这些历史性区域的经济发展目标，这样就出现了越来越多的历史区域。历史区域把游客吸引到它举世无双的文化历史遗产上来，创造了那个地区的声誉。,历史性保护鼓励城市复苏，鼓励长期保护一个地区的特征，因此，历史性保护对于城市复苏具有重要价值。历史性保护并非随处可用，那些旧的街区可能根本就没有历史性建筑，也没有太长的历史，那些建筑物保护是没有价值的，但是，历史性保护是我们在老区实施规划的一个重要工具。,填充,填充式开发已成为城市复苏的一种重要工具。填充这个术语主要表达在建成区内那些空地上的单体建筑或小项目的建设。 这些建成区理的空地已经具有城市公用设施，周边由其他建筑物所环绕。填充给社区提供了维护或更新建成地区、减少基础设施建设、提高税收的一种方式。填充通常构成社区内比例不大的开发，所以它可以帮助社区抑制蔓延。,填充要求空地或使用不充分的土地，大部分城市都拥有许多这样土地。有时这些地块是破败建筑物的场地，有时这些地块对开发商来讲过于昂贵，他们完全可以把少得多的钱投入到城市边缘的土地上。有些地块已经空闲了多年，因为街区反对计划中的开发。还有一些地块之所以空闲，是因为土地拥有者总是要求比市场高出许多的价格。,地方政府官员、开发商、商人和房地产业主都关心利用率低下的那些城市土地。持续的分散式开发导致了工作岗位和郊区化和不成比例的新服务，甚至超出了郊区。蔓延的费用是巨大的，空闲的场地产生了许多它自身的问题。 在那些土地紧缺、郊区基础设施的容量基本耗尽或者上下班履行时间的长度接近不可承受的界限的地方，填充式开发会变得十分诱人。,填充式开发一般有五种方式：,1.试点项目。它可能由一个商业建筑或若干现代住宅组成，以测试是否经济可行。可以在那些有小场地待开发的地方借用这些方法做住宅填充式开发。,2.组团项目旨在开发区的边缘地带建设公用设施。这种方式要求比较大的地块，当然，这种方式比较流行，因为，它把在郊区见到的那些现代化公用设施与就业和服务同在一个地区的传统模式结合起来了。,3.建立市场氛围的项目。开发商常常发现一些没有得到充分服务的市场。一个具有市场氛围的市场通常有供艺术家生活和工作相结合的画廊工作室居住建筑，有高技术办公室（每个办公室都配备宽带网络系统），还有小型的娱乐区服务于周边街区。,4.经济住宅项目。这是一种通用的填充开发形式。这种方法通常依赖于政府或非营利组织或公共私人相结合的开发,5.独立地块的开发项目。购买个别城市地块，在那里建设供建筑商使用的住宅或办公室，或等待房地产价格的上涨。这种个别地块的开发一般由小开发商和个别房地产所有者来进行。这种开发方式常常简单地反映了市场变化。小建筑商购买一块插空的地，等待时间和资金到位，然后进行开发。,这些方式大部分都要求有一个规划，至少得到街区的配合，允许地方政府调整分区规划规则和其他法规，以便能够进行填充开发。 当然,一个小型的试验项目或一系列小型建筑的开发项目不一定要有修改分区规划规则（它们也不一定引起邻里的特别关注）。但是，这样的项目一般都会发生在相对密集的居住街区内，对那些闲置土地的开发是很自然